Le 16 juin 2022, vers 9 heures, un hangar agricole loué à un fermier pour le stockage du foin, de la paille et du matériel prend feu et s’effondre entièrement, avec la cinquantaine de gros ballots qu’il abrite. Le propriétaire réclame la reconstruction, son assureur refuse de payer en invoquant une exclusion de garantie, l’assureur du fermier refuse à son tour en contestant toute faute grave, et chacun renvoie la facture à l’autre pendant quatre ans. Par un arrêt du 8 septembre 2026, la cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux (RG 25/04373), tranche : le fermier, qui avait engrangé du foin et du méteil humides sans jamais en surveiller la température, a commis une faute grave, et il doit, avec son assureur, 92 229,84 euros de dommages et intérêts aux propriétaires. Cette décision illustre la règle centrale de l’incendie en bail rural : contrairement au droit commun des baux, le fermier n’est pas présumé responsable, et ni le bailleur ni les assureurs ne peuvent se retourner contre lui sans prouver une faute grave de sa part, aux termes de l’article L415-3 du code rural et de la pêche maritime. Cet article décrit qui paie l’assurance et à quelles conditions, ce que les juges appellent une faute grave avec les exemples retenus par les tribunaux, puis le sort du bail, du fermage et de la reconstruction après le sinistre, avec les montants effectivement alloués et les recours ouverts devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. En bail rural, le fermier n’est pas présumé responsable de l’incendie : le bailleur doit prouver une faute grave

A. Un régime dérogatoire au droit commun : les primes pour le bailleur, aucun recours sans faute grave

En droit commun du louage, le locataire répond de l’incendie sauf à prouver le cas fortuit. L’article 1733 du code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » L’article 1732 du code civil ajoute : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Et l’article 1734 du code civil répartit cette présomption entre colocataires : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » La Cour de cassation veille à l’application exclusive de ces textes en droit commun : la Cour de cassation a censuré une cour d’appel et jugé que les conséquences de l’incendie de la chose louée relèvent des seuls articles 1733 et 1734 du code civil (Cass. 3e civ., 18 mars 1992, n° 89-15.310, cassation). Elle a également jugé que la présomption ne s’applique plus lorsque le propriétaire occupe lui-même une partie des locaux dans les mêmes conditions qu’un locataire (Cass. 3e civ., 15 février 1995, n° 92-19.913, cassation de l’arrêt de Douai du 18 juin 1992).

Le bail rural écarte cette présomption. L’article L415-3 du code rural et de la pêche maritime prévoit : « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. En cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d’assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s’il n’y a faute grave de sa part. » Comme l’explique la cour d’appel d’Amiens dans son arrêt du 8 septembre 2026, rendu en référence à l’arrêt des Chambres réunies du 26 avril 1961, la présomption de responsabilité du locataire de l’article 1733 du code civil ne s’applique pas au bâtiment loué en bail rural : la charge de la preuve est renversée et le bailleur doit établir une faute du preneur qui présente le caractère d’une faute grave. Concrètement, c’est au bailleur, et à son assureur qui voudrait exercer un recours subrogatoire, de démontrer la faute grave du fermier ; le fermier n’a rien à prouver pour échapper au recours, sauf à établir positivement cette faute.

Ce régime est d’ordre public. Les chambres d’agriculture rappellent que c’est au bailleur d’assurer les biens loués, maison d’habitation et bâtiments agricoles, contre l’incendie, que les primes restent exclusivement à sa charge et que toute clause contraire est nulle : le bail ne peut jamais mettre le paiement de ces primes à la charge du fermier. De son côté, l’agriculteur doit être couvert contre les risques locatifs, contre l’incendie de son mobilier, de son matériel et de sa récolte, ainsi que contre la tempête, la grêle et la neige. La répartition est donc nette : le bâtiment relève de l’assurance du propriétaire, le contenu d’exploitation relève de celle du fermier, et le pont entre les deux, c’est-à-dire le recours du bailleur ou de son assureur contre le fermier pour la destruction du bâtiment, n’existe qu’en cas de faute grave prouvée.

L’affaire jugée à Amiens montre aussi que l’assurance du bâtiment ne joue pas automatiquement. En l’espèce, la société Groupama, assureur du bâtiment pour les propriétaires, avait refusé de prendre en charge le sinistre en opposant une exclusion de garantie tirée de l’activité professionnelle exercée dans le bâtiment, tandis que la société Abeille IARD, assureur de responsabilité du fermier, refusait de mobiliser sa garantie en estimant que la preuve de la faute grave n’était pas rapportée. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens, par jugement du 29 août 2025, puis la cour d’appel le 8 septembre 2026, ont tranché les deux refus : la faute grave étant établie, c’est la garantie de l’assureur du fermier qui est mobilisable, et le fermier et son assureur ont été condamnés in solidum. La leçon pour le bailleur est de vérifier les exclusions de sa propre police avant le sinistre, notamment celles qui visent l’usage professionnel ou agricole des locaux, car une exclusion mal anticipée le laisse seul face à un fermier dont la faute grave reste à démontrer.

