Vous êtes propriétaire de terres louées à un fermier et, en passant devant vos parcelles, vous découvrez des tas de matériaux de chantier, des pneus, des véhicules hors d’usage, un hangar rempli de caravanes en hivernage ou même une tyrolienne exploitée par une société de loisirs. Le fermage est payé, les terres portent encore quelques bêtes, et le preneur vous explique qu’il ne fait qu’arrondir ses fins de mois, que l’activité reste secondaire ou qu’elle a toujours existé. Vous vous demandez si vous pouvez exiger le retour à un usage agricole, si vous devez tolérer ce qui ne gêne personne en apparence, et si le tribunal paritaire des baux ruraux peut résilier le bail pour ce motif. La réponse tient en une règle que la jurisprudence récente applique avec fermeté : les terres louées sous statut du fermage doivent servir à l’exploitation agricole, et les détourner vers du stockage, du commerce ou des loisirs expose le preneur à la résiliation, même lorsque le fermage est payé et même lorsque l’activité non agricole ne représente qu’une partie du fonds. Encore faut-il prouver le détournement d’usage, démontrer le dommage qui en résulte pour le bailleur et saisir le juge dans les formes. Trois arrêts rendus en 2025 et 2026, à Colmar, Riom et Rennes, montrent comment les juges tranchent, et ce qu’ils exigent du bailleur.

I. Les terres louées doivent rester agricoles : ce que le preneur ne peut pas y faire

A. La destination agricole, une obligation dont la violation justifie la résiliation

Le bail rural n’est pas un bail ordinaire. Il soumet la jouissance du preneur au statut du fermage, régime d’ordre public organisé autour d’une finalité unique : l’exploitation agricole du fonds loué. Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds sont régies par les articles 1766 et 1767 du code civil, ainsi que le rappelle l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime. Et l’article 1766 du code civil dispose : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Deux conditions se dégagent donc : un emploi de la chose à un autre usage que sa destination, et un dommage pour le bailleur. Le premier alinéa de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime complète ce dispositif en autorisant le bailleur à demander la résiliation en cas de « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ».

La Cour de cassation applique cette exigence de destination sans indulgence. Le 30 juin 2021, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui autorisait la cession d’un bail alors même qu’il constatait que le preneur exploitait sans l’accord du bailleur une scierie avec stockage et vente de bois sur le domaine loué (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 juin 2021, n° 20-15.343). La Cour relève d’abord que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail, puis elle sanctionne la cour d’appel en ces termes : « En statuant ainsi, tout en constatant un manquement du preneur à l’obligation d’exploiter le bien mis à sa disposition conformément à la destination que lui avait conférée le bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » Développer sur des terres affermées à usage agricole une activité commerciale sans l’accord du bailleur constitue donc un manquement à l’obligation d’exploiter conformément à la destination du bail, et ce manquement prive le preneur des faveurs du statut, ici l’autorisation de céder. L’arrêt est renvoyé devant la cour d’appel de Metz, le preneur est condamné aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement dépasse la seule cession : l’activité étrangère à l’usage agricole, exercée sans accord, est une faute du preneur.

La cour d’appel de Colmar vient d’en faire une application éclatante à un stockage. Dans un arrêt du 2 février 2026, elle infirme le tribunal paritaire des baux ruraux qui avait refusé la résiliation et prononce la résiliation d’un bail conclu en 1998 entre une commune et son preneur (cour d’appel de Colmar, 2 février 2026, n° RG 25/01273). Les faits constatés sont accablants : brûlages et stockage de matériaux, dépôts de véhicules hors d’usage, de pneus et d’appareils frigorifiques, mise en demeure restée sans suite, puis visite de 2020 révélant des véhicules à usage non agricole et un stock de pneus dans un bâtiment métallique, constat d’huissier d’avril 2021 décrivant détritus, gravats, mobiliers au rebut, traces de foyers et rejets d’hydrocarbures, pommes de terre en décomposition et bovins non déclarés sans suivi sanitaire. La police municipale avait contrôlé sur le chemin rural des personnes se déclarant amies du preneur et bénéficiaires d’une mise à disposition gratuite d’un local de stockage, ainsi qu’une camionnette d’une entreprise de construction dont le conducteur expliquait que son employeur louait depuis six ou sept ans un dépôt sur le site pour y stocker des matériaux de travaux publics. Un rapport de l’inspection de l’environnement de mai 2021 constatait une installation de transit et de regroupement de métaux et de déchets, dangereux et non dangereux, avec de nombreux abandons. La cour écarte la régularisation tardive des bovins auprès de la chambre d’agriculture, le preneur ayant lui-même déclaré les détenir pour son plaisir, et elle retient : « Le changement de destination du terrain par le preneur, qui l’a utilisé comme lieu de stockage de matériaux hétéroclites pour lui-même et des tiers et non en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole, justifie la résiliation du bail, conformément aux articles précités. » Les articles visés sont l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime et l’article 1766 du code civil. Le preneur est condamné à libérer la parcelle et les constructions dans les deux mois de la signification, sous peine d’expulsion avec le concours de la force publique, sans astreinte, et à 1 500 euros au titre des frais d’appel.

