Un matin, un arrêté est affiché sur la façade de votre immeuble : l’édifice présente un danger, il est interdit d’y habiter, et vous devez partir. Qui paie l’hôtel ? Le loyer reste-t-il dû pendant que le logement est vide et inaccessible ? Quand pourrez-vous revenir, et que se passe-t-il si le propriétaire ne fait rien ? La réponse tient en trois règles que beaucoup d’occupants ignorent : le loyer cesse d’être dû de plein droit à compter du premier mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté ; le propriétaire doit assurer votre hébergement si l’interdiction est temporaire, ou votre relogement avec une indemnité de trois mois de nouveau loyer si elle est définitive ; et si le propriétaire est défaillant, c’est l’autorité publique qui prend le relais, à ses frais.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, tout dépend de l’arrêté lui-même : son périmètre, la nature temporaire ou définitive de l’interdiction, et sa date d’effet. Un arrêté qui ne vise que des travaux sans interdiction d’habiter n’ouvre pas les mêmes droits qu’une interdiction d’habiter. Ensuite, les textes ont changé : la version de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation applicable depuis le 21 novembre 2024 n’a pas le même champ que celle jugée par la Cour de cassation le 3 juillet 2025. Cet article est rédigé à partir des textes en vigueur au 14 octobre 2026, de la fiche officielle du service public sur l’habitat menaçant ruine, et de deux décisions lues intégralement : un arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile et une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Marseille du 27 juillet 2026. C’est une information générale, pas une consultation : chaque situation appelle la lecture de l’arrêté qui la vise.
I. L’arrêté tombe : ce qui change dès la notification pour la personne qui habite les lieux
A. Lire l’arrêté avant tout : périmètre, interdiction et date d’effet
Tout commence par un papier affiché sur la façade ou une lettre recommandée : l’arrêté de mise en sécurité. Ce n’est ni une simple mise en demeure ni un conseil de travaux. C’est une décision de police par laquelle l’autorité compétente, le plus souvent le maire, prescrit au propriétaire la réalisation de mesures précises dans un délai qu’elle fixe. La loi lui permet d’ordonner la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation, la démolition de tout ou partie de l’immeuble, la cessation de la mise à disposition des locaux à des fins d’habitation, ou encore l’interdiction d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. Cette énumération figure à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au 14 octobre 2026 : « L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances » (article L. 511-11).
Pour l’occupant, trois mentions de l’arrêté sont déterminantes. D’abord, le périmètre : l’interdiction vise-t-elle tout l’immeuble, une cage d’escalier, un appartement, ou seulement une annexe ? Ensuite, la nature de l’interdiction : temporaire, avec des travaux puis un retour envisagé, ou définitive, sans retour possible. Enfin, la date d’effet : c’est elle qui fait courir les droits sur les loyers et sur l’hébergement. L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction et la date à laquelle la personne tenue d’exécuter les mesures doit avoir informé le maire de l’offre faite aux occupants.
Dans l’urgence, la procédure va vite, et c’est voulu. En cas de danger imminent, l’autorité compétente « ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe », selon l’article L. 511-19 du même code, en vigueur au 14 octobre 2026 (article L. 511-19). Concrètement, l’occupant peut découvrir l’interdiction d’habiter sans avoir été entendu au préalable. Ce n’est pas une irrégularité en soi : c’est le régime de l’urgence. La contestation reste possible après coup devant le tribunal administratif, mais elle relève d’un autre raisonnement que celui de l’occupant qui doit d’abord se loger. Les articles déjà publiés sur ce site à destination des propriétaires détaillent cette contestation ; le présent article se place exclusivement du côté de la personne qui habite les lieux.
