Le Monde annonçait le 12 octobre 2026, dans un article publié à 7 h 22 puis actualisé à 14 h 12, que le marché des Enfants-Rouges, dans le 3e arrondissement de Paris, avait été ravagé par les flammes dans la nuit du dimanche 11 au lundi 12 octobre. L’alerte a été donnée aux pompiers le lundi à 4 h 15, alors que le marché avait fermé ses portes le dimanche soir à 20 heures. Quelque 150 pompiers et une cinquantaine de véhicules ont été mobilisés, l’intervention ne pouvant se faire qu’à pied, et 1 000 mètres carrés ont été détruits, la structure métallique du marché étant partiellement effondrée à l’intérieur. Le maire de Paris Centre a résumé la situation d’une formule : feu maîtrisé mais marché totalement sinistré, et sur place le lieutenant-colonel des pompiers a confirmé que le marché couvert avait été totalement détruit. Un pompier a fait un léger malaise, mais aucune autre victime n’est à déplorer, les voisins du marché imbriqué entre des immeubles ayant évacué avant l’arrivée des secours, sans contamination des immeubles voisins. L’origine de l’incendie n’est pas connue. Restent les mots du maire sur place : on est dévastés, c’est une vingtaine de marchands qui ont perdu leurs étals, des restaurants, des maraîchers, des crémiers, des fleuristes, des traiteurs ou encore des cavistes, dans le plus vieux marché couvert de la capitale, fondé en 1615 et inscrit à l’inventaire des monuments historiques en 1982, même si ce qui a brûlé, des étals en structure légère, n’avait pas de valeur patrimoniale en tant que tel. Derrière l’émotion, les questions des commerçants sont immédiates et sonnantes : faut-il continuer à payer la redevance de l’étal, qui indemnise les stocks partis en fumée et les mois sans chiffre d’affaires, et contre qui se retourner quand on ignore où le feu a pris ? Le droit français a des réponses précises, forgées par des siècles d’incendies de marchés, de halles et de boutiques, et c’est elles que cet article expose, à partir des textes en vigueur au 12 octobre 2026 et d’arrêts de la Cour de cassation vérifiés pour l’occasion.

I. Les étals ont disparu : qui supporte la perte des locaux et que devient la redevance

A. Plus d’étal, plus de redevance : l’occupation du domaine public s’éteint avec la destruction

Les commerçants d’un marché couvert municipal ne sont pas des locataires comme les autres : ils occupent une dépendance du domaine public de la commune en vertu d’un titre délivré par la Ville, et cette occupation donne lieu au paiement d’une redevance. L’article L. 2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que toute occupation ou utilisation du domaine public d’une personne publique donne lieu au paiement d’une redevance, sauf exceptions qui ne concernent pas le commerce de détail (article L. 2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques). La redevance est la contrepartie de l’occupation effective : quand l’étal a disparu dans l’incendie et que le marché est fermé jusqu’à nouvel ordre, l’occupation est devenue matériellement impossible, et le fondement même de la redevance s’effondre avec la halle. Le premier réflexe du commerçant sinistré doit donc être d’écrire à la Ville, en recommandé avec accusé de réception, pour déclarer le sinistre, constater l’impossibilité d’occuper et demander la suspension puis la décharge de la redevance à compter du jour de l’incendie, en joignant le récépissé de la déclaration faite à son assureur et toute attestation disponible. Payer sans protester des mois de redevance pour un emplacement calciné et interdit d’accès serait une faute de gestion, et laisser courir les échéances sans les contester exposerait à des mises en recouvrement qu’il faudrait ensuite contester au prix d’une procédure.

Le raisonnement est conforté par le droit commun des locaux détruits, que l’article 1722 du code civil exprime d’une phrase : si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et dans tous les cas il n’y a lieu à aucun dédommagement (article 1722 du code civil). Ce texte vise le bail de droit privé, et les occupants du domaine public n’en relèvent pas directement, mais il éclaire la logique que toute juridiction appliquera : la destruction par cas fortuit met fin aux obligations réciproques sans indemnité de part ni d’autre au titre de la fin du contrat lui-même. Concrètement, la Ville ne peut pas exiger la redevance d’une occupation impossible, et le commerçant ne peut pas exiger de la Ville, au seul motif de la résiliation, le versement d’une indemnité pour la perte de son emplacement : les stocks, le matériel et la perte d’exploitation relèvent de l’assurance, examinés dans la seconde partie, et non d’un dédommagement de fin de contrat. Cette symétrie est souvent mal comprise : certains occupants croient que la commune leur doit la reconstruction de leur outil de travail, et certaines communes croient pouvoir maintenir les redevances jusqu’à la réouverture ; les deux ont tort, et l’article 1722 donne la mesure du juste milieu, aucune redevance sans jouissance, aucune indemnité pour la seule fin du titre.