La cour d’appel de Riom juge de la même façon pour des loisirs. Un fermier avait laissé la société de loisirs de plein air qu’il dirigeait implanter des tyroliennes sur les parcelles louées, avec départ et arrivée sur l’une d’elles, pour une activité de stages sportifs et de base de loisirs touchant des milliers de clients par an. Après un premier cycle procédural soldé par l’autorité de la chose jugée sur les griefs anciens, le bail renouvelé en 2014 faisait courir une situation juridique nouvelle, et l’expert judiciaire confirmait en 2015 la présence d’équipements de loisirs sur des parcelles sans véritable vocation agricole. La cour, par arrêt du 20 mai 2025, confirme le jugement du tribunal paritaire de Clermont-Ferrand qui accueille la résiliation (cour d’appel de Riom, 20 mai 2025, n° RG 24/00040). Elle juge que le fermier a mis une partie des terres agricoles à la disposition d’une société commerciale organisatrice de loisirs, ce qui constitue une sous-location prohibée par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Et elle rappelle, en citant un arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2019, que « toute sous-location ou cession, même partielle, constitue une cause de résiliation du bail rural sans qu’il y ait lieu de rechercher si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». L’activité de loisirs, même présentée comme secondaire, ne sauve pas le preneur : dès lors que des terres louées servent à une société tierce pour un usage étranger à l’agriculture, la sous-location prohibée suffit à justifier la résiliation.

La cour d’appel de Rennes ajoute un troisième cas de figure, l’hivernage de caravanes, dans un arrêt du 6 mars 2025 qui infirme le tribunal paritaire de Saint-Nazaire et résilie à la fois un bail écrit de 2013 portant sur près de 37 hectares et un bail verbal sur des parcelles complémentaires (cour d’appel de Rennes, 6 mars 2025, n° RG 24/02517). Outre l’abandon de la direction personnelle de l’exploitation et un contrat de cultures requalifié en sous-location déguisée, la cour retient le dévoiement du hangar loué, désormais rempli de caravanes et de bateaux en hivernage selon plusieurs attestations, alors que le preneur ne démontre plus aucun besoin du bâtiment pour entreposer son matériel d’exploitation. Elle conclut : « Le dévoiement de l’utilisation du hangar entraîne donc un préjudice pour les bailleresses, ce qui constitue un troisième motif de résiliation du bail rural. » La cour rappelle au passage le revirement opéré par la Cour de cassation le 14 novembre 2007, qui avait rejeté le pourvoi contre un arrêt prononçant la résiliation du bail d’un preneur ayant créé une entreprise commerciale dans les lieux loués, sans rechercher si les agissements étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Autrement dit, créer sur le fonds loué une activité commerciale ou civile étrangère à l’agriculture suffit, sans que le bailleur ait à démontrer en outre la ruine de l’exploitation.

B. Les excuses qui ne protègent pas le preneur et les usages qui restent permis

Face à ces griefs, les preneurs opposent des défenses récurrentes, et la jurisprudence récente montre lesquelles échouent. La première consiste à dire que l’activité non agricole est accessoire, que l’essentiel du fonds reste cultivé et que quelques bêtes entretiennent les parcelles. L’argument a été plaidé à Lyon pour les tyroliennes, au motif qu’il ne s’agissait que d’une activité secondaire sans compromission de la bonne exploitation : la Cour de cassation l’a censuré en 2019, et la cour de Riom l’écarte en 2025. Il a été plaidé à Colmar avec des bovins présents sur place : la cour relève qu’ils étaient détenus pour le plaisir et non pour une activité économique d’élevage, et que la régularisation administrative tardive ne démontre pas la volonté réelle d’exploiter. Il a été plaidé à Rennes pour le hangar, au motif que l’hivernage ne serait qu’un usage ponctuel hérité de l’ancien propriétaire : la cour constate que le preneur ne conteste pas l’activité, qu’il reste taisant sur les revenus qu’elle lui procure et qu’il n’a plus besoin du bâtiment pour l’exploitation, et elle en fait un motif autonome de résiliation. La leçon est nette : le caractère partiel ou complémentaire de l’usage non agricole ne le rend pas licite, et l’absence de dégradation visible du reste du fonds n’efface pas le changement de destination de la partie détournée.

