Dans un contexte économique marqué par la hausse des dépôts de dossiers auprès des commissions départementales et par l’alourdissement des dépenses contraintes des ménages relevé par la presse nationale à la mi-octobre 2026, certains particuliers acquièrent un bien en concluant un crédit vendeur. Par cette convention, le vendeur accorde à l’acheteur un terme ou un échéancier pour régler le prix au sens de l’article 1650 du Code civil, selon lequel « La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente. » Ce différé s’accompagne d’intérêts stipulés sous l’article 1652 du Code civil, d’une hypothèque légale spéciale régie par l’article 2402 du Code civil et d’une clause résolutoire visée à l’article 1656 du Code civil (CA Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/03889).

Or, lorsqu’une perte d’emploi, un problème de santé ou un refus de prêt bancaire empêche l’acquéreur d’honorer les échéances convenues, ce dernier s’expose à l’action résolutoire de l’article 1654 du Code civil et aux voies d’exécution fondées sur l’acte notarié (CA Aix-en-Provence, 28 janvier 2025, n° 24/11408). La saisine de la commission de surendettement sur le fondement de l’article L. 711-1 du Code de la consommation confronte alors les garanties du vendeur à l’ordre public de protection du débiteur (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, n° 23-21.550). Dès lors, l’étude analyse l’entrée de la dette de crédit vendeur dans la procédure et l’encadrement des actions du vendeur (I), puis le sort de l’hypothèque spéciale et l’apurement du passif sous le contrôle du juge (II).

I. L’entrée de la dette de crédit vendeur dans la procédure de surendettement : recevabilité de l’acquéreur, présomption de bonne foi et paralysie des voies d’exécution

A. L’exigibilité des échéances du prix de vente à terme, la caractérisation du surendettement et l’appréciation de la bonne foi du débiteur

Le crédit vendeur aménage l’obligation de paiement du prix posée par l’article 1650 du Code civil en dissociant le transfert immédiat de propriété et le règlement échelonné ou différé du capital (CA Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/03889). En vertu de l’article 1652 du Code civil, « L’acheteur doit l’intérêt du prix de la vente jusqu’au paiement du capital, dans les trois cas suivants : S’il a été ainsi convenu lors de la vente ; Si la chose vendue et livrée produit des fruits ou autres revenus ; Si l’acheteur a été sommé de payer. » Lorsque les échéances périodiques ou le terme final deviennent exigibles sans liquidités suffisantes, cette dette contractuelle entre dans l’assiette du surendettement définie à l’article L. 711-1 du Code de la consommation.

Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi du 14 février 2022, « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » La deuxième chambre civile impose l’application immédiate de ce texte aux instances en cours (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-18.080). Dans un arrêt du 11 septembre 2025 (Cass. 2e civ., 11 septembre 2025, n° 24-13.323), elle censure le jugement qui écartait des dettes professionnelles et rappelle que « la situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. »

Par ailleurs, la Cour de cassation juge dans son arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, n° 23-21.550) que « le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » Un particulier débiteur d’un crédit vendeur et d’anciennes dettes professionnelles demeure ainsi recevable quelle que soit la proportion respective de son passif (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, n° 23-21.550). De plus, selon le troisième alinéa de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. »

À cet égard, la propriété du logement acquis par crédit vendeur ne permet pas d’écarter la recevabilité du dossier au motif que sa valeur excéderait le solde du prix (article L. 711-1 du Code de la consommation). Certes, en droit commun de la vente, la cour d’appel d’Amiens (CA Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/03889) rappelle que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. » Toutefois, l’insuffisance des revenus courants pour honorer les échéances du prix fonde la saisine de la commission de surendettement par le particulier de bonne foi (article L. 711-1 du Code de la consommation).

En conséquence, la discussion porte sur la bonne foi exigée au premier alinéa de l’article L. 711-1 du Code de la consommation, selon lequel « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » En vertu de l’article 2274 du Code civil, « La bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver. » Dans son arrêt du 15 janvier 2026 (CA Paris, 15 janvier 2026, n° 25/00127), la cour d’appel de Paris précise que « La simple imprudence ou imprévoyance n’est pas constitutive de mauvaise foi. De même, la négligence du débiteur ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi en l’absence de conscience de créer ou d’aggraver l’endettement en fraude des droits des créanciers. »

Dès lors, le fait d’avoir mal évalué sa capacité à obtenir un prêt bancaire de substitution ne caractérise pas la mauvaise foi, tandis que l’abstention volontaire de régler ses charges malgré des revenus suffisants affectés à des achats superflus entraîne l’irrecevabilité (CA Douai, 9 juillet 2026, n° 26/00386 ; CA Paris, 15 janvier 2026, n° 25/00127). Lorsque des époux coacquéreurs déposent une demande conjointe, la Cour de cassation (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970) juge au visa de l’article L. 711-1 du Code de la consommation « que le juge doit se prononcer sur la bonne foi de chaque demandeur à la procédure de surendettement » et censure le jugement qui retient « des motifs impropres qui ne distinguent pas la situation individuelle de chacun des époux ».

