Ce mercredi 14 octobre 2026 au matin, un violent feu de toiture s’est déclaré au 3, boulevard de l’Hôpital, dans un bâtiment en rénovation du secteur de la gare d’Austerlitz, à Paris. La toiture, d’environ 1 000 m², est partie en fumée, avec des propagations au quatrième niveau, dernier étage de l’immeuble ; une trentaine d’engins et une centaine de sapeurs-pompiers ont été engagés, et le feu est désormais maîtrisé, sans victime à déplorer à ce stade, selon les informations rapportées par 20 Minutes le 14 octobre 2026, qui cite l’officier de communication de la brigade de sapeurs-pompiers de Paris. Le Monde rapporte également, le 14 octobre 2026, que l’incendie est maîtrisé selon les sapeurs-pompiers. L’immeuble touché serait un bâtiment annexe à la gare, et la circulation des trains ne serait pas affectée, d’après la SNCF citée par 20 Minutes. Pour les riverains du boulevard de l’Hôpital et du quai d’Austerlitz, dont les appartements ont respiré la fumée et reçu les suies, la question pratique commence maintenant : que remboursera l’assurance habitation, comment se déroulera l’expertise, et que faire si l’offre de l’assureur paraît trop basse ou si l’assureur refuse de payer.

Cet article suit l’ordre dans lequel un occupant d’un appartement enfumé se pose ces questions. D’abord, il faut déclarer vite et prouver l’état des lieux avant tout nettoyage. Ensuite, il faut comprendre l’expertise amiable, y participer utilement et savoir demander une contre-expertise ou une expertise judiciaire. Puis vient le chiffrage : ce que le contrat multirisque habitation paie en principe, ce qu’il retient au titre de la franchise ou de la vétusté, et comment contester une offre ou un refus dans les délais. Enfin, quand le feu vient du chantier voisin, il faut identifier les recours contre l’entreprise et son assureur, sans confondre ce que dit la loi et ce que stipule chaque contrat. Les règles exposées ici sont générales : chaque police a ses conditions particulières, ses plafonds, ses exclusions et ses franchises, et seul le juge tranche un désaccord persistant. Pour la situation des logements enfumés et des recours contre le chantier voisin, voyez aussi notre analyse du logement enfumé, de l’assurance habitation et des recours contre le chantier voisin après ce même incendie.

I. Déclarer vite, prouver l’état des lieux et préparer l’expertise de l’appartement enfumé

A. Indemnisation incendie appartement : que déclarer à l’assureur et dans quel délai après les fumées d’Austerlitz

Le premier réflexe, une fois la sécurité assurée et les lieux accessibles, consiste à déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré à « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Les contrats retiennent le plus souvent cinq jours ouvrés pour un dégât classique, et la déclaration se fait par lettre recommandée, par envoi recommandé électronique ou par l’espace en ligne de l’assureur quand le contrat l’admet. Conservez la preuve de l’envoi et de sa date : en cas de discussion sur un retard, c’est cet écrit qui compte.

Un retard de déclaration n’entraîne pas automatiquement la perte du droit à indemnité. Le même article précise que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice » (C. assur., art. L. 113-2). Autrement dit, la déchéance doit figurer dans le contrat, et l’assureur doit démontrer que le retard lui a nui, par exemple parce qu’il n’a pas pu faire constater des désordres depuis effacés. Le texte ajoute une seconde protection : « Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure » (C. assur., art. L. 113-2). Un occupant hospitalisé après avoir inhalé des fumées, ou empêché d’accéder à son immeuble parce que le périmètre est resté bouclé, dispose là d’un argument sérieux. En pratique, déclarez même hors délai plutôt que de renoncer : c’est à l’assureur de prouver son préjudice.

Distinguer la règle légale et la clause contractuelle est indispensable. La loi fixe le délai minimal de cinq jours ouvrés et encadre la déchéance ; le contrat fixe le point de départ exact, les pièces à joindre et les modalités d’envoi. Lisez donc vos conditions générales et particulières avant d’écrire : nature des dommages à décrire, inventaire du mobilier atteint, premières factures de mise en sécurité, coordonnées des témoins. Pour un appartement enfumé sans flammes, décrivez pièce par pièce les traces de suie, les odeurs persistantes, les textiles et les appareils atteints, les aliments à jeter, les nuits passées ailleurs et leur coût. Photographiez et filmez avant tout nettoyage, conservez les tickets de caisse, les factures de pressing, de garde-meubles ou d’hôtel, et notez les noms des pompiers ou des agents intervenus si vous les connaissez. Ces pièces feront le socle de l’expertise.

