Vous achetez une maison rénovée, la chaudière est récente, le vendeur vous remet les clés et un sourire, mais aucun carnet d’information du logement, aucune notice d’entretien, aucune attestation. Six mois plus tard, la chaudière se met en sécurité tous les soirs, une odeur de brûlé flotte dans le cellier, et l’installateur comme l’assureur vous renvoient à un entretien que vous ne pouvez pas prouver. La réponse tient en trois points. Depuis le 1er janvier 2023, un carnet d’information du logement doit être établi pour les logements construits ou rénovés, et le propriétaire doit le remettre à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’acte authentique. Son absence ne déclenche aucune amende automatique dans les articles lus pour cet article, mais elle fragilise le vendeur : l’acheteur peut agir sur le terrain des vices cachés dans les deux ans de la découverte du vice, ou sur celui de la réticence dolosive, et les juges condamnent. Réserves d’emblée : le carnet ne concerne que les logements entrant dans son champ, il ne remplace ni le diagnostic de performance énergétique ni les garanties légales, et seul le juge, au vu des pièces, décide si une panne engage le vendeur, l’installateur ou personne.
I. Le carnet que le vendeur doit remettre, et pourquoi son absence compte quand un équipement tombe en panne
A. Un document obligatoire depuis 2023, à remettre au plus tard chez le notaire
Le carnet d’information du logement, souvent abrégé CIL, n’est pas un gadget commercial : c’est un document prévu par le code de la construction et de l’habitation pour suivre un logement et ses équipements dans la durée. L’article L. 126-35-2 du code dispose :
« Un carnet d’information du logement est établi, dans les conditions fixées à la présente section, afin de faciliter et d’accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie. » (article L. 126-35-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur)
Le même article précise que le carnet est établi lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique. La date charnière est le 1er janvier 2023 : le carnet est exigé pour les constructions dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé depuis cette date, et pour les rénovations équivalentes engagées depuis cette date. La fiche officielle de Service-Public le confirme et détaille les deux cas, construction et rénovation, avec les mêmes seuils (fiche Service-Public sur le carnet d’information du logement). Un guide pratique mis à jour le 8 octobre 2026 rappelle que le dispositif reste obligatoire en 2026 dans ces deux situations, en retenant comme point de départ la date du permis ou de la déclaration, ou, pour des travaux sans autorisation d’urbanisme, celle du devis accepté ou à défaut celle du début des travaux.
Le contenu du carnet est concret, et c’est ce qui le rend utile dans un litige de panne. La loi vise d’abord les notices des équipements :
« 2° Les notices de fonctionnement, de maintenance et d’entretien des équipements, au sens du 11° de l’article L. 111-1, qui sont installés lors de la construction ou des travaux de rénovation, lorsqu’ils ont une incidence directe sur la performance énergétique du logement » (article L. 126-35-8 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur)
Pour une rénovation, le décret vise notamment les travaux d’isolation thermique et :
« 5° Travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de refroidissement, en y incluant les systèmes de ventilation économiques et performants qui y sont, le cas échéant, associés, ou de production d’eau chaude sanitaire » (article R. 126-33 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur)
Le décret précise ensuite ce qui doit figurer dans le document. Pour la construction, l’article R. 126-32 du code impose d’y faire figurer les matériaux d’isolation de la toiture, des murs extérieurs, des parois vitrées et des planchers bas, ainsi que les principaux éléments des systèmes de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire ayant une incidence directe sur la performance énergétique (article R. 126-32 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur). Pour la rénovation, l’article R. 126-33 retient les principaux éléments des systèmes de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire mentionnés aux 5° et 6° du I, lorsqu’ils ont une incidence directe sur la performance énergétique (article R. 126-33 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur). S’y ajoutent les documents qui attestent la performance du logement, dont le diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26, les attestations réglementaires du maître d’ouvrage et les labels ou certifications obtenus (article R. 126-34 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur). Les modalités fines, catégories de travaux et modèles, sont renvoyées à un arrêté du ministre chargé de la construction, pris notamment en application de l’article L. 126-35-11 du code (article L. 126-35-11 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur) ; l’arrêté du 27 décembre 2022 relatif au carnet d’information du logement constitue ce texte d’application (arrêté du 27 décembre 2022 relatif au carnet d’information du logement). Le ministère chargé du logement publie en outre un guide du propriétaire pour remplir et tenir ce carnet.
