Vous avez signé une promesse de vente, la condition suspensive a défailli, et chaque partie accuse l’autre d’avoir fait échouer l’opération. L’acquéreur réclame la restitution de la somme séquestrée chez le notaire et soutient que la condition doit être réputée accomplie ; le vendeur réclame la pénalité contractuelle et soutient que la vente a seulement avorté par la faute de l’acquéreur. Par un arrêt de principe rendu le 24 septembre 2026 en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche une controverse qui divisait la doctrine depuis dix ans : la condition suspensive dont la défaillance a été provoquée par le créancier ne peut pas être réputée accomplie. La fiction de l’accomplissement, prévue par l’article 1304-3 du code civil, joue exclusivement comme une sanction contre le débiteur obligé sous la condition qui en a empêché la réalisation. Quand c’est l’acquéreur qui fait défaillir la condition stipulée dans l’intérêt du vendeur, la vente ne se forme pas, la pénalité ne peut pas être exigée sur le fondement de la condition réputée accomplie, et le vendeur conserve seulement une éventuelle action en réparation contre l’acquéreur. Cette solution éclaire toutes les promesses de vente immobilière, les conditions de financement et les levées d’option de crédit-bail : elle impose aux vendeurs de prouver leur intérêt à la condition et aux acquéreurs d’exécuter loyalement leurs diligences, sous peine de perdre le bénéfice du séquestre et de payer des dommages et intérêts.

I. La condition suspensive défaillie par la faute de l’acquéreur est-elle réputée accomplie ?

A. Une promesse de vente d’un hôtel sous condition de levée anticipée de l’option du crédit-bail

L’affaire jugée le 24 septembre 2026 part d’un montage fréquent en immobilier d’entreprise. Le 2 avril 2014, deux crédit-bailleurs, la société CM CIC Lease et la société BPI France Financement, ont mis à la disposition de la société PHDC un groupe d’immeubles comprenant un hôtel dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier, avec une option d’achat à terme au profit du crédit-preneur. Le 19 octobre 2017, la société PHDC a promis de vendre ce groupe d’immeubles à la société Vista. La promesse était conclue sous une condition suspensive précise : l’acceptation, par les crédit-bailleurs, de la levée anticipée de l’option par PHDC, dans les vingt-quatre heures au maximum avant la signature de l’acte authentique, elle-même prévue au plus tard le 31 janvier 2018. La promesse prévoyait d’une part la consignation d’une somme par l’acquéreur entre les mains du notaire, d’autre part une pénalité d’un certain montant au profit de la partie qui renoncerait à poursuivre l’exécution de la vente en cas de défaillance ou de refus de signer de l’autre partie alors que les conditions suspensives seraient réalisées.

Quelques jours avant l’échéance, l’acquéreur a changé les règles du jeu. Alors qu’il s’était engagé à financer l’acquisition sur ses fonds propres, sans condition suspensive d’obtention de prêt, la société Vista a informé le notaire, par courrier du 17 janvier 2018, qu’elle souhaitait un report de l’échéance et le bénéfice d’une condition suspensive de financement. Ce double aménagement lui a été refusé. Entre-temps, le vendeur avait été placé sous procédure de sauvegarde par un jugement du 20 février 2018, puis un plan de sauvegarde avait été arrêté le 13 août 2019. Soutenant que l’absence de régularisation de la vente relevait du vendeur, qui n’aurait pas justifié de la réalisation de la condition de levée d’option, l’acquéreur a assigné le vendeur, le commissaire à l’exécution du plan et le représentant des créanciers en restitution de la somme séquestrée et en paiement de la pénalité contractuelle.

La cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 21 mars 2024, a rejeté la demande en paiement de la pénalité formée par le vendeur. Elle a retenu, d’une part, que le vendeur avait seul intérêt à la condition suspensive tenant à l’acceptation de la levée d’option par les crédit-bailleurs, d’autre part, que cette condition avait défailli par la faute de l’acquéreur. Elle en a déduit que la condition, n’ayant pas défailli du fait du débiteur obligé sous cette condition, ne pouvait pas être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil. Le vendeur, le commissaire à l’exécution du plan et le représentant des créanciers ont formé un pourvoi en cassation qui invitait la Cour à trancher le sens de l’expression « celui qui y avait intérêt » : vise-t-elle la partie qui avait intérêt à la stipulation de la condition, à savoir le débiteur, ou plus largement celle qui tirerait avantage de sa défaillance, qu’elle soit débitrice ou créancière ? La Cour de cassation, par son arrêt du 24 septembre 2026, pourvoi n° 24-16.732, arrêt n° 504 FS-B, publié au Bulletin, rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel.