Le locataire et le propriétaire n’ont pas exactement les mêmes démarches. Le locataire déclare à sa propre assurance habitation, obligatoire, et prévient son bailleur, qui déclare de son côté à la sienne. Le propriétaire occupant déclare à sa multirisque habitation. Le propriétaire bailleur déclare aussi, car le bâtiment lui appartient. Chacun documente ses propres pertes : le locataire, son mobilier, son relogement et ses frais ; le bailleur, les embellissements et l’immeuble. Si l’appartement reste partiellement habitable, le preneur peut, selon les circonstances, demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail : l’article 1722 du code civil prévoit que « si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Un appartement durablement enfumé, impropre à l’habitation sans travaux de remise en état, entre dans ce raisonnement, mais l’appréciation dépend des faits et, à défaut d’accord, du juge.

Avant tout procès, la preuve peut être organisée par le juge. L’article 145 du code de procédure civile dispose que « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » Concrètement, un constat de commissaire de justice dressé dans les jours qui suivent, avec relevés photographiques des suies et des odeurs, fige l’état des lieux pendant que l’immeuble est encore marqué. C’est rapide, contradictoire quand l’adversaire est appelé, et utile autant face à l’assureur que face à l’entreprise du chantier voisin.

B. Sinistre incendie indemnisation : comment se déroule l’expertise amiable et que faire si l’expert minimise les dégâts

Après la déclaration, l’assureur mandate en général un expert qui se déplace, examine les lieux, écoute l’assuré, puis chiffre poste par poste. Cette expertise amiable n’est pas une décision de justice : c’est une étape contractuelle destinée à constater et à évaluer. Préparez-la comme un rendez-vous décisif. Rassemblez l’inventaire du mobilier et des embellissements atteints, les factures d’achat ou, à défaut, les relevés bancaires et les photographies anciennes, les devis de remise en état établis par des artisans indépendants, les justificatifs de frais engagés depuis le sinistre, et votre constat de commissaire de justice s’il existe. Assistez à la visite, faites consigner vos observations par écrit, et demandez une copie du rapport ou au moins de ses conclusions chiffrées. Si un poste est oublié, signalez-le par écrit sans attendre : un courrier précis, daté, avec pièces jointes, vaut mieux qu’un appel téléphonique dont il ne restera rien.

Le rapport d’expertise amiable peut vous être opposé même si vous n’avez pas assisté à toutes les réunions, dès lors que votre assureur y a participé pour votre compte. Le tribunal judiciaire d’Albi l’a jugé le 10 février 2026, dans une affaire d’incendie où plusieurs cabinets d’expertise étaient intervenus de façon contradictoire : « Le rapport d’expertise amiable est opposable à l’assuré, lorsque son assureur a été appelé et a participé aux opérations d’expertise. » Le tribunal ajoute : « La participation de l’assureur du locataire vaut représentation. » (TJ Albi, 10 février 2026, RG 24/00989). La leçon est double : d’un côté, l’assuré ne peut pas écarter le rapport au seul motif qu’il n’a pas été convoqué à chaque réunion ; de l’autre, l’assureur qui a participé aux opérations agit pour le compte et dans l’intérêt de l’assuré, notamment en matière de responsabilité locative liée à l’incendie, et sa loyauté peut ensuite être discutée. Pour un locataire d’un immeuble enfumé par le chantier voisin, cette jurisprudence compte : l’expertise menée avec votre assureur produira des effets, y compris face au bailleur.

Si l’expert minimise les désordres, plusieurs voies existent, par ordre croissant de contrainte. D’abord, la discussion amiable argumentée : devis concurrents, rapport de votre propre expert-conseil, constat complémentaire. Faire appel à ses frais à un expert d’assuré rééquilibre souvent la discussion, surtout quand les suies et les odeurs, invisibles sur quelques photographies, exigent un examen sur place. Ensuite, la contre-expertise : l’assuré comme l’assureur peuvent la demander, et le juge l’accorde quand elle est utile. La cour d’appel de Versailles a ainsi déclaré recevable la demande de contre-expertise d’un assureur qui critiquait une première expertise, avant de la rejeter parce qu’elle disposait déjà des éléments pour statuer : « Déclare recevable la demande de contre-expertise formée par la société Groupama Centre Manche » puis « Déboute la société Groupama Centre Manche de sa demande de contre-expertise et de complément d’expertise » (CA Versailles, 28 novembre 2024, RG 19/07132). La cour a motivé ce refus par une formule à retenir : « En conséquence, la cour disposant des éléments pour statuer, il ne sera pas fait droit à la demande de contre-expertise. » Une contre-expertise se gagne donc en démontrant ce qui manque : postes non chiffrés, état antérieur ignoré, valeur du terrain ou frais de déblais oubliés, pertes mobilières évaluées sur des bases unilatérales.