Sur le plan procédural, la décision de la commission est notifiée aux parties selon l’article R. 722-1 du Code de la consommation, aux termes duquel « La lettre de notification indique que la décision peut faire l’objet d’un recours, dans un délai de quinze jours à compter de sa notification, par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au secrétariat de la commission. » Si le juge des contentieux de la protection, saisi dans ce délai de quinze jours fixé par l’article R. 722-1 du Code de la consommation, déclare la demande recevable, il doit renvoyer le dossier à la commission pour instruction sans pouvoir prononcer immédiatement un rétablissement personnel (Cass. 2e civ., 8 juin 2023, n° 20-21.625).

B. La suspension des poursuites, l’interdiction des nouvelles sûretés, le sort de l’action résolutoire du vendeur et la vérification judiciaire de la créance

La décision de recevabilité déclenche l’effet protecteur de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, selon lequel « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Parallèlement, l’article L. 722-5 du Code de la consommation interdit au débiteur « de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction » et ajoute que ces dispositions « emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. »

Or, dans son arrêt publié du 28 mars 2024 (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797), la deuxième chambre civile juge au visa des articles L. 722-2 et L. 722-5 du Code de la consommation qu’« Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Le même arrêt précise que « la faculté pour la commission de surendettement de saisir le juge des contentieux de la protection à fin d’annulation de la mesure ne fait pas obstacle au droit du débiteur de contester une mesure conservatoire devant le juge de l’exécution » (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797 ; Cass. 2e civ., 7 mai 2025, n° 25-40.005), tandis que la commission peut agir en nullité dans le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement selon l’article L. 761-2 du Code de la consommation.

Une question essentielle concerne l’articulation entre la suspension des voies d’exécution de l’article L. 722-2 du Code de la consommation et l’action au fond du vendeur en résolution de la vente (TJ Clermont-Ferrand, 3 septembre 2026, n° 25/00854). Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (TJ Clermont-Ferrand, 3 septembre 2026, n° 25/00854) rappelle que « Le surendettement suspend les poursuites individuelles tendant à l’exécution forcée sans faire obstacle à une action au fond visant à faire reconnaître l’existence et le montant d’une créance. » En droit de la vente, l’article 1654 du Code civil dispose que « Si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente. »

De surcroît, l’article 1656 du Code civil prévoit que « S’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai. » La cour d’appel d’Amiens (CA Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/03889) applique ce mécanisme lorsqu’un commandement visant la clause résolutoire est resté infructueux avant toute mesure d’apurement, en prononçant la résolution et des dommages et intérêts. Pour apprécier la validité d’un tel commandement et de la sûreté du vendeur face au surendettement, le recours à un avocat en contentieux de la vente immobilière permet de vérifier le respect des formalités de publicité foncière.

En effet, si l’article 2402 du Code civil dispose que « 1° La créance du prix de vente d’un immeuble est garantie sur celui-ci », l’article 2403 du Code civil précise que « L’action résolutoire établie par l’article 1654 ne peut être exercée après l’extinction de l’hypothèque spéciale du vendeur, ou à défaut d’inscription de cette hypothèque, au préjudice des tiers qui ont acquis les droits sur l’immeuble du chef de l’acquéreur et qui les ont publiés. » Par ailleurs, la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 8 octobre 2026, n° 24-13.478) juge que « Si elle libère l’acquéreur de son obligation de payer ce solde et empêche le vendeur tant de poursuivre contre lui ce paiement que de faire sanctionner, de ce chef, une inexécution contractuelle, elle n’a pas pour effet d’éteindre la créance du vendeur. Dès lors, à défaut d’extinction de la créance garantie, la consignation du solde du prix de vente n’entraîne pas l’extinction du privilège du vendeur. »

Sur le terrain de la prescription ou de la forclusion, lorsque le vendeur est un professionnel soumis au délai biennal de l’article L. 218-2 du Code de la consommation (« L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans »), la recevabilité du dossier sous l’article L. 722-2 du Code de la consommation suspend ce délai sans l’interrompre (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 23-12.623). La deuxième chambre civile (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 23-12.623) juge ainsi que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». De même, l’inscription de l’hypothèque légale attachée aux jugements de condamnation « n’interrompt pas la prescription » (Cass. 2e civ., 3 juillet 2025, n° 23-10.417).

