Le devis est séduisant : un split dans le séjour, un groupe extérieur discret fixé en façade ou posé sur le toit-terrasse, une mise en service en une journée avant la prochaine vague de chaleur. Puis arrivent, parfois la même semaine, la lettre du syndic qui réclame le vote de l’assemblée générale que vous n’avez jamais demandé et celle du voisin dont la chambre donne sur la courette, qui se plaint d’un bourdonnement nocturne. Entre la promesse commerciale de l’installateur et ces deux courriers, il manque tout le droit de la copropriété : qui autorise, à quelle majorité, avec quelles preuves du bruit et pour quelles sanctions.
La réponse tient en trois points, à lire jusqu’au bout car chacun conditionne les autres. D’abord, en copropriété, le groupe extérieur d’un climatiseur ne se pose pas librement : dès qu’il affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, seule l’assemblée générale des copropriétaires peut l’autoriser, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et l’accord du promoteur ou du syndic ne remplace jamais ce vote. Ensuite, cette autorisation, même régulièrement obtenue, ne protège pas contre une action du voisin pour trouble anormal : une cour d’appel a confirmé en 2025 qu’une climatisation autorisée par l’assemblée générale devait indemniser les voisins pour un bruit nocturne mesuré entre 8 et 11 décibels d’émergence, pourtant ressenti sur de courtes périodes seulement. Enfin, le juge préfère souvent la mise en conformité à la démolition : écrans acoustiques, déplacement validé par un acousticien, arrêt programmé la nuit ; mais quand rien n’est fait, il ordonne la dépose sous astreinte, en référé, avec des provisions chiffrées au millier d’euros.
Deux réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, votre règlement de copropriété fait foi : c’est lui qui qualifie les façades, toitures, balcons et courettes de parties communes ou privatives, et qui impose parfois un esthétisme, des matériaux ou des emplacements précis. Ensuite, les décisions citées sont des décisions de juges du fond rendues entre 2024 et 2026, lues intégralement pour cet article : elles montrent comment les tribunaux raisonnent, avec des montants et des délais précis, mais elles ne garantissent aucun résultat dans un autre dossier, où tout dépendra des mesures acoustiques, des votes et des circonstances. Cet article décrit la méthode complète et les textes applicables ; il ne remplace ni la lecture de votre règlement ni l’examen de votre dossier.
I. Obtenir le droit de poser : le vote de l’assemblée générale et le cas du locataire
A. L’autorisation de l’assemblée générale, à la majorité de tous les copropriétaires
En maison individuelle, le propriétaire décide seul de l’emplacement de son groupe extérieur, sous réserve des règles d’urbanisme et du droit du voisinage. En copropriété, un verrou supplémentaire s’ajoute dès que l’appareil touche au collectif : façade, toiture, terrasse commune, courette, gaine technique ou même aspect extérieur visible depuis la rue. Le texte qui gouverne cette situation est l’article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965 :
« L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » (article 25, b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Trois éléments de cette phrase méritent l’attention. Le premier, c’est la majorité exigée. Le texte dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : » (texte officiel), c’est-à-dire la majorité absolue calculée sur l’ensemble des voix de l’immeuble, et non sur les seuls présents ou représentés. Le deuxième, c’est le champ d’application : tout groupe extérieur posé sur une partie commune ou modifiant l’aspect extérieur entre dans ce régime, ce qui couvre l’écrasante majorité des installations, du bloc vissé en façade au groupe posé sur une terrasse à jouissance privative mais restée commune. Le troisième, c’est que les travaux sont effectués « à leurs frais » : l’autorisation ne fait pas basculer la dépense dans les charges communes, et le copropriétaire autorisé paie son appareil, sa pose et, le cas échéant, sa dépose.
