Un syndic découvre en arrêtant les comptes que le même copropriétaire doit dix-huit mois de charges. Un bailleur additionne les loyers partiellement versés depuis le printemps. Dans les deux cas, la question est la même : comment obtenir une décision de justice sans s’enliser dans des mois de procédure, et faut-il d’abord tenter une conciliation devenue obligatoire dans beaucoup de petits litiges ? La réponse tient en trois points. Oui, le créancier d’un impayé de logement peut demander au juge une ordonnance d’injonction de payer sur simple requête, sans audience et sans conciliation préalable : un avis de la Cour de cassation du 25 septembre 2025 écarte expressément l’obligation de tentative amiable pour cette procédure, dans ses deux phases. Mais l’ordonnance ne vaut que si elle est signifiée au débiteur dans les trois mois de sa date depuis les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026, et le débiteur peut y faire opposition dans le mois de la signification, ce qui renvoie l’affaire devant le tribunal en procédure contradictoire. Enfin, l’injonction fait payer, elle ne résilie pas : pour mettre fin à un bail d’habitation, le commandement de payer de six semaines prévu par la loi du 6 juillet 1989 reste incontournable. Ces réserves posées, l’injonction de payer demeure l’outil le plus direct pour transformer des appels de charges ou des avis d’échéance en titre exécutoire, à condition de présenter une créance déterminée et documentée, et de ne pas attendre que le débiteur organise son insolvabilité ou que la dette se perde dans des contestations tardives.

I. L’injonction de payer, une ordonnance sans audience pour les impayés du logement

A. Les créances de charges et de loyers relèvent de la procédure

L’article 1405 du code de procédure civile ouvre la procédure aux créances les plus courantes du logement : Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ; en matière contractuelle, la détermination est faite en vertu des stipulations du contrat y compris, le cas échéant, la clause pénale. Les loyers et les charges locatives ont une cause contractuelle, le bail, et leur montant se détermine d’après ses stipulations. Les charges de copropriété résultent d’une obligation de caractère statutaire, fixée par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété, et leur montant se détermine d’après les appels de fonds et le décompte du syndic. La clause pénale du bail, lorsqu’elle existe, entre dans l’assiette de la demande.

La demande se forme par requête remise ou adressée au greffe, et son contenu est strictement encadré. Aux termes de l’article 1407 du code de procédure civile, la requête contient l’indication précise du montant de la somme réclamée avec le décompte des différents éléments de la créance, le fondement de celle-ci ainsi que le bordereau des documents justificatifs produits à l’appui de la requête. Elle est accompagnée de ces documents. Concrètement, le syndic joint les appels de charges, le décompte arrêté à la date de la requête et les mises en demeure ; le bailleur joint le bail, l’historique des paiements et les relances. Le juge statue sans audience, au vu du seul dossier, et il peut limiter la prévoyance du créancier : le créancier avisé demande dès la requête, comme l’article 1408 l’y autorise, que en cas d’opposition, l’affaire soit immédiatement renvoyée devant la juridiction qu’il estime compétente. Si le juge rejette la requête, tout n’est pas perdu mais la voie rapide est fermée : Si le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le créancier, sauf à celui-ci à procéder selon les voies de droit commun. Et lorsque le juge ne retient qu’une partie des sommes, le créancier ne peut pas non plus contester : sa décision est également sans recours pour le créancier, sauf à celui-ci à ne pas signifier l’ordonnance et à procéder selon les voies de droit commun. Pour un syndic ou un bailleur suivi par l’expertise du cabinet en droit immobilier à Paris, la leçon est simple : ne présenter que des sommes certaines, justifiées pièce par pièce, et accepter que le juge rabatte les montants discutables.

