Le toit de la grange laisse passer l’eau depuis deux hivers, un mur de la bergerie se fissure, la toiture du hangar menace de céder sous les tempêtes : le fermier réclame des travaux, le bailleur répond que l’entretien regarde le preneur, chacun campe sur sa lecture du bail. Dans un bail rural, le partage des réparations suit une ligne précise, tracée par le Code civil et le Code rural et de la pêche maritime : au bailleur les grosses réparations, au preneur l’entretien courant et les réparations locatives, avec des exceptions qui déplacent parfois la charge d’un côté vers l’autre. Mal la tracer coûte cher : le fermier qui répare à ses frais une couverture entière sans l’accord du bailleur risque de ne jamais revoir son argent, et le bailleur qui laisse un bâtiment se dégrader s’expose à une condamnation à faire les travaux, à une baisse du fermage et à des dommages et intérêts.
La Cour de cassation vient de trancher un litige de ce type par un arrêt du 2 juillet 2026, à propos d’une digue d’étang rompue. Les bailleurs refusaient de refaire la digue et demandaient la résiliation du bail aux torts du preneur, au motif que des ragondins avaient percé l’ouvrage. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi : le preneur n’avait commis aucun manquement à son obligation d’entretien et les bailleurs, qui n’avaient pas refait la digue, avaient commis une faute à l’origine du préjudice du preneur. L’étang avait plus de vingt-cinq ans, des malfaçons d’origine étaient établies et le preneur faisait chasser et piéger les ragondins depuis 2008 : la remise en eau relevait des grosses réparations, donc du propriétaire. Cet arrêt fournit la méthode complète : qualifier la réparation, vérifier les exceptions de vétusté, de vice de construction et de force majeure, puis en tirer les conséquences devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Qui paie quoi quand un bâtiment d’exploitation se dégrade
A. Les grosses réparations restent au bailleur, même sans clause dans le bail
Le bailleur rural doit d’abord délivrer la chose louée puis l’entretenir. L’article 1719 du Code civil lui impose d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et l’article 1720 précise qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Le bailleur rural n’échappe pas à cette obligation de droit commun : la jurisprudence l’applique aux baux à ferme en la combinant avec les textes ruraux. Une clause du bail qui mettrait les grosses réparations à la charge du fermier est illicite et le juge l’écarte, comme le rappelle la fiche professionnelle de la FDSEA de la Somme du 28 février 2025 sur la répartition des charges de réparations dans un bail.
La liste des grosses réparations figure à l’article 606 du Code civil : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, et toutes les autres réparations sont d’entretien. En pratique rurale, cela vise la réfection complète d’une toiture, la reconstruction d’un mur porteur, la consolidation des voûtes d’une cave, la réfection d’une digue d’étang ou d’un mur de soutènement. Le Code rural ajoute une charge exclusive du propriétaire : le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire, selon l’article L. 415-3 du Code rural et de la pêche maritime, texte que les juges appliquent aux baux à ferme. Sur l’impôt foncier, la fraction mise à la charge du preneur fait l’objet d’un article dédié sur ce site sur le remboursement de la taxe foncière entre fermier et bailleur.
Le bail écrit ne change rien à ce partage d’ordre public. Les modèles de baux ruraux contiennent souvent une clause d’entretien mise à la charge du preneur, rédigée en termes larges, que le fermier découvre le jour du litige. Une telle clause ne couvre que l’entretien courant et les réparations locatives : elle ne transfère ni les gros murs, ni la charpente, ni la couverture entière, ni les digues, car ces ouvrages relèvent de la structure même du bien dont le bailleur reste le gardien juridique. De même, l’usage local du département, parfois invoqué pour étendre les obligations du preneur, ne prévaut ni sur le Code civil ni sur le Code rural. Le fermier confronté à une clause ambiguë demande au juge son interprétation restrictive, pièces du bail et état des lieux à l’appui, plutôt que de l’exécuter spontanément pour des travaux structurels. À l’inverse, le bailleur avisé fait préciser dans le bail la consistance exacte des bâtiments loués, leur ancienneté connue et les désordres déjà visibles, ce qui évite ensuite les débats sur la part de vétusté et facilite le travail de l’expert judiciaire.