Lorsque la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, tout n’est pas perdu : la même assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité simple de l’article 24. C’est la passerelle de l’article 25-1 :
« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » (article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
En pratique, la demande s’organise en amont. Le copropriétaire écrit au syndic, avant la convocation, pour faire inscrire sa résolution à l’ordre du jour, en joignant des pièces techniques : devis, fiche de l’appareil avec son niveau sonore annoncé, plan d’implantation, photographies et, si possible, une note sur l’intégration visuelle. Des pièces précises limitent les motifs de refus liés à l’esthétique ou aux nuisances, et il servira aussi, plus tard, à démontrer la bonne foi du demandeur. À l’inverse, poser d’abord et demander ensuite expose à une action en remise en état, comme on le verra, et le fait accompli joue rarement en faveur de son auteur devant le juge.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 30 mai 2024 (pourvoi n° J 22-23.878) illustre la rigueur de ce régime. Dans un immeuble d’Annecy, deux sociétés civiles immobilières avaient installé des équipements de chauffage et de climatisation sur la terrasse technique du huitième étage. Elles se prévalaient d’une autorisation donnée par le promoteur vendeur par courrier du 28 février 2007, antérieure à la livraison des lots intervenue le 26 avril 2007, date de naissance de la copropriété. L’assemblée générale avait ensuite refusé de régulariser ces installations, et la cour d’appel de Chambéry avait validé le maintien des appareils au motif que l’autorisation du promoteur, seul propriétaire avant la livraison, suffisait. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 25, b) :
« Selon ce texte, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878)
La Cour ajoute que les travaux litigieux, qui affectaient les parties communes ou l’aspect extérieur, avaient été réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, de sorte qu’ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, « peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024). Elle casse l’arrêt en ce qu’il rejetait la demande d’enlèvement sous astreinte des installations et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Lyon, en condamnant les deux sociétés aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon est nette : ni le promoteur, ni le syndic seul, ni un accord informel entre voisins ne remplacent le vote de l’assemblée générale, et l’absence de vote ouvre la voie à une demande de dépose.
Face à un refus, le copropriétaire n’est pas démuni, mais il doit agir vite et dans les formes. La fiche officielle de Service-Public consacrée à la contestation des décisions d’assemblée générale rappelle que seuls le copropriétaire opposant, celui qui a voté contre la résolution adoptée ou pour une résolution rejetée, ou le copropriétaire défaillant, absent et non représenté, peuvent agir, et qu’ils doivent saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic (fiche officielle : contester une décision d’assemblée générale de copropriété). La même fiche précise que si le syndic n’a jamais adressé le procès-verbal, le délai est de cinq ans, que l’assistance d’un avocat est obligatoire et qu’à défaut de contestation dans les délais, une décision même irrégulière devient définitive. Concrètement, le copropriétaire qui essuie un refus a donc deux mois pour faire annuler le vote, et tout nouveau projet gagne à être représenté avec des pièces renforcées : étude acoustique préalable, choix d’un appareil moins bruyant, emplacement éloigné des chambres voisines, engagement écrit de mise en conformité.
B. Le locataire cumule deux accords : celui du bailleur et celui de la copropriété
Le locataire qui veut climatiser son logement affronte un double verrou. Le premier vient du bail : le locataire aménage librement son logement pour les menus arrangements, changement de moquette ou rafraîchissement des peintures, mais il ne peut pas transformer les locaux ou leurs équipements sans l’accord écrit du propriétaire. La fiche officielle de Service-Public consacrée aux travaux du locataire l’énonce ainsi : les grosses transformations exigent l’accord écrit du propriétaire, et le locataire qui passe outre s’expose, au départ définitif, à voir le propriétaire conserver les transformations sans l’indemniser ou exiger la remise immédiate des lieux en l’état, à ses frais (fiche officielle : le locataire peut-il faire des travaux dans le logement loué ?). La même fiche ajoute que si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger cette remise en état immédiate, sans attendre le départ. Percer une façade pour passer des liaisons frigorifiques, fixer un groupe sur un balcon ou créer une évacuation de condensats dépasse manifestement le simple aménagement : l’accord écrit du bailleur est donc un préalable, et il est prudent de le faire porter sur l’appareil, l’emplacement exact et le sort de l’installation en fin de bail.