Un point que les occupants sous-estiment : à partir de la notification de l’arrêté, les locaux devenus vacants ne peuvent plus être reloués. La fiche officielle du service public sur l’habitat menaçant ruine, consultée le 14 octobre 2026, l’énonce ainsi : à partir de la notification de l’arrêté, les locaux vacants ne peuvent plus être loués, mis à disposition ni occupés, quel que soit l’usage envisagé (Habitat menaçant ruine (en péril)). Si un intermédiaire vous propose le logement voisin libéré la semaine précédente dans l’immeuble frappé, méfiance : cette remise en location est interdite. Et si vous êtes vous-même parti sans interdiction formelle vous visant, conservez tout : l’arrêté affiché photographié avec sa date, la notification reçue, vos quittances, vos échanges avec le propriétaire et la mairie. Ces pièces feront la différence si le loyer ou l’hébergement sont discutés.
Reste la question du signalement. Toute personne qui a connaissance de faits révélant une situation de péril, fissures qui s’ouvrent, plancher qui s’affaisse, façade qui se lézarde, doit le signaler au maire par tous moyens. C’est le maire qui fait procéder aux visites utiles, et qui peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert avant de prendre l’arrêté. Signaler tôt, c’est mettre en mouvement la procédure qui protège les occupants, y compris vous.
B. Le loyer cesse d’être dû de plein droit, sans démarche au tribunal
C’est la protection la plus immédiate, et la plus méconnue : dès lors que l’arrêté de mise en sécurité vise vos locaux, le loyer cesse d’être dû automatiquement, sans qu’il soit besoin de saisir un juge pour le faire constater. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur au 14 octobre 2026, dispose que « le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée » (article L. 521-2).
Trois conséquences pratiques en découlent. Premièrement, le point de départ se calcule au premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage : un arrêté notifié le 13 mars fait cesser le loyer au 1er avril. Deuxièmement, la suspension dure jusqu’au premier jour du mois qui suit la mainlevée, pas jusqu’à la fin effective des travaux si la mainlevée tarde : c’est l’acte administratif qui compte. Troisièmement, les sommes indûment perçues entre-temps doivent revenir à l’occupant : la loi précise que les loyers indûment perçus par le propriétaire « sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable » (article L. 521-2). Autrement dit, le bailleur qui continue à prélever le loyer après la date butoir devra le rendre ou le déduire. Ce n’est pas une faveur, c’est une restitution.
Le bail lui-même, en revanche, ne disparaît pas. La loi le dit nettement : un arrêté de mise en sécurité « ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement » (article L. 521-2). Et lorsque l’interdiction est définitive, « les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer » (article L. 521-2). Le locataire garde donc son titre d’occupation, sans payer, jusqu’à son terme, jusqu’à son départ, ou jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté. Mieux : la durée du bail est en quelque sorte gelée pendant la suspension. La durée résiduelle du bail à la mainlevée est celle qui restait à courir au jour de l’arrêté. Le temps de l’interdiction ne mange pas le bail.
Il existe une porte de sortie pour le locataire dont le logement est devenu durablement inhabitable : l’article 1724 du code civil permet de faire résilier le bail lorsque les réparations « rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille » (article 1724). C’est une résiliation judiciaire, à demander au juge, distincte de la suspension automatique du loyer. Elle peut servir quand l’occupant a trouvé ailleurs et veut solder proprement le passé plutôt que d’attendre une mainlevée hypothétique.
Reste le cas frontière qui a occupé les tribunaux : le local commercial. Sous l’ancienne version du texte, issue de l’ordonnance du 16 septembre 2020, la Cour de cassation a jugé le 3 juillet 2025 que « l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, ne prévoit la cessation de l’exigibilité des loyers que pour l’occupation d’un logement ». Dans cette affaire, une société locataire d’une boutique avait obtenu en référé la suspension de ses loyers commerciaux après un arrêté de péril ; la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’appel, faute pour les juges d’avoir constaté que les locaux comprenaient un logement (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-20.553). Pour l’occupant d’un logement d’habitation, l’enseignement est rassurant : c’est bien lui que la protection visait en premier. Mais la loi a depuis élargi le champ : la version applicable depuis le 21 novembre 2024 vise expressément les locaux « qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial » (article L. 521-2). Et les juges l’appliquent : le 27 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a condamné des bailleurs à restituer à titre provisionnel 8 463,07 euros de loyers commerciaux perçus du 1er avril au 31 décembre 2025 malgré l’arrêté du 13 mars 2025, en constatant que la suspension joue de plein droit tant que l’arrêté n’est pas rapporté (TJ Marseille, référés, 27 juillet 2026, RG 26/02552). Deux précautions toutefois : une ordonnance de référé ne juge pas le fond, et le bailleur reste libre de contester devant le juge du fond ; ensuite, l’exploitant qui continue d’occuper et d’exploiter ses locaux malgré l’arrêté s’expose, lui, sur le terrain de sa propre responsabilité en cas d’accident. Pour le locataire d’habitation évacué, la situation est plus simple et plus favorable : parti des lieux sur interdiction de l’autorité, il ne doit plus le loyer, point.
