Votre fermier exploite vos terres depuis des années et la préfecture annonce une déclaration d’utilité publique pour une route, une zone d’aménagement ou une réserve naturelle : le bail rural ne résiste pas à l’expropriation, mais ni le bailleur ni le preneur ne restent sans droit. Le fermier en place doit être appelé à la procédure et reçoit une indemnité d’éviction propre, distincte de celle du propriétaire, tandis que le bailleur est indemnisé de la valeur du bien. Deux juges se partagent le litige : le juge de l’expropriation fixe les indemnités, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche l’existence et le sort du bail. Deux décisions rendues en 2025, à Caen et à Poitiers, montrent comment ces règles s’appliquent aux terres louées, parcelle par parcelle et euro par euro. Cet article décrit la procédure pas à pas, les indemnités de chacun, les montants retenus par les juges et les recours ouverts contre la déclaration d’utilité publique comme contre le jugement d’indemnité.

I. L’expropriation met fin au bail rural sans congé : le fermier doit être appelé à la procédure

A. De la déclaration d’utilité publique à l’ordonnance : un transfert qui ne passe ni par le congé ni par la préemption

L’utilité publique est déclarée par l’autorité compétente de l’État, selon l’article L121-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’enquête publique, l’arrêté de déclaration d’utilité publique pris par le préfet, l’arrêté de cessibilité puis l’ordonnance du juge de l’expropriation qui transfère la propriété forment une chaîne administrative et judiciaire fermée : le bail rural n’y fait pas obstacle et ne s’y purge pas comme une vente ordinaire. Le preneur ne peut pas empêcher le transfert en invoquant son bail, et le bailleur ne peut pas non plus s’en servir pour échapper à l’expropriation.

Le fermier ne dispose d’aucun droit de préemption sur les terres expropriées. L’article L412-1 du code rural et de la pêche maritime vise le propriétaire bailleur qui décide ou est contraint d’aliéner à titre onéreux, mais il réserve expressément « le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique » : l’expropriant n’a pas à notifier son projet au preneur comme un vendeur ordinaire, et le preneur ne peut pas se substituer à lui en offrant le prix. La même exclusion protège la vente qui suit une expropriation avortée des contestations fondées sur ce texte, dès lors que le transfert résulte de la procédure d’utilité publique. En pratique, cela signifie que le fermier qui apprend le projet par l’enquête publique ou par son bailleur ne doit pas attendre une notification de préemption qui ne viendra jamais : ses droits se défendent dans la procédure d’expropriation elle-même, comme demandeur d’indemnité, et devant le tribunal paritaire pour les questions de bail.

Le congé rural classique, délivré dix-huit mois avant l’échéance, n’a pas sa place ici. Ni le bailleur ni l’expropriant n’ont à délivrer un congé de fin de bail : c’est l’ordonnance d’expropriation qui éteint les droits réels et personnels sur l’emprise, bail compris. Le preneur évincé ne peut donc pas réclamer le maintien dans les lieux jusqu’au terme de la période de neuf ans en cours, pas plus que le bailleur ne peut exiger du fermier qu’il libère les lieux avant que l’indemnité ne soit réglée sans passer par le juge. Lorsque seule une partie des terres louées est comprise dans l’emprise, le bail se poursuit sur le surplus : le fermier reste preneur des parcelles non expropriées, aux mêmes conditions, et tout désaccord sur le fermage ou les conditions d’exploitation du reliquat relève du tribunal paritaire des baux ruraux. Le raisonnement tenu pour la résiliation partielle de l’article L411-32 du code rural et de la pêche maritime, qui permet au preneur dont l’équilibre économique est gravement compromis d’exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué, éclaire ces situations sans s’y appliquer directement : en expropriation, c’est l’emprise fixée par l’arrêté de cessibilité qui commande, et le fermier fait valoir la fragilisation de son exploitation au stade de l’indemnité, notamment par l’indemnité pour déséquilibre d’exploitation que les juges allouent.

B. Le fermier doit être appelé à la procédure ou se faire connaître : le réflexe qui conditionne l’indemnité

Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, les locataires et les titulaires de droits d’usage, aux termes de l’article L311-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Concrètement, le bailleur qui reçoit la notification d’enquête ou l’offre de l’expropriant doit déclarer l’existence du fermier ; s’il tait le bail pour faire évaluer ses terres comme libres, il expose le fermier à être ignoré de la procédure et s’expose lui-même à un recours du preneur. Le fermier avisé directement par l’expropriant entre dans la phase d’offres et peut discuter l’indemnité d’éviction avant tout jugement, avec l’aide d’un expert foncier comme dans l’affaire de Caen où les deux parties s’appuyaient sur des expertises.