Le juge ne tranche pas à l’aveugle : il vérifie que la créance entre dans le champ de l’article 1405 et que le bordereau la justifie. Les dommages et intérêts dont le montant reste à évaluer, les comptes contestés sur leur principe ou les créances prescrites n’y ont pas leur place, et les présenter expose au rejet sans recours décrit plus haut. À l’inverse, des loyers échus impayés, des charges locatives appelées et non réglées, des appels de fonds votés en assemblée générale ou des pénalités prévues par le contrat forment une matière idéale, pourvu que chaque euro réclamé renvoie à une pièce. Le créancier qui hésite entre plusieurs fondements a intérêt à scinder sa demande : réclamer par injonction les sommes certaines, et réserver les postes discutables à une action au fond. Cette discipline se paie : le rejet partiel sans recours ne sanctionne que les montants mal justifiés, et le créancier qui ne signifie pas l’ordonnance partielle conserve la faculté d’agir au fond pour le tout.

B. La conciliation préalable obligatoire ne s’impose pas à cette procédure

Depuis le décret du 11 mai 2023, l’article 750-1 du code de procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant toute demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou relative à un trouble anormal de voisinage. Beaucoup de créanciers en concluent, à tort, que toute petite créance doit d’abord passer devant le conciliateur de justice. C’est vrai pour une assignation au fond. Cela ne vaut pas pour l’injonction de payer.

La Cour de cassation l’a tranché par un avis du 25 septembre 2025 rendu à la demande d’un juge : EST D’AVIS QUE la procédure d’injonction de payer n’est, dans aucune de ses deux phases, soumise à l’obligation, prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile, d’une tentative préalable de résolution amiable du différend. Les deux phases visées sont la phase non contradictoire de la requête puis, en cas d’opposition du débiteur, la phase contradictoire devant le tribunal : ni l’une ni l’autre n’exige de conciliation préalable. Le créancier qui choisit l’injonction n’a donc pas à saisir le conciliateur, à tenter une médiation ni à justifier d’un motif de dispense, et le juge ne peut pas déclarer sa demande irrecevable sur ce fondement.

Cette dispense ne doit pas faire oublier l’intérêt tactique d’une démarche amiable préalable. D’une part, une mise en demeure précise interrompt souvent le silence du débiteur et fournit la première pièce du bordereau. D’autre part, si les parties tentent malgré tout une conciliation ou une médiation, la prescription est suspendue pendant cette tentative : aux termes de l’article 2238 du code civil, La prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. Le créancier qui écrit au débiteur avant d’agir ne perd donc pas de temps prescriptible, et celui qui fonce à l’injonction sans conciliation ne commet aucune faute de procédure. Dans les deux cas, la prescription des actions personnelles en copropriété suit le droit commun de cinq ans, puisque l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Pour les loyers, le créancier vérifie le délai applicable à sa créance avant de déposer sa requête : les décisions consultées pour cet article ne tranchent pas uniformément la question, et une créance trop ancienne expose à une fin de non-recevoir que l’ordonnance ne purgera pas.

Il faut mesurer ce que cette dispense épargne au créancier. Sans elle, toute demande au fond inférieure ou égale à 5 000 euros devrait être précédée d’une tentative menée par un conciliateur de justice, d’une médiation ou d’une procédure participative, et le juge pourrait la déclarer irrecevable d’office. L’article 750-1 ménage certes cinq dispenses, que le créancier au fond doit connaître : la demande d’homologation d’un accord déjà trouvé, l’existence d’un recours préalable imposé auprès de l’auteur de la décision, le motif légitime tenant à l’urgence manifeste ou à l’impossibilité de la tentative, notamment quand la première réunion de conciliation ne peut intervenir dans les trois mois de la saisine faute de conciliateur disponible, le cas où le juge doit lui-même tenter une conciliation, et l’échec préalable d’une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. Mais chacune de ces dispenses se plaide et se prouve, et l’urgence alléguée sans pièces ne suffit pas. L’injonction de payer évite tout ce débat : le créancier dépose sa requête sans démontrer ni tentative ni dispense, et l’avis du 25 septembre 2025 lui garantit que le juge ne pourra pas lui opposer l’absence de démarche amiable, ni au stade de l’ordonnance ni après l’opposition du débiteur.