Enfin, l’expertise judiciaire, ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, reste ouverte quand l’expertise amiable a échoué. Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains l’a ordonnée le 25 août 2026 au profit d’une propriétaire dont la maison avait été détruite par un incendie de cause indéterminée : « en dépit de la réalisation d’une expertise amiable, l’assurée et l’assureur n’ont pu trouver un accord sur le montant de l’indemnité d’assurance », et « La demanderesse justifie d’un motif légitime pour solliciter une expertise judiciaire destinée à déterminer le coût des travaux de reconstruction et en conséquence le montant de l’indemnité d’assurance. » (TJ Thonon-les-Bains, ordonnance de référé du 25 août 2026, RG 26/00049). Transposé à un appartement enfumé, le raisonnement vaut pour un désaccord sur l’étendue des remises en état, sur la décontamination des suies ou sur la valeur du mobilier à remplacer. L’expertise judiciaire se déroule au contradictoire, avec un expert désigné par le juge, et son coût est avancé par le demandeur, sauf aide juridictionnelle.

Deux erreurs fréquentes méritent d’être signalées. La première consiste à nettoyer et à jeter avant toute constatation : une fois les suies lessivées et les textiles jetés, l’expert ne peut plus rien évaluer, et l’assureur peut discuter chaque poste faute de preuve. La seconde consiste à refuser la visite de l’expert de l’assureur : ce refus fragilise la position de l’assuré et peut nourrir un refus de garantie. Laissez entrer, participez, contestez par écrit. La fermeté procédurale, avec des écrits datés et des pièces, vaut mieux que l’affrontement sur place.

II. Se faire payer le bon montant : garanties du contrat, contestation de l’offre et recours contre le chantier voisin

A. Incendie assurance habitation : que paie le contrat, que retient-il, et comment contester l’offre ou le refus

La multirisque habitation couvre en principe l’incendie et ses conséquences directes, y compris, selon les contrats, les dommages de fumée et de suie subis par un voisin du foyer. Mais la loi et le contrat ne disent pas la même chose, et c’est de leur articulation que dépend le montant versé. La loi pose le principe indemnitaire : l’article L. 121-1 du code des assurances dispose que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » L’assuré ne doit ni s’enrichir ni s’appauvrir : l’indemnité répare la perte réelle, dans la limite de la valeur du bien au jour du feu. Le contrat, lui, décline ce principe en garanties, plafonds, franchises et clauses de vétusté ou de valeur à neuf. Une clause de valeur à neuf, quand elle existe, permet d’être indemnisé au-delà de la valeur vétusté, à condition de reconstruire ou de remplacer effectivement ; sans reconstruction ni remplacement, l’assureur peut n’offrir que la valeur vétusté. Vérifiez donc si votre police comporte une telle clause, à quelles conditions elle joue, et dans quel délai il faut justifier des travaux.

Le même article L. 121-1 autorise les retenues contractuelles : « Il peut être stipulé que l’assuré reste obligatoirement son propre assureur pour une somme, ou une quotité déterminée, ou qu’il supporte une déduction fixée d’avance sur l’indemnité du sinistre » (C. assur., art. L. 121-1). C’est le fondement de la franchise, cette somme qui reste à votre charge sur chaque sinistre, et des découverts proportionnels quand le capital assuré est insuffisant. La règle proportionnelle de capitaux, quand le contrat la prévoit et qu’elle est opposable, réduit l’indemnité si le mobilier déclaré vaut moins que le mobilier réel. D’où l’importance de capitaux à jour : un inventaire sous-évalué de moitié peut coûter cher le jour du sinistre. Si l’assureur applique une règle proportionnelle, exigez qu’il produise les conditions générales et particulières signées et prouve qu’elles vous ont été remises avant la souscription ; à défaut, l’opposabilité de la clause se discute, comme l’a montré le contentieux jugé à Albi sur l’obligation d’information de l’assureur.

