Vous exploitez depuis des années des terres qui ne vous appartiennent pas, sans jamais avoir signé le moindre papier, et voici que le propriétaire vous adresse une simple lettre pour vous demander de partir. Aucun contrat écrit, aucun état des lieux, parfois même aucun fermage versé en argent : seulement des arrangements anciens, des coups de main rendus, des bottes de paille livrées chaque année. Le propriétaire affirme qu’il s’agissait d’un simple prêt, d’une tolérance qu’il révoque librement, et vous somme de libérer les parcelles. Cette situation, très répandue dans les campagnes, n’est pourtant pas celle d’un occupant sans droit : dès lors que la mise à disposition était consentie contre une contrepartie, même en nature, la loi y voit un bail rural, avec toutes les protections du statut du fermage. Encore faut-il le prouver, car tout se joue sur la démonstration du caractère onéreux de l’occupation. Le 12 février 2026, le tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville a ainsi reconnu l’existence d’un bail verbal sur plus de cinq hectares, annulé le congé adressé par simple courrier au preneur et autorisé celui-ci à poursuivre son exploitation. Ce jugement récent illustre la méthode complète : prouver le bail, établir sa durée, puis faire annuler le congé irrégulier. Reste à connaître les deux écueils qui peuvent tout faire basculer, les petites parcelles et le véritable prêt à usage, que la cour d’appel de Douai et la Cour de cassation délimitent strictement.

I. Faire reconnaître votre bail verbal malgré l’absence d’écrit

A. Prouver la mise à disposition onéreuse par tous moyens, contre l’argument du simple prêt

Le point de départ du raisonnement tient en une règle d’ordre public. Aux termes de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre », et « Cette disposition est d’ordre public ». La qualification de bail rural ne dépend donc ni de l’existence d’un écrit, ni du nom donné par les parties à leur arrangement : un accord présenté comme un prêt, une tolérance ou un simple coup de main devient un bail dès lors qu’une contrepartie onéreuse est établie. Symétriquement, le même texte ouvre largement la preuve : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ».

Le droit commun des baux sans écrit confirme cette souplesse dès que l’occupation a commencé. L’article 1715 du code civil prévoit que « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix ». La cour d’appel de Douai en déduit, dans son arrêt du 15 mai 2025, qu’à l’inverse « la preuve d’un bail verbal ayant commencé à recevoir exécution peut être rapportée par tout moyen », tout en rappelant que la preuve du caractère onéreux de la mise à disposition incombe au preneur qui invoque l’existence du bail (arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 mai 2025, RG 23/04570). Celui qui exploite doit donc rapporter la preuve d’une contrepartie, mais il peut le faire par tous moyens : quittances de fermage, relevés bancaires, attestations de voisins, messages écrits, constats d’exploitation.

Le jugement du tribunal paritaire de Lunéville du 12 février 2026 montre concrètement comment cette preuve se gagne. Un exploitant cultivait 5 hectares 68 ares 28 centiares appartenant à un tiers, sans aucun écrit. Le propriétaire soutenait qu’il s’agissait d’un prêt à usage consenti à titre gratuit et qu’un simple courrier recommandé suffisait à reprendre les lieux. Le preneur démontrait au contraire qu’il livrait chaque année, à la demande du propriétaire, des bottes de paille et des sacs d’orge pour l’exploitation de ce dernier, pour une valeur estimée à 690 euros en 2024, correspondant à la valeur locative des terres. Les échanges de messages versés aux débats établissaient la régularité de ces livraisons, corroborées par des attestations. Le tribunal en a déduit que le preneur établissait une contrepartie onéreuse et, par suite, l’existence d’un bail verbal avec le propriétaire, bail dont il a constaté l’existence entre les parties dans son dispositif (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville du 12 février 2026, RG 25/00001). La contrepartie n’a donc pas besoin d’être un fermage en argent : des livraisons en nature, régulières et documentées, suffisent dès lors qu’elles excèdent le simple geste amical.