II. Après l’ordonnance, les délais qui font gagner ou perdre le recouvrement

A. Signifier dans les trois mois, encaisser l’opposition dans le mois

L’ordonnance obtenue n’est qu’une étape : elle doit être portée à la connaissance du débiteur par signification d’un commissaire de justice, et vite. Depuis le décret du 16 février 2026, applicable aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026, l’article 1411 du code de procédure civile dispose que L’ordonnance portant injonction de payer est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans les trois mois de sa date. Une ordonnance conservée dans un tiroir au-delà de trois mois devient lettre morte, et il faut tout recommencer. La signification s’accompagne de la copie de la requête et du bordereau des pièces, mises à disposition du débiteur, et elle a un coût : outre les frais du commissaire de justice, le créancier acquitte des frais de greffe dont le site officiel service-public.fr précise le montant de 33,47 euros à régler dans les quinze jours de la présentation de la requête, avec la possibilité de demander au juge que les frais de procédure soient mis à la charge du débiteur (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1746).

L’acte signifié au débiteur n’est pas une simple information : il l’avertit de ses droits. L’article 1413 exige que la signification indique de manière très apparente le délai d’opposition, le tribunal compétent et les modalités du recours, et avertit le débiteur qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et pourra être contraint par toutes voies de droit de payer les sommes réclamées. Ce délai est bref : L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Passé ce mois sans réaction, l’ordonnance devient un titre exécutoire et le créancier peut faire procéder à une saisie. En revanche, si le débiteur forme opposition, celle-ci ayant pour effet de saisir le tribunal de la demande initiale du créancier et de l’ensemble du litige, l’affaire bascule en procédure contradictoire classique : le gain de temps se réduit à l’instruction déjà constituée. Face à un débiteur qui conteste sérieusement les comptes, par exemple un copropriétaire qui invoque des charges indues ou un locataire qui ne paie pas son loyer en soutenant avoir effectué des réparations par compensation, l’opposition est probable et le créancier doit être prêt à plaider au fond. L’injonction reste néanmoins utile : elle fige le décompte, elle met le débiteur face à un acte de justice, et beaucoup d’oppositions ne viennent jamais.

L’opposition elle-même obéit à des formes simples mais strictes : elle se porte devant la juridiction dont le juge a rendu l’ordonnance et se forme au greffe, par déclaration contre récépissé ou par lettre recommandée. Le greffe avise alors le créancier, et l’instance contradictoire reprend son cours, le créancier pouvant avoir d’emblée demandé le renvoi devant la juridiction de son choix. Si aucun recours n’est formé dans le mois, l’ordonnance revêtue de la formule exécutoire permet toutes les voies d’exécution : saisie sur compte bancaire, saisie des rémunérations, saisie-vente. Le coût de la procédure reste modeste au regard des sommes en jeu dans un impayé de logement, et le site officiel service-public.fr rappelle que les frais d’avocat et de commissaire de justice peuvent être pris en charge par l’aide juridictionnelle en cas de ressources insuffisantes, tandis que le juge peut mettre les frais de procédure à la charge du débiteur qui succombe (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1746). Pour le syndic comme pour le bailleur, le calendrier se résume donc à deux dates impératives : trois mois pour signifier, un mois pendant lequel le débiteur peut répliquer.

B. L’injonction fait payer, elle ne résilie pas le bail

Le bailleur d’habitation doit distinguer deux procédures que tout oppose. L’injonction de payer recouvre des sommes ; elle ne met pas fin au bail et ne permet pas l’expulsion. Pour résilier un bail d’habitation impayé, seule la clause résolutoire, mise en œuvre par commandement de payer, produit cet effet. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 l’énonce : Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer obéit à un formalisme rigoureux, car Le commandement de payer contient, à peine de nullité : la mention du délai de six semaines laissé au locataire, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la résiliation et l’expulsion encourues, ainsi que l’information sur le fonds de solidarité pour le logement et sur la faculté de demander des délais de grâce au juge. Un commandement incomplet est nul, et la procédure de résiliation s’effondre.