Le fermier qui n’a pas été appelé n’est pas sans recours, mais il doit agir vite. L’article L311-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que les intéressés autres que ceux des articles précédents sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective et tenus de se faire connaître à l’expropriant, « à défaut de quoi ils sont déchus de tous droits à indemnité ». La déchéance est la sanction : un exploitant qui laisse passer l’enquête, l’affichage et la publicité sans se manifester perd son droit à l’indemnité d’éviction. Le réflexe utile, dès l’annonce officielle d’un projet d’aménagement touchant les terres louées, consiste donc à écrire sans attendre à l’expropriant en se déclarant preneur, à produire le bail ou les preuves de l’occupation, et à intervenir volontairement devant le juge de l’expropriation, comme l’a fait la société d’exploitation dans l’affaire jugée à Caen le 6 juin 2025.

Le partage des rôles entre les deux juges est strict et le jugement de Caen l’illustre nettement. Dans cette affaire, le Conservatoire du littoral demandait au juge de l’expropriation de se prononcer sur l’existence d’un bail rural au profit de la société exploitante ou de la renvoyer à mieux se pourvoir ; le juge a répondu en se déclarant incompétent pour reconnaître l’existence du bail rural et en renvoyant les parties à se pourvoir devant le juge compétent de ce chef. Seul le tribunal paritaire des baux ruraux peut dire si un bail rural existe, s’il est verbal, quelle est sa date et qui en est le titulaire. Le juge de l’expropriation, lui, fixe les indemnités, et il peut le faire en alternative : à Caen, il a chiffré l’indemnisation des propriétaires et celle de l’exploitante dans les deux hypothèses, bail reconnu ou non, afin que la décision ultérieure du tribunal paritaire sur l’existence du bail détermine ensuite qui touche quoi sans nouveau procès sur les montants, chaque hypothèse étant chiffrée d’avance. Pour le fermier, la leçon est double : contester l’existence du bail devant le tribunal paritaire sans attendre, et demander au juge de l’expropriation une indemnité alternative qui préserve ses droits dans les deux cas.

La contestation de la déclaration d’utilité publique elle-même suit une autre voie, administrative. Le recours pour excès de pouvoir contre l’arrêté préfectoral se porte devant le tribunal administratif dans les deux mois, et il appartient au juge administratif, pas au juge de l’expropriation ni au tribunal paritaire, d’annuler la déclaration. Les cours administratives d’appel et le Conseil d’État contrôlent notamment l’utilité publique du projet, le bilan entre ses avantages et ses inconvénients, et la régularité de l’enquête. Un tel recours ne suspend pas la procédure, sauf sursis à exécution accordé par le juge, et il ne dispense pas le fermier de se faire connaître pour l’indemnité : même si l’annulation ultérieure de la déclaration prive l’expropriation de base légale, l’exploitant qui aurait été déchu de son droit à indemnité pour ne pas s’être manifesté ne pourrait pas reconstituer ce droit après coup. Mener les deux actions en parallèle, indemnité devant le juge de l’expropriation et contestation de la déclaration devant le juge administratif, est donc la conduite prudente lorsque le projet paraît contestable dans son principe, son périmètre ou son utilité, chacune suivant son calendrier propre sans attendre l’issue de l’autre.

II. Les indemnités : ce que touchent le fermier évincé et le bailleur, et comment les juges les calculent

A. Le fermier évincé : indemnité d’éviction, fumures et arrière-fumures, déséquilibre d’exploitation

Le principe est posé par l’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » Pour le fermier, ce préjudice se décompose en postes stables que les deux jugements de 2025 reprennent. L’indemnité d’éviction compense la perte du droit d’exploiter : elle se calcule le plus souvent en appliquant à la marge brute annuelle des terres un coefficient lié à la durée restant à courir et aux chances de retrouver des terres équivalentes, selon les protocoles conclus dans chaque département entre la profession agricole, l’État et les collectivités. La chambre d’agriculture de Bretagne rappelle ainsi que les indemnités d’éviction sont dues à l’agriculteur titulaire d’un bail rural dans deux hypothèses, l’expropriation des terres louées et la résiliation du bail, et que chaque département breton applique un protocole d’indemnisation des exploitants évincés qui propose une méthodologie de calcul. Ces protocoles ne sont pas la loi et le juge n’est pas lié par eux, mais ils forment la base de discussion avec l’expropriant et l’ossature des expertises.