Le second verrou vient de la copropriété : l’accord du bailleur ne vaut pas autorisation de l’assemblée générale. C’est en principe au copropriétaire bailleur de porter la demande devant le syndicat et de faire voter la résolution, puisque le locataire ne vote pas en assemblée générale. Le montage avisé consiste à conditionner la commande : promesse du bailleur de soumettre le projet au prochain vote, descriptif fourni par le locataire ou l’installateur, et calendrier de pose subordonné à l’obtention du vote. Le locataire qui fait poser un groupe extérieur avec le seul accord oral du bailleur, sans vote de l’assemblée, cumule les risques : remise en état exigée par le propriétaire en fin de bail d’un côté, action du syndicat en dépose de l’autre.
Pour un projet qui mêle bail, règlement de copropriété et dossier de vote, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier qui doit demander quoi, de préparer la résolution d’assemblée générale et de sécuriser le calendrier avant d’engager la dépense.
II. Vivre avec le bruit : prouver le trouble et obtenir du juge la mesure juste
A. L’autorisation de l’assemblée ne fait pas taire le voisin : un régime de responsabilité de plein droit
L’erreur la plus coûteuse consiste à croire que le vote de l’assemblée générale règle tout. Le trouble anormal de voisinage obéit à un régime autonome, indépendant de toute faute et de toute autorisation administrative ou collective : même régulièrement autorisée, une installation qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage engage la responsabilité de plein droit de celui qui en est à l’origine. Ce régime est codifié depuis 2024 à l’article 1253 du code civil :
« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil)
Le fondement classique, rappelé par les juges du fond, reste l’article 544 du code civil, qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). Jouir de son logement l’été grâce à un climatiseur est un usage légitime ; faire subir aux voisins un bruit qui excède ce que chacun doit supporter ne l’est pas, et l’anormalité s’apprécie concrètement, en fonction des lieux, de la durée, de la répétition et de l’intensité.
Le repère réglementaire du bruit de voisinage figure aujourd’hui à l’article R. 1336-5 du code de la santé publique :
« Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. » (article R. 1336-5 du code de la santé publique)
Les décisions récentes citent encore parfois l’ancien numéro R. 1334-31, dont le texte est mot pour mot celui repris ci-dessus : il s’agit du même article, renuméroté, et c’est le texte en vigueur qu’il faut viser dans les écritures. Sur le terrain, les experts comparent le bruit ambiant et le bruit particulier, c’est-à-dire l’émergence : les seuils usuels de 5 décibels le jour et 3 décibels la nuit servent de repère aux juges sans les lier mécaniquement, et les mesures doivent suivre une méthodologie rigoureuse, appareils étalonnés, norme NFS 31-010, campagnes contradictoires.
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 juillet 2025 (RG 19/04623) constitue, sur ce point, une lecture indispensable, et elle concerne précisément une climatisation en copropriété. En 2007, une société civile immobilière avait fait installer une unité de climatisation sur le toit de l’immeuble, après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale. Les voisins, dont l’appartement se trouvait au-dessous avec trois chambres autour de la courette intérieure, se plaignaient du bruit depuis la pose. Une expertise ordonnée en référé en mai 2015, avec un rapport déposé en septembre 2015, avait mesuré les niveaux : la cour retient que l’émergence mesurée la nuit, fenêtre fermée, dépassait l’émergence admise, avec des émergences de 8 à 10 décibels, puis de 11 décibels lors d’une mesure de clôture réalisée contradictoirement dans la nuit du 8 au 9 septembre 2015. La motivation pose d’abord le principe :
« Il est admis que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. » (CA Aix-en-Provence, 3 juillet 2025, RG 19/04623)
Puis elle tranche le point décisif pour notre sujet : l’autorisation donnée par la copropriété l’avait été pour un système domestique, mais surtout, en droit, cette autorisation ne faisait pas obstacle à la caractérisation du trouble, le régime étant autonome et les règles de la responsabilité pour faute inapplicables. Surtout, la cour juge que : « En revanche, la nuit l’émergence sonore d’au moins 8 dBA est manifestement à l’origine d’une gêne constitutive d’un trouble anormal de voisinage dans la mesure où le bruit perturbateur est localisé dans les chambres, même si la gêne se manifeste sur de courtes périodes selon les mesures effectuées par l’expert et notamment lors de la remise en marche de la pompe » (CA Aix-en-Provence, 3 juillet 2025). Autrement dit, un bruit bref mais récurrent, concentré dans les chambres la nuit, suffit : ni la brièveté des épisodes ni les fenêtres fermées n’effacent le trouble. Le jour, en revanche, la cour relève qu’une émergence de 6 décibels, fenêtre fermée, est admise lorsque la durée cumulée d’apparition du bruit est inférieure à huit heures entre 7 heures et 22 heures.