B. Non : la fiction de l’article 1304-3 sanctionne le seul débiteur obligé sous la condition

La motivation de l’arrêt procède en quatre temps et mérite une lecture attentive, car chaque temps verrouille un pan du raisonnement. La Cour rappelle d’abord que, selon l’article 1304-6 du code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive », tandis qu’«En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ». La défaillance anéantit donc rétroactivement l’obligation, sauf le jeu de la fiction de l’accomplissement. La Cour cite ensuite le texte applicable : aux termes de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Tout le litige tenait à l’identité de « celui qui y avait intérêt ».

Troisième temps, l’éclairage historique. La Cour relève que ce texte est présenté dans le rapport au Président de la République du projet d’ordonnance portant réforme du droit des contrats, devenue l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, comme la reprise à droit constant des règles du code civil. Elle ajoute qu’« Il était jugé, en application de l’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à cette ordonnance, que la condition n’était réputée accomplie que lorsque la personne qui en avait empêché la réalisation était le débiteur obligé sous cette condition (1re Civ., 23 novembre 1983, pourvoi n° 82-14.827, Bull., I, n° 279). » (Civ. 3e, 24 sept. 2026, n° 24-16.732). L’ancien article 1178 du code civil, dans sa rédaction applicable du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016 (aujourd’hui abrogée et remplacée par les articles 1304 à 1304-6), disposait en effet : L’ancien texte réservait déjà cette fiction au seul cas où c’était le débiteur, obligé sous la condition, qui en avait empêché l’accomplissement. Dix années de controverse doctrinale sur la portée du nouveau texte se trouvent ainsi refermées par un retour assumé au droit antérieur.

Quatrième temps, la cohérence du système. La Cour s’appuie sur l’article 1304-5 du code civil, selon lequel « avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ». Puisque la loi fait peser sur le seul débiteur une obligation d’abstention pendant la période d’attente, la sanction de l’accomplissement fictif ne peut logiquement frapper que lui. La Cour en déduit sa solution de principe : « Il en résulte que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie, au sens de l’article 1304-3 de ce code, qu’à titre de sanction contre le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l’accomplissement, sans préjudice d’une éventuelle action en réparation de ce dernier, lorsque c’est le créancier qui en a provoqué la défaillance. » (Civ. 3e, 24 sept. 2026, n° 24-16.732) Appliquant cette règle, elle juge que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la condition n’était pas réputée accomplie. Le sommaire publié au Bulletin résume la portée de l’arrêt : une cour d’appel retient à bon droit que n’est pas réputée accomplie la condition stipulée dans l’intérêt du vendeur et défaillie par la faute de l’acquéreur

Deux précisions complètent le tableau. D’une part, l’expression « celui qui y avait intérêt » désigne désormais sans ambiguïté la partie qui avait intérêt à la stipulation de la condition, c’est-à-dire le débiteur, et non celle qui aurait intérêt à sa défaillance, fût-elle créancière. D’autre part, le vendeur débiteur n’est pas démuni quand l’acquéreur créancier sabote la condition : la Cour réserve expressément son « éventuelle action en réparation », c’est-à-dire une demande de dommages et intérêts pour le préjudice causé par la faute de l’acquéreur, sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle. En revanche, la clause pénale stipulée pour le cas où les conditions seraient réalisées ne peut pas jouer, puisque la condition est réputée n’avoir jamais existé. La distinction entre pénalité contractuelle et réparation du préjudice devient donc l’axe central de tout contentieux postérieur à cet arrêt.

