Un diagnostiqueur, un vendeur ou un site commercial vous annonce qu’un « diagnostic radon » serait obligatoire pour vendre ou louer votre logement ? La réponse du droit français est nette : aucun diagnostic radon autonome n’est imposé aux particuliers. La seule obligation, pour les biens situés dans les communes les plus exposées, consiste à remettre à l’acquéreur ou au locataire un état des risques qui mentionne l’exposition au radon. Le reste relève du mesurage volontaire, des travaux de ventilation et, en cas de litige, des tribunaux : le 6 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Lorient a ainsi condamné un constructeur et son assureur à payer les travaux contre le radon dans une maison neuve, avec 11 520 euros hors taxes de reprise et 1 000 euros de préjudice moral à chacun des deux propriétaires. Cet article distingue la promesse commerciale, les faits sanitaires et les responsabilités de chacun, à la vente, en location et en construction. Il s’agit d’une information générale : chaque situation dépend du zonage exact de la commune, des mesurages réalisés et des documents remis, et seul le juge tranche les litiges.
I. À la vente et en location, la loi n’impose aucun « diagnostic radon » séparé
A. La seule pièce exigée : l’état des risques en zone à potentiel significatif
La fiche officielle du site service-public.fr décrit le radon comme un gaz naturel radioactif qui s’échappe des sous-sols et accroît notamment le risque de cancer du poumon. Elle cite la Bretagne, la Corse, le Massif central et les Vosges parmi les secteurs les plus concernés, tout en prévenant que vivre dans l’un de ces secteurs ne veut pas dire que le logement est contaminé : l’étanchéité du bâti et le renouvellement de l’air comptent autant que la géologie (Habitat contenant du radon).
C’est le code de la santé publique qui organise le découpage du territoire. Son article R1333-29 dispose : « Le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols : 1° Zone 1 : zones à potentiel radon faible ; 2° Zone 2 : zones à potentiel radon faible mais sur lesquelles des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments ; 3° Zone 3 : zones à potentiel radon significatif. » (article R1333-29 du code de la santé publique) Seule la zone 3 déclenche une obligation d’information à la vente et à la location.
Concrètement, pour un bien situé en zone 3, le propriétaire doit remettre au candidat locataire ou acquéreur l’état des risques, aussi appelé information des acquéreurs et locataires (Habitat contenant du radon). Il n’existe donc pas de diagnostic radon à faire établir par un professionnel certifié, contrairement au plomb, à l’amiante ou au diagnostic de performance énergétique : le propriétaire remplit lui-même l’état des risques, y compris par le service en ligne officiel, et la fiche d’information sur le radon fait partie des pièces jointes quand le bien est en zone 3 (Diagnostic immobilier : état des risques). Le texte réglementaire l’impose en ces termes : « L’état des risques prévu à l’article L. 125-5 mentionne la date de son élaboration, le numéro de la ou des parcelles concernées et les zones ou périmètres cités à l’article R. 125-23 dans lesquels se situe le bien. » (article R125-24 du code de l’environnement)
Le régime de remise de ce document est précis et ne se résume pas à une signature le jour de l’acte. À la vente, l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation intègre « Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques prévu au I du même article » au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte authentique (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation). En location, l’état des risques se remet au candidat dès la première visite quand elle a lieu, puis s’annexe au bail au moment de la signature ; il doit dater de moins de six mois et être actualisé si son contenu est devenu inexact (Diagnostic immobilier : état des risques). Les annonces elles-mêmes sont encadrées : toute annonce de location ou de vente d’un bien soumis à l’état des risques doit renvoyer vers le site Géorisques pour le détail des expositions du bien.
L’oubli ou l’erreur n’est pas sans conséquence. L’article L125-5 du code de l’environnement vise notamment les biens situés « dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire » : leurs acquéreurs ou locataires « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations », et « A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l’existence de ces obligations, est établi. » Le même article ajoute la sanction : « En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » (article L125-5 du code de l’environnement) En location, la fiche officielle précise que le locataire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander l’annulation du bail ou une baisse du loyer, avec le cas échéant des dommages et intérêts.