Le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 23 juillet 2026 (RG 25/01027), entre maisons contiguës, confirme la méthode et y ajoute une nuance précieuse sur les remèdes. Une propriétaire avait fait installer en 2018 une climatisation réversible sur sa façade nord, puis en 2021 deux pompes à chaleur et un chauffe-eau thermodynamique, à moins de deux mètres de la clôture séparative. Un constat d’huissier de février 2022 relevait un bruit constant mesuré à plus de 46 décibels avec des pointes à 49 décibels à quatre mètres de la source. L’expert judiciaire, après cinq campagnes de mesures dont deux contradictoires selon la norme NFS 31-010, constatait des émergences de 7 décibels le jour pour un maximum réglementaire de 5, et de 7 décibels la nuit pour un maximum de 3, en précisant que le caractère sporadique, diurne comme nocturne, de la gêne était aggravant. Le tribunal en déduit que les nuisances excédaient les inconvénients normaux du voisinage. Mais il rejette la demande de déplacement des appareils : entre-temps, la propriétaire avait déplacé un compresseur, déposé totalement l’installation de climatisation, fait réaliser une étude acoustique par un bureau spécialisé, posé des écrans absorbants sur trois faces et programmé l’arrêt de la pompe du chauffe-eau entre minuit et 4 heures du matin, avec factures, constat de commissaire de justice et validation du bureau d’études à l’appui. Le tribunal indemnise le passé, 4 600 euros de dommages et intérêts et 1 900 euros pour les deux constats, et refuse d’ordonner un déplacement devenu sans objet utile. La leçon pratique est double : documenter le trouble par constat de commissaire de justice puis expertise vaut de l’or, et corriger vite et sérieusement, avec un acousticien, peut éviter la dépose tout en laissant une indemnisation du préjudice déjà subi.
B. Ce que le juge ordonne : dépose sous astreinte, provisions et garanties de l’installation
Quand l’installation a été posée sans droit, le syndicat des copropriétaires n’a pas besoin d’attendre un procès au fond : il saisit le juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite et obtenir une provision. L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 8 janvier 2026 (RG 25/57777) en donne un exemple récent et chiffré. Une société civile immobilière avait installé un climatiseur servant de pompe à chaleur dans l’ancien garde-manger de son appartement, partie commune au sens du règlement applicable, en modifiant les ailettes de ce local pour atténuer le bruit d’air expulsé. Assignée en janvier 2025 par le syndicat, elle n’apportait, selon l’ordonnance, aucun élément technique autre qu’une modification des parties communes pour mettre fin aux nuisances. Le juge, statuant au visa de l’article 1253 du code civil et de l’article 835 du code de procédure civile, la condamne à déposer l’appareil dans un délai de quatre mois à compter de la signification, passé ce délai sous astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant quatre mois, et à payer à titre provisionnel 2 469,20 euros correspondant aux frais d’intervention d’un bureau de contrôle et aux frais du constat de commissaire de justice qui avait établi la provenance du bruit de soufflerie, outre 2 000 euros au titre de l’article 700. Le texte qui fonde la provision mérite d’être cité, car il conditionne toute demande d’argent en référé :
« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835, alinéa 2, du code de procédure civile)
En pratique, le syndicat qui veut obtenir vite la dépose prépare donc trois pièces : la preuve de l’absence d’autorisation d’assemblée générale, un constat de commissaire de justice établissant l’installation et, si possible, le bruit, et une mesure technique même sommaire. Le copropriétaire visé, lui, ne gagne rien à proposer des aménagements de fortune sur les parties communes : seule une solution technique crédible, documentée par un professionnel, peut faire écarter la dépose.