La deuxième défense consiste à faire valoir la gratuité ou l’absence de loyer perçu : le preneur héberge des amis, prête un local à une association, stocke pour rendre service. À Colmar, les occupants se présentaient comme des amis bénéficiant d’une mise à disposition gratuite pour des activités caritatives, et le preneur expliquait que des remises inoccupées avaient été prêtées par son père sans sous-location. La cour n’en tient pas compte pour écarter la résiliation : le terrain servait de lieu de stockage pour le preneur lui-même et pour des tiers, et c’est cet usage, gratuit ou non, qui caractérise le changement de destination. La gratuité peut seulement peser sur la qualification de sous-location prohibée, qui suppose une contrepartie, comme la cour de Rennes le rappelle en exigeant la preuve d’un prix ou d’un avantage perçu du tiers. Mais elle ne blanchit pas le détournement d’usage : un stockage gratuit reste un stockage, et une mise à disposition gratuite d’un local pour une activité non agricole reste un emploi de la chose à un autre usage que sa destination.

La troisième défense invoque la tolérance du bailleur : il savait, il n’a jamais protesté, il occupait même une partie du terrain. À Colmar, le tribunal paritaire avait retenu que la commune, occupant une partie du terrain à titre gracieux, ne pouvait en ignorer l’état et n’avait engagé aucune démarche : la cour d’appel infirme néanmoins et prononce la résiliation, preuve qu’une passivité passée n’équivaut pas à une autorisation et ne purge pas le manquement. À Rennes, le preneur soutenait que l’hivernage continuait une activité pratiquée par l’ancien propriétaire lui-même : la cour ne s’y arrête pas dès lors que l’usage actuel, imputable au preneur, détourne le bâtiment de sa destination. Une tolérance tacite, même prolongée, ne vaut pas l’accord exprès du bailleur, et le bailleur qui se décide à agir après des années n’est pas forclos pour ce seul motif, sous réserve des règles de prescription applicables à son action.

Restent les usages que le preneur peut entreprendre sans s’exposer. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime l’autorise, avec l’accord exprès ou tacite du bailleur après avis recommandé, à faire disparaître talus, haies, rigoles et arbres entre parcelles attenantes pour améliorer l’exploitation, le silence gardé deux mois valant accord. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime lui permet, pour améliorer les conditions de l’exploitation, de retourner des terres en herbe, de mettre en herbe des terres ou d’employer des moyens culturaux non prévus au bail, à charge d’en décrire le détail au bailleur un mois avant par recommandé, le bailleur disposant de quinze jours pour saisir le tribunal paritaire en cas de dégradation redoutée. Ces deux régimes couvrent des actes d’exploitation agricole, non des changements d’usage : transformer une parcelle en plateforme de stockage, un hangar en garde-meubles pour caravanes ou des pâtures en parc de loisirs n’est ni une amélioration culturale ni un regroupement parcellaire. De même, recourir à une entreprise de travaux agricoles ou à un prestataire de services reste licite tant que le preneur conserve la direction effective de l’exploitation : la cour de Rennes rappelle que le simple louage de services ne constitue pas une sous-location prohibée pourvu que le fermier assure personnellement la direction et la surveillance. En revanche, le contrat qui transfère durablement la jouissance avec cession exclusive des fruits à un tiers, comme le contrat de cultures de cinq ans renouvelable tacitement jugé à Rennes : « Ce contrat constitue, sans le dire, une véritable sous-location et, partant, un deuxième motif de résiliation du bail rural. » (cour d’appel de Rennes, 6 mars 2025, n° RG 24/02517). La frontière passe donc par la maîtrise conservée sur le fonds et par la nature agricole de l’usage, non par le nom donné au contrat.

II. Faire constater l’usage détourné et obtenir la résiliation devant le tribunal paritaire

A. La preuve qui emporte la conviction du juge

Le bailleur supporte la charge de la preuve, et la cour de Rennes le rappelle : la sous-location ne se prononce que si le propriétaire rapporte la preuve d’une contrepartie perçue du tiers, et la résiliation pour détournement d’usage suppose un dommage démontré. L’article 1766 l’exige expressément : il faut qu’il résulte du manquement « un dommage pour le bailleur ». Concrètement, le dossier doit donc établir trois choses : l’usage non agricole, son imputabilité au preneur, et le préjudice qui en découle. Les arrêts récents dessinent une méthode probatoire complète.

