Un menuisier vous remet un devis pour remplacer toutes les fenêtres avant l’hiver, avec une promesse simple : une journée de pose, sans poussière, sans autorisation à demander. Quelques mois plus tard, une lettre recommandée du syndic vous enjoint de tout démonter et de remettre des fenêtres identiques aux anciennes, sous astreinte de plusieurs dizaines d’euros par jour de retard. Entre ces deux moments, rien n’a changé dans votre appartement, mais tout a changé dans votre budget : le devis initial est perdu, la remise en état coûte plus cher que la pose, et le tribunal peut ajouter des dommages et intérêts.

La réponse tient en une phrase, à condition de la lire jusqu’au bout : changer ses fenêtres en copropriété exige souvent deux autorisations distinctes, celle de l’assemblée générale des copropriétaires et celle de la mairie, et le copropriétaire qui passe outre s’expose à une remise en état ordonnée en référé, sous astreinte. Trois décisions rendues en 2025 et 2026 l’illustrent avec des chiffres précis : à Béziers, cinq fenêtres à remplacer sous astreinte de 100 euros par jour ; à Évry, des fenêtres à remettre à quatre vantaux blancs coulissants sous astreinte de 50 euros par jour ; à Paris, deux fenêtres à rendre identiques aux étages supérieurs, plus une provision de 2 695 euros pour la cage d’escalier abîmée pendant le chantier.

Deux réserves avant d’entrer dans le détail. D’abord, votre règlement de copropriété fait foi : c’est lui qui dit si vos fenêtres sont des parties privatives ou des parties communes, et c’est lui qui impose, ou non, un modèle, un matériau et une couleur. Ensuite, les règles locales s’ajoutent aux règles de l’immeuble : à Paris et en Île-de-France, le plan local d’urbanisme et, dans certains secteurs, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France peuvent conditionner le dossier déposé en mairie. Cet article décrit la méthode complète, les textes applicables et ce que jugent les tribunaux ; il ne remplace ni la lecture de votre règlement ni la vérification de votre dossier en mairie.

I. Avant de signer le devis : deux vérifications qui évitent le procès

A. Vos fenêtres vous appartiennent-elles vraiment ?

En maison individuelle, la question ne se pose pas. En copropriété, elle conditionne tout : si vos fenêtres sont des parties privatives, vous décidez seul de leur remplacement, dans le respect de l’harmonie de l’immeuble ; si elles sont des parties communes, ou si leur remplacement modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, l’autorisation de l’assemblée générale devient obligatoire. Or, dans la plupart des immeubles, les fenêtres participent de la façade et le règlement de copropriété les traite en conséquence, avec une clause d’harmonie que les copropriétaires découvrent souvent le jour du litige.

L’affaire jugée par la cour d’appel de Montpellier le 30 avril 2025 (RG 24/04065) en donne un exemple net. Le règlement de copropriété de la résidence prévoyait que les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias et terrasses :

Le règlement de la résidence prévoyait que les portes d’entrée, les fenêtres et fermetures extérieures, ainsi que les gardes-corps et rampes des balcons, ne pouvaient être modifiés, pas même pour leur peinture, sans l’autorisation de l’assemblée générale (CA Montpellier, 30 avril 2025, RG 24/04065).

Le copropriétaire avait remplacé cinq fenêtres sans solliciter cette autorisation. La cour a écarté son argument tiré d’une prétendue contradiction entre les alinéas du règlement : le second alinéa, qui évoquait les stores et fermetures extérieures, ne concernait pas le changement des fenêtres elles-mêmes. Moralité pratique : lisez l’article de votre règlement consacré à l’harmonie de l’immeuble avant de comparer les devis, et demandez au syndic une copie à jour si vous ne l’avez plus. Une teinte, un matériau ou un sens d’ouverture différent de l’existant suffit à caractériser une modification.

Qui paie ? Lorsque les fenêtres sont privatives, leur remplacement est à la charge du copropriétaire du lot, y compris quand l’assemblée générale l’autorise : la loi parle d’une autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer des travaux à leurs frais. Lorsque les fenêtres sont des parties communes, leur remplacement relève en principe des dépenses communes, votées et réparties selon les charges. Entre ces deux situations, les montages intermédiaires existent : parties communes à jouissance privative, avec une clé de répartition propre à l’immeuble. Là encore, le règlement et l’état descriptif de division tranchent. Pour le locataire, la prudence est plus grande encore : remplacer des fenêtres dépasse l’entretien courant et modifie le logement du bailleur, de sorte que l’accord écrit de ce dernier est indispensable avant tout chantier, car le bailleur est tenu : « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) tandis que le locataire : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et le bailleur reste l’interlocuteur du syndicat si un litige naît des travaux.