II. Vendeur ou acquéreur : que sécuriser dans la promesse après le 24 septembre 2026 ?

A. Vendeur : prouver votre intérêt à la condition et transformer l’échec en réparation chiffrée

Le premier enseignement pratique de l’arrêt concerne la charge et l’objet de la preuve du vendeur. Pour obtenir quoi que ce soit après la défaillance, le vendeur doit d’abord établir qu’il avait intérêt à la stipulation de la condition, car c’est cet intérêt qui détermine le régime applicable. Dans l’affaire jugée, la condition de levée anticipée de l’option du crédit-bail avait été stipulée dans l’intérêt du vendeur, qui devait d’abord devenir propriétaire pour pouvoir revendre. Symétriquement, une condition suspensive d’obtention de prêt est stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, tandis qu’une condition d’agrément du syndic ou de purge d’un droit de préemption peut être stipulée dans l’intérêt des deux parties ou du seul vendeur selon sa rédaction. La promesse doit donc qualifier expressément dans l’intérêt de qui chaque condition est stipulée, car cette mention oriente ensuite l’application de l’article 1304-3 et la recevabilité d’une demande de pénalité. À défaut de stipulation claire, le juge recherchera l’économie du contrat, comme la cour d’appel de Grenoble l’a fait en retenant l’intérêt exclusif du vendeur à la levée d’option.

Le deuxième enseignement porte sur la faute de l’acquéreur. Le vendeur doit documenter avec précision les comportements qui ont rendu la condition impossible : volte-face sur le financement, demande tardive de report, exigence d’une condition de prêt non prévue, défaut de transmission des pièces aux crédit-bailleurs ou aux banques. Dans l’affaire jugée, la cour d’appel avait constaté que la société Vista s’était engagée à financer l’opération sur ses fonds propres, sans condition de prêt, puis avait dénoncé quelques jours avant l’échéance sa renonciation à ce financement pour réclamer un prêt et une prorogation, ce qui avait rendu impossible l’acceptation de la levée d’option dans le délai de vingt-quatre heures. Ces constatations ont suffi à caractériser la faute de l’acquéreur et à écarter la fiction de l’accomplissement. Les vendeurs doivent donc conserver les courriers au notaire, les refus opposés aux demandes de modification et les attestations des tiers dont dépendait la condition, car ces pièces fondent à la fois le rejet de la condition réputée accomplie et l’action en réparation réservée par la Cour.

Le troisième enseignement est financier et souvent mal compris. Quand la condition défaille par la faute de l’acquéreur, le vendeur ne peut pas réclamer la pénalité contractuelle prévue pour le cas où les conditions seraient réalisées, puisque l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. Il doit agir en réparation du préjudice réellement subi : frais de remise en vente, perte de chance de vendre au prix convenu, coûts de portage de l’immeuble, honoraires engagés. La clause pénale obéit pour sa part à l’article 1231-5 du code civil, selon lequel « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre », avec un pouvoir judiciaire de modération ou d’augmentation si la pénalité est manifestement excessive ou dérisoire. Pour que la pénalité reste mobilisable, la promesse doit donc prévoir un cas exprès de défaillance imputable à une partie, distinct du cas de réalisation des conditions, et articuler ce cas avec la somme séquestrée chez le notaire, dont la restitution ou l’attribution dépendra de l’imputabilité de l’échec. Enfin, quand le vendeur est soumis à une procédure collective, comme la société PHDC placée en sauvegarde, l’action en réparation et la demande relative au séquestre doivent être dirigées contre les organes de la procédure, commissaire à l’exécution du plan et représentant des créanciers, et les sommes en jeu intégrées au passif et au plan : l’arrêt montre que ces organes ont qualité pour défendre et que les dépens peuvent être mis à leur charge ès qualités.

B. Acquéreur : exécuter loyalement la condition de financement ou perdre le séquestre et payer des dommages et intérêts

Le quatrième enseignement, en miroir, concerne les diligences de l’acquéreur bénéficiaire d’une condition suspensive de financement. Trois arrêts de cassation rendus au printemps 2026 resserrent l’étau et doivent être lus avec celui du 24 septembre. Par un arrêt du 25 juin 2026, pourvoi n° 24-14.137 (ECLI:FR:CCASS:2026:C300382), la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait rejeté la demande d’indemnité d’immobilisation des promettants alors que la bénéficiaire avait sollicité deux prêts à un taux inférieur aux conditions de la promesse : Aux termes de article 1304-3, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement », et la cour d’appel, qui avait constaté des demandes non conformes sans en tirer les conséquences, a violé l’article 1304-3. Le même jour de censure, la Cour a visé avec ce texte l’article 1104 du code civil, selon lequel « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », pour reprocher à une cour d’appel de ne pas avoir recherché si la bénéficiaire, qui demandait une prorogation après trois refus de crédit, n’avait pas dissimulé ces refus aux promettants. Par un arrêt du 28 mai 2026, pourvoi n° 24-17.991, la Cour a également cassé une décision qui avait ordonné la restitution du dépôt de garantie au motif qu’importait peu que les acquéreurs n’aient pas réitéré leur demande auprès de la banque désignée après une donation immobilière de 380 000 euros de nature à faciliter le prêt, sans rechercher s’ils avaient fait état de cet élément nouveau. La leçon est limpide : l’acquéreur doit déposer des demandes strictement conformes aux caractéristiques stipulées, taux maximal, durée et établissements désignés, réitérer ses demandes en cas d’élément nouveau favorable et révéler loyalement les refus essuyés.