L’arrêt de Douai enseigne un second mode de preuve, redoutable pour le bailleur qui se contredit. Après la dissolution d’un groupement agricole en janvier 2000, l’un des anciens associés avait continué à exploiter seul une parcelle, sans écrire de nouveau bail. La propriétaire niait tout bail mais lui avait adressé en juin 2021 un courrier de congé dans lequel elle constatait l’absence de règlement du fermage depuis 2013 et lui demandait de régler l’arriéré. La cour a jugé que ce courrier établissait sans ambiguïté le caractère onéreux de la mise à disposition, et a retenu l’existence d’un bail verbal à compter de la dissolution du groupement. Réclamer des fermages, même impayés, c’est reconnaître qu’un bail existe : le bailleur qui chiffre un arriéré se prive lui-même de l’argument du prêt gratuit.

Face à ces décisions, le propriétaire qui invoque un prêt à usage doit établir une gratuité totale et constante, ce qui suppose l’absence de toute contrepartie régulière. Des échanges de messages qui montrent des demandes répétées, des livraisons annuelles ou des versements, même irréguliers, font pencher la balance vers le bail. Pour l’exploitant, la leçon pratique est directe : conservez tout, messages, relevés, factures de paille ou de grain, attestations de voisins ou de la coopérative, traces du paiement de la taxe foncière ou des cotisations. Chaque pièce compte, car le tribunal statue sur un faisceau d’indices et non sur une preuve unique. Et si le propriétaire vous a déjà écrit pour réclamer de l’argent au titre de l’occupation, gardez précieusement ce courrier : il constitue souvent la meilleure preuve de votre bail.

B. Durée de neuf ans, contrat type et date de début : ce que le défaut d’écrit ne vous retire pas

Une fois le bail verbal reconnu, l’absence d’écrit ne prive le preneur d’aucune protection essentielle, à commencer par la durée. L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits », mais ajoute aussitôt : « A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ». Le bail verbal est donc réputé conclu pour neuf ans, et ses clauses sont celles du contrat type départemental, qui règle notamment le montant du fermage dans la fourchette de l’arrêté préfectoral, l’entretien, les assurances et les améliorations. L’article L. 411-5 du même code verrouille cette durée : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire ». Le bailleur ne peut dès lors ni prétendre que l’accord était annuel ou précaire, ni soutenir que le bail aurait déjà expiré au bout de quelques années : sans congé régulier, le bail se poursuit et le preneur bénéficie du droit au renouvellement.

Le prix lui-même se détermine sans écrit. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le prix de chaque fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, dans les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral. Dans l’affaire de Lunéville, l’estimation de la contrepartie en nature à 690 euros avait précisément été rapportée à la valeur locative des terres, ce qui montre comment le juge recoupe la réalité économique avec l’encadrement administratif. Si vous versez un fermage supérieur au maximum préfectoral sans le savoir, ou si le propriétaire exige un prix libre sous prétexte qu’il n’y a pas de bail écrit, le contrat type et l’arrêté préfectoral servent de référence pour demander la révision et la restitution du trop-perçu. Les règles générales du statut du fermage s’appliquent intégralement au bail verbal reconnu, y compris pour le fermage : à ce titre, la synthèse des arrêts récents du statut du fermage et de la préemption rappelle utilement le cadre d’ensemble dans lequel s’inscrit votre bail (bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption).

Reste la question la plus délicate en pratique : à quelle date le bail verbal a-t-il commencé ? Le point de départ détermine l’échéance des périodes de neuf ans et donc la date à laquelle un congé peut prendre effet. Le jugement du tribunal paritaire de Lisieux du 3 juillet 2025 illustre l’âpreté de ce débat jusque dans les familles. Un fils exploitait en vertu d’un bail verbal des terres de sa mère, alors âgée de 96 ans et placée sous tutelle. Le tuteur lui avait fait délivrer en septembre 2024 un congé pour âge à effet fin 2026. Le fils soutenait que son bail avait commencé le 1er janvier 2014, date de fin du bail de l’ancien fermier, et qu’il entendait partir à 67 ans, en 2029 ; le tuteur affirmait que le bail avait nécessairement débuté fin 1996, lorsque la mère avait cessé son activité. Chacun contestait en outre l’assiette exacte des parcelles louées et la validité des mentions du congé (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux du 3 juillet 2025, RG 24/00012). Le tribunal a rappelé que le contestataire du congé supporte la charge définitive de la preuve sur la date qu’il allègue, a exclu du bail les surfaces bâties et a validé le congé.