II. Être hébergé ou relogé, et faire exécuter quand le propriétaire ne bouge pas
A. Hébergement temporaire ou relogement définitif : deux régimes à ne pas confondre
Ne plus payer son loyer ne loge pas. La loi met donc l’hébergement et le relogement à la charge du propriétaire, selon un partage simple : l’interdiction temporaire appelle l’hébergement, l’interdiction définitive appelle le relogement. Dans les deux cas, la solution doit correspondre aux besoins et aux possibilités de l’occupant : on ne reloge pas une famille de cinq personnes dans un studio au cinquième étage sans ascenseur, ni un travailleur de nuit à une heure de son poste sans transport.
Lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter, ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, « le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins », selon l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au 14 octobre 2026 (article L. 521-3-1). L’hébergement dure jusqu’à la fin des travaux, et à la fin des travaux, l’occupant est replacé dans son ancien logement. Pour faciliter les choses, le maire peut conclure une convention d’occupation précaire avec un bailleur ou une structure d’hébergement. Attention à ce montage : ses bénéficiaires ne peuvent exiger ni droit au maintien dans les lieux ni reconduction de la convention, et la convention se termine au plus tard à la fin du mois suivant la mainlevée. L’hébergement précaire n’est pas un nouveau bail. À l’inverse, passé trois ans d’éviction, la loi bascule : « Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive », et c’est le régime du relogement qui s’applique.
Lorsque l’interdiction est définitive, ou l’évacuation définitive dans les faits, le propriétaire « est tenu d’assurer le relogement des occupants », par la présentation d’un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. Et la loi ajoute une indemnité concrète pour le déménagement subi : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. » (article L. 521-3-1) Trois mois du nouveau loyer, pas de l’ancien : si le relogement coûte plus cher, l’indemnité suit le nouveau montant. C’est une somme à réclamer par écrit, avec le nouveau bail à l’appui.
L’équilibre se joue ensuite sur les refus. L’occupant qui refuse trois offres de relogement conformes s’expose : le juge peut alors être saisi d’une demande de résiliation du bail et d’autorisation d’expulser. La règle figure à l’article L. 521-3-2 : « Si l’occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et à l’autorisation d’expulser l’occupant » (article L. 521-3-2). Trois offres, donc, pas une : tant que les propositions ne correspondent pas à vos besoins et possibilités, documentez par écrit en quoi elles sont inadaptées, surface, composition familiale, santé, scolarité, travail, accessibilité. À l’inverse, l’occupant resté dans les lieux faute d’avoir reçu une offre conforme est protégé : « Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. » (article L. 521-2) Rester n’est pas squatter quand l’offre conforme n’est jamais venue. Mais rester dans un immeuble interdit d’habiter expose votre sécurité : ne confondez pas le droit de ne pas être expulsé et le devoir de vous protéger. Si l’immeuble menace de s’effondrer, partez, même avec un droit.
B. Quand le propriétaire ne fait rien : le maire avance, le juge sanctionne, l’hiver protège
Le propriétaire tenu d’héberger ou de reloger ne s’exécute pas toujours. La loi a prévu la défaillance : si le propriétaire n’assure pas l’hébergement ou le relogement, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour héberger ou reloger les occupants, et le coût reste à la charge du propriétaire. Concrètement, le maire peut désigner les occupants à un organisme bailleur pour qu’il les loge et, en cas de refus du bailleur, procéder lui-même à l’attribution d’un logement. En attendant le relogement définitif, il peut proposer un accueil temporaire dans une structure d’hébergement, un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale. Si vous êtes sans proposition après l’arrêté, écrivez au maire, en rappelant la date d’effet de l’interdiction et l’absence d’offre : c’est ce courrier qui déclenche la substitution.