B. Destruction totale ou partielle : la résiliation de plein droit et ses conditions très concrètes

Pour les commerçants qui relèveraient d’un bail de droit privé, par exemple pour une réserve ou un local annexe loué à un propriétaire privé près du marché, l’article 1722 du code civil mérite une lecture attentive : si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; et dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. Trois conséquences pratiques en découlent. La destruction totale ne se demande pas au juge, elle se constate : la résiliation est de plein droit, donc automatique, sans qu’il soit besoin d’assigner, et le preneur cesse de devoir le loyer à compter du sinistre. La destruction partielle ouvre une option au preneur, qui choisit entre rester en payant moins ou partir, et c’est lui, non le bailleur, qui tient cette option. Et l’absence de dédommagement signifie que ni le bailleur privé de ses loyers futurs ni le preneur privé de son local ne peuvent réclamer à l’autre une indemnité au titre de la fin anticipée du bail, ce qui renvoie chacun vers sa propre assurance.

La Cour de cassation a précisé ce qu’il faut entendre par destruction totale dans un arrêt rendu après l’incendie de locaux commerciaux donnés en location à une boulangerie toulousaine. Le 1er avril 2014, un incendie était survenu dans ces locaux, la bailleresse avait notifié la résiliation de plein droit pour perte de la chose louée, et la locataire ripostait en exigeant des travaux de remise en état. La troisième chambre civile a approuvé la résiliation en rappelant que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). Appliquée aux Enfants-Rouges, la grille de lecture est limpide : une halle de 1 000 mètres carrés partiellement effondrée, interdite d’accès, qualifiée de totalement détruite par les pompiers et de totalement sinistrée par le maire, constitue l’impossibilité absolue d’y exercer un commerce de bouche conformément à sa destination, et ce pendant des mois. Nul besoin d’attendre la fin de l’enquête sur l’origine du feu pour constater la destruction : le cas fortuit s’entend ici de l’événement qui n’est imputable ni au bailleur ni au preneur dans leurs rapports réciproques, et l’incendie d’origine inconnue remplit cette condition jusqu’à preuve du contraire.

Un second arrêt complète le tableau en autorisant le juge à regarder l’après-sinistre pour qualifier l’avant : pour déterminer si, à la suite du sinistre, les locaux loués ont été totalement détruits au sens de l’article 1722 du code civil, les juges du fond peuvent prendre en compte des éléments postérieurs au sinistre (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-26.076). Pour les Enfants-Rouges, ces éléments postérieurs compteront lourd : l’inscription du marché à l’inventaire des monuments historiques en 1982 soumettra toute reconstruction à des contraintes patrimoniales, avec l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France, des matériaux imposés et des délais allongés, ce qui renchérit le coût des travaux et allonge l’impossibilité d’user des lieux. Si le coût de remise en état excède la valeur de ce qui reste, la destruction partielle apparente bascule en destruction totale juridique, et la résiliation de plein droit s’impose. Le commerçant a donc intérêt à suivre de près les annonces de la Ville sur l’avenir du site, à conserver chaque communiqué sur la durée prévisible des travaux, et à faire établir par son expert d’assuré un chiffrage indépendant du coût de remise en état rapporté à la valeur des locaux, car ces pièces feront la preuve de la destruction totale si le bailleur la conteste pour maintenir le bail et les loyers.

II. Un incendie d’origine inconnue : présomptions de responsabilité et assurance perte d’exploitation

A. Vingt étals et un feu sans origine : qui répond de l’incendie quand personne ne sait où il a pris

L’origine de l’incendie des Enfants-Rouges n’est pas connue, et elle peut ne jamais être établie : le feu a couvé entre la fermeture du dimanche soir à 20 heures et l’alerte du lundi à 4 h 15, dans une halle partagée par une vingtaine d’exploitants, avec des installations électriques anciennes, des chambres froides, des fours de traiteurs et des bonbonnes de gaz de restaurateurs. C’est précisément pour cette situation que le code civil organise une présomption de responsabilité à la charge de celui qui occupait les lieux. L’article 1733 dispose qu’il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine (article 1733 du code civil). Le mécanisme est redoutable : ce n’est pas à la victime de prouver la faute de l’occupant, c’est à l’occupant de prouver l’une des trois causes d’exonération, et l’origine inconnue ne constitue en soi aucune des trois. L’occupant qui se borne à dire qu’on ne sait pas d’où vient le feu reste donc tenu, et c’est à lui, en pratique à son assureur, de payer.