Le constat par commissaire de justice, autrefois huissier, est la pièce maîtresse. À Colmar, le procès-verbal de constat d’avril 2021 décrit détritus, gravats, mobiliers au rebut à même le sol, traces de foyers, rejets d’hydrocarbures, pommes de terre en décomposition, véhicules et bâtiments remplis d’objets hétéroclites : c’est sur cette photographie juridique du site que la cour s’appuie pour caractériser le stockage. À Rennes, les bailleresses produisent photographies et attestations de voisins décrivant le hangar plein de caravanes, et la cour, tout en relevant la faible valeur probante de clichés isolés, retient l’activité parce que le preneur ne la conteste pas et ne produit aucune comptabilité permettant d’en mesurer le caractère accessoire. Le silence du preneur sur ses revenus non agricoles joue contre lui. Le bailleur a donc intérêt à faire constater tôt, à dater ses pièces et à viser les surfaces : à Colmar, le tribunal paritaire avait minimisé les faits au regard de l’importance de la surface totale, et c’est précisément cette relativisation que la cour d’appel balaie en jugeant que l’usage de stockage, même localisé, change la destination du terrain.

Les pièces administratives et techniques renforcent le dossier. Le rapport de l’inspection de l’environnement de mai 2021, qui constate à Colmar une installation de transit et de regroupement de déchets sur un terrain à usage agricole, permet à la cour de juger que le stockage est de nature à causer un dommage au bailleur s’il persiste, notamment par le trafic de véhicules qu’il génère. À Riom, l’expertise agricole ordonnée dans une procédure connexe sur le fermage fournit la preuve décisive : l’expert décrit les équipements de tyrolienne et juge les parcelles davantage utilisées pour les loisirs que pour l’agriculture, corroborant un plan de géomètre de 2012. Les mains courantes de la police municipale, les déclarations des occupants contrôlés sur place et les articles de presse décrivant l’ampleur de l’activité commerciale complètent le faisceau. À l’inverse, l’affaire de l’étang jugée à Rennes montre la limite : les bailleresses prouvaient l’usage prohibé de l’eau pour irriguer, interdit par le bail, mais ne démontraient aucun préjudice, les photographies d’assèchement étant insuffisamment circonstanciées. La cour écarte ce grief tout en prononçant la résiliation sur les trois autres motifs. Le bailleur doit donc chiffrer et expliquer son dommage : manque à gagner sur le bâtiment qui pourrait être loué séparément dans un cadre civil, risques liés à la présence d’étrangers et d’engins sur l’exploitation, souillure des sols engageant sa responsabilité de propriétaire, dépréciation du fonds, exposition aux polices de l’environnement et de l’eau.

La mise en demeure préalable n’est pas une condition légale de la résiliation judiciaire pour changement de destination, contrairement au régime des défauts de paiement de fermage qui exige deux échéances impayées trois mois après une mise en demeure rappelant le texte à peine de nullité. Elle reste néanmoins utile : à Colmar, la commune avait mis le preneur en demeure dès 2017 de rendre au site son aspect originel, et l’inertie du preneur nourrit l’appréciation de sa mauvaise foi. Le bailleur avisé met donc en demeure par recommandé de cesser l’usage non agricole et de remettre en état, puis fait constater la persistance. Il vérifie aussi son bail : destination stipulée, clauses sur les travaux, les plantations et les activités annexes, interdictions expresses. Le manquement s’apprécie au regard de ces clauses et des textes d’ordre public, que le bail ne peut écarter ni en autorisant par avance tout usage, ni en interdisant ce que la loi permet au preneur.

Un mot d’équilibre, enfin : le juge sanctionne aussi le bailleur qui méconnaît ses propres obligations. La cour d’appel de Grenoble a confirmé en mars 2026 la condamnation de bailleurs qui privaient leur preneur d’une partie des terres, évaluant le préjudice de jouissance sur la base du fermage pour 600 mètres carrés retranchés pendant vingt-huit mois (cour d’appel de Grenoble, 10 mars 2026, n° RG 24/04159). Le statut du fermage protège les deux parties, et le bailleur qui agit en résiliation doit lui-même être en règle, notamment sur la délivrance et l’entretien du bien loué.