Côté voisin victime du bruit, les montants accordés donnent une échelle réaliste. Dans l’affaire aixoise, le tribunal avait alloué 3 500 euros pour le préjudice de jouissance de la période 2014-2017, et la cour d’appel y ajoute 2 600 euros complémentaires pour les années 2018 à 2020, tout en rejetant la demande de 30 000 euros formée pour la période postérieure au jugement : le déménagement des voisins dans une maison individuelle n’apparaissait pas en lien avec le trouble, et il n’était pas établi que leur propre locataire avait quitté l’appartement à cause des nuisances. La cour infirme en outre l’enlèvement ordonné en première instance, non parce que le trouble aurait disparu, mais parce que les demandeurs avaient quitté l’immeuble et que ni le syndicat ni l’acquéreur, seuls désormais en droit de demander l’enlèvement, n’étaient dans la cause. Trois enseignements : le préjudice se prouve année par année et se chiffre avec mesure, autour de quelques milliers d’euros pour plusieurs années de gêne nocturne avérée ; les demandes qui gonflent après coup, sans lien démontré avec le trouble, sont rejetées ; et la dépose profite à celui qui occupe encore les lieux ou au syndicat, d’où l’intérêt d’agir tant que l’on est dans l’immeuble et d’y associer le syndicat.
Reste la question de l’installateur, souvent le grand absent des litiges alors qu’il a choisi l’emplacement du groupe et réglé l’appareil. Juridiquement, l’installation d’un climatiseur relève des éléments d’équipement de l’ouvrage : l’article 1792-3 du code civil dispose que « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception » (article 1792-3 du code civil). La garantie décennale de l’article 1792, elle, suppose un dommage qui compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination :
« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » (article 1792 du code civil)
Un climatiseur bruyant rend rarement à lui seul un logement impropre à sa destination au sens de ce texte, de sorte que c’est le plus souvent la garantie biennale et la responsabilité contractuelle de droit commun qui seront mobilisées contre l’installateur : mauvais emplacement du groupe, absence d’étude acoustique préalable, plots antivibratiles insuffisants, comme le relevait l’expert aixois à propos d’un groupe posé sur une potence soudée avec des plots en caoutchouc probablement inefficaces. Conservez donc le devis, la notice, le schéma d’implantation et tout écrit sur le niveau sonore promis : ce sont ces pièces qui permettront, le cas échéant, de reporter vers l’installateur une partie de la facture, au lieu de la supporter seul face au voisin ou au syndicat. À Paris et en Île-de-France, où les courettes étroites, les cours communes et les façades sur rue rapprochent les groupes des chambres voisines, ce descriptif préalable n’est pas un luxe : c’est lui qui conditionne à la fois le vote de l’assemblée, la tranquillité du voisinage et, en cas de litige, l’issue du procès. Depuis la canicule de l’été 2026, les demandes se multiplient et les assemblées générales parisiennes ont appris à exiger ces pièces, et le copropriétaire qui arrive sans elles part avec un handicap.
Conclusion
Installer un climatiseur en copropriété n’est ni interdit ni libre : c’est une opération collective qui se prépare. Le copropriétaire fait voter son projet en assemblée générale à la majorité de l’article 25, après avoir fait inscrire une résolution documentée à l’ordre du jour ; le locataire obtient d’abord l’accord écrit de son bailleur, puis fait porter la demande par celui-ci devant l’assemblée ; le voisin qui subit le bruit fait constater, fait mesurer et agit sur le fondement d’une responsabilité de plein droit que le vote de l’assemblée n’efface pas ; le syndicat qui découvre une installation sans droit saisit le juge des référés pour obtenir la dépose sous astreinte et une provision. Les quatre décisions lues pour cet article dessinent une jurisprudence cohérente : l’accord du promoteur ne vaut pas vote (Cass., 30 mai 2024), l’autorisation de l’assemblée ne couvre pas le bruit nocturne même bref (CA Aix, 3 juillet 2025), la dépose sans autorisation se prononce en référé avec astreinte et provision (TJ Paris, 8 janvier 2026), et la mise en conformité sérieuse, avec acousticien, évite la dépose tout en laissant une indemnisation du passé (TJ Avignon, 23 juillet 2026). Celui qui suit cet ordre, vote d’abord, mesures ensuite, n’achète pas seulement du froid : il achète la tranquillité juridique de son installation.