Vous êtes propriétaire de terres louées par bail rural et vous découvrez que ce n’est plus votre fermier qui les exploite en son nom propre, mais une société : un tracteur floqué au nom d’une EARL, des factures ou un appel de fermage libellé au nom d’une SCEA, un bulletin de mutation adressé à la mutualité sociale agricole que l’on vous demande de signer. La question qui se pose alors est simple et redoutable : votre preneur a-t-il régulièrement mis vos terres à la disposition d’une société, ou a-t-il cédé son bail sans votre accord ? La réponse commande tout : dans le premier cas, le bail se poursuit et vos droits restent inchangés ; dans le second, vous pouvez demander la résiliation du bail et la reprise de vos terres devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Entre les deux, il existe une zone grise fréquente, celle du fermier qui a bien mis ses terres à disposition d’une société mais sans vous prévenir dans les formes, ou qui a transformé sa société sans vous en informer. Deux arrêts rendus le même jour, le 15 mai 2025, par les cours d’appel de Caen et de Rouen, éclairent précisément ces situations et montrent que les bailleurs perdent leurs procès quand ils confondent les régimes ou négligent la mise en demeure préalable. Cet article décrit la frontière entre mise à disposition régulière, apport prohibé et cession interdite, puis la méthode concrète pour exiger la régularisation et, le cas échéant, faire résilier le bail.

I. Mise à disposition, apport en société et cession du bail : trois opérations, trois régimes

A. La mise à disposition déclarée : un droit du preneur encadré par l’article L. 411-37

Le preneur d’un bail rural dispose d’une faculté légale que beaucoup de bailleurs ignorent : il peut mettre tout ou partie des biens loués à la disposition d’une société agricole dont il est associé, et il reste alors seul titulaire du bail. Le texte qui organise cette faculté est l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, dont le premier paragraphe vise le cas le plus courant, celui de la société à objet principalement agricole. La loi pose une condition de forme simple en apparence : « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». Trois conditions de fond accompagnent cet avis : la société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine ; son objet doit être principalement agricole. « Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques ».

Le contenu de l’avis est lui-même réglementé : il mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à disposition. La même information est due à chaque changement : le preneur doit aviser le bailleur, dans les mêmes formes, de la cessation de la mise à disposition comme de tout changement intervenu dans les éléments notifiés, et cet avis doit partir dans les deux mois qui suivent le changement de situation. La transformation d’une EARL en SCEA, l’entrée de nouveaux associés, une augmentation de capital qui fait passer la majorité aux mains de personnes morales, le changement de gérant ou de siège : chacun de ces événements constitue un changement à notifier. C’est précisément sur ce terrain que s’est jouée l’affaire jugée par la cour d’appel de Rouen le 15 mai 2025 (RG n° 23/03457) : une EARL devenue SCEA dont le capital, après cessions de parts à une holding et à une société civile, se trouvait détenu majoritairement par des personnes morales. La bailleresse soutenait que la mise à disposition relevait dès lors du second paragraphe de l’article L. 411-37, qui exige l’accord préalable du bailleur, et que l’opération irrégulière valait cession prohibée.

Le second paragraphe vise en effet les autres personnes morales : avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, tout ou partie des biens loués. La procédure est ici plus exigeante : la demande d’accord préalable doit parvenir au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition, et, à peine de nullité, elle mentionne le nom de la personne morale, en joint les statuts et précise les références des parcelles. Le silence gardé par le bailleur pendant deux mois vaut accord. Dans l’affaire rouennaise, la cour a admis que la société, dont le capital était détenu majoritairement par des personnes morales, ne répondait plus aux conditions du premier paragraphe ; mais elle a refusé d’en déduire une cession prohibée irréversible et a rejeté la résiliation, au motif que la contravention à l’article L. 411-37 n’entraîne la résiliation que si elle porte préjudice au bailleur et que la régularisation restait possible avant l’introduction de l’instance. La leçon est nette : le changement de régime, du premier au second paragraphe, ne transforme pas automatiquement la mise à disposition en cession nulle ; il impose au bailleur de démontrer son préjudice et de respecter la procédure de mise en demeure.