Lors de l’établissement de l’état du passif selon l’article L. 723-3 du Code de la consommation, l’article R. 723-8 du Code de la consommation dispose que « Le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours. A l’expiration de ce délai, il ne peut plus formuler une telle demande. » La Cour de cassation (Cass. 2e civ., 12 juin 2025, n° 23-15.025) juge en conséquence que « lorsque le juge des contentieux de la protection est déjà saisi par la commission aux fins de vérification d’une créance, le débiteur n’est pas recevable à contester lors de cette instance une autre créance, figurant à l’état du passif dressé par la commission, qu’il n’a pas contestée dans le délai de 20 jours suivant la date à laquelle cet état lui a été notifié. »

Toutefois, au visa des articles L. 723-3 et R. 723-7 du Code de la consommation, la Cour (Cass. 2e civ., 23 mai 2024, n° 22-12.353) décide que « lorsque la créance dont la vérification est demandée n’est pas contestée en son principe, le juge ne peut pas l’écarter au motif que le créancier ne produit pas les pièces justificatives sans inviter préalablement celui-ci à les produire. » En outre, la vérification opérée à ce stade « n’a pas pour effet de priver le juge des contentieux de la protection, saisi d’une contestation relative aux mesures recommandées, des pouvoirs qu’il tient de l’article L. 332-2 du code de la consommation de vérifier la validité et le montant des titres de créance » (Cass. 2e civ., 18 janvier 2024, n° 22-12.950).

II. Le traitement de l’hypothèque légale spéciale du vendeur et l’apurement du prix de vente par les mesures imposées ou le rétablissement personnel

A. Le rééchelonnement de la créance du vendeur, la mise à l’écart de l’article 2285 du Code civil et la sauvegarde ou la vente amiable de l’immeuble

Lorsque les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du Code de la consommation, la commission prescrit des mesures de traitement sur le fondement de l’article L. 733-1 du Code de la consommation. La mensualité de remboursement est encadrée par le double plafond des articles L. 731-1, L. 731-2, R. 731-2 et R. 731-3 du Code de la consommation, qui réservent par priorité la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage (CA Toulouse, 22 janvier 2026, n° 25/01826).

En application de l’article L. 733-1 du Code de la consommation, la commission ou le juge peut « 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours », « 2° Imputer les paiements, d’abord sur le capital », réduire le taux d’intérêt selon le 3° de ce texte, ou « 4° Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. » Si l’article L. 733-3 du Code de la consommation limite la durée des mesures à sept années, il autorise leur dépassement « lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900).

Or, bien que le vendeur inscrit sous l’article 2402 du Code civil invoque sa cause légitime de préférence au sens de l’article 2285 du Code civil, l’article 2287 du Code civil écarte cet obstacle en matière de surendettement. Dans son arrêt du 4 juillet 2024 (Cass. 2e civ., 4 juillet 2024, n° 23-17.625), la deuxième chambre civile juge au visa de ces textes et de l’article L. 733-13 du Code de la consommation que « c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil. »

Par ailleurs, conformément à l’article L. 733-5 du Code de la consommation, la Cour de cassation (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900) rappelle que la juridiction doit « prendre en considération, pour arrêter tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement des débiteurs ». Lorsque la vente amiable du bien s’avère nécessaire sous l’article L. 733-7 du Code de la consommation, le juge l’autorise selon l’article L. 722-5 du Code de la consommation en ordonnant que le prix consigné chez le notaire « devra être affecté en priorité au remboursement des créanciers ayant financé l’acquisition du bien » (TJ Montbéliard, 27 août 2025, n° 25/00107 ; CA Aix-en-Provence, 28 janvier 2025, n° 24/11408).