L’obligation qui intéresse directement l’acheteur est celle de la remise. L’article L. 126-35-10 du code dispose :
« Le carnet d’information est transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu’il est au moment de la mutation. Cette transmission a lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur en atteste dans l’acte authentique. » (article L. 126-35-10 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur)
En pratique, cela signifie que le notaire doit faire figurer dans l’acte authentique l’attestation de remise. Mieux vaut, comme le conseillent les praticiens, transmettre le carnet dès le compromis : l’acheteur dispose alors des notices et des dates de travaux avant de s’engager, et personne n’a à courir après un document la veille de la signature. Il faut ici séparer la promesse commerciale des faits : plusieurs sites privés proposent de créer un carnet en ligne avec une offre de base puis des formules facturées pour la vente, et présentent le document comme un dossier prêt pour le notaire. Ces offres décrivent un service, pas le droit. Le droit, ce sont les articles cités ci-dessus et la fiche officielle : un carnet établi par le propriétaire à partir des informations transmises par les professionnels, remis à l’acquéreur au plus tard à l’acte authentique, avec attestation dans l’acte.
Première conséquence pour le propriétaire vendeur : s’il a fait rénover depuis 2023 sans réclamer aux artisans les notices, attestations et documents nécessaires à la mise à jour du carnet, il se met lui-même en difficulté au moment de vendre. La fiche officielle rappelle que les professionnels intervenant doivent remettre au propriétaire l’ensemble des documents nécessaires à la mise à jour. Conserver chaque facture, chaque notice de chaudière, de pompe à chaleur, de ballon d’eau chaude et de ventilation, chaque attestation de mise en service, n’est donc pas de la maniaquerie administrative : c’est la matière même du carnet, et demain la preuve que l’équipement a été installé et suivi selon les règles.
B. Quand la chaudière tombe en panne sans notice : garanties, entretien prouvé et prix de la réparation
Le scénario le plus fréquent est celui-ci : quelques mois après l’achat, la chaudière se met en sécurité, l’eau chaude manque, une odeur de brûlé inquiète, et personne ne retrouve la notice ni la date du dernier entretien. L’acheteur pense que tout est perdu ; le vendeur répond qu’il a vendu en l’état ; l’installateur contacté pour dépanner facture la pièce et la main-d’œuvre. Or les tribunaux jugent régulièrement ce type de dossier, et leurs décisions montrent que l’absence de documents joue contre celui qui devait les détenir ou les transmettre.