Le propriétaire inerte s’expose aussi à des sanctions qui n’ont rien de théorique. Tant que les mesures prescrites ne sont pas exécutées dans le délai, il est redevable d’une astreinte : « la personne tenue de les réaliser est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente », selon l’article L. 511-15, en vigueur au 14 octobre 2026 (article L. 511-15). Mille euros par jour : l’addition grimpe vite, et le maire peut en outre faire exécuter les travaux d’office, aux frais du propriétaire. Au pénal, « Est puni d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits en application du présent chapitre », selon l’article L. 511-22 (article L. 511-22). Et que le propriétaire tenté de dégrader lui-même les locaux pour en faire partir les occupants se le dise : le même article dispose : « Est puni d’un emprisonnement de trois ans et d’une amende de 100 000 € : 1° Le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants ». Si des dégradations suspectes apparaissent après l’arrêté, faites constater par commissaire de justice et déposez plainte : ce comportement est un délit, pas une stratégie locative.
L’hiver ajoute une protection que l’occupant doit connaître. Chaque année, du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes », selon l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution (article L. 412-6). Cette trêve hivernale ne dispense pas de quitter un immeuble dangereux, elle interdit de jeter à la rue sans relogement. Articulée avec le statut d’occupant de bonne foi, elle signifie qu’un occupant resté faute d’offre conforme ne peut être expulsé ni au titre du relogement manquant, ni par une expulsion exécutée entre novembre et mars sans relogement suffisant. À l’approche du 1er novembre, vérifiez où en est votre dossier d’hébergement : c’est le moment d’écrire, pas d’attendre.
En pratique parisienne et francilienne, les bons réflexes tiennent en cinq gestes. Photographiez l’arrêté affiché et conservez la notification avec son enveloppe. Cessez le paiement du loyer à la date légale et réclamez par écrit la restitution de tout trop-perçu depuis le premier jour du mois suivant. Demandez par écrit au propriétaire une offre d’hébergement ou de relogement correspondant à vos besoins, en décrivant ces besoins. En l’absence de réponse, saisissez le maire par écrit, avec copie de l’arrêté et de vos courriers restés sans suite. Enfin, si la situation se bloque, un avocat en droit immobilier à Paris peut faire constater la suspension des loyers en référé, comme à Marseille, ou saisir le juge d’une demande de résiliation propre sur le fondement de l’article 1724 lorsque le logement est durablement inhabitable : la voie du référé ne juge pas le fond, mais elle fait constater vite ce qui n’est pas sérieusement contestable, à condition d’avoir un dossier écrit et daté. Pour comprendre comment ces recours s’articulent avec l’expertise immobilière du cabinet, la page avocat en droit immobilier à Paris présente le champ d’intervention utile à ce stade.
Conclusion
Évacué de son logement en péril, l’occupant n’est ni sans droit ni sans recours : le loyer cesse d’être dû de plein droit jusqu’à la mainlevée, le bail survit sans résiliation automatique, l’hébergement ou le relogement incombe au propriétaire avec une indemnité de trois mois de nouveau loyer en cas d’éviction définitive, et l’autorité publique prend le relais en cas de défaillance, aux frais du propriétaire. Les sanctions, astreinte journalière, exécution d’office et peines délictuelles, donnent à ces droits une effectivité réelle, et la trêve hivernale interdit toute expulsion sans relogement du 1er novembre au 31 mars. La clé reste documentaire : lire l’arrêté, dater chaque courrier, conserver chaque preuve de paiement et chaque offre reçue ou refusée. C’est ce dossier, précis et chronologique, qui transforme des droits écrits dans le code en hébergement obtenu, en loyers restitués et en relogement conforme.