Deux décisions récentes montrent que les juges prennent cette information au sérieux, y compris quand elle semble accessoire. Le 19 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-10.524, cassation partielle d’un arrêt de la cour d’appel de Montpellier) a jugé que, lorsque la parcelle est inscrite, après la promesse de vente, dans une zone couverte par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique doit être complété, à la signature de l’acte authentique, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, et qu’à défaut l’acquéreur peut agir en résolution du contrat ou en diminution du prix. L’affaire portait sur un risque d’inondation, mais le raisonnement vaut pour tout état des risques, radon compris : un document de moins de six mois joint à la promesse ne suffit plus si la situation réglementaire a changé avant l’acte authentique. Plus ancien mais toujours cité, l’arrêt du 19 septembre 2019 (pourvoi n° 18-16.700) a rejeté le pourvoi d’un notaire condamné pour ne pas avoir vérifié l’existence d’un plan de prévention des risques : la cour d’appel avait retenu que le notaire, tenu de garantir l’efficacité de son acte, répond de plein droit envers les acquéreurs du défaut d’information sur l’existence d’un plan de prévention des risques approuvé. Autrement dit, le jour de la vente, le vendeur comme le notaire ont intérêt à ce que l’état des risques soit exact et à jour, zone radon comprise.
B. Mesurer, ventiler, garder la preuve : ce que le particulier peut faire lui-même
En dehors de l’état des risques, aucune mesure du radon n’est imposée au propriétaire d’une maison individuelle : le dépistage est volontaire, mais il est encadré par des repères officiels simples. À noter, l’article L1333-22 du code de la santé publique vise d’autres situations : « Les propriétaires ou exploitants de certaines catégories d’immeubles bâtis situés dans les zones à potentiel radon où l’exposition au radon est susceptible de porter atteinte à la santé mettent en œuvre une surveillance de cette exposition. » (article L1333-22 du code de la santé publique) Ce sont les lieux ouverts au public et les lieux de travail qui sont concernés par cette surveillance organisée, pas la maison individuelle, où la démarche reste volontaire. D’abord, vérifier le zonage de sa commune sur le site Géorisques du ministère chargé de l’écologie, qui centralise les informations sur les risques par parcelle et dont l’adresse doit figurer dans les annonces. Ensuite, si le logement se trouve en zone 3 ou si un doute subsiste, il est possible d’acheter un dosimètre dans le commerce et de le placer dans les pièces de vie des niveaux les plus bas, séjour et chambres en premier lieu. Pour être probante, la mesure doit courir au moins deux mois, de préférence pendant la saison de chauffe, de la mi-septembre à la fin avril. Une mesure d’une semaine en plein été, fenêtres ouvertes, ne prouve donc rien, ni dans un sens ni dans l’autre.
Le seuil à connaître est fixé par la réglementation : « Pour l’application des articles L. 221-7 du code de l’environnement et L. 1333-3 du présent code, le niveau de référence de l’activité volumique moyenne annuelle en radon est fixé à 300 Bq. m-3 dans les immeubles bâtis. » (article R1333-28 du code de la santé publique) Au-delà de ce niveau, la fiche officielle recommande de faire réaliser des travaux ou de prendre des mesures pour faire baisser la concentration dans le logement : poser une ventilation mécanique ou aérer régulièrement toutes les pièces, rénover l’étanchéité des sous-sols et des canalisations, en confiant le chantier à des entreprises compétentes en maçonnerie, en étanchéité et surtout en génie climatique. Et une limite honnête, trop rarement rappelée par les vendeurs de solutions miracles : le taux de radon peut être réduit, jamais totalement supprimé (Habitat contenant du radon).
À Paris et en Île-de-France, la question se pose différemment selon les communes : l’essentiel du territoire francilien est classé en potentiel faible, mais le zonage se vérifie commune par commune et le radon peut se concentrer dans des configurations locales défavorables, comme un sous-sol mal ventilé, une cave aménagée en pièce de vie ou des canalisations mal étanchéifiées. Le réflexe utile reste donc le même qu’ailleurs : consulter Géorisques avant d’acheter ou de louer, exiger l’état des risques dès la première visite, et ne commander un mesurage que dans les règles de durée et de saison. Pour le locataire parisien, la ventilation du logement et l’entretien courant des aérations relèvent de l’usage normal des lieux, tandis que l’installation d’une ventilation mécanique ou les travaux d’étanchéité du bâti incombent au propriétaire : en cas de désaccord persistant, le rapport du cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris avec les mesurages et les échanges écrits permet d’éclairer la discussion avant tout contentieux.