L’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 11 avril 2025 (RG 23/12396) en est l’illustration la plus nette. Des acquéreurs avaient acheté une maison d’habitation puis constaté des odeurs de brûlé et des mises en sécurité régulières de la chaudière. Lors de l’entretien du 10 septembre 2019, la société Engie avait constaté des non-conformités du conduit des gaz brûlés par rapport à la réglementation et aux règles techniques de sécurité. Après une expertise amiable puis une expertise judiciaire confiée à un expert qui a remis son rapport le 20 juillet 2022, les acquéreurs ont assigné les vendeurs le 29 novembre 2022 sur le fondement de la garantie des vices cachés. Déboutés en première instance par le tribunal judiciaire de Meaux le 21 juin 2023, ils ont obtenu gain de cause en appel : la cour a infirmé le jugement et condamné les vendeurs à payer 6 675,87 euros au titre des travaux réparatoires et 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance, outre les dépens incluant les frais d’expertise et 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le raisonnement de la cour mérite d’être lu parce qu’il fixe la méthode applicable à toute panne d’équipement après un achat. La cour rappelle d’abord les textes, dont l’article 1641 du code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » (article 1641 du code civil, en vigueur)
Elle rappelle aussi que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même :
« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » (article 1642 du code civil, en vigueur)
et qu’il reste tenu des vices cachés même ignorés, sauf clause contraire :
« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. » (article 1643 du code civil, en vigueur)
L’acquéreur doit démontrer un vice grave qui rend le bien impropre à son usage, antérieur à la vente et non apparent à la date de celle-ci. En l’espèce, l’expert avait constaté lui-même les mises en sécurité intempestives, survenues peu après l’acquisition, et la cour a jugé que la combinaison des odeurs de brûlé et des coupures régulières, privant les occupants d’eau chaude et de chauffage, rendait la maison impropre à l’usage auquel on la destine. On mesure ici ce qu’aurait changé un carnet d’information complet : la date d’installation de la chaudière, la conformité du conduit, les notices et les attestations auraient permis à l’acheteur de voir le problème avant de signer, ou au vendeur de prouver qu’il avait fait installer l’équipement dans les règles. Sans ces pièces, le vendeur a supporté près de 14 000 euros entre travaux, préjudice de jouissance, expertise et frais.
Le second enseignement vient d’un jugement du tribunal de proximité de Saint-Avold du 19 mars 2026 (minute 173/2026, RG 25/00149), qui concerne le vendeur-installateur lui-même. Un particulier avait acheté une chaudière auprès d’une société qui l’avait installée ; le vase d’expansion a lâché après quatre ans d’utilisation alors que sa durée moyenne est de huit ans. La société répondait qu’elle n’était qu’installatrice et prestataire de service, et que la garantie légale des pièces relevait du fabricant. Le tribunal a écarté l’argument : la société, vendeuse de la chaudière, devait sa garantie. Mieux, le tribunal a relevé que le demandeur justifiait avoir bien entretenu sa chaudière et n’avoir décelé aucune fuite en 2023, et a condamné la société à payer 227,88 euros TTC correspondant au vase d’expansion, au joint, aux frais de port, au déplacement et à la main-d’œuvre, en excluant les autres pièces remplacées et la révision annuelle restée à la charge du client. La leçon est double : face à un installateur qui se retranche derrière le fabricant, c’est bien le vendeur qui doit la garantie ; et face à un vendeur qui invoque un défaut d’entretien, le client qui conserve ses attestations d’entretien gagne. Les notices du carnet d’information servent exactement à cela : savoir comment entretenir, à quel rythme, et pouvoir le prouver.
Le troisième dossier, jugé par le tribunal judiciaire de Melun le 27 mars 2026 (RG 24/05860), montre l’issue la plus radicale quand l’équipement ne fonctionne jamais correctement. Des particuliers avaient confié en mai 2021 à une société, pour 2 920 euros TTC, la fourniture et la pose d’une chaudière à gaz de marque De Dietrich, avec un contrat d’entretien de quarante-huit mois pour 720 euros. Après mise en demeure restée vaine, ils ont fait assigner la société en résolution des deux contrats. Le tribunal a prononcé la résolution du contrat de vente et de prestation de service comme celle du contrat d’entretien, et fixé leurs créances au passif de la société. Cette dernière précision compte autant que la résolution elle-même : obtenir la résolution contre une société en difficulté ne garantit pas d’être payé, et les créances fixées au passif suivent le sort de la procédure collective. D’où l’intérêt, avant de signer un devis d’installation, de vérifier la solidité de l’entreprise autant que le prix, et de conserver chaque écrit : facture, contrat d’entretien, mises en demeure, constats.