Le troisième paragraphe de l’article L. 411-37 protège le bailleur d’une autre manière : « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Le fermier qui met ses terres à disposition d’une société puis cesse toute participation personnelle, qui confie l’intégralité des travaux à des salariés ou à une entreprise extérieure, qui s’installe à plusieurs dizaines de kilomètres sans revenir sur l’exploitation, s’expose à la résiliation sur ce fondement distinct, même si la notification initiale était régulière. En contrepartie, la loi sécurise le bailleur sur le plan financier : ses droits ne sont pas modifiés, et les coassociés du preneur ainsi que la société elle-même, si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. Concrètement, en cas de fermages impayés, le bailleur peut poursuivre la société bénéficiaire de la mise à disposition en plus du preneur. Pour une vision d’ensemble du contentieux récent des baux ruraux, des congés et de la préemption, on se reportera à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. L’apport du droit au bail et la cession hors famille : des opérations interdites sans votre agrément

À côté de la mise à disposition, qui laisse le preneur seul titulaire du bail, il existe deux opérations qui transfèrent le bail lui-même et qui sont interdites sans l’agrément personnel du bailleur. La première est l’apport du droit au bail à une société : « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier ». Ces dispositions sont d’ordre public. La seconde est la cession du bail, régie par l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime : « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». À défaut d’agrément, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire, mais seulement au profit de ces mêmes bénéficiaires familiaux ; toute cession à un tiers hors famille sans agrément ni autorisation judiciaire constitue une contravention à l’article L. 411-35. Le même article interdit toute sous-location, sous la seule réserve des sous-locations saisonnières de vacances ou de loisirs autorisées par le bailleur pour trois mois consécutifs au plus.

La sanction de ces deux opérations prohibées est redoutable pour le preneur : l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de contravention à l’article L. 411-35 comme en cas de contravention au premier alinéa de l’article L. 411-38, et dans ces deux hypothèses le bailleur n’a pas à démontrer un préjudice. La jurisprudence qualifie la cession prohibée d’infraction instantanée et irréversible, insusceptible de régularisation : c’est ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 22 février 2005 (pourvoi n° 03-20.631), arrêt que la cour d’appel de Rouen a expressément écarté dans son arrêt du 15 mai 2025 parce qu’il concernait une véritable cession prohibée et non une simple contravention à l’article L. 411-37. La distinction est capitale : invoquer à tort la cession prohibée quand les faits relèvent de la mise à disposition mal notifiée expose le bailleur au rejet de sa demande, comme l’a subi la bailleresse rouennaise, déboutée de sa résiliation malgré l’irrégularité avérée du changement de capital social.

L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 15 mai 2025 (RG n° 24/01615) illustre la même frontière sous un autre angle. Le bailleur y soutenait que la preneuse avait cédé illicitement son bail à une EARL devenue SCEA, faute d’agrément au sens de l’article L. 411-38, et demandait la résiliation pour cession illicite. La cour a constaté que seuls des apports en numéraire avaient été effectués par les nouveaux associés et qu’aucun apport du droit au bail n’était mentionné aux statuts ; elle en a déduit que les dispositions de l’article L. 411-38, qui supposent un apport du droit au bail avec agrément personnel, ne s’appliquaient pas, et que seule la mise à disposition de l’article L. 411-37, paragraphe I, régissait la situation. Le tribunal paritaire, qui avait prononcé la résiliation pour cession illicite, a été infirmé. Retenez la méthode des juges : ils examinent les statuts et les apports réels avant de qualifier l’opération ; un bailleur qui plaide la cession sans avoir lu les statuts de la société prend le risque d’une infirmation. À l’inverse, quand l’apport du droit au bail est avéré et réalisé sans agrément, la résiliation est encourue sans que le bailleur ait à prouver un préjudice et sans régularisation possible.

Un dernier repère jurisprudentiel mérite d’être connu des bailleurs confrontés à une transformation de société : par un arrêt du 18 février 1998 (pourvoi n° 96-12.449), la troisième chambre civile a rejeté la résiliation demandée après la transformation d’un GAEC en EARL entre les mêmes personnes et avec la même répartition des actifs, relevant qu’en dehors de l’habillage juridique la situation était inchangée et que le bailleur, qui encaissait les fermages payés au nom de la société sans réserve, n’avait pas été induit en erreur. La transformation à l’identique ne fait donc pas à elle seule grief au bailleur ; ce sont les modifications substantielles — nouveaux associés extérieurs, perte du caractère majoritairement détenu par des personnes physiques, cessation de la participation personnelle du preneur — qui justifient d’agir.