Le deuxième poste, l’indemnité pour fumures et arrière-fumures, rembourse au fermier les amendements et fertilisations dont l’effet se prolonge au-delà de son départ : fumier enfoui, chaulage, arrière-effets des engrais de fond. C’est un poste technique qui se prouve par les factures, le cahier d’épandage et, au besoin, une expertise agronomique. Le troisième poste, l’indemnité pour déséquilibre d’exploitation, répare la fragilisation de l’exploitation restante : perte de surface qui fait passer l’exploitation sous un seuil de viabilité, allongement des trajets entre parcelles, perte d’un îlot groupé, surcoût de restructuration parcellaire. À ces postes peuvent s’ajouter, selon les cas, la perte de récolte en terre, les frais de déménagement du matériel et du cheptel, et les travaux restés en terre, chacun devant être direct, matériel et certain.

Les chiffres fixés en 2025 donnent l’échelle des litiges. À Caen, pour une emprise de marais préservé par le Conservatoire du littoral en vertu d’une déclaration d’utilité publique de 2017 prorogée en 2022 et d’une ordonnance d’expropriation du 1er décembre 2022, le juge a fixé, dans l’hypothèse où le bail rural serait judiciairement reconnu, une indemnité d’éviction de 12 967 euros, une indemnité pour perte de fumures et arrière-fumures de 1 481 euros et une indemnité pour déséquilibre d’exploitation de 1 297 euros au profit de la société exploitante, soit un total de 15 745 euros, et zéro euro dans l’hypothèse inverse. Tout l’enjeu pour l’exploitante tient donc désormais au procès sur l’existence du bail devant le tribunal paritaire : reconnue preneuse, elle touche près de seize mille euros ; déboutée, elle ne touche rien. À Poitiers, pour une expropriation routière au profit de la direction interdépartementale des routes Atlantiques, le juge a fixé à 1 227,74 euros l’indemnité totale due à un entrepreneur individuel exploitant, décomposée en 1 088,80 euros au titre de l’indemnité d’éviction et 138,94 euros au titre de l’indemnité de fumures et arrière-fumures, avec une date de référence constatée au 17 août 2019. La modestie des montants tient à la faible emprise ; la méthode, elle, est la même : éviction plus fumures, chiffrées après débat avec le commissaire du gouvernement.

La date d’évaluation obéit à une règle précise qui protège l’exproprié contre la spéculation comme contre la sous-évaluation. L’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, mais que seul est pris en considération l’usage effectif des immeubles un an avant l’ouverture de l’enquête ou un an avant la déclaration d’utilité publique, et qu’il ne peut être tenu compte des changements de valeur provoqués par l’annonce des travaux. Pour des terres louées, l’usage effectif retenu est l’usage agricole constaté un an avant l’enquête : ni le bailleur ni le fermier ne peuvent faire valoir une constructibilité née du projet d’aménagement lui-même, et l’expropriant ne peut pas dévaluer les terres au motif qu’elles sont promises à une route. C’est cette date de référence que le jugement de Poitiers constate expressément, et c’est à cette aune que se discutent la valeur occupée et les postes du fermier.

L’articulation avec la résiliation pour changement de destination mérite l’attention des deux parties, car les deux mécanismes se ressemblent sans se confondre. Quand le propriétaire veut reprendre des terres devenues constructibles pour les vendre à un aménageur, l’article L411-32 du code rural et de la pêche maritime l’autorise à résilier le bail à tout moment, par acte extrajudiciaire prenant effet un an après notification, et prévoit que « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ». Le fermier menacé par un projet d’aménagement doit donc vérifier de quel régime relève sa situation : expropriation avec déclaration d’utilité publique, où l’indemnité se discute devant le juge de l’expropriation, ou résiliation pour changement de destination à l’initiative du bailleur, où l’indemnité se négocie puis se plaide devant le tribunal paritaire. Dans ce second cas, le texte ajoute une garantie de trésorerie : le preneur ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. Le fermier qui reçoit une notification de résiliation pour urbanisation a donc intérêt à saisir rapidement le juge des référés du tribunal paritaire pour obtenir cette provision et à faire chiffrer son préjudice comme une éviction, poste par poste, plutôt que d’accepter la première offre du bailleur ou de l’aménageur.

