Le dossier de surendettement vient d’être déclaré recevable, les saisies sont suspendues, et pourtant le bailleur continue d’exiger le loyer chaque mois, adresse un commandement de payer, puis assigne devant le juge pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion. Cette situation déroute de nombreux locataires : comment une procédure censée protéger le logement peut-elle laisser le bailleur poursuivre la résiliation ? La réponse tient en une distinction que la loi et les juges appliquent avec constance : les loyers nés avant la recevabilité sont gelés et ne peuvent plus être payés, tandis que les loyers courants nés après la recevabilité restent dus chaque mois, et leur impayé rouvre la voie à la résiliation.

Cette distinction commande toute la stratégie. Payer l’arriéré visé par le commandement après la recevabilité est interdit et expose à une aggravation du dossier. Ne plus payer le loyer courant au motif que le dossier est recevable expose à une résiliation prononcée au fond, même si la dette ancienne est ensuite effacée. Entre ces deux écueils, le locataire dispose d’outils précis : la paralysie de la clause résolutoire quand la recevabilité tombe pendant le délai du commandement, les délais de paiement que le juge peut accorder dans la limite de deux années, et l’intégration de l’arriéré dans le plan ou les mesures imposées par la commission.

Cet article décrit pas à pas la méthode applicable en France : identifier quels loyers sont gelés et lesquels restent dus, réagir au commandement de payer et à l’assignation du bailleur, puis traiter l’arriéré dans la procédure de surendettement sans perdre le logement. Les règles exposées s’appuient sur les textes en vigueur au 14 octobre 2026 et sur deux décisions récentes, dont un arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 janvier 2026 qui tranche précisément le sort de la clause résolutoire face à la recevabilité.

I. Dossier de surendettement recevable : les loyers d’avant le dépôt sont-ils suspendus et les loyers courants restent-ils dus ?

La première question que pose tout locataire dont le dossier vient d’être déclaré recevable porte sur l’étendue exacte de la protection : le bailleur peut-il encore réclamer les loyers anciens, et faut-il continuer à payer le loyer du mois en cours ? Le droit répond de façon binaire, et chaque versant de la réponse emporte des conséquences pratiques opposées.

A. Les loyers échus avant la recevabilité sont gelés et ne peuvent plus être payés

La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées contre les biens du débiteur pour les dettes autres qu’alimentaires. Le texte est limpide : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La dette locative antérieure à la recevabilité entre dans ce champ : le bailleur ne peut plus saisir, et le commandement de payer déjà délivré ne peut plus produire son effet extinctif normal tant que la suspension joue.

Cette suspension dure jusqu’à l’approbation du plan conventionnel, jusqu’à la décision imposant les mesures de traitement, jusqu’au jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jusqu’au jugement d’ouverture d’un rétablissement avec liquidation, avec une borne couperet rappelée par le texte : « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » Pendant toute cette période, l’arriéré de loyers antérieur à la recevabilité suit le sort collectif de la procédure : il est déclaré à la commission, vérifié dans l’état des dettes, puis rééchelonné, reporté ou partiellement effacé selon les mesures adoptées.

Le point que les locataires comprennent le moins bien est l’interdiction de payer. La suspension ne signifie pas seulement que le bailleur ne peut plus poursuivre : elle signifie aussi que le locataire ne doit plus payer les dettes nées avant. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 15 janvier 2026 dans une affaire où des locataires avaient reçu un commandement de payer le 28 mai 2024 avant la recevabilité de leur dossier le 24 juillet 2024 : « En application de ces dispositions, le locataire ne peut pas payer les loyers échus antérieurement à la décision de recevabilité de sa demande de surendettement. » Concrètement, régler les causes du commandement après la recevabilité constitue un paiement préférentiel interdit, de nature à faire douter de la bonne foi et à déséquilibrer le traitement collectif. Le texte qui pose cette interdiction vise tout acte qui aggraverait l’insolvabilité et tout paiement d’une créance autre qu’alimentaire née avant la suspension.

L’effet le plus spectaculaire de cette interdiction concerne la clause résolutoire du bail. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux », selon la formulation applicable au litige jugé à Douai. Quand la recevabilité intervient pendant ce délai de deux mois, le locataire se trouve dans l’impossibilité juridique de régler les causes du commandement, et la clause ne peut plus s’acquérir. La cour d’appel l’exprime sans détour : « Il s’ensuit que la décision de recevabilité qui intervient pendant les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire puisque le locataire a interdiction de régler les causes du commandement. » Dans cette affaire, la bailleresse a donc été déboutée de sa demande de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation, et l’ordonnance du juge des contentieux de la protection a été infirmée.