II. Le fermier ne vous a pas prévenu : exiger la régularisation puis saisir le tribunal

A. Vérifier, écrire, mettre en demeure : la procédure qui conditionne la résiliation

Quand vous découvrez qu’une société exploite vos terres sans que votre fermier vous ait adressé l’avis requis, la première étape consiste à qualifier exactement la situation avant d’écrire quoi que ce soit. Demandez au preneur, par courrier simple puis par lettre recommandée, la copie des statuts de la société, l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, la répartition du capital entre personnes physiques et personnes morales, et la liste précise des parcelles mises à disposition. Vérifiez quatre points : l’objet social est-il principalement agricole ; le capital est-il majoritairement détenu par des personnes physiques, en ne comptant que la détention directe et sans agréger artificiellement les participations indirectes via des holdings, comme l’a rappelé la cour d’appel de Rouen ; le preneur est-il bien associé de la société ; participe-t-il encore personnellement et effectivement aux travaux sur vos parcelles. Si l’objet n’est pas principalement agricole ou si des personnes morales détiennent la majorité du capital, l’opération relève du second paragraphe de l’article L. 411-37 et nécessitait votre accord préalable ; s’il y a eu apport du droit au bail lui-même, avec attribution de parts en contrepartie, c’est l’article L. 411-38 qui s’applique et votre agrément personnel était requis.

La deuxième étape est la mise en demeure, et c’est elle qui décide le plus souvent du sort du procès. La loi est formelle : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Adressez donc au preneur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui énumère précisément les informations manquantes : nom de la société, tribunal de commerce d’immatriculation, parcelles concernées, date de la mise à disposition, nature des changements intervenus depuis. Conservez la preuve du dépôt et de la présentation, ainsi que l’avis de réception signé ou la mention de non-retrait. La Cour de cassation veille strictement à la régularité de ces notifications : par un arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-16.751), la troisième chambre civile a rappelé les exigences des articles 668 et 669 du Code de procédure civile sur la date de réception des lettres recommandées et censuré une cour d’appel qui avait statué sur un moyen relevé d’office sans provoquer les observations des parties. Soignez donc à la fois le contenu et la forme de votre mise en demeure, et mentionnez expressément qu’à défaut de communication des informations dans le délai d’un an vous saisirez le tribunal paritaire en résiliation.

Deux tempéraments légaux doivent être intégrés à votre analyse avant de saisir le juge. D’abord, « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur » : si vous saviez depuis des années que la société exploitait, si vous avez encaissé sans réserve des fermages payés au nom de la société, adressé vos appels de fermage à la société ou désigné vous-même la société comme locataire dans vos actes de procédure, le juge considérera que vous n’avez pas été trompé. C’est ce qui a fait échec au bailleur dans l’affaire caennaise : la cour a relevé qu’un appel de fermage adressé à la SCEA par son mandataire établissait sa connaissance de la mise à disposition, et, faute de mise en demeure d’avoir à communiquer les informations dans le délai d’un an, elle a rejeté la résiliation. Ensuite, « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles » L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1 n’autorise la résiliation que « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». Identifiez donc concrètement votre préjudice : impossibilité de faire valoir votre opposition à une société dont le capital vous est étranger, perte de la garantie d’un exploitant personnel, dégradation du fonds par un changement de culture décidé sans vous, éloignement du preneur qui ne participe plus aux travaux. Sans préjudice caractérisé, la demande de résiliation sera rejetée même si l’irrégularité formelle est établie, comme l’a jugé la cour d’appel de Rouen.

B. Saisir le tribunal paritaire : preuves, moyens et issues du procès

Le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour prononcer la résiliation du bail rural sur ces fondements. La procédure commence par une tentative de conciliation devant le tribunal, puis, à défaut d’accord, par un jugement. Votre requête doit articuler les moyens dans le bon ordre : à titre principal, la cession ou l’apport prohibé sans agrément si les statuts établissent un apport du droit au bail ou un transfert à un tiers, avec la sanction péremptoire de l’article L. 411-31, paragraphe II, 1° et 2°, sans préjudice à démontrer ; à titre subsidiaire, la contravention à l’article L. 411-37, en visant précisément le paragraphe applicable, en justifiant de la mise en demeure restée sans effet pendant un an et du préjudice subi, ainsi que, le cas échéant, le défaut de participation personnelle et effective du preneur au sens du troisième paragraphe. Joignez le bail et ses renouvellements, la mise en demeure avec ses accusés, les statuts successifs de la société et les actes de cession de parts, les appels de fermage et quittances, le bulletin de mutation à la mutualité sociale agricole, les constats d’exploitation des parcelles, et toute correspondance montrant la connaissance ou l’ignorance réelle de la mise à disposition.