À Paris et en Île-de-France, ajoutez un réflexe : photographiez vos fenêtres actuelles, façade vue de la rue et fenêtres des étages voisins. Les juges comparent des photographies avant et après, parfois à un an d’intervalle, pour dire si l’harmonie est rompue. Le copropriétaire qui conserve des clichés datés de l’état d’origine se donne les moyens de prouver un remplacement à l’identique ; celui qui n’a rien conservé laisse le constat du commissaire de justice du syndicat faire foi à lui seul.

B. L’assemblée générale et la mairie : deux guichets, deux logiques

La première autorisation est celle de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 réserve à l’assemblée générale, et à elle seule, le pouvoir d’autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, dès lors qu’ils restent conformes à la destination de l’immeuble. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 29 mai 2026 (RG 26/51624) en reproduisant la règle :

La loi réserve à un vote à la majorité de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à certains d’entre eux d’effectuer, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble tout en restant conformes à sa destination (TJ Paris, référés, 29 mai 2026, RG 26/51624).

Concrètement, écrivez au syndic, avant l’envoi des convocations, pour demander l’inscription de votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Joignez un dossier qui permette de voter en connaissance de cause : photos de l’existant, descriptif du modèle envisagé avec sa teinte et son matériau, attestation du menuisier sur le respect des dimensions des baies, et, si vous l’avez déjà, le récépissé du dossier déposé en mairie. Un projet documenté se vote mieux qu’une demande vague, et le procès-verbal de l’assemblée qui vous autorise devient votre titre : conservez-le avec vos factures. Si l’assemblée refuse, ce refus s’impose tant qu’il n’est pas contesté dans les formes et délais du contentieux des décisions d’assemblée ; passer outre après un refus caractérise une violation d’autant plus évidente de la règle.

La seconde autorisation est celle de l’urbanisme, et elle est indépendante de la première : l’accord du syndic ne vaut pas accord de la mairie, et l’accord de la mairie ne vaut pas accord du syndicat. Le Code de l’urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, et la fiche officielle consacrée au changement des fenêtres l’énonce sans détour :

Dès lors que les fenêtres, volets ou porte donnant sur l’extérieur sont remplacés par un autre modèle, une déclaration préalable de travaux est nécessaire (fiche officielle : changer ses fenêtres, ses volets ou sa porte). La logique est la suivante :

La même fiche précise la logique :

Changer ces éléments par un autre modèle modifie l’aspect extérieur du bâtiment, ce qui impose de déposer une déclaration préalable (même fiche officielle).

Un remplacement à l’identique, même matériau, même teinte, mêmes divisions, relève en principe de l’entretien et n’appelle pas de formalité ; tout changement visible depuis l’extérieur, en revanche, entre dans le champ de la déclaration : passage du bois au PVC ou à l’aluminium avec une teinte différente, modification des petits bois et des croisillons, changement du sens d’ouverture apparent, création d’une baie ou agrandissement d’une ouverture. La démarche s’effectue avec le formulaire de déclaration préalable pour les constructions existantes, la fiche officielle de Service-Public s’intitule :

La demande s’effectue au moyen du formulaire de déclaration préalable prévu pour les constructions et travaux non soumis à permis de construire, le Cerfa 16702 (fiche Service-Public).

Déposez le dossier en mairie avant de commander les fenêtres, car le délai d’instruction court à compter d’un dossier complet et la mairie peut assortir sa décision de prescriptions sur les teintes et les matériaux. À Paris, où les façades haussmanniennes et les immeubles de faubourg font l’identité des rues, l’exigence d’harmonie est particulièrement surveillée, et un avis conforme peut être requis dans les secteurs protégés : renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme de votre arrondissement avant de valider une couleur inhabituelle. Le copropriétaire avisé mène les deux procédures en parallèle et ne signe le bon de commande définitif qu’une fois les deux feux au vert. C’est aussi le moment de vérifier votre assurance et celle de l’entreprise : un chantier de remplacement de fenêtres traverse les parties communes avec des matériaux lourds et des gravats, et la cage d’escalier abîmée se paie, comme on le verra, au prix d’un devis de reprise.

Pour un projet parisien qui touche à la façade et aux autorisations, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier le statut des fenêtres dans le règlement, de préparer le dossier d’assemblée générale et de sécuriser le calendrier avec la mairie avant d’engager la dépense.