Si le bien faisait l’objet d’une vente par adjudication, la Cour (Cass. 2e civ., 3 février 2022, n° 20-19.522) précise que « la résolution de la vente ne peut l’être que sur le fondement des dispositions spéciales du code des procédures civiles d’exécution, qui dérogent à celles du droit commun de la vente, et tant que le prix de vente n’a pas été payé. » Quant aux mesures imposées par la commission, l’article L. 733-10 du Code de la consommation et l’article R. 733-6 du Code de la consommation disposent que « la contestation à l’encontre des mesures que la commission entend imposer est formée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son secrétariat dans un délai de trente jours à compter de leur notification ».

B. L’effacement partiel ou total du solde du prix de vente par le rétablissement personnel, les risques de déchéance et le régime d’inscription au FICP

Lorsque la capacité de remboursement est insuffisante pour solder le passif, le 2° de l’article L. 733-4 du Code de la consommation autorise « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. » La deuxième chambre civile (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900 ; Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-12.659) juge toutefois que « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » Elle ajoute que, « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation. » (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900).

Ni le solde d’un crédit vendeur ni les dommages et intérêts contractuels alloués au vendeur après résolution (CA Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/03889) ne relèvent des exclusions de l’article L. 711-4 du Code de la consommation. Dès lors, si le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 724-1 du Code de la consommation et ne détient aucun bien réalisable (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-17.670 ; CA Toulouse, 22 janvier 2026, n° 25/01826), le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé selon l’article L. 741-1 du Code de la consommation et l’article L. 741-2 du Code de la consommation éteint cette créance.

Selon la Cour de cassation (Cass. 2e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.535 ; Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.726), « à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Lorsque le rétablissement personnel est prononcé en justice, les créanciers non convoqués peuvent former tierce opposition dans le délai de deux mois à compter de la publicité au BODACC (CA Toulouse, 22 janvier 2026, n° 25/01826).

Par ailleurs, si la dissimulation d’un actif ou un acte de disposition non autorisé expose le débiteur à la déchéance prévue à l’article L. 761-1 du Code de la consommation (CA Paris, 15 janvier 2026, n° 25/00127), la deuxième chambre civile (Cass. 2e civ., 18 janvier 2024, n° 22-12.950) juge qu’« Il résulte de ce texte que les causes de déchéance sont limitativement énumérées par la loi. » Enfin, l’inscription au FICP opérée dès la saisine selon l’article L. 752-2 du Code de la consommation est conservée pendant la durée des mesures sans excéder sept ans, avec radiation au bout de cinq ans en l’absence d’incident ou en cas de rétablissement personnel conformément à l’article L. 752-3 du Code de la consommation (CA Toulouse, 22 janvier 2026, n° 25/01826).

Conclusion

En définitive, le traitement juridique et judiciaire du crédit vendeur dans le surendettement des particuliers concilie les garanties civiles des articles 1650, 1654, 1656 et 2402 du Code civil avec l’ordre public du livre VII du Code de la consommation (CA Amiens, 9 janvier 2025, n° 23/03889). Dès la recevabilité, contestable dans le délai de quinze jours à compter de sa notification selon l’article R. 722-1 du Code de la consommation, l’acquéreur bénéficie d’une appréciation globale de son passif (Cass. 2e civ., 2 juillet 2026, n° 23-21.550) et d’un examen individuel de sa bonne foi présumée sous l’article 2274 du Code civil (Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-20.970). La recevabilité suspend alors les voies d’exécution sous l’article L. 722-2 du Code de la consommation, interdit toute sûreté nouvelle sous l’article L. 722-5 du Code de la consommation (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797) et suspend, sans l’interrompre, le délai biennal de l’article L. 218-2 du Code de la consommation à compter de la décision de recevabilité (Cass. 2e civ., 23 octobre 2025, n° 23-12.623).

Après la vérification des créances sollicitée dans le délai de vingt jours de l’article R. 723-8 du Code de la consommation (Cass. 2e civ., 12 juin 2025, n° 23-15.025), les mesures imposées demeurent contestables dans le délai de trente jours à compter de leur notification selon l’article R. 733-6 du Code de la consommation. Affranchi de l’article 2285 du Code civil par l’article 2287 du Code civil (Cass. 2e civ., 4 juillet 2024, n° 23-17.625), le juge peut rééchelonner le crédit vendeur sous l’article L. 733-1 du Code de la consommation, imposer un effacement partiel selon l’article L. 733-4 du Code de la consommation (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900) ou prononcer le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire effaçant les dettes nées à la date de la décision de la commission selon l’article L. 741-2 du Code de la consommation (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.726).