Le cinquième enseignement prolonge cette exigence de loyauté jusque dans la rédaction des diligences contractuelles. Par un arrêt du 28 mai 2026, pourvoi n° 24-13.425, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait réputé accomplie une condition de commercialisation au motif que l’acquéreur n’avait pas informé ses cocontractants et avait limité ses mandats à la recherche de locataires, alors que les stipulations contractuelles peuvent fixer les diligences incombant au bénéficiaire d’une condition et que l’acquéreur avait satisfait à l’obligation littérale de confier un mandat à deux intermédiaires nationaux. La Cour a visé l’article 1178 ancien et l’article 1304-3 et exigé la recherche du lien entre les manquements allégués et la défaillance, en tenant compte de ce que l’investisseur avait tout intérêt à commercialiser vite. Les acquéreurs doivent donc exécuter à la lettre les diligences stipulées, conserver les preuves des mandats et des démarches, et ne jamais présumer qu’un manquement formel sans effet sur la défaillance suffira au vendeur : la condition ne sera réputée accomplie que si l’empêchement est imputable au débiteur et à l’origine de l’échec. L’arrêt plus ancien rendu le 17 octobre 2019, pourvoi n° 17-21.859, sous le visa de l’article 1178 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, illustre la même rigueur dans un cas d’école : une promesse de vente de lots de copropriété sous condition d’obtention d’un prêt de 610 000 euros sur vingt ans au taux maximal de 3,8 pour cent l’an, avec deux demandes à justifier, où l’acquéreur qui ne présente qu’une demande conforme ne satisfait pas à son obligation.

Le sixième enseignement est procédural : toute demande de prorogation ou de modification du financement doit être sollicitée par écrit, avant l’échéance, et acceptée expressément par le vendeur et, le cas échéant, par les tiers dont dépend la condition. Dans l’affaire du 24 septembre 2026, la demande de report et de condition de prêt formulée le 17 janvier 2018 pour une signature impérative au 31 janvier a été refusée, et la volte-face a caractérisé la faute. Un acquéreur qui pressent une difficulté doit donc anticiper, documenter ses démarches bancaires, informer le notaire et obtenir un avenant signé plutôt qu’imposer unilatéralement un nouveau calendrier. À défaut, il s’expose à perdre la somme séquestrée, à voir sa demande de pénalité rejetée et à supporter en outre les dommages et intérêts du vendeur, voire les dépens et une demande au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. La définition de l’article 1304 du code civil rappelle l’enjeu : « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain », et cet événement ne devient certain que par l’exécution loyale des diligences promises.

Conclusion

L’arrêt du 24 septembre 2026 referme dix ans d’incertitude : « celui qui y avait intérêt », au sens de l’article 1304-3 du code civil, désigne le débiteur obligé sous la condition, et la fiction de l’accomplissement ne sanctionne que lui. Quand l’acquéreur fait défaillir une condition stipulée dans l’intérêt du vendeur, la vente ne se forme pas, la pénalité liée à la réalisation des conditions ne joue pas, et le vendeur doit chiffrer son préjudice pour agir en réparation. Vendeurs, stipulez l’intérêt attaché à chaque condition, documentez la faute adverse et prévoyez le sort du séquestre en cas d’échec imputable ; acquéreurs, exécutez vos diligences à la lettre, révélez vos refus et faites proroger par écrit. Dans les deux cas, la promesse la mieux rédigée reste celle qui anticipe l’échec qu’elle prétend éviter. Enfin, les praticiens noteront que la Cour a statué en formation de section avec publication au Bulletin, ce qui confère à la solution une autorité particulière pour les promesses en cours : les clauses qui faisaient peser sur l’acquéreur le risque d’une condition réputée accomplie devront être relues et, si nécessaire, réécrites par avenant, afin de substituer à une pénalité devenue inexigible une indemnité forfaitaire de défaillance imputable, adossée à la somme séquestrée et proportionnée au préjudice prévisible du vendeur.