II. Les fenêtres sont déjà posées : ce que le syndicat peut obtenir et comment répondre

A. La remise en état sous astreinte, même en référé

Le syndicat des copropriétaires qui découvre des fenêtres remplacées sans autorisation n’a pas besoin d’attendre un procès au fond de plusieurs années : il saisit le juge des référés pour faire cesser ce que la jurisprudence qualifie de trouble manifestement illicite. Le texte qui fonde cette action rapide est l’article 835 du Code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du Code de procédure civile)

Le juge parisien des référés définit ce trouble comme celui qui résulte de toute perturbation, matérielle ou juridique, constituant directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit. Des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur sans l’autorisation de l’assemblée entrent dans cette définition, et la cour d’appel de Montpellier l’a dit sans détour :

Des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, conformes à la destination de l’immeuble mais réalisés sans autorisation, constituent un trouble manifestement illicite (CA Montpellier, 30 avril 2025, RG 24/04065).

La même cour ajoute que les dispositions impératives de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 confèrent le pouvoir d’autoriser de tels travaux à la seule assemblée générale, et que le règlement de copropriété ne peut pas déroger à cette compétence exclusive :

Ce pouvoir d’autorisation appartient à la seule assemblée générale, en vertu de dispositions impératives auxquelles le règlement de copropriété ne peut pas déroger (même arrêt).

Trois décisions récentes montrent comment ces principes se traduisent en condamnations chiffrées. À Béziers, le copropriétaire avait remplacé cinq fenêtres en PVC blanc là où le règlement imposait l’aluminium de couleur aluminium ; la cour d’appel de Montpellier, le 30 avril 2025, l’a condamné à remplacer ces cinq fenêtres par des modèles conformes dans les trois mois de la signification, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, avec 1 500 euros au titre des frais de procédure et les dépens. À Évry, le juge des référés, le 6 juin 2025 (RG 25/00372), a enjoint au propriétaire d’un appartement de rez-de-chaussée de retirer les fenêtres installées et de les remplacer par des fenêtres conformes à leur aspect d’origine, composées exclusivement de quatre vantaux, de couleur blanche, à mécanisme coulissant, dans les deux mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois maximum, avec 1 000 euros de frais et les dépens. À Paris, le 29 mai 2026 (RG 26/51624), le juge a ordonné à une société propriétaire de remettre deux fenêtres modifiées en modèles identiques aux fenêtres préexistantes et à celles des appartements supérieurs, s’ouvrant dans toute leur longueur, dans les six mois, sous astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois maximum, et l’a condamnée à une provision de 2 695 euros correspondant au devis de reprise de la peinture de l’escalier commun abîmée pendant le chantier, plus 1 500 euros de frais. La provision se rattache au second alinéa du même article : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du Code de procédure civile)

Ces décisions partagent une même mécanique probatoire que le copropriétaire doit connaître : tout se joue sur la comparaison photographique. À Paris, le juge a confronté les photographies jointes au procès-verbal de constat dressé le 24 juillet 2025 par le commissaire de justice avec des photographies datées du 4 juin 2024 produites par la défenderesse, et il en a déduit que deux fenêtres, autrefois ouvrant sur toute leur hauteur avec des croisillons horizontaux fins, avaient été modifiées pour ne s’ouvrir que sur leur partie supérieure, avec un croisillon large et une partie basse occultée. Le constat du commissaire de justice, établi de manière contradictoire ou au moins portée à la connaissance de l’occupant, fait le récit matériel du litige : état des fenêtres, teinte, divisions, état de la cage d’escalier après le passage des ouvriers. Le copropriétaire qui refuse l’accès au constat ou qui a déjà jeté ses anciennes photographies se prive de ses meilleures armes.

B. Les portes de sortie : régulariser, contester utilement ou négocier

La première porte de sortie consiste à demander à l’assemblée générale de régulariser les travaux après coup. Cette voie n’est ni automatique ni sans risque : l’assemblée peut refuser, et le refus laisse le copropriétaire exposé à l’action en remise en état. Pour mettre toutes les chances de son côté, le dossier de régularisation doit démontrer ce que le juge vérifierait lui-même : des fenêtres conformes au règlement, qui ne rompent pas l’harmonie de la façade, posées sans dégrader les parties communes. Joignez les photographies avant et après, le descriptif technique du menuisier, la preuve du nettoyage et de la remise en état des parties communes après le chantier, et, si la modification est visible de l’extérieur, la décision de non-opposition de la mairie ou la régularisation d’urbanisme. Une autorisation votée après travaux éteint le trouble pour l’avenir, à condition d’être formalisée au procès-verbal.