La pluralité d’occupants, qui est la configuration exacte d’un marché couvert, est réglée par l’article suivant : s’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent, à moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu, ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus (article 1734 du code civil). Chacun des vingt marchands des Enfants-Rouges a donc intérêt à établir, par l’enquête des pompiers, les constatations de l’expert d’assurance et ses propres pièces, que le feu n’a pas pu naître dans son étal : attestations de coupure des appareils le dimanche soir, relevés de maintenance des chambres froides, absence de stockage de matières inflammables, fermeture vérifiée à 20 heures. Celui qui démontre que l’incendie n’a pu commencer chez lui sort du champ de la responsabilité collective, et celui dans l’étal duquel le foyer est localisé concentre à lui seul la charge, sauf pour lui à prouver à son tour le cas fortuit, le vice de construction ou la communication par un local voisin. L’enquête technique qui s’ouvre dans les jours qui suivent l’incendie est donc décisive, et le commerçant qui attend passivement ses conclusions sans y participer par son propre expert prend le risque de se voir imputer un foyer qu’une contre-expertise aurait déplacé.

Une limite importante de la présomption mérite d’être signalée, car les marchés couverts connaissent les sous-occupations : la présomption édictée par l’article 1733 du code civil, selon laquelle le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, ne s’applique pas entre le bailleur et le sous-locataire ou le sous-occupant (Cass. 3e civ., 7 juil. 2016, n° 15-12.370). Le titulaire de l’emplacement qui l’aurait sous-loué ou confié à un exploitant de fait ne peut donc pas se voir opposer la présomption par la Ville pour le fait de son sous-occupant, et symétriquement le sous-occupant ne peut pas s’en prévaloir contre le titulaire : chacun répond de son propre fait, et la victime doit prouver la faute de celui qu’elle attaque. En pratique, les assureurs des différents intervenants se renvoient la charge pendant que l’enquête suit son cours, et c’est l’assurance multirisque de chaque commerçant qui avance les fonds de la remise en route, avant les recours subrogatoires qui solderont les comptes une fois le foyer identifié ou l’impossibilité de l’identifier constatée.

B. Multirisque, stocks et perte d’exploitation : se faire indemniser vite et au bon montant

Le commerçant dont l’étal a brûlé cumule trois préjudices distincts, qui relèvent de trois garanties distinctes de son contrat d’assurance professionnelle, et la première urgence est de vérifier qu’il les a toutes souscrites. Le local aménagé et le matériel, fours, vitrines réfrigérées, mobilier et agencement, relèvent de la garantie incendie du contrat multirisque, qui indemnise la valeur de remplacement ou la valeur d’usage selon les clauses. Les marchandises, stocks de fruits, de fromages, de bouteilles et de fleurs, relèvent de la garantie des stocks, souvent plafonnée et subordonnée à des déclarations de valeur : le maraîcher qui avait sous-évalué son stock pour payer moins de prime découvre au jour du sinistre le plafond qui l’étrangle. La perte d’exploitation, enfin, compense la marge brute perdue pendant la période nécessaire à la reprise de l’activité, déduction faite des charges qui cessent d’être exposées, et elle est bornée par une période d’indemnisation, douze, dix-huit ou vingt-quatre mois, et par une franchise en jours. Pour un marché dont la reconstruction prendra des mois, voire davantage compte tenu des contraintes du monument historique, la durée de la période d’indemnisation est le paramètre vital du contrat, et le commerçant qui l’avait négociée au rabais le paie au prix fort.