B. Ce que les juges appellent une faute grave : l’auto-combustion du fourrage et les exemples retenus

La faute grave se distingue à la fois de la simple imprudence et de la faute lourde. La cour d’appel d’Amiens rappelle les repères : la faute grave se distingue de la faute lourde particulièrement stupide et grossière, l’attitude du preneur qui a commis une imprudence ne peut être qualifiée de faute grave, et le défaut de surveillance ou de précautions suffisantes ne peut être déduit de la seule survenance de l’incendie ni du seul fait que le foin était stocké dans le hangar. Les appelants invoquaient d’ailleurs un arrêt du 18 septembre 2012 (Cass. 3e civ., n° 11-24.564) selon lequel une simple imprudence n’est pas constitutive d’une faute grave. En revanche, commet une faute grave celui qui engrange du foin en fermentation avec du foin sec, selon la formule reprise par la cour, qui cite l’arrêt du 23 octobre 1974 (Cass. 3e civ., n° 73-12438) retenant comme faute grave le fait d’engranger entre deux couches de foin sec une couche de foin humide entraînant son auto-combustion. À l’inverse, il n’y a pas faute grave en cas d’incendie provoqué par la fermentation des fourrages récoltés pendant une année pluvieuse et salés convenablement. Les chambres d’agriculture citent dans le même sens l’installation d’éleveuses à mazout à proximité de matières facilement inflammables, et la presse agricole l’exemple du tracteur garé dans une grange où se trouvent du foin et de l’essence, ou du brûlage de résidus près d’un bâtiment stockant foin et fourrage.

Dans l’affaire d’Amiens, la faute grave a été caractérisée par une négligence précise et documentée. Le fermier avait entreposé sous le hangar non seulement du foin de prairie naturelle mais aussi du méteil, mélange de seigle, de vesce et d’autres végétaux, dont l’expert a relevé qu’il est, avec ses protéagineux très fermentiscibles et son seigle récolté entier à épi déjà développé, quasiment impossible à sécher pour une conservation en foin et normalement conservé enrubanné. Les bottes étaient restées plusieurs semaines dehors dans la pâture sans bâchage avant l’engrangement, selon un témoignage concordant, et le fermier n’avait exercé aucune surveillance de la température par des moyens adaptés, sonde thermométrique ou contrôle régulier. L’expert mandaté par l’assureur des propriétaires a conclu, après exclusion des autres sources possibles, absence d’alimentation électrique, aucun automoteur venu sur place depuis environ une semaine, pas d’enfants jouant aux alentours, que l’échauffement du fourrage constituait l’hypothèse hautement privilégiée, les autres causes envisagées ayant été écartées. Le rapport des pompiers situait le départ du feu dans la partie louée au fermier, effondrée à 50 % à leur arrivée, et l’examen des coeurs de balles montrait la coloration et l’odeur caractéristiques du fourrage qui a chauffé après entreposage. La cour en déduit que le fermier, qui ne pouvait ignorer comme exploitant agricole le risque d’auto-combustion de fourrages humides et fermentiscibles non enrubannés, aurait dû en surveiller la température scrupuleusement, et qu’en s’abstenant de le faire il a fait montre d’une négligence caractérisée constitutive d’une faute grave génératrice du dommage.

La preuve de la faute grave repose donc sur un faisceau d’éléments que bailleurs et fermiers doivent constituer dès les premiers jours. Le rapport d’intervention des pompiers fixe le point de départ du feu et l’état des lieux à leur arrivée. L’expertise, même réalisée à la demande de l’une des parties, vaut à titre de preuve dès lors qu’elle est soumise à la libre discussion des parties, et la cour rappelle qu’un rapport amiable, contradictoire à l’égard du fermier qui y a assisté comme à Amiens, peut être retenu s’il est corroboré par d’autres éléments, en référence à l’arrêt du 14 juin 2023 (Cass. 2e civ., n° 21-24.996). Les attestations de témoins, les photographies prises pendant et après l’incendie, les factures de récolte et d’engrangement, et la documentation technique sur les seuils de température du foin complètent le dossier. Pour le fermier qui veut contester, l’arrêt montre les axes qui échouent : alléguer sans preuve des produits inflammables dans la partie conservée par le bailleur, critiquer le caractère non contradictoire à l’égard de son assureur d’une expertise à laquelle il a lui-même participé, ou soutenir que le rapport des pompiers ne localise pas chaque départ de feu, alors que les photos et le rapport situent l’effondrement dans sa partie.