En pratique, les deux voies se combinent plutôt qu’elles ne se concurrencent. Le bailleur délivre le commandement de payer pour faire courir le délai de six semaines vers la résiliation, et il peut parallèlement solliciter une injonction de payer pour obtenir rapidement un titre sur les sommes dues, sans attendre l’audience en résiliation et sans tentative de conciliation préalable. Le syndic de copropriété, qui ne dispose d’aucune clause résolutoire, use de l’injonction pour chaque exercice déficitaire, en surveillant la prescription quinquennale des actions personnelles rappelée par l’article 42 de la loi de 1965. Dans les deux cas, la qualité du décompte décide de tout : un décompte confus expose à un rejet partiel sans recours comme à une opposition bien fondée, tandis qu’un décompte limpide, adossé au bail ou aux appels de charges et aux mises en demeure, conduit le plus souvent à une ordonnance exécutée sans débat.

Le législateur a ajouté un filet social à cette mécanique. Lorsque le locataire reste impayé sans interruption depuis deux mois, ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, et que le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en précisant les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants d’après les informations en sa connaissance. Le représentant de l’État saisit alors l’organisme compétent du plan départemental pour réaliser un diagnostic social et financier, transmis à la commission avant l’expiration du délai. Ce signalement ne bloque pas la procédure, mais il impose au bailleur une transparence totale sur la situation de son locataire et ouvre à ce dernier l’accès aux aides, à commencer par le fonds de solidarité pour le logement que le commandement doit mentionner, et par les délais de grâce que le juge peut accorder sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, également visé par le commandement. Le bailleur qui veut être payé et, le cas échéant, reprendre son logement, a donc intérêt à mener les deux actions de front dès le premier impayé caractérisé : commandement pour le bail, injonction pour les sommes, sans attendre que la dette devienne irrécouvrable.

Le syndic y ajoute une précaution propre à la copropriété : établir nettement sa qualité à agir pour le syndicat des copropriétaires et joindre les décisions d’assemblée générale qui fondent les appels de fonds, de sorte que le débiteur ne puisse déplacer le débat du montant vers la régularité de la demande. Sans ces pièces, le copropriétaire poursuivi conteste le pouvoir d’agir autant que le décompte, et l’opposition devient inévitable. De son côté, le bailleur personne morale suit ses propres circuits de recouvrement amiable avant de saisir le juge, mais rien dans les textes lus pour cet article ne lui impose une conciliation préalable avant l’injonction. Dans les deux univers, la règle d’or reste identique : écrire tôt, chiffrer juste, signifier vite, et conserver chaque preuve d’envoi, car le juge de l’opposition relira tout le dossier avec un regard neuf.

Conclusion

Syndic ou bailleur, le créancier d’un impayé de logement dispose avec l’injonction de payer d’une procédure rapide, dispensée de conciliation préalable y compris dans ses deux phases, à condition de réclamer une somme déterminée et prouvée. L’ordonnance doit être signifiée dans les trois mois de sa date pour les décisions rendues à compter du 1er septembre 2026, et le débiteur peut y faire opposition dans le mois de la signification, ce qui renvoie le litige au contradictoire. Pour faire cesser le bail lui-même, le commandement de payer de six semaines et ses mentions prescrites à peine de nullité restent seuls opérants. Vérifier le montant et le délai applicable, joindre chaque pièce du bordereau, signifier dans les trois mois, anticiper l’opposition et conduire en parallèle la procédure de résiliation quand le bail doit cesser : à ces conditions, l’impayé cesse d’être une ligne qui s’allonge pour devenir un titre que le commissaire de justice peut exécuter, et le créancier aborde l’hiver avec une créance constatée plutôt qu’une espérance comptable.