Trois précautions documentaires valent de l’or en cas de litige ultérieur. Premièrement, conserver l’état des risques remis, daté et signé, ainsi que la preuve de sa remise lors de la première visite. Deuxièmement, garder les résultats de dosimétrie avec leurs conditions de mesure (pièces, dates, durée), car un chiffre sans protocole ne convainc ni un expert ni un juge. Troisièmement, archiver les devis et factures de ventilation ou d’étanchéité, avec l’identité des entreprises intervenues. Ces pièces feront la différence, que l’on soit vendeur attaqué pour défaut d’information, acquéreur demandant une diminution de prix, ou maître d’ouvrage appelant son constructeur en garantie.
II. Quand le radon devient un litige : construction neuve, vente et location
A. Maison neuve contaminée : le constructeur répond du radon sur le fondement de la garantie décennale
Le 6 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Lorient (répertoire général n° 24/00198) a rendu un jugement qui fera date pour les propriétaires de maisons individuelles : des époux faisaient construire une maison et se plaignaient, entre autres désordres, d’une présence permanente de radon constatée par l’expert judiciaire jusque dans le salon, avec des relevés importants en cave et en vide sanitaire confirmés par un laboratoire d’analyses. Ils demandaient la condamnation du maître d’œuvre et de son assureur décennal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, avec 11 520 euros hors taxes de travaux, 1 200 euros de bureau d’études, 1 500 euros de mesures de vérification après travaux et 10 000 euros chacun au titre de l’anxiété liée à l’exposition.
Le tribunal a appliqué le texte de la garantie décennale, dont les termes sont les suivants : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » (article 1792 du code civil) Puis il a tiré les conséquences de l’expertise : l’expert relevait des concentrations importantes de radon jusque dans les pièces de vie et imputait cette carence à la seule conception de l’ouvrage, de sorte que le tribunal a retenu l’engagement de la responsabilité décennale du maître d’œuvre. Autrement dit, ignorer le radon dès la conception, dans un secteur exposé, peut rendre la maison impropre à sa destination d’habitation au sens de la garantie décennale, au même titre qu’une infiltration ou un défaut d’étanchéité.
Sur le préjudice moral, le tribunal a résisté à l’argument de l’assureur, qui jugeait la demande exagérée et reprochait aux propriétaires de ne pas avoir préfinancé eux-mêmes une ventilation : il a retenu un préjudice d’anxiété établi par l’existence de risques pour la santé à terme, qui contraignait les époux à aérer constamment leur habitation, même sans travaux préfinancés. Les sommes allouées restent toutefois mesurées : travaux de reprise de 11 520 euros hors taxes, 1 200 euros de bureau d’études, 1 500 euros de mesures de vérification après travaux, et 1 000 euros de préjudice moral à chacun des époux, très loin des 10 000 euros demandés par personne. Le maître d’œuvre et son assureur ont été condamnés solidairement.
Plusieurs réserves s’imposent avant d’en tirer des conséquences générales. Ce jugement est rendu en premier ressort et peut faire l’objet d’un appel : il ne constitue pas une jurisprudence établie. Il repose ensuite entièrement sur une expertise judiciaire qui imputait le désordre à la seule conception, avec des concentrations importantes relevées par expertise : un taux légèrement supérieur au seuil, sans expertise, n’emporterait pas les mêmes conséquences. Enfin, le tribunal a écarté, dans la même affaire, d’autres demandes des propriétaires (dépréciation d’une cave à vin, faute du paysagiste), ce qui rappelle que chaque désordre se juge séparément, pièce par pièce et preuve par preuve.
B. Vente d’un bien ancien et location : les recours quand l’information a manqué
Dans l’ancien, le radon se présente rarement seul : c’est souvent à l’occasion d’un mesurage tardif, d’une revente ou d’un contrôle que l’acquéreur découvre que la maison achetée se situe en zone 3 sans que l’état des risques l’ait mentionné, ou avec une mention erronée. Le premier réflexe consiste à comparer le document remis avec la situation réglementaire réelle de la commune : un état des risques de plus de six mois à la signature, non actualisé alors que le zonage avait évolué, ou qui omet la fiche radon en zone 3, expose le vendeur à la sanction de l’article L125-5 du code de l’environnement, qui permet à l’acquéreur d’agir en résolution du contrat ou en diminution du prix. L’arrêt de la Cour de cassation du 19 février 2026 le confirme pour les situations intermédiaires : entre la promesse et l’acte authentique, le dossier doit être complété ou mis à jour, et l’acquéreur privé de cette mise à jour peut agir en résolution ou en diminution du prix. La résolution reste toutefois une sanction lourde que les juges n’accordent que si le manquement a une gravité suffisante : dans bien des dossiers, c’est la diminution du prix, proportionnée au coût des travaux de ventilation et d’étanchéité, qui sera recherchée.