Les réflexes utiles dans les heures qui suivent le sinistre valent pour les deux parties. Le fermier déclare le sinistre à son assureur de responsabilité et à son assureur de contenu d’exploitation sans tarder, dans le délai fixé par la police, et l’article L113-2 du code des assurances lui impose de donner avis à l’assureur dès qu’il a connaissance du sinistre. Le bailleur déclare à son propre assureur du bâtiment et fait constater l’état des lieux par commissaire de justice avant tout déblaiement, car le coût de la démolition et de l’évacuation des gravats, 4 140 euros selon le devis d’une société de terrassement dans l’affaire d’Amiens, entre dans le préjudice indemnisable. Chacun conserve ses factures, ses attestations d’assurance et ses échanges écrits, et ni l’un ni l’autre ne fait enlever les vestiges du fourrage ou des installations avant l’expertise, puisque l’examen des coeurs de balles et des vestiges a été déterminant pour établir l’auto-combustion.

II. Après l’incendie : reconstruction, fermage et sort du bail devant le tribunal paritaire

A. Qui reconstruit et qui paie quoi : le chiffrage retenu par les juges et le préjudice moral

Quand aucune faute grave ne peut être reprochée au fermier, c’est le propriétaire qui assume le sinistre : il est tenu de reconstruire le bâtiment détruit à concurrence des sommes versées par son assureur, sans recours contre le preneur. Quand la faute grave est établie, comme à Amiens, c’est l’assurance de responsabilité du fermier qui est mobilisée, et le fermier et son assureur sont condamnés in solidum à réparer l’entier préjudice matériel des propriétaires. Le chiffrage retenu par la cour est instructif pour les deux parties. Les propriétaires produisaient un devis de reconstruction du hangar à l’identique établi par un charpentier le 20 juillet 2022, d’un montant de 88 089,84 euros toutes taxes comprises, hors couverture en tôles, auquel s’ajoutait le devis de démolition et d’évacuation des gravats de 4 140 euros, soit un total de 92 229,84 euros. L’assureur du fermier opposait un chiffrage à 71 304 euros réalisé à dire d’expert par son propre expert, sans devis d’un professionnel du bâtiment et de la charpente. La cour a écarté ce second chiffrage, réalisé manifestement à distance, sans dimensions de la charpente, sans précision sur le bois utilisé et sans distinction entre fournitures et pose, et a retenu le devis du charpentier, non utilement contredit. Pour le bailleur, la leçon est de faire établir la reconstruction par un professionnel du bâtiment avec des postes détaillés ; pour le fermier et son assureur, celle de ne pas se contenter d’une évaluation à distance sans devis contradictoire.

Le préjudice moral a été traité avec la même sévérité dans la preuve. Le tribunal puis la cour ont alloué 2 000 euros de dommages et intérêts à l’usufruitière du hangar, née en 1961, dont le médecin traitant certifiait depuis le sinistre des troubles psychiques et physiques nécessitant une prise en charge psychothérapeutique et un suivi médical au long cours, le hangar ayant été construit par ses parents au moment de leur mariage et témoignant du développement de l’exploitation familiale. En revanche, les deux enfants nus-propriétaires, qui demandaient chacun 10 000 euros en appel, ont été déboutés : le seul fait que le hangar a été construit par leurs grands-parents maternels pour les besoins de l’exploitation ne suffit pas à justifier un préjudice moral direct et certain. La cour a ajouté 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Bailleur comme fermier doivent donc justifier chaque poste par des pièces : devis de professionnels pour le matériel, certificat médical circonstancié pour le moral, preuve du lien direct entre le sinistre et le trouble allégué.

L’articulation avec l’indemnité du preneur sortant mérite l’attention quand le bail prend fin après le sinistre. L’article L411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » L’incendie ne prive donc pas le fermier sortant de son droit à indemnité pour les améliorations régulièrement déclarées et autorisées, drainages, clôtures, mises aux normes, mais le bailleur peut en déduire les dégradations et les sommes dues au titre du sinistre imputable au preneur. La demande se prescrit par douze mois à compter de la fin du bail, à peine de forclusion, et l’affaire jugée à Riom montre que les tribunaux ordonnent une expertise judiciaire pour chiffrer ensemble améliorations et dégradations à la sortie. Le fermier qui quitte les lieux après un incendie a donc intérêt à faire constater sans attendre l’état des bâtiments restants et des terres, et à adresser sa demande d’indemnité dans le délai d’un an.