Ces trois décisions dessinent une ligne claire pour le lecteur qui hésite à agir : une panne d’équipement après un achat ou une installation n’est pas une fatalité, à condition de qualifier correctement le terrain. Contre le vendeur du logement, le terrain naturel est celui des vices cachés, qui suppose un vice grave, caché et antérieur ; une action pour vice caché immobilier suppose donc une expertise ou au moins des constats précis, pas une simple facture de dépannage. Contre l’installateur vendeur, la garantie suit la vente, et l’entretien prouvé fait la différence. Quand le dossier touche aussi la location, la copropriété ou la revente, un avocat en droit immobilier à Paris permet de choisir entre ces terrains au lieu de les mélanger dans une réclamation confuse.
II. Agir sans carnet : la méthode de l’acheteur, de la mise en demeure au juge
A. Prouver le vice caché ou la réticence, dans les délais, avec les bonnes pièces
Sans carnet ni notices, l’acheteur doit reconstituer après coup ce que le document aurait dû contenir : quel équipement, installé quand, par qui, entretenu comment, conforme à quoi. La première étape est conservatoire : faire constater la panne et ses manifestations par écrit, photographier les messages d’erreur de la chaudière, conserver les factures de dépannage, demander à l’entreprise d’entretien un rapport écrit mentionnant les non-conformités constatées, et si possible faire établir un constat par un commissaire de justice. Dans l’affaire parisienne, c’est le rapport d’entretien signalant les non-conformités du conduit, puis le rapport d’expertise judiciaire, qui ont emporté la conviction des juges. Une facture seule prouve une dépense, pas un vice ; un rapport technique prouve un désordre, sa cause probable et son antériorité.
La deuxième étape est la mise en demeure du vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les désordres, rappelant la date de leur découverte et demandant une solution : prise en charge des travaux réparatoires, diminution du prix ou, dans les cas les plus graves, restitution contre remboursement. Cette lettre n’est pas une formalité inutile : elle fixe la date à partir de laquelle le vendeur ne peut plus prétendre ignorer le problème, et elle conditionne souvent la suite amiable, expertise contradictoire ou médiation, avant tout procès.
Sur le fond, deux terrains se distinguent. Le premier est la garantie des vices cachés des articles 1641 à 1643 du code civil, qui exige un vice d’une gravité suffisante, antérieur à la vente et caché à l’acheteur. Le conduit de gaz brûlés non conforme, invisible pour un acquéreur non professionnel et rendant le chauffage inutilisable, en est l’exemple type. Le délai pour agir est fixé par l’article 1648 du code civil :
« L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » (article 1648 du code civil, en vigueur)
Le point de départ court donc de la découverte, pas de la vente, mais l’acheteur qui attend prend le risque de voir le vice regardé comme accepté ou aggravé par son inaction. Le second terrain est celui du devoir d’information et de la réticence dolosive. L’article 1112-1 du code civil dispose :
« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » (article 1112-1 du code civil, en vigueur)
Le tribunal judiciaire de Montluçon, le 20 mars 2026 (RG 24/00330), a tiré toutes les conséquences de ce texte dans une vente d’immeuble conclue le 19 octobre 2022 : statuant sur la nullité pour réticence dolosive, il a prononcé la nullité de l’acte de vente et ordonné sa mention auprès du service de la publicité foncière. La nullité est une arme plus lourde que la garantie des vices, puisqu’elle anéantit la vente elle-même, mais elle suppose de prouver que le vendeur connaissait une information déterminante et l’a tue. L’absence de carnet d’information ne suffit pas à elle seule à établir cette connaissance : elle constitue un indice, à combiner avec d’autres pièces comme des devis de réparation antérieurs à la vente, des échanges avec un artisan, des sinistres déclarés ou des diagnostics contradictoires.
Il faut enfin distinguer ce que le carnet ne fait pas. Il ne vaut pas diagnostic de performance énergétique, même s’il le contient en pièce jointe ; il ne purge pas les vices que l’acheteur pouvait voir lui-même lors des visites, comme une chaudière manifestement hors d’âge ou un local technique dégradé ; et il ne dispense pas l’acheteur de faire vérifier avant d’acheter, par un professionnel indépendant du vendeur, les équipements qui conditionnent l’habitabilité : chauffage, eau chaude, ventilation, évacuation des gaz brûlés. L’acheteur qui visite en hiver et constate que le chauffage ne fonctionne pas, puis signe sans réserve, aura plus de mal à soutenir ensuite que le vice était caché.