Les juges du fond ordonnent concrètement ces travaux au bailleur. La cour d’appel de Versailles, le 9 janvier 2024, dans un litige entre une société civile immobilière bailleresse et un haras preneur, a confirmé que la bailleresse devait faire détruire et reconstruire vingt-deux boxes avec leurs selleries ainsi qu’un logement, sur la partie restant louée du centre équestre. La cour d’appel de Bastia, le 30 avril 2025, dans un bail à ferme consenti en 2009 pour de l’élevage équin, a condamné les bailleurs à payer à la preneuse 30,30 euros au titre de la bâche du tunnel agricole à usage de lapinière, acquittée par la preneuse en lieu et place des bailleurs. Le montant est modeste, le principe est net : quand la réparation incombe au bailleur, le preneur qui avance la dépense obtient remboursement, à condition de prouver la nature des travaux et leur paiement.
B. L’entretien courant et les réparations locatives restent au fermier, sauf vétusté, vice ou force majeure
Le second versant du partage concerne le preneur. L’article L. 415-4 du Code rural et de la pêche maritime dispose que seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. Le Code civil détaille ces réparations locatives à l’article 1754, qui vise notamment les âtres et cheminées, le recrépiment du bas des murs, les carreaux cassés isolément, les vitres sauf grêle ou force majeure, les portes, croisées, gonds et serrures, selon la liste donnée par l’usage des lieux. Et l’article 1755 ajoute le correctif décisif : aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. En clair, le fermier entretient, nettoie, répare les petits désordres d’usage, mais il ne paie ni l’usure du temps, ni les malfaçons d’origine, ni les accidents irrésistibles.
L’arrêt de la Cour de cassation du 2 juillet 2026 illustre ce filtre des exceptions. Les bailleurs soutenaient que le preneur aurait dû lutter contre les ragondins dont les terriers avaient percé la digue, et que cette abstention justifiait la résiliation. La Cour a validé l’analyse de la cour d’appel de Lyon : l’étang avait plus de vingt-cinq ans, des malfaçons d’origine étaient constatées en l’absence de revêtement anti-batillage, le preneur faisait chasser et piéger les ragondins pour son compte depuis 2008 et l’ancien exploitant avait réalisé des réparations sommaires sur la digue. Dès lors, la remise en eau nécessitait de grosses réparations et aucun défaut d’entretien ne pouvait être reproché au preneur. La leçon pour le fermier est directe : pour repousser une mise en cause, il doit documenter son entretien régulier, la lutte contre les nuisibles, l’âge de l’ouvrage et les défauts d’origine, par constats, factures, attestations et, si besoin, expertise judiciaire.
L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 janvier 2024 montre l’autre face du partage, quand le défaut d’entretien du preneur est établi. Le remplacement des gouttières et des descentes de toit du centre équestre avait été payé par la bailleresse pour 25 840,80 euros toutes taxes comprises. L’expert judiciaire relevait des gouttières fuyardes, encombrées de feuilles, maintenues par des cordes, des toitures non nettoyées couvertes de mousse, une descente d’eaux pluviales manquante, avec de l’eau s’écoulant contre les façades en bois selon le constat du commissaire de justice. La cour a fixé à 65 % la part du défaut d’entretien du preneur et à 35 % la part de vétusté des installations, imputable à la bailleresse, et a ramené la créance de la bailleresse contre le haras de 25 840,80 euros à 16 796,52 euros. Le calcul est limpide : une même dépense se divise au prorata de ses causes, et le preneur paie la part qui vient de sa négligence, jamais celle qui vient de l’âge des installations.
Au-delà des bâtiments, le preneur reste tenu d’exploiter correctement le fonds. L’article 1766 du Code civil prévoit que s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, texte applicable aux baux ruraux par l’article L. 411-27 du Code rural. Laisser les terres en friche, abandonner la culture, détourner les bâtiments de leur usage ou dégrader le fonds expose donc le fermier à la résiliation, tandis que le simple vieillissement des ouvrages ne lui est jamais imputé.
II. Quand le bailleur refuse de réparer : contraindre sans se mettre en tort
A. Constater, mettre en demeure puis saisir le tribunal paritaire
Le fermier dont le bâtiment se dégrade doit d’abord figer la preuve. Un constat par commissaire de justice décrivant les infiltrations, les fissures, l’état de la couverture ou de la digue, daté et photographié, vaut mieux qu’un long échange de reproches verbaux. Les factures d’entretien courant acquittées par le preneur, les courriers signalant le désordre et les attestations de voisins ou de l’ancien exploitant complètent le dossier. Dans l’affaire de l’étang jugée en 2026, ce sont les conclusions de l’expert judiciaire, une expertise amiable et des attestations qui ont emporté la conviction des juges sur l’âge de l’ouvrage, les malfaçons et l’entretien assuré par le preneur.
Vient ensuite la mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle décrit précisément les désordres, rappelle l’obligation d’entretien du bailleur et les textes qui la fondent, fixe un délai raisonnable pour intervenir et annonce la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux en cas de refus. Cette lettre n’est pas une formalité de style : elle établit la date à partir de laquelle le refus du bailleur devient fautif et elle ouvre le droit à réparation du préjudice de jouissance subi entre-temps. Pour être efficace, la mise en demeure identifie chaque désordre avec sa localisation précise dans les bâtiments, vise les textes applicables à chaque type de travaux, rappelle les signalements antérieurs restés sans suite, chiffre déjà le préjudice de jouissance subi avec les pièces qui l’établissent, et fixe un délai d’intervention adapté à l’urgence, par exemple avant la saison des pluies pour une couverture ou avant la mise à l’herbe pour un bâtiment d’élevage. Elle demande explicitement l’accord écrit du bailleur pour les travaux conservatoires urgents que le preneur devrait avancer, afin de sécuriser le remboursement ou l’indemnité de sortie prévue par l’article L. 411-69 du Code rural. Une copie de l’état des lieux d’entrée, quand il existe, et le constat du commissaire de justice sont joints à l’envoi, de sorte que le tribunal paritaire constate ensuite que le bailleur a été informé de tout, avec des preuves datées. Le preneur évite pendant cette phase deux erreurs : cesser de payer le fermage pour faire pression, ce qui l’exposerait à une résiliation pour défaut de paiement, et engager seul de lourds travaux sans l’accord du bailleur, dont le remboursement ne serait pas garanti.
Si le bailleur persiste, le preneur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu où se trouvent les terres et les bâtiments, en suivant la procédure présentée par le service public pour les litiges agricoles devant le tribunal paritaire. La pratique observée dans les décisions montre le chemin : requête au greffe, tentative de conciliation devant le président, puis jugement en cas d’échec. Dans l’affaire corse jugée à Bastia en 2025, la preneuse avait saisi le tribunal paritaire en juillet 2022 pour obtenir le remplacement de la bâche du tunnel, un procès-verbal de non-conciliation avait été dressé en octobre 2022 et l’affaire renvoyée à l’audience de jugement. Pour des terres situées à Paris ou en Île-de-France, la même méthode s’applique devant le tribunal paritaire territorialement compétent, avec une attention particulière aux délais : faire constater les désordres avant l’hiver ou avant la saison d’exploitation, et adresser la mise en demeure assez tôt pour obtenir une décision utile avant que le préjudice ne s’aggrave.
Devant le tribunal, le fermier peut demander la condamnation du bailleur à exécuter les travaux, avec astreinte, la diminution du fermage pour la période de jouissance réduite et des dommages et intérêts pour le préjudice d’exploitation. La Cour de cassation a admis en 2026 l’indemnisation du preneur privé d’irrigation par l’assèchement de l’étang, sur le fondement de la faute des bailleurs qui n’avaient pas refait la digue. La cour d’appel de Versailles avait, elle, alloué au haras une allocation annuelle de 5 500 euros pour préjudice de jouissance jusqu’à reconstruction, avant que la Cour ne réévalue l’ensemble des comptes entre les parties. Le tribunal peut aussi ordonner une expertise judiciaire pour départager vétusté et défaut d’entretien, comme dans les deux affaires citées. En revanche, le preneur qui réclame sans preuve d’entretien ou qui chiffre son préjudice sans pièce s’expose au rejet : dans l’affaire de Versailles, le haras a finalement été débouté de ses demandes et condamné à rembourser à la bailleresse 61 421 euros de trop-versé sur le préjudice d’exploitation et 46 667,51 euros de loyers retenus depuis décembre 2018, outre 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
B. Ce que le bailleur peut répondre : résiliation, dégradations de sortie et assurance
Le bailleur dispose de ses propres armes, et le fermier doit les anticiper. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime limite les cas où le bailleur peut demander la résiliation, dont des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, avec cette limite protectrice du preneur : les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Un défaut d’entretien grave et prouvé, qui met en péril les bâtiments ou