Votre voisin du dessus a cassé un mur porteur pour agrandir son salon, celui du rez-de-chaussée a transformé sa boutique en perçant la façade, et le syndic tarde à réagir. À Paris, où chaque mètre carré compte et où les immeubles anciens supportent mal les transformations sauvages, les travaux réalisés sans l’accord de la copropriété figurent parmi les litiges les plus fréquents et les plus coûteux. La Cour de cassation vient de rappeler, le 17 septembre 2026, que l’autorisation de l’assemblée générale reste exigée même pour remettre en état des parties communes précédemment modifiées sans droit, et la cour d’appel de Paris a confirmé le 7 mai 2026 la condamnation d’une société à démonter ses installations sous astreinte. Deux décisions récentes qui éclairent d’un jour concret la question que se posent des milliers de copropriétaires : que faire quand un voisin fait des travaux sans autorisation, comment les faire arrêter et qui paie la remise en état.
Ce guide pratique expose d’abord les travaux qu’un copropriétaire ne peut pas entreprendre sans le vote de l’assemblée générale, puis les actions qui permettent de faire cesser le trouble et d’obtenir la démolition ou la reconstruction aux frais de l’auteur des travaux. Les règles citées sont celles du statut de la copropriété, la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en octobre 2026, et les trois décisions de justice mentionnées ont été lues dans leur texte intégral pour la rédaction de cet article.
I. Les travaux que votre voisin ne peut pas réaliser sans l’accord de la copropriété
Un copropriétaire est chez lui dans son appartement, mais son droit de transformer son lot s’arrête là où commence le droit collectif. Le critère décisif tient à l’objet des travaux : dès qu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ou qu’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble, un vote de l’assemblée générale devient nécessaire. Vérifier ce point en premier détermine toute la suite, car les recours ne sont pas les mêmes selon que les travaux étaient soumis ou non à autorisation.
A. Les travaux sur les parties communes et l’aspect extérieur exigent un vote de l’assemblée générale
La règle centrale figure à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025 : de telles décisions « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires », et le b) de ce texte vise « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Concrètement, percer un mur porteur, créer une ouverture en façade, installer des grilles d’aération sur une devanture, transformer un conduit de fumée collectif, fermer un balcon par une véranda visible de la rue ou climatiser en posant un bloc sur la façade relèvent de cette autorisation. Le propriétaire qui se lance sans ce vote commet une faute qui expose ses travaux à la démolition, même s’ils sont techniquement bien réalisés.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 25-12.656) donne à cette exigence une portée que beaucoup de copropriétaires ignorent : « Il s’en déduit que l’exigence d’autorisation préalable de l’assemblée générale s’applique aux travaux qu’un copropriétaire entend réaliser aux fins de remise en état de parties communes, modifiées sans autorisation par un autre copropriétaire » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656). Dans cette affaire, le propriétaire d’un lot avait bouché et détruit sans autorisation un conduit de ventilation constituant une partie commune, et ses voisins demandaient une indemnité pour reconstruire ce conduit. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui accordait des sommes pour des travaux sur parties communes sans qu’aucune autorisation de l’assemblée générale ait été sollicitée au préalable : même la victime de travaux sauvages doit faire voter ses travaux de réparation en assemblée générale avant de réclamer leur coût. Retenez la méthode : avant d’engager le moindre euro sur des parties communes, faites inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et faites voter.
Le même arrêt du 17 septembre 2026 rappelle le rôle du syndicat des copropriétaires quand le désordre vient de l’immeuble lui-même. Visant l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour juge « que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers » (article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Dans le dossier jugé, un conduit de fumée dévoyé, de dimensions insuffisantes et obstrué par des agglomérats de mortier datant de la construction empêchait le tirage de la cheminée des demandeurs. La cour d’appel avait écarté la responsabilité du syndicat au motif que l’expert ne précisait pas si l’excès de mortier résultait d’un défaut de conception ou d’un vice de construction, et que les propriétaires avaient eux-mêmes installé un déflecteur. Cassation : des motifs « impropres à écarter l’existence d’un vice de construction » ne suffisent pas, et le juge doit établir que le dommage était exclusivement imputable aux victimes pour exonérer le syndicat (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656). En pratique, si vos désordres proviennent à la fois d’un vice d’origine de l’immeuble et d’un aménagement du voisin, le syndicat ne peut pas se retrancher derrière la faute du voisin pour refuser toute réparation.