B. La procédure devant le tribunal paritaire et les effets de la résiliation

La demande de résiliation pour changement de destination relève du tribunal paritaire des baux ruraux, saisi par requête : à Colmar par requête de mai 2021 après l’échec de la résiliation amiable, à Clermont-Ferrand par requête de mars 2011 puis d’août 2021, à Saint-Nazaire par requête de décembre 2022. Le jugement peut être frappé d’appel devant la cour d’appel, comme dans les trois affaires, et le pourvoi en cassation reste ouvert sur les questions de droit, ainsi que l’illustrent les arrêts de 2019 et 2021 cités. Le preneur qui conteste doit répondre sur les faits et non se retrancher derrière des exceptions de procédure : à Colmar, le moyen tiré du caractère non contradictoire de l’ordonnance autorisant le constat n’a pas empêché la cour de statuer au fond sur la valeur probante du procès-verbal, corroboré par les autres pièces.

Le juge qui prononce la résiliation ordonne la libération et fixe ses modalités. À Colmar, le preneur doit libérer la parcelle et l’ensemble des constructions dans les deux mois de la signification, avec expulsion au besoin par la force publique, sans astreinte. À Rennes, la cour ordonne la libération avant le 31 juillet 2025 sous astreinte de 50 euros par jour pendant six mois, avec concours de la force publique, et rappelle qu’il est de coutume de laisser le preneur d’un bail rural enlever la récolte déjà semée avant de quitter les lieux : « Il est de coutume de laisser le preneur d’un bail rural enlever la récolte déjà semée avant de quitter les lieux. » (cour d’appel de Rennes, 6 mars 2025, n° RG 24/02517). Le preneur évincé en cours de campagne conserve donc la faculté d’enlever sa récolte, ce qui règle en pratique le sort des cultures pendantes sans ouvrir droit au maintien. Les délais de grâce de droit commun des expulsions, encadrés par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution cités à Rennes, tiennent compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant : les manquements répétés et la mauvaise foi relevés à Rennes et à Colmar ferment la porte aux délais. Le preneur en faute ne peut pas non plus réclamer d’indemnité d’éviction : à Colmar, sa demande de résiliation moyennant indemnité est rejetée avec la résiliation judiciaire, et il supporte les dépens des deux instances ainsi que 1 500 euros de frais d’appel. L’article 1766 réserve d’ailleurs les dommages-intérêts du bailleur en cas de résiliation du fait du preneur, et la remise en état du fonds souillé peut être mise à sa charge.

Deux distinctions ferment le raisonnement. La première concerne le bailleur qui veut lui-même changer la destination des terres, par exemple pour construire ou vendre à un aménageur : ce n’est pas la résiliation-sanction du preneur fautif, c’est la faculté de résiliation pour changement de destination de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Hors zone urbaine, l’autorisation administrative est requise, la résiliation est notifiée par acte extrajudiciaire, prend effet un an après et suppose l’engagement de changer la destination dans les trois ans. Surtout, la Cour de cassation limite l’indemnisation du preneur évincé dans ce cadre : « l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 novembre 2020, n° 19-20.767). Le preneur congédié à l’échéance pour ce motif ne touche rien, tandis que le preneur fautif résilié en cours de bail doit des dommages-intérêts : la symétrie est complète. La seconde distinction tient au renouvellement : à Riom, la cour juge qu’en application de l’article 1738 du code civil, le renouvellement du bail constitue un nouveau bail, de sorte que les manquements réitérés postérieurs au renouvellement peuvent justifier la résiliation. Le preneur ne peut donc pas se retrancher derrière l’ancienneté des faits ni derrière un premier procès gagné : chaque période de bail s’apprécie pour elle-même, et la persistance de l’usage non agricole après le renouvellement rouvre l’action en résiliation. Pour situer ces solutions dans l’ensemble du contentieux récent du fermage, on peut se reporter à la synthèse des arrêts du premier semestre 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

En définitive, le bailleur qui découvre un usage non agricole de ses terres ne doit ni se résigner au motif que le fermage est payé, ni se contenter d’une protestation verbale. Il lui faut qualifier les faits au regard de la destination stipulée et des textes, mettre en demeure par écrit, faire dresser un constat précis, réunir les pièces administratives qui objectivent l’activité, démontrer le dommage qu’elle lui cause, puis saisir le tribunal paritaire d’une demande de résiliation adossée à l’article 1766 du code civil et à l’article L. 411-31 du code rural. Les cours d’appel de Colmar, de Riom et de Rennes montrent qu’un dossier ainsi construit aboutit à la résiliation, à l’expulsion et à la condamnation du preneur aux frais, quand bien même l’activité détournée ne couvrirait qu’une partie du fonds. Et le preneur qui voudrait diversifier son activité sur les terres louées ne dispose que d’une voie sûre : solliciter l’accord écrit du bailleur avant d’agir, ou saisir le tribunal paritaire d’une demande d’autorisation là où la loi l’y invite. Tout le reste l’expose à perdre le bail.