Trois enseignements se dégagent pour l’exploitant sans écrit. D’abord, fixez la date de début par des repères objectifs : début d’exploitation, cessation d’activité du précédent occupant, immatriculation, premiers versements, attestations datées. Ensuite, vérifiez parcelle par parcelle l’assiette de votre bail : les bâtiments, les parties reprises par le bailleur ou jamais louées doivent être distingués, car le congé ne peut porter que sur ce qui est réellement loué. Enfin, sachez que même en cas de congé pour âge, le preneur qui exploite aussi ses propres terres ne peut pas toujours invoquer le maintien sur une parcelle de subsistance : dans l’affaire de Lisieux, le fils exploitait déjà plus de cinq hectares en propre et a renoncé à ce moyen, prévu par l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime. Un congé validé sur un bail verbal produit tous ses effets : l’enjeu est donc de contester à temps, avec des preuves datées, plutôt que de découvrir l’échéance au moment de l’expulsion.

II. Faire annuler le congé irrégulier et rester sur les terres

A. Le congé par simple lettre ne suffit pas à mettre fin à un bail verbal

Le cœur du jugement de Lunéville tient dans l’articulation entre la reconnaissance du bail et l’annulation du congé. Le propriétaire s’était contenté d’adresser au preneur, le 15 novembre 2023, un courrier de congé, sans respecter les formes ni les délais du statut du fermage. Dès lors que le tribunal constatait l’existence du bail verbal, ce courrier ne pouvait valoir résiliation : le tribunal a jugé que le bailleur aurait dû respecter, pour mettre fin au contrat, les règles de résiliation et de congé du statut du fermage, ce qu’il n’avait pas fait. En conséquence, il a prononcé la nullité du congé adressé le 15 novembre 2023 et autorisé le preneur à poursuivre l’exploitation des parcelles, en condamnant le bailleur à 1 000 euros au titre des frais de procédure et aux dépens, avec exécution provisoire. Recevoir un congé par simple lettre ne signifie donc pas devoir partir : si aucun écrit ne constate votre bail, la première bataille consiste à le faire reconnaître, et la seconde à faire constater que le congé ne respecte pas le statut.

Les exigences que le bailleur doit respecter sont en effet lourdes. Pour la résiliation en cours de bail, l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime limite les motifs invocables : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », en précisant que « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition », outre les agissements compromettant la bonne exploitation du fonds et le non-respect de certaines clauses environnementales. Un bailleur qui vous reproche des impayés sans mise en demeure régulière, ou qui invoque un motif non prévu par le texte, s’expose au rejet de sa demande. Pour le congé en fin de période, le preneur bénéficie en outre d’un droit au renouvellement : l’article L. 411-46 du même code dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motifs graves légitimes ou exercice régulier du droit de reprise. Le congé doit respecter des formes et des délais stricts, mentionner ses motifs et ouvrir au preneur un délai de contestation devant le tribunal paritaire, après la tentative de conciliation préalable.

La procédure devant le tribunal paritaire mérite d’être décrite précisément, car les deux jugements de 2025 et 2026 en montrent le déroulement. Tout commence par une requête aux fins de conciliation : à Lunéville, le preneur avait saisi le greffe en octobre 2024 pour faire reconnaître son bail et faire déclarer le congé nul ; les parties ont comparu en personne à l’audience de conciliation en mars 2025, sans accord, et l’affaire a été jugée en septembre 2025 pour un jugement rendu en février 2026. Comptez donc plusieurs mois entre la saisine et la décision, pendant lesquels vous pouvez en principe rester sur les terres. Présentez-vous avec un dossier complet : pièces d’exploitation, preuves de la contrepartie, plan des parcelles, copie du congé contesté. Sollicitez expressément la nullité du congé et l’autorisation de poursuivre l’exploitation, ainsi que le remboursement de vos frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Et si c’est vous qui souhaitez partir, sachez que l’article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime ouvre au preneur la résiliation dans plusieurs cas, dont l’incapacité de travail grave et durable, le décès d’un membre de la famille indispensable à la ferme, l’acquisition d’une ferme à exploiter soi-même ou le refus d’autorisation d’exploiter, avec des effets calés sur la fin de l’année culturale.