La déclaration de sinistre doit partir dans les jours qui suivent, dans le délai stipulé au contrat et au plus vite en pratique, par lettre recommandée décrivant les biens détruits et les préjudices subis, avec dépôt de plainte contre inconnu si l’origine criminelle n’est pas exclue, car l’enquête pénale conditionne souvent l’expertise d’assurance. L’assuré a intérêt à mandater son propre expert d’assuré, distinct de l’expert de la compagnie, pour chiffrer contradictoirement les pertes : l’expérience montre que le premier chiffrage de l’assureur minore systématiquement les stocks et la marge perdue, et seul un chiffrage contradictoire appuyé sur la comptabilité des trois derniers exercices permet de discuter d’égal à égal. Un arrêt récent de la cour d’appel de Paris illustre l’âpreté de ces discussions : après un sinistre, l’assureur avait accepté un paiement différé d’indemnité à hauteur de 212 015,04 euros, n’en avait versé que 203 678,92, et les assurés réclamaient le solde de 7 194,03 euros, déduction faite de la TVA récupérée sur une facture d’expert payée par l’assurance (CA Paris, pôle 4, ch. 8, 16 sept. 2026, n° 24/00234). Huit mille euros de désaccord sur deux cent mille d’indemnité, sur la TVA d’une facture d’expert et sur l’assiette d’un paiement différé : voilà la granularité réelle du contentieux des indemnités d’assurance, et voilà pourquoi chaque facture, chaque inventaire et chaque ligne de comptabilité doivent être conservés dès le lendemain du feu.

Une fois l’assuré indemnisé, son assureur, subrogé dans ses droits, se retourne contre le responsable de l’incendie s’il est identifié, contre l’occupant dont l’étal abritait le foyer, contre le prestataire dont l’installation défectueuse a mis le feu, ou contre la Ville si un vice des installations communes de la halle est établi. Ces recours ne concernent plus le commerçant, déjà indemnisé, sauf pour la part de préjudice non couverte par ses garanties, franchises, plafonds et période d’indemnisation dépassée, pour laquelle il conserve son action personnelle contre le responsable. Quant aux salariés des étals, vendeurs, cuisiniers et apprentis privés de lieu de travail du jour au lendemain, l’employeur doit organiser sans délai la suite des contrats : reprise sur un autre site s’il en dispose, ou recours aux dispositifs publics d’accompagnement qui permettent de maintenir l’emploi pendant la reconstruction, en lien avec l’administration du travail. Licencier dans la précipitation de la semaine du sinistre, avant d’avoir mesuré la durée de la fermeture et les aides disponibles, serait une double faute, humaine et juridique, car le juge appréciera plus tard si l’employeur a loyalement cherché le maintien des contrats avant de s’en séparer.

Ce que dit le droit, en trois phrases

L’occupation du domaine public donne lieu au paiement d’une redevance en application de l’article L. 2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques, de sorte que la destruction de l’étal qui rend l’occupation impossible fait cesser le fondement de la redevance. Si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et il n’y a lieu à aucun dédommagement en application de l’article 1722 du code civil, la destruction totale s’appréciant comme l’impossibilité absolue et définitive d’user du local conformément à sa destination selon la Cour de cassation (3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439). L’occupant répond de l’incendie sauf à prouver le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication par un local voisin en application des articles 1733 et 1734 du code civil, et son assurance multirisque couvre les murs, les stocks et la perte d’exploitation avant tout recours subrogatoire.

Conclusion

Le marché des Enfants-Rouges rouvrira un jour, après des mois de travaux que son inscription à l’inventaire des monuments historiques rendra plus longs et plus coûteux qu’une simple halle, et les vingt marchands qui ont tout perdu auront d’ici là joué leur survie sur trois tableaux : la suspension immédiate de leur redevance, la constatation de la destruction totale qui met fin aux contrats sans indemnité de part ni d’autre, et le chiffrage contradictoire de leurs stocks et de leur marge perdue face à leur assureur. L’origine inconnue du feu ne les prive d’aucun de ces leviers, car la présomption de l’article 1733 fait peser la charge sur les occupants sans exiger de la victime qu’elle désigne le foyer, et les assureurs avanceront les fonds avant de se retourner contre le responsable si l’enquête le désigne. La leçon dépasse le 3e arrondissement : tout commerçant installé dans un lieu partagé devrait vérifier ce soir même que son contrat couvre la perte d’exploitation pour une durée réaliste, que ses stocks sont déclarés à leur juste valeur, et qu’il sait couper ses installations chaque soir, car l’incendie qui survient entre 20 heures et 4 h 15 du matin ne prévient jamais, et le droit ne répare bien que ceux qui se sont préparés.