Face à une offre jugée insuffisante, la contestation suit un chemin balisé. Répondez par écrit, poste par poste, en joignant vos devis et votre propre chiffrage, et demandez à l’assureur de motiver chaque écart avec le rapport d’expertise. Saisissez ensuite le service réclamations, puis la médiation de l’assurance, dans les conditions prévues par le code des assurances. Pendant ce temps, surveillez la prescription : l’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Ce délai de deux ans court en principe du sinistre, mais le texte ajoute qu’« En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là », et que le recours d’un tiers contre l’assuré fait courir le délai du jour où ce tiers a agi. Concrètement, une médiation ou une expertise en cours n’interrompt pas toujours la prescription : un acte interruptif, comme une assignation ou une reconnaissance écrite de dette, reste parfois nécessaire avant l’échéance des deux ans. Ne laissez pas la discussion amiable éteindre vos droits.

Face à un refus de garantie, lisez le motif exact avant de répondre. L’assureur peut invoquer une exclusion, par exemple certains biens professionnels à domicile non déclarés, ou un défaut de garanties pour un logement inoccupé depuis longtemps ; il peut aussi soutenir que les désordres ne sont pas liés au sinistre, par exemple des traces antérieures ou une humidité sans rapport avec les fumées. Chaque motif appelle sa preuve contraire : attestation d’occupation, photographies anciennes, constat du commissaire de justice, rapport de votre expert. Si le refus persiste, la médiation puis le tribunal judiciaire tranchent, au besoin après l’expertise judiciaire décrite plus haut. La cour d’appel de Versailles, dans l’affaire Groupama déjà citée, a condamné l’assureur à verser plus de 1,4 million d’euros au titre du coût de reconstruction, des frais annexes, de l’expertise et des investigations, après avoir écarté la thèse de la faute dolosive exclusive de garantie. Le montant montre l’enjeu d’un chiffrage complet : coût de reconstruction incluant démolition et évacuation, maîtrise d’œuvre, autorisations, coordination, contrôle technique et assurance dommages-ouvrage quand il y a lieu.

Le locataire d’un appartement enfumé doit connaître une règle qui lui est propre. L’article 1733 du code civil dispose que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Quand le feu vient du chantier voisin, comme au boulevard de l’Hôpital, cette dernière cause exonératoire protège le locataire contre le recours de son bailleur : le feu lui a été communiqué de l’extérieur. L’article 1734 du code civil ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », avec des tempéraments si l’origine est localisée. La Cour de cassation exige, pour s’exonérer, « la preuve directe et positive que l’incendie provenait de l’une des causes exonératoires enumérées par ce texte », et juge les articles 1733 et 1734 « inapplicables dans les rapports bailleur principal et sous-locataire » (Cass. 3e civ., 27 mai 2003, n° 01-02.517). Pour l’occupant d’Austerlitz, la cause extérieure est documentée par la presse et par les constatations des pompiers ; conservez-en les références avec vos pièces.

B. Incendie chantier voisin à Paris : qui paie les dégâts de fumée, quels recours et dans quel tribunal d’Île-de-France

Quand le feu naît sur un chantier voisin, comme ce bâtiment en rénovation du 3, boulevard de l’Hôpital, deux indemnisations coexistent : celle de votre assureur habitation, rapide, et celle du responsable, intégrale. Votre assureur paie d’abord selon votre contrat, puis se retourne contre le responsable pour récupérer ce qu’il a versé : l’article L. 121-12 du code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » Concrètement, signez le reçu subrogatif que l’assureur vous présente lors du paiement, sans renoncer pour autant à votre reste à charge : franchise, vétusté non couverte, préjudices non garantis. La subrogation ne transfère que ce que l’assureur a payé ; le surplus, comme le trouble de jouissance durable ou le préjudice moral lié à l’évacuation nocturne, reste votre créance personnelle contre le responsable.

Contre l’entreprise du chantier et le maître d’ouvrage, le fondement dépend des faits. Le droit commun de la faute s’applique : l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Un manquement aux règles de sécurité d’un chantier de réfection de toiture, par exemple l’absence de surveillance d’un point chaud, de protection des abords ou de consignes en cas d’incendie, relève de ce texte, à condition de le prouver. Le régime spécial de l’incendie est plus exigeant pour la victime : l’article 1242 du code civil énonce d’abord que « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. », puis ajoute : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Pour un feu parti d’un chantier, il faut donc établir une faute du détenteur ou de ses préposés. Les troubles anormaux du voisinage, fondés sur l’article 1253 du code civil, offrent une voie complémentaire pour les fumées et les suies subies au-delà des inconvénients ordinaires, mais leur régime suppose une analyse fine des faits et de la jurisprudence applicable.