B. Le bail continue malgré le sinistre : fermage, résiliation et juge compétent

L’incendie ne résilie pas le bail par lui-même, et le fermage ne s’arrête pas automatiquement. L’article 1722 du code civil prévoit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Quand seul un bâtiment d’exploitation a brûlé et que les terres restent cultivables, le bail se poursuit sur le surplus et le fermier peut demander une diminution du fermage proportionnée à la privation de jouissance, en produisant l’état des lieux après sinistre et ses comptes d’exploitation. Quand la destruction rend l’exploitation impossible, le preneur peut demander la résiliation judiciaire, et le bailleur ne peut pas imposer unilatéralement la fin du bail sans passer par le juge, sauf dans les cas limités prévus par le statut du fermage.

L’arrêt de la cour d’appel de Riom du 8 juillet 2025 (1re chambre civile, RG 23/01749, sur jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac du 2 novembre 2023) montre comment un incendie ancien dégénère en résiliation pour impayés quand les parties restent bloquées. Après l’incendie qui avait détruit en juillet 2016 un bâtiment agricole d’un domaine de 34 hectares 69 ares 21 centiares loué dans le Cantal, le désaccord sur la reconstruction et sur le paiement des fermages avait conduit le groupement foncier agricole bailleur à saisir le tribunal paritaire fin 2022. Le tribunal avait déclaré irrecevables la demande de reconstruction du bâtiment incendié et la demande de suspension du paiement du fermage pendant la reconstruction, prononcé la résiliation du bail aux torts des preneurs, condamné solidairement les preneurs à 27 481,80 euros de fermages dus au 5 août 2022 avec intérêts, outre 4 796,68 euros de solde pour 2022-2023, et ordonné une expertise sur les améliorations et les dégradations. La cour était saisie de l’appel de ce jugement, avec un arriéré de fermages de mars 2021 à mars 2024 chiffré à 42 194,68 euros et un fermage annuel courant d’environ 9 730 euros. La leçon est directe : après un incendie, le fermier ne peut pas suspendre seul le paiement du fermage en attendant la reconstruction, et le tribunal déclare une telle demande irrecevable ; il doit payer puis demander en justice la diminution ou saisir le juge des référés, tandis que le bailleur qui veut la résiliation doit suivre la voie de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, dont le premier motif vise « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », mise en demeure qui doit, à peine de nullité, rappeler les termes du texte. Dans l’affaire de Riom, deux mises en demeure avec rappel intégral du texte avaient été adressées, et le bailleur supportait pendant ce temps les charges d’assurance et de taxes foncières de la propriété louée.

Le juge compétent pour ces litiges est le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens, y compris en Île-de-France où les terres agricoles louées relèvent du même statut, avec appel devant la cour d’appel. Dans l’affaire d’Amiens, le tribunal judiciaire s’était déclaré incompétent par ordonnance du 21 mars 2024 au profit du tribunal paritaire pour statuer sur la demande indemnitaire des propriétaires, et c’est la chambre des baux ruraux de la cour d’appel qui a statué en appel. Les demandes indemnitaires liées au bail rural incendié, le chiffrage de la reconstruction, la diminution ou la résiliation du bail et l’indemnité du preneur sortant relèvent donc toutes du même juge, ce qui permet de régler ensemble le passé, le sinistre, et l’avenir, la poursuite ou la fin du bail. Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble des litiges récents du fermage, on pourra se reporter à la synthèse des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle comment la Cour de cassation articule bail, preuve et indemnisation.

En conclusion, l’incendie d’une grange ou d’un hangar loué ne fait pas automatiquement du fermier le responsable : le bailleur et son assureur doivent prouver une faute grave, et cette preuve exige des pièces précises, rapport des pompiers, expertise discutée contradictoirement, témoignages et constats. Le fermier qui engrange du fourrage humide ou fermentiscible sans surveillance de la température s’expose à une condamnation in solidum avec son assureur, comme les 92 229,84 euros retenus à Amiens, tandis que le fermier sans faute grave ne doit rien pour le bâtiment et peut exiger la reconstruction par le bailleur à concurrence de l’indemnité d’assurance. Après le sinistre, le bail continue, le fermage reste dû sauf décision du juge, et toute suspension unilatérale expose à la résiliation aux torts du preneur, comme le montre l’affaire de Riom avec plus de 32 000 euros de fermages et soldes confirmés. Pour les deux parties, les réflexes décisifs tiennent en quatre gestes : déclarer aux assureurs sans tarder, faire constater par commissaire de justice avant tout déblaiement, conserver chaque devis détaillé de professionnel, et porter sans attendre devant le tribunal paritaire la diminution du fermage, la reconstruction ou la résiliation, car l’attente transforme un sinistre assurable en arriéré de fermage et en expulsion.