Deux objections fréquentes du bailleur ont été écartées par la même cour. D’abord, le recours exercé par la bailleresse contre la décision de la commission ne permet pas de considérer fictivement, même s’il prospérait, que les locataires n’étaient rétroactivement pas soumis à l’interdiction de payer : la paralysie de la clause s’apprécie au jour où l’interdiction jouait. Ensuite, la circonstance que la bailleresse n’ait eu connaissance de la recevabilité qu’après coup est indifférente, car l’interdiction de payer les dettes antérieures n’est pas conditionnée à la connaissance de la décision par le créancier. Pour le locataire, la leçon pratique est nette : conserver la preuve de la date de la recevabilité et celle du commandement, car tout se joue sur la chronologie des deux mois.

Ce premier versant protège donc l’arriéré, mais il ne protège ni le principe du bail ni les loyers à venir. C’est l’objet du second versant, plus sévère.

B. Les loyers courants nés après la recevabilité restent dus et leur impayé permet la résiliation

Le dépôt du dossier puis sa recevabilité ne dispensent pas de payer le loyer du mois en cours et des mois suivants. L’obligation légale du locataire demeure : « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus », comme le rappelle l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 cité par la cour d’appel de Douai. La commission de surendettement intègre d’ailleurs le loyer courant dans les charges incompressibles du budget, avant de calculer la capacité de remboursement : cesser de le payer pour « faire pression » ou pour reconstituer une épargne prive le dossier de sa cohérence et fournit au bailleur l’arme qu’il attendait.

Le bailleur peut en effet se fonder sur les seuls impayés postérieurs à la recevabilité pour demander la résiliation, car ces impayés ne sont couverts ni par la suspension ni par l’interdiction de payer. La cour d’appel de Douai pose la règle et sa limite procédurale dans la même phrase : « si un bailleur peut effectivement se fonder sur les défauts de paiement des loyers postérieurs à la décision de recevabilité pour demander de prononcer la résiliation du bail, puisque le débiteur bénéficiant de la procédure de surendettement a l’obligation de payer son loyer courant, c’est uniquement dans le cadre d’une action au fond et non en référé. » Autrement dit, le juge des référés ne peut pas prononcer la résiliation d’un bail d’habitation sur ce fondement ; seul le juge du fond, saisi d’une action en résiliation judiciaire, peut l’ordonner après examen du manquement.

La Cour de cassation va plus loin encore sur un point décisif : même l’effacement ultérieur de la dette locative ne sauve pas automatiquement le bail. Dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 10 janvier 2019, rendu sur un pourvoi dirigé contre un arrêt qui avait prononcé la résiliation malgré un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire effaçant la dette, la Cour a rejeté les pourvois au motif que « l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail ». L’effacement éteint la créance, il n’efface pas l’histoire du contrat : le juge conserve le pouvoir d’apprécier si le défaut de paiement, par son importance et sa durée, justifie la rupture.

Cette jurisprudence éclaire le sort de chaque élément financier après la résiliation. L’arriéré antérieur suit la procédure collective et peut être effacé, notamment quand les créances non déclarées dans les formes sont éteintes dans le cadre du rétablissement personnel sans liquidation. Mais l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation est étrangère aux créances visées par la commission : dans l’affaire jugée en 2019, les locataires ont été condamnés à une indemnité mensuelle égale au loyer, et la cour d’appel avait relevé qu’aucune circonstance particulière ne justifiait de la fixer en dessous du montant du loyer. Le locataire qui laisse la résiliation se prononcer paie donc deux fois : il perd le bail et il doit une indemnité équivalente au loyer jusqu’à la libération effective des lieux.

Le bénéfice de la procédure reste ouvert aux « personnes physiques de bonne foi », et la situation de surendettement s’apprécie au regard de l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir. Un locataire qui paie son loyer courant démontre précisément cette bonne foi dans la durée, tandis que celui qui accumule volontairement des impayés postérieurs à la recevabilité fragilise son dossier et offre au bailleur un moyen autonome de résiliation que la procédure ne paralysera pas. La frontière est donc simple à énoncer et exigeante à tenir : rien avant, tout le courant après.

II. Bailleur qui poursuit la résiliation : comment payer, suspendre et contester devant le juge ?

Une fois la distinction entre arriéré gelé et loyer courant acquise, reste la conduite à tenir face aux actes du bailleur : commandement de payer, assignation en résiliation et en expulsion, puis traitement de l’arriéré dans la procédure. Chaque étape appelle une réponse différente, et les erreurs les plus coûteuses consistent à répondre à côté : payer ce qu’il ne faut pas payer, négliger ce qu’il faut payer, ou contester devant le mauvais juge.