Quand le vendeur connaissait une contamination mesurée et l’a tue, un second fondement entre en jeu : la garantie des vices cachés et le dol. Un mesurage élevé dissimulé, des travaux de ventilation entrepris puis démontés avant les visites, ou des réponses mensongères au compromis peuvent caractériser une réticence dolosive, distincte du simple défaut d’état des risques. La preuve repose alors sur les écrits : anciens dosimètres, factures d’entreprises, correspondances avec l’agence, attestations de voisins. C’est précisément le type de dossier où une action pour vice caché immobilier se discute, avec ses délais stricts : l’acquéreur qui découvre le problème ne doit pas laisser passer le temps, car l’action se prescrit et l’expertise doit intervenir avant que les lieux soient transformés par des travaux qui effaceraient les traces.
En location, le locataire qui découvre après son entrée dans les lieux que le logement est en zone 3 sans avoir reçu d’état des risques, ou avec un état erroné, dispose des recours rappelés par la fiche officielle : saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander l’annulation du bail ou une réduction du loyer, avec éventuellement des dommages et intérêts. Parallèlement, si un mesurage fiable dépasse durablement le seuil de 300 becquerels par mètre cube, le locataire peut écrire au bailleur, lui communiquer les résultats avec leur protocole, et lui demander les travaux relevant du bâti : ventilation mécanique, étanchéité des sous-sols et des canalisations. Si le bailleur n’agit pas, la voie judiciaire permet de demander l’exécution des travaux, éventuellement sous astreinte, et la réparation des préjudices prouvés, sur le fondement du droit commun de l’inexécution : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (article 1231-1 du code civil) Ici encore, la mesure isolée ne suffit pas : un dosimètre posé deux mois en période de chauffe, dans le séjour et les chambres, pèse autrement qu’un relevé ponctuel, et le bailleur pourra toujours faire procéder à une contre-mesure. Le dialogue documenté prime sur l’escalade : mise en demeure précise, délai raisonnable, puis juge si nécessaire.
Dans tous les cas, trois erreurs reviennent constamment et coûtent cher. Payer un « diagnostic radon » autonome à prix fort en croyant obéir à la loi, alors que seul l’état des risques compte. Faire réaliser des travaux avant toute expertise contradictoire, ce qui prive le juge de la preuve du désordre initial. Enfin, attendre des années avant d’agir : les délais de garantie et de prescription courent, les entreprises disparaissent ou sont liquidées, comme dans l’affaire jugée à Lorient où le constructeur était déjà en liquidation amiable, et seul l’assureur décennal restait solvable. Mesurer vite, écrire vite, conserver les pièces : c’est la discipline qui transforme une inquiétude sanitaire en dossier gagnable.
Conclusion
Non, il n’existe pas de diagnostic radon obligatoire à faire établir pour vendre ou louer : l’état des risques, remis dès la première visite et annexé à la promesse, à l’acte ou au bail, suffit quand il est exact, à jour et complété de la fiche radon en zone 3. Oui, le radon peut devenir un litige coûteux : un constructeur qui néglige le radon à la conception engage sa garantie décennale, un vendeur qui tait un mesurage ou omet l’état des risques s’expose à la résolution ou à la diminution du prix, et un bailleur qui ignore des résultats alarmants s’expose à une condamnation à travaux. Entre les deux, le dosimètre posé deux mois en période de chauffe, le seuil de 300 becquerels par mètre cube et les devis d’entreprises compétentes fournissent le langage commun qui permet de régler la plupart des situations sans procès. Le jugement de Lorient du 6 janvier 2026, rendu en premier ressort, ne promet rien à personne : il montre seulement qu’un dossier mesuré, expertisé et chiffré peut convaincre un tribunal. C’est cette méthode, et elle seule, qui protège durablement l’occupant comme le propriétaire.