B. Les deux issues qui font échec au statut : petites parcelles et véritable gratuité

Le bail verbal ne conduit pas toujours au statut du fermage, et le preneur doit connaître les deux frontières avant de saisir le tribunal. La première tient à la consistance des terres. L’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime permet à l’autorité administrative, après avis de la commission consultative des baux ruraux, de fixer la nature et la superficie maximale des parcelles qui ne constituent ni un corps de ferme ni des parties essentielles d’une exploitation. Les baux portant sur ces petites parcelles échappent au statut du fermage et relèvent des articles 1774 et suivants du code civil, sauf si les parties ont décidé, expressément ou tacitement, de s’y soumettre. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 mai 2025 en donne une application complète : la parcelle litigieuse, de 39 ares en polyculture, se situait sous le seuil de 50 ares fixé par l’arrêté du préfet du Pas-de-Calais ; le bail verbal reconnu au profit de l’exploitant n’était pas le renouvellement de l’ancien bail du groupement, expressément soumis au statut, mais un nouveau bail, et aucun élément n’établissait la volonté commune de le soumettre au fermage. La cour a donc appliqué le droit commun, où le bail sans écrit est réputé conclu pour la durée nécessaire à la récolte des fruits, et a validé le congé en en reportant les effets. Vérifiez donc la superficie et la nature de vos parcelles au regard de l’arrêté préfectoral de votre département : sous le seuil, la durée de neuf ans et le droit au renouvellement ne s’appliquent que si vous démontrez une soumission commune au statut.

La Cour de cassation contrôle strictement ce raisonnement. Dans son arrêt du 13 juin 2024, la troisième chambre civile a statué sur un congé délivré en 2019 pour des parcelles dont le bailleur invoquait le régime des petites parcelles, dans le cadre d’un bail rural à long terme consenti en 1989 puis morcelé par partage et donation entre héritiers (arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 13 juin 2024, n° 22-18.861). L’enseignement pour l’exploitant est que la qualification de petite parcelle s’apprécie au regard de chaque parcelle et de son affectation réelle, et que les divisions, partages et transmissions postérieurs au bail initial peuvent modifier l’analyse sans pour autant priver automatiquement le preneur de ses droits. Ne laissez pas un bailleur invoquer les petites parcelles de manière globale : exigez la démonstration, parcelle par parcelle, au regard de l’arrêté applicable et de l’exploitation réelle.

La seconde frontière tient aux exclusions légales et à la véritable gratuité. L’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime énumère les conventions qui échappent au statut, et la jurisprudence y ajoute le prêt à usage authentique, lorsque la mise à disposition est consentie à titre entièrement gratuit. Le propriétaire qui n’a jamais rien demandé, jamais rien reçu et peut établir une gratuité constante conserve une chance sérieuse de faire juger qu’il n’existe aucun bail. Mais la barre est haute : dès qu’apparaissent des demandes répétées, des livraisons saisonnières ou des versements, même modestes, le juge y voit une contrepartie onéreuse. À l’inverse, l’exploitant qui n’a jamais rien versé ni livré, qui ne dispose d’aucun message ni d’aucune attestation et dont l’occupation est récente et précaire, doit mesurer le risque d’une requalification en occupation sans droit, avec restitution des fruits et indemnité d’occupation à la clé. Entre ces deux pôles, chaque dossier se juge sur pièces : faites établir des attestations précises et datées par des témoins directs des livraisons ou des paiements, et évitez les attestations vagues qui n’évoquent ni montants ni périodes.

En pratique parisienne et francilienne, où les terres agricoles subsistent en grande couronne et où les arrêtés préfectoraux fixent des seuils adaptés aux structures locales, les mêmes règles s’appliquent devant le tribunal paritaire compétent, avec une attention particulière portée aux documents d’urbanisme qui peuvent révéler un changement de destination des terres. Si votre bailleur invoque un projet de construction ou un classement pour justifier son congé, contrôlez que le motif relève bien des cas légaux de reprise et que les autorisations administratives requises existent : un simple projet ne vaut pas motif de résiliation.

Vous avez reçu un congé par simple lettre alors que vous exploitez sans écrit : ne partez pas et ne signez rien dans la précipitation. Rassemblez vos preuves de contrepartie, faites reconnaître votre bail verbal devant le tribunal paritaire après la tentative de conciliation, demandez la nullité du congé irrégulier et l’autorisation de poursuivre votre exploitation. Vérifiez la superficie de vos parcelles au regard de l’arrêté préfectoral et l’assiette exacte de votre bail, car un congé validé sur un bail reconnu produit tous ses effets. Documenté avec méthode et contesté dans les délais, le bail verbal offre les mêmes protections qu’un bail écrit : neuf ans, contrat type, fermage encadré et renouvellement de droit.