A. Commandement de payer et assignation du bailleur : quels délais demander et quelle contestation porter ?

À réception du commandement de payer visant la clause résolutoire, le premier réflexe consiste à dater précisément les actes : date du commandement, date du dépôt du dossier, date de la recevabilité, montant des loyers visés et période qu’ils couvrent. Si la recevabilité intervient dans les deux mois du commandement, la clause résolutoire se trouve paralysée pour les loyers antérieurs, selon le mécanisme jugé à Douai : le locataire, interdit de payer, ne peut se voir reprocher de ne pas avoir réglé les causes du commandement. Cette défense se plaide devant le juge saisi par le bailleur, pièces à l’appui : copie du commandement, décision de recevabilité de la commission, décompte distinguant loyers antérieurs et postérieurs.

Si le commandement est antérieur de plus de deux mois à la recevabilité et que la clause s’est déjà acquise, ou si le bailleur agit sur des impayés postérieurs, la défense change de terrain. Le locataire peut solliciter du juge des délais de paiement : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Ces délais judiciaires de grâce suspendent les procédures d’exécution engagées par le créancier et neutralisent pendant leur cours les majorations et pénalités de retard. Devant le juge des contentieux de la protection, la demande doit être chiffrée et réaliste : montant mensuel proposé en plus du loyer courant, calendrier sur vingt-quatre mois au maximum, justificatifs de ressources et de charges. Un échéancier qui ne paie pas le courant en plus de l’arriéré n’a aucune chance d’emporter la conviction.

La nature de l’action du bailleur conditionne aussi la réponse. En référé, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au bailleur quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable, mais il ne peut pas prononcer la résiliation du bail d’habitation : toute demande de résiliation formée en référé sur des impayés postérieurs à la recevabilité se heurte à cette limite, comme l’a jugé la cour d’appel de Douai. Au fond, en revanche, le juge apprécie souverainement si le défaut de paiement justifie la résiliation, y compris quand la dette ancienne a été effacée, selon l’arrêt de la Cour de cassation de 2019. Le locataire assigné au fond doit donc plaider le manquement lui-même : ancienneté et montant réel de l’arriéré postérieur, reprise des paiements, circonstances de l’impayé, état du logement si des désordres graves sont invoqués — en sachant que l’exception d’inexécution tirée de l’état du logement n’est admise que si l’inhabitabilité est établie, les juges exigeant un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance.

Plusieurs organismes décrivent la mécanique générale avec pédagogie et confirment l’analyse. L’Agence nationale pour l’information sur le logement, dans une fiche du 6 octobre 2026, rappelle que la protection de la procédure débute à la recevabilité, que la commission calcule une capacité de remboursement et que la situation irrémédiablement compromise ouvre l’effacement, tout en distinguant le sort du logement selon l’existence d’une capacité de remboursement. La fondation pour le logement détaille de son côté la saisine de la commission, la suspension provisoire des voies d’exécution et l’élaboration du plan, et le service public des particuliers expose la procédure d’expulsion pas à pas, du commandement au concours de la force publique. Ce que ces pages de portée générale n’isolent pas, et qui fait l’apport du présent article, c’est le triptyque opérationnel propre aux loyers : paralysie de la clause quand la recevabilité tombe dans le délai du commandement, obligation intacte de payer le courant, résiliation cantonnée au juge du fond pour les impayés postérieurs.

Enfin, le contentieux collectif lui-même peut être contesté par le bailleur, qui dispose d’un recours contre la recevabilité ou contre les mesures. Ce recours ne change rien à la période déjà couverte par l’interdiction de payer : comme l’a jugé la cour d’appel de Douai, il ne permet pas de tenir pour fictivement non avenue l’interdiction qui a paralysé la clause. Le locataire n’a donc pas à craindre qu’un recours du bailleur rouvre rétroactivement la résiliation sur l’arriéré ancien ; il doit en revanche redoubler de vigilance sur le paiement du courant pendant tout le temps du recours, car chaque mois impayé alimente une demande de résiliation autonome.

B. Arriéré intégré au plan et logement conservé : que payer mois après mois, y compris à Paris et en Île-de-France ?

Une fois la bataille du commandement et de l’assignation cadrée, l’arriéré antérieur à la recevabilité rejoint le traitement collectif. Quand la commission élabore un plan conventionnel de redressement, elle s’efforce de concilier le débiteur et ses principaux créanciers, bailleur compris : l’examen du dossier débouche sur cette conciliation dès que les ressources ou l’actif réalisable le permettent et que le débiteur est suivi dans ce cadre. À défaut d’accord, la commission peut imposer des mesures, notamment le rééchelonnement des dettes de toute nature avec un délai qui peut atteindre sept ans. L’arriéré locatif se paie alors mois après mois en plus du loyer courant : c’est la discipline centrale du plan, et manquer les mensualités du plan expose à sa déchéance puis au retour des poursuites du bailleur sur les sommes redevenues exigibles.