La deuxième voie est la contestation, et l’ordonnance parisienne du 29 mai 2026 montre qu’elle n’est pas toujours vaine. Dans cette affaire, le syndicat demandait la remise en état de trois fenêtres ; le juge n’en a ordonné que deux. Il a rejeté la demande portant sur la première fenêtre, celle qui présentait déjà, avant les travaux litigieux, un esthétisme différent du reste de la façade. L’enseignement est précis : le syndicat doit prouver, fenêtre par fenêtre, la modification imputable au défendeur et la rupture d’harmonie qui en résulte. Le copropriétaire poursuivi peut donc utilement faire valoir que ses fenêtres sont identiques aux préexistantes, que les fenêtres de l’immeuble ne sont pas uniformes et qu’aucune harmonie établie n’est rompue, ou que le règlement n’impose aucun modèle type. Mais l’argument a ses limites, que le même jugement illustre : le fait qu’une fenêtre fût déjà différente ne permettait pas à la propriétaire de s’affranchir d’une demande d’autorisation pour en modifier deux autres, et ces deux nouvelles modifications, qui rompaient manifestement l’harmonie de la façade, ont été sanctionnées. Autrement dit, on peut discuter l’existence du trouble, pas l’obligation de demander l’autorisation.

La troisième voie est la négociation d’une mise en conformité plutôt que d’un retour pur et simple à l’existant. Les juges ordonnent des fenêtres identiques aux préexistantes ou aux étages supérieurs, ce qui laisse une marge : un menuisier peut proposer un modèle aux performances thermiques actuelles qui respecte la teinte, les divisions et le sens d’ouverture d’origine. Faites chiffrer cette mise en conformité par un professionnel indépendant du premier installateur, et transmettez le devis au syndic avec un calendrier : un syndicat qui reçoit une proposition sérieuse et datée préfère souvent l’accord au référé. Pendant ce temps, ne laissez pas l’astreinte courir : les décisions fixent un délai d’exécution à compter de la signification, trois mois à Béziers, deux mois à Évry, six mois à Paris, avec des astreintes journalières qui s’ajoutent ensuite. Chaque semaine compte double, une fois en travaux et une fois en argent.

Un dernier point, souvent découvert trop tard : le contentieux ne se limite pas aux fenêtres. Le chantier lui-même engage votre responsabilité envers la copropriété pour les dégradations des parties communes, cage d’escalier, peinture, sols, détecteurs et boîtes aux lettres heurtés par les ouvriers. La provision parisienne de 2 695 euros pour la reprise de la peinture de l’escalier le rappelle : conservez le devis et la facture de l’entreprise, ses attestations d’assurance, l’état des lieux des parties communes avant et après passage, et déclarez sans délai tout dégât à votre assureur comme à celui de l’entreprise. Le copropriétaire qui documente son chantier limite le litige aux fenêtres ; celui qui n’a rien conservé paie aussi l’escalier.

Avant de commander, la check-list en cinq lignes. Première ligne, le règlement : fenêtres privatives ou communes, modèle imposé, teinte et matériau. Deuxième ligne, l’assemblée générale : demande écrite au syndic, dossier photographié et chiffré, vote à la majorité de tous les copropriétaires pour les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur. Troisième ligne, la mairie : dès que l’aspect extérieur change, la déclaration préalable s’impose dès qu’un autre modèle modifie l’aspect extérieur (fiche officielle : changer ses fenêtres, ses volets ou sa porte), déposée avant la commande. Quatrième ligne, le chantier : assurance de l’entreprise vérifiée, protection des parties communes, photographies avant et après. Cinquième ligne, le locataire : aucun remplacement sans l’accord écrit du bailleur, qui entretient les locaux (article 6) quand le locataire répond des dégradations (article 7). Cinq lignes cochées, et le référé qui permet au juge de faire cesser un trouble manifestement illicite (article 835 du Code de procédure civile) restera une procédure lue dans la presse, pas une assignation reçue.

Conclusion

Changer ses fenêtres en copropriété n’est ni impossible ni ruineux, à condition de respecter l’ordre des opérations : lire le règlement et vérifier le statut des fenêtres, faire voter l’assemblée générale sur un dossier documenté, déposer la déclaration en mairie quand l’aspect extérieur change, puis seulement commander, en conservant chaque pièce, photographies, procès-verbal, décision de la mairie, devis et factures. Le menuisier qui promet une pose sans formalité vend une prestation, pas une sécurité juridique ; les trois décisions de 2025 et 2026 montrent que la remise en état se paie au prix fort, sous astreinte, avec les frais de procédure et parfois la réfection des parties communes abîmées. Devant une mise en demeure du syndic, ne répondez ni par le silence ni par la précipitation : faites constater l’existant, chiffrez une mise en conformité et sollicitez la régularisation, tout en préparant votre défense fenêtre par fenêtre. C’est à ce prix que la rénovation énergétique de votre logement restera ce qu’elle devrait être, un investissement, et non un contentieux.