B. Le bailleur : indemnité principale, remploi, et l’écart entre valeur libre et valeur occupée

Le bailleur exproprié est indemnisé de la dépossession, et l’existence d’un fermier modifie sensiblement le montant. Le juge distingue la valeur libre, celle d’un bien que son propriétaire exploite ou peut vendre librement, de la valeur occupée, minorée par le bail en cours : à Caen, les propriétaires indivis se sont vu allouer 20 203 euros si le bail rural est judiciairement reconnu et 15 307 euros dans le cas contraire, soit près de cinq mille euros d’écart pour deux parcelles de marais. Le bailleur a donc un intérêt financier direct à la question du bail : contester un bail verbal ou précaire allégué par l’occupant peut relever son indemnité, mais le débat sur l’existence du bail appartient au tribunal paritaire, et le juge de l’expropriation tranche en alternative comme on l’a vu. À l’indemnité principale s’ajoute l’indemnité de remploi, forfait qui compense les frais de toute nature exposés pour racheter un bien équivalent, calculée par tranches du montant de l’indemnité principale, ainsi que, le cas échéant, les indemnités accessoires pour préjudices démontrés. Le commissaire du gouvernement, représentant de l’administration fiscale, donne son avis sur ces montants à chaque stade et ses conclusions pèsent lourd dans la décision, même si le juge reste libre.

Le bailleur doit aussi surveiller la procédure autant que le fermier. C’est à lui qu’incombe l’obligation d’appeler le fermier à la cause, et l’omission peut lui coûter cher si le preneur, évincé sans indemnité, se retourne contre lui devant le tribunal paritaire pour manquement à cette obligation. En sens inverse, le bailleur qui exploite lui-même une partie des terres et en loue une autre doit veiller à ce que chaque parcelle soit évaluée selon son usage effectif à la date de référence, sans que l’expropriant applique à l’ensemble une décote tirée du bail ou une surcote tirée du projet. Lorsque l’emprise ne prend qu’une partie du bien loué, le bailleur conserve le surplus et le loyer des parcelles restantes continue de courir ; le fermier qui estime que l’amputation rend son exploitation impossible peut demander au tribunal paritaire une réduction du fermage proportionnée à la surface perdue, en produisant le plan de l’emprise, l’arrêté de cessibilité et ses comptes d’exploitation, et le bailleur qui refuse toute discussion s’expose à voir le juge fixer lui-même les conditions de poursuite du bail sur le reliquat ; si le fermier invoque la ruine de son équilibre économique pour tout quitter, le différend se règle devant le tribunal paritaire, pas devant le juge de l’expropriation, dont la mission s’arrête à l’emprise.

Les voies de recours sont ouvertes aux deux parties et obéissent à des délais courts. Le jugement du juge de l’expropriation, rendu en premier ressort, est susceptible d’appel devant la cour d’appel dans le mois de sa signification, et l’appel est suspensif en ce qu’il reporte le paiement définitif sans empêcher la prise de possession régulièrement autorisée. La déclaration d’utilité publique se conteste devant le tribunal administratif dans les deux mois de sa publication ou de sa notification. Enfin, les questions de bail, existence du bail verbal, date d’effet, congé, fermage du reliquat, indemnité du preneur sortant pour améliorations, restent du ressort exclusif du tribunal paritaire des baux ruraux, avec appel devant la cour d’appel. Pour replacer ces règles dans l’ensemble du contentieux rural récent, on pourra se reporter à la synthèse des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle comment la Cour de cassation articule bail, préemption et indemnisation.

En conclusion, l’expropriation de terres louées ne laisse aucune des deux parties sans défense, à condition d’agir dans la bonne procédure et dans les délais. Le fermier se fait connaître de l’expropriant dès l’enquête, intervient devant le juge de l’expropriation pour faire chiffrer son éviction, ses fumures et son déséquilibre d’exploitation, et porte devant le tribunal paritaire toute question d’existence ou de preuve du bail, car sans bail reconnu l’indemnité tombe à zéro comme le montre le jugement de Caen. Le bailleur déclare le fermier, discute la valeur libre ou occupée selon l’issue du procès sur le bail, et réclame l’indemnité principale augmentée du remploi. Tous deux évaluent leurs biens à la date de référence légale, sans tenir compte de la plus-value apportée par le projet lui-même, et conservent leurs recours : appel contre le jugement d’indemnité, recours administratif contre la déclaration d’utilité publique, tribunal paritaire pour le bail. Face à un projet d’aménagement, le temps perdu à attendre une notification de préemption qui n’existe pas en expropriation est le risque principal ; le réflexe utile est inverse : se déclarer, chiffrer, contester devant le bon juge.