Quand la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne détient que des biens insaisissables ou sans valeur réalisable, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation qui efface les dettes, arriéré locatif compris. Cet effacement protège le portefeuille, mais rappelons-le, il ne protège pas le bail contre une résiliation déjà prononcée ou demandée sur des impayés postérieurs : l’effacement n’équivaut pas au paiement et ne gomme pas le manquement contractuel aux yeux du juge du bail. Le locataire effacé qui veut rester dans les lieux doit donc présenter au juge du fond une situation assainie — courant repris et payé — plutôt que la seule attestation d’effacement.

En pratique, la check-list mensuelle tient en quatre lignes. Premièrement, payer le loyer et les charges du mois à l’échéance convenue, par un moyen traçable, sans imputer ce paiement sur l’arriéré. Deuxièmement, payer la mensualité du plan ou des mesures imposées quand il en existe une, l’arriéré locatif étant traité dans ce cadre collectif et non de gré à gré avec le bailleur. Troisièmement, conserver chaque preuve : avis de recevabilité, état des dettes, décision imposant les mesures ou jugement, quittances du courant. Quatrièmement, répondre à chaque acte du bailleur dans son cadre propre : le commandement visant l’arriéré ancien se neutralise par la recevabilité intervenue dans son délai, l’assignation en résiliation sur impayés postérieurs se combat au fond par la reprise des paiements et la demande de délais dans la limite de deux années.

À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés absorbent l’essentiel du budget et où les assignations en résiliation sont nombreuses, ces règles prennent un relief particulier. Le dossier se dépose auprès de la commission du département du domicile, dont le secrétariat est assuré par la Banque de France, et le contentieux de la résiliation relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc à Paris du tribunal judiciaire de Paris pour les logements parisiens. Les délais d’audiencement y sont soutenus : le locataire assigné a intérêt à se présenter avec un dossier complet — recevabilité, décompte distinguant antérieur et postérieur, preuves de reprise du courant, proposition chiffrée de délais — plutôt qu’à subir une décision par défaut qui constatera la résiliation et fixera une indemnité d’occupation au niveau du loyer. Les spécificités locales ne changent pas le droit applicable, mais elles rendent la rigueur procédurale encore plus déterminante : un mois de courant manqué à Paris représente une somme que le juge du fond retiendra comme un manquement significatif.

Trois erreurs reviennent constamment et doivent être proscrites. Première erreur : verser au bailleur, après la recevabilité, une somme destinée à « apurer » l’arriéré visé par le commandement, en croyant bien faire ; ce paiement est interdit et fragilise le dossier sans éteindre la procédure collective. Deuxième erreur : cesser de payer le courant au motif que « tout est gelé », ce qui offre au bailleur une cause de résiliation neuve, insensible à la suspension. Troisième erreur : ignorer l’assignation en se retranchant derrière l’effacement à venir, alors que le juge du fond apprécie le manquement indépendamment de l’effacement et que l’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective. La bonne trajectoire est inverse : geler l’ancien par la procédure, payer le courant sans faille, traiter l’ancien dans le plan, et plaider les délais quand le passif l’exige.

Conclusion

Le dossier de surendettement recevable coupe la dette locative en deux masses obéissant à des régimes opposés. Les loyers échus avant la recevabilité sont suspendus, interdits de paiement, et intégrés au traitement collectif ; quand la recevabilité survient dans les deux mois d’un commandement de payer, elle paralyse l’acquisition de la clause résolutoire, comme l’a jugé la cour d’appel de Douai le 15 janvier 2026. Les loyers courants nés après restent dus chaque mois en vertu de l’obligation de payer le loyer aux termes convenus ; leur impayé autorise le bailleur à demander la résiliation au juge du fond, et l’effacement ultérieur de la dette ancienne n’efface pas le manquement, comme l’a jugé la deuxième chambre civile le 10 janvier 2019.

Pour le locataire, la méthode se résume en cinq gestes : dater le commandement et la recevabilité pour invoquer la paralysie de la clause quand les deux mois se chevauchent, ne jamais payer l’arriéré hors procédure après la recevabilité, payer le courant chaque mois par un moyen traçable, intégrer l’arriéré au plan ou aux mesures imposées, et demander au juge des délais de paiement dans la limite de deux années quand l’apurement l’exige. Le logement se conserve ainsi par la discipline des paiements courants autant que par la protection de la procédure, et chaque acte du bailleur reçoit une réponse à sa mesure : suspension pour l’ancien, paiement et délais pour le courant, débat au fond pour la résiliation.