La cour d’appel de Versailles a illustré le 2 février 2023 comment ces recours aboutissent quand la preuve est faite. Après un incendie né au droit d’un conduit de cheminée sur lequel une entreprise avait réalisé des travaux, puis propagé à la propriété voisine, la cour a infirmé le jugement qui avait débouté les voisins et leur assureur : « Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, » puis, « Statuant à nouveau, », elle a « Condamne in solidum la société Elite Rénovation Eco, anciennement société BL Rénovation, et la société Mic Insurance représentée par son mandataire la SAS Leader Underwriting à payer à la MAIF, subrogée dans les droits de M. [E] [C] et Mme [M] [Y] épouse [C] la somme de 94.585,40 euros » (CA Versailles, 2 février 2023, RG 21/02526). L’assureur des victimes, subrogé, récupère ainsi ce qu’il a payé, et l’assureur de responsabilité de l’entreprise condamnée doit garantir celle-ci. Transposé au chantier du boulevard de l’Hôpital, le schéma est le suivant : votre assureur habitation vous indemnise, se fait subroger, puis agit contre l’entreprise et son assureur de responsabilité civile, tandis que vous réclamez votre reste à charge.

Le tiers lésé dispose en outre d’un accès direct à l’assureur du responsable. L’article L. 124-3 du code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » Si l’entreprise du chantier est assurée en responsabilité civile, l’occupant enfumé peut agir directement contre cet assureur, sans attendre que l’entreprise paie. En pratique, identifiez l’entreprise par l’affichage obligatoire du chantier, le syndic ou le gardien de l’immeuble en travaux, et demandez à votre assureur, déjà subrogé, de coordonner les recours plutôt que de multiplier les procédures isolées.

À Paris et en Île-de-France, quelques repères concrets aident à agir. Les appartements exposés se situent autour du boulevard de l’Hôpital, du quai d’Austerlitz et des rues adjacentes du 13e arrondissement, dans le ressort du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les litiges d’assurance et de responsabilité civile de ce secteur. Faites constater les suies par un commissaire de justice exerçant à Paris, photographiez les façades et les parties communes autant que votre lot, et signalez le sinistre au syndic si vous êtes copropriétaire ou locataire d’un lot de copropriété : le nettoyage des parties communes et la remise en état des équipements collectifs suivent un circuit d’assurance distinct, celui de la copropriété, qui ne doit pas retarder votre indemnisation personnelle. Si l’appartement est devenu inhabitable, conservez chaque justificatif de relogement, car ces frais, même partiellement couverts par la garantie dite de relogement quand le contrat la prévoit, fondent aussi votre réclamation contre le responsable. Les délais parisiens d’expertise sont tendus après un sinistre médiatisé : relancez par écrit, imposez un calendrier, et n’acceptez de signer un protocole définitif que lorsque tous les postes, y compris les odeurs persistantes et les appareils à remplacer, ont été examinés.

Conclusion

L’incendie du chantier du boulevard de l’Hôpital ne se résume pas aux images de la toiture en feu : pour les occupants des appartements enfumés, il ouvre une séquence précise, où chaque étape conditionne la suivante. Déclarer dans le délai du contrat, sans craindre un léger retard que l’assureur devra justifier par un préjudice prouvé ; photographier, inventorier et faire constater avant de nettoyer ; participer à l’expertise amiable avec ses devis et, si besoin, son propre expert ; exiger un chiffrage poste par poste conforme au principe indemnitaire ; contester par écrit, poste par poste, puis saisir la médiation avant que la prescription biennale n’éteigne les droits ; enfin, laisser son assureur, subrogé, agir contre l’entreprise du chantier et son assureur, tout en réclamant son reste à charge, franchise, vétusté non couverte et troubles de jouissance compris. La loi donne le cadre, avec ses délais et ses principes, et le contrat donne la mesure, avec ses garanties, ses plafonds et ses franchises : c’est en tenant les deux ensemble, pièces à l’appui, que l’occupant d’un appartement enfumé obtient l’indemnisation correspondant à sa perte réelle.