Pour vérifier si les travaux de votre voisin relevaient d’une autorisation, procurez-vous trois documents : le règlement de copropriété, qui désigne les parties communes (murs porteurs, toiture, façades, conduits, gaines, paliers) ; les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pour contrôler qu’aucun vote n’a autorisé les travaux ; et l’état descriptif de division, qui décrit chaque lot. À Paris, ces documents se demandent au syndic, qui a l’obligation de les tenir à disposition des copropriétaires. Photographiez les travaux en cours, conservez les échanges écrits avec le voisin et le syndic, et faites établir si possible un constat par un commissaire de justice : ces pièces serviront devant le juge des référés comme devant le juge du fond.
B. Même dans son appartement, le copropriétaire reste limité par les droits des autres et la destination de l’immeuble
Les travaux qui restent strictement à l’intérieur du lot, sans toucher ni aux parties communes ni à l’aspect extérieur, échappent au vote de l’assemblée générale. Repeindre, refaire une cuisine ou une salle de bains, remplacer des revêtements de sol ou décloisonner des cloisons légères relèvent en principe de la liberté du propriétaire. Mais cette liberté connaît deux bornes posées par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 18 juin 2025 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Un réaménagement intérieur qui fragilise la structure, transmet des bruits anormaux aux voisins, surcharge un plancher ancien ou transforme un logement en local commercial dans un immeuble à usage exclusif d’habitation viole cette double limite, même sans toucher aux parties communes.
La destination de l’immeuble se lit dans le règlement de copropriété et dans les caractères physiques de la construction : un immeuble haussmannien parisien à usage d’habitation bourgeoise n’accepte pas les mêmes transformations qu’une résidence de services. Le juge apprécie concrètement l’atteinte : un percement qui fait passer des gaines techniques dans un conduit collectif, une mezzanine qui prend appui sur un mur porteur, une salle de bains créée au-dessus d’une chambre sans étanchéité suffisante ou la suppression d’un conduit de ventilation desservant d’autres lots portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Dans l’affaire jugée le 17 septembre 2026, c’est précisément la destruction par un copropriétaire d’un conduit collectif de ventilation qui a privé les voisins de l’usage normal de leur lot et justifié une condamnation à reconstruire (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656). Avant de contester, qualifiez donc les travaux du voisin sur ces deux plans : touchent-ils une partie commune ou l’aspect extérieur, ce qui appelle l’article 25, ou portent-ils atteinte à vos droits et à la destination de l’immeuble, ce qui appelle l’article 9.
Un cas particulier mérite l’attention des copropriétaires parisiens : les travaux d’amélioration votés par l’assemblée générale. L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux » (article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Ce texte organise aussi la voie de recours du copropriétaire dont le projet est refusé : « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ». Autrement dit, le refus de l’assemblée générale n’est pas forcément le point final : le tribunal judiciaire peut autoriser les travaux, mais à ses conditions. Cette autorisation judiciaire ne joue toutefois qu’avant la réalisation des travaux, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris au printemps 2026, ce qui nous conduit aux actions concrètes.
II. Faire arrêter les travaux et obtenir la remise en état aux frais du voisin
Une fois établi que les travaux de votre voisin relevaient d’une autorisation qu’il n’a pas obtenue, deux séries d’actions s’offrent à vous : les mesures rapides pour faire cesser le trouble pendant que les travaux sont en cours, et l’action au fond pour obtenir la démolition, la reconstruction et l’indemnisation de vos préjudices. Les deux peuvent se combiner, et la rapidité de réaction conditionne souvent l’issue du litige : un juge ordonne plus facilement l’arrêt d’un chantier en cours que la démolition d’un aménagement achevé depuis des années.
A. Agir vite pendant les travaux : syndic, constat et juge des référés à Paris
La première démarche consiste à alerter le syndic par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les travaux constatés et en rappelant l’absence d’autorisation d’assemblée générale. Le syndic, gardien des parties communes, peut mettre en demeure l’auteur des travaux de les interrompre et saisir lui-même le juge. Si le syndic reste inactif, tout copropriétaire peut agir seul : l’action individuelle est toujours ouverte à celui dont les droits sont atteints, sans attendre que la copropriété se mobilise. Parallèlement, faites établir un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier) : à Paris, ce constat dressé en quelques jours fige l’état du chantier, la nature des démolitions et l’atteinte aux parties communes, et il pèse lourd devant le juge.