Anticipez les défenses du preneur, car les deux arrêts de 2025 montrent qu’elles prospèrent quand le dossier du bailleur est approximatif. Le preneur soutiendra que l’opération est une simple mise à disposition et non un apport, en produisant des statuts qui ne mentionnent aucun apport du droit au bail : vérifiez ce point avant l’audience et, s’il est exact, ne plaidez pas l’article L. 411-38 à titre principal. Il fera valoir que vous aviez connaissance de la situation, en produisant vos propres appels de fermage libellés au nom de la société, vos quittances ou vos actes de procédure : si ces pièces existent, concentrez votre argumentation sur les changements postérieurs que vous ignoriez — entrée de nouveaux associés, augmentation de capital, transformation — et sur le préjudice propre à ces changements. Il invoquera la régularisation intervenue avant l’introduction de l’instance, par exemple une mise aux normes du capital ou une notification tardive mais complète : en matière de contravention à l’article L. 411-37, cette régularisation peut faire échec à la résiliation, contrairement à la cession prohibée qui ne se régularise pas. Il contestera enfin votre préjudice : documentez-le par des faits précis plutôt que par des formules générales.

L’issue du procès dépendra de la rigueur de cette démonstration. Si la résiliation est prononcée, le jugement ordonne la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion avec le concours de la force publique, et fixe une indemnité d’occupation, généralement équivalente au fermage, due jusqu’à la libération effective. Si elle est rejetée, le bail se poursuit avec le preneur comme seul titulaire, la société restant tenue solidairement avec lui de l’exécution des clauses. Sachez que le litige sur la mise à disposition s’accompagne souvent d’un litige sur les travaux : dans l’affaire caennaise, la société voulait retourner des prairies permanentes pour les mettre en culture après l’arrêt de la production laitière. La cour a autorisé le retournement en application de l’article L. 411-29 du Code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail », en retenant que la lettre signée par la preneuse valait notification régulière et que le bailleur, à qui incombe la preuve de la dégradation du fonds, s’était borné à affirmer que les terres n’étaient pas adaptées à la culture sans le démontrer. Bailleur, si vous vous opposez à un retournement, saisissez le tribunal paritaire dans les quinze jours de l’avis du preneur et prouvez concrètement la dégradation alléguée ; preneur, notifiez par lettre recommandée une description détaillée des travaux un mois avant l’opération. La cour a en revanche rejeté la demande d’élagage des haies formée par la société, le bail réservant l’élagage au bailleur sans carence démontrée de celui-ci : un rappel utile que les clauses écrites du bail conservent toute leur force pendant la mise à disposition.

Conclusion

Votre fermier peut mettre vos terres à la disposition d’une société agricole sans votre autorisation préalable, mais il doit vous en informer par lettre recommandée dans les deux mois, vous notifier chaque changement dans le même délai, rester associé d’une société à objet principalement agricole dont le capital est majoritairement détenu par des personnes physiques, et continuer à participer personnellement et effectivement aux travaux. S’il vous faut son accord préalable, c’est que la société ne remplit pas ces conditions ; s’il vous faut son agrément personnel, c’est qu’il a apporté son droit au bail lui-même ou cédé son bail hors famille. Quand l’avis manque, ne saisissez pas le tribunal à chaud : vérifiez les statuts et le capital, adressez une mise en demeure détaillée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, laissez courir le délai d’un an, caractérisez votre préjudice, puis plaidez devant le tribunal paritaire la cession prohibée si les faits l’établissent, et subsidiairement la contravention à l’article L. 411-37 avec sa mise en demeure et son préjudice. Les arrêts de Caen et de Rouen du 15 mai 2025 montrent que les bailleurs qui confondent mise à disposition et cession, qui plaident sans les statuts ou sans mise en demeure, perdent même quand l’irrégularité est réelle. La rigueur procédurale fait ici la différence entre la reprise de vos terres et le maintien d’un bail que vous n’avez plus choisi.