B. À Paris et en Île-de-France : juridiction, copropriété et pièces à préparer
En Île-de-France, les dossiers de panne après achat présentent des traits particuliers. Beaucoup de ventes portent sur des appartements en copropriété où la chaudière individuelle cohabite avec des équipements collectifs : il faut alors déterminer si la panne relève des parties privatives ou des parties communes, et si le syndic doit être mis en cause aux côtés du vendeur. Un chauffage collectif en panne au moment de la vente n’appelle pas les mêmes recours qu’une chaudière individuelle non conforme : dans le premier cas, les procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de charges documentent l’historique ; dans le second, ce sont les factures d’installation et les attestations d’entretien qui comptent. Le carnet d’information du logement, lorsqu’il existe, couvre les équipements privatifs ; pour le collectif, les documents de la copropriété prennent le relais.
La conduite pratique, à Paris comme ailleurs, suit un ordre simple. D’abord, réunir le dossier : acte de vente et annexes, diagnostics remis, correspondance avec le vendeur et l’agent immobilier, factures et notices des équipements, attestations d’entretien, rapports de dépannage, photographies datées, constats. Ensuite, vérifier ce qui manque : le carnet a-t-il été remis et l’attestation figure-t-elle dans l’acte authentique, les notices des équipements installés depuis 2023 sont-elles présentes, les dates de travaux concordent-elles avec les factures. Puis écrire au vendeur et, le cas échéant, à l’installateur, en visant précisément les désordres et les textes. L’agence départementale d’information sur le logement de Paris peut aider à comprendre les démarches, et le notaire qui a reçu l’acte peut confirmer si le carnet a été remis et attesté. Si l’amiable échoue, le tribunal judiciaire est saisi : l’expertise judiciaire, comme dans l’affaire parisienne, reste souvent le moment décisif, et son coût entre dans les dépens supportés par la partie qui succombe.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à faire réparer intégralement avant toute constatation contradictoire : une fois l’ancienne chaudière à la déchetterie, prouver son vice devient très difficile, et le vendeur soutiendra que la panne venait d’un défaut d’entretien de l’acheteur. La seconde consiste à assigner tout le monde sans hiérarchie : vendeur, agent immobilier, notaire, installateur, fabricant, syndic et assureur dans la même assignation brouillonne diluent les responsabilités au lieu de les établir. Chaque défendeur répond d’un fondement différent : le vendeur des vices cachés ou de sa réticence, l’installateur de sa prestation et de sa garantie, le diagnostiqueur de sa mission, le notaire de son devoir de conseil dans la limite de sa mission. Un dossier ordonné, pièce par pièce et défendeur par défendeur, vaut mieux qu’une assignation tous azimuts.
Conclusion
Le carnet d’information du logement devait simplifier la vie des propriétaires : centraliser matériaux, notices d’équipements, attestations et diagnostics pour préparer les travaux et sécuriser les ventes. Quand il manque au moment de l’acte authentique, il complique au contraire la vie de l’acheteur confronté à une panne, qui doit reconstituer sans document ce que le vendeur aurait dû transmettre. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent pourtant que l’absence de carnet n’est pas une impasse : une chaudière dangereuse par son conduit a valu aux vendeurs près de 14 000 euros de condamnations, un vase d’expansion lâché trop tôt a engagé la garantie du vendeur-installateur, et une vente entachée de réticence a été annulée. La méthode tient en peu de mots : constater par écrit, mettre en demeure vite, agir dans les deux ans de la découverte sur le bon fondement, et conserver chaque facture, chaque attestation, chaque notice. Les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge, pièces en main, dira si une panne engage le vendeur, l’installateur ou personne.