Quand les travaux se poursuivent malgré les protestations, le juge des référés du tribunal judiciaire peut être saisi pour obtenir rapidement l’arrêt du chantier et la remise en état. L’article 835 du code de procédure civile donne au président du tribunal judiciaire le pouvoir de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile sur Légifrance). Des travaux réalisés sur des parties communes sans le vote exigé par l’article 25 de la loi de 1965 caractérisent typiquement ce trouble manifestement illicite : l’illicéité résulte de la violation d’un texte précis, et le trouble de l’atteinte portée à la propriété collective. Le juge des référés peut alors ordonner l’interruption des travaux et la remise des lieux en état, le tout sous astreinte, c’est-à-dire une somme due par jour de retard qui contraint efficacement à exécuter.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2026 (pôle 1, chambre 2, n° RG 25/11959) illustre parfaitement cette mécanique dans un immeuble parisien du onzième arrondissement. Une société locataire d’un local commercial avait modifié la devanture de la boutique, partie commune, en posant deux grilles d’aération en imposte du châssis vitré sans autorisation de la copropriété. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris avait ordonné la remise en état de la façade, en déposant les grilles et en les remplaçant par des vitrages incolores, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de cinq mois. La cour d’appel a confirmé cette ordonnance « en toutes ses dispositions », rejeté l’ensemble des demandes de la société et l’a condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais de justice (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 7 mai 2026, n° 25/11959). Trois enseignements pratiques se dégagent de cet arrêt pour les copropriétaires parisiens. D’abord, la régularisation après coup ne suffit pas : l’assemblée générale n’avait pas autorisé les travaux au préalable mais seulement été invitée à les ratifier ensuite, ce que la cour a jugé inopérant. Ensuite, l’autorisation judiciaire prévue par l’article 30 pour les travaux d’amélioration refusés par l’assemblée ne peut être demandée qu’avant de réaliser les travaux, jamais pour faire valider un fait accompli. Enfin, ce droit d’aller devant le tribunal appartient au seul copropriétaire : la société locataire, qui n’était pas propriétaire de son local, ne pouvait pas l’invoquer. Si vous êtes locataire et que votre bailleur a fait réaliser des travaux contestés, c’est donc à lui d’agir ; votre rôle se limite à l’informer et à préserver vos droits sur votre bail.
À Paris et en Île-de-France, quelques repères procéduraux aident à agir sans perdre de temps. Le juge des référés compétent est celui du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, dont le service des référés statue en quelques semaines. La demande s’introduit par assignation délivrée par un commissaire de justice, avec les pièces essentielles : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale démontrant l’absence d’autorisation, constat du commissaire de justice, photographies datées et correspondances avec le syndic. Demandez expressément l’astreinte : sans elle, une condamnation à remettre en état risque de rester lettre morte. Prévoyez aussi que le juge des référés ne tranche pas définitivement le fond du droit : son ordonnance fait cesser le trouble sans attendre le procès principal, mais l’action au fond reste nécessaire pour obtenir des dommages et intérêts complets et une remise en état définitive.
B. L’action au fond : démolition, reconstruction, indemnisation et le piège du temps qui passe
Devant le juge du fond, le syndicat des copropriétaires ou le copropriétaire lésé demande la remise des lieux en état : démolition des ouvrages irréguliers, reconstruction des éléments détruits, comme le conduit de ventilation de l’affaire jugée en septembre 2026, et remise en conformité de l’aspect extérieur. Le juge peut assortir sa condamnation d’une astreinte et allouer des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pendant la durée du trouble : bruit et poussière du chantier, privation d’un équipement collectif, perte d’ensoleillement ou dépréciation du lot. Conservez toutes les preuves de ce préjudice : attestations de voisins, constats répétés, factures d’hébergement provisoire si le logement est devenu inhabitable, échanges avec le syndic. L’évaluation du préjudice de jouissance se fait au jour du jugement et tient compte de la durée totale du trouble, d’où l’intérêt d’agir tôt et de documenter chaque mois écoulé.
Le point le plus délicat de l’action au fond tient au temps écoulé depuis les travaux. L’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). L’arrêt de la troisième chambre civile du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-18.919) montre comment ce délai s’applique : dans cette affaire, une société propriétaire avait transformé au cours des années 1992 et 1993 un ancien magasin du rez-de-chaussée en porche donnant accès à un immeuble voisin, avec des ouvertures créées dans les façades, et le syndicat des copropriétaires ne l’avait assignée en remise en état que le 30 mai 2022, soit près de trente ans plus tard. La Cour de cassation a jugé que cette action, de nature personnelle, était prescrite par l’effet du délai décennal, et elle a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état qui déclarait l’action irrecevable (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). Un syndicat qui laisse passer dix ans perd donc le droit de faire démolir, même si les travaux étaient manifestement irréguliers.
Cet arrêt du 19 mars 2026 apporte une précision de méthode que les copropriétaires doivent connaître : « la qualification d’action réelle ou personnelle de la demande en remise en état dépendait de l’existence d’une telle autorisation » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-18.919). Autrement dit, le juge doit d’abord vérifier si les travaux litigieux avaient été autorisés par l’assemblée générale avant de déterminer le régime de prescription applicable à l’action en remise en état. Dans le dossier jugé, les travaux avaient été autorisés par une assemblée générale extraordinaire du 9 avril 1992, et c’est cette autorisation qui a conduit à qualifier l’action de personnelle et à lui appliquer le délai de dix ans. Les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas, dans l’hypothèse inverse de travaux réalisés sans aucune autorisation, la question du délai applicable : elles imposent seulement au juge de trancher d’abord la question de l’autorisation avant de statuer sur la prescription. Pour une analyse détaillée des différents délais applicables en copropriété, le lecteur peut se reporter à notre étude sur la prescription des actions personnelles en copropriété. La leçon opérationnelle reste simple : dès que vous découvrez des travaux suspects, faites vérifier sans attendre s’ils ont été autorisés, car c’est de cette vérification que dépend le calendrier de votre action.
Deux erreurs fréquentes font échouer des recours pourtant fondés. La première consiste à attendre que l’assemblée générale « régularise » des travaux déjà exécutés : comme l’a jugé la cour d’appel de Paris en mai 2026, une ratification a posteriori ne remplace pas l’autorisation préalable, et le tribunal ne peut autoriser après coup des travaux d’amélioration déjà réalisés (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 7 mai 2026, n° 25/11959). Si votre voisin vous propose de « faire voter » ses travaux finis à la prochaine assemblée, sachez que ce vote ne purge pas l’irrégularité initiale et ne vous prive pas de votre action en remise en état. La seconde erreur consiste à assigner sans avoir fait voter ses propres travaux de réparation : depuis l’arrêt du 17 septembre 2026, celui qui demande le coût de reconstruction d’une partie commune doit d’abord obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour ces travaux de remise en état, faute de quoi sa demande d’indemnisation sera rejetée (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-12.656). La chronologie correcte s’écrit donc en trois temps : faire constater, faire voter la remise en état en assemblée générale, puis agir en justice contre l’auteur des travaux.
Conclusion
Face à des travaux réalisés sans autorisation en copropriété, le droit parisien de 2026 offre un arsenal complet à condition de respecter l’ordre des étapes. Vérifiez d’abord dans le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée si les travaux relevaient du vote exigé par l’article 25 de la loi de 1965 ou s’ils portent atteinte à vos droits et à la destination de l’immeuble au sens de l’article 9. Alertez ensuite le syndic par écrit et faites établir un constat par un commissaire de justice. Si le chantier se poursuit, le juge des référés du tribunal judiciaire peut ordonner l’arrêt des travaux et la remise en état sous astreinte sur le fondement du trouble manifestement illicite. Faites voter par l’assemblée générale vos propres travaux de réparation avant d’en réclamer le coût, et agissez au fond sans laisser passer les années, car le délai de dix ans de l’article 42 peut rendre votre action irrecevable. Les trois décisions de 2026 citées dans cet article convergent vers un même message : en copropriété, l’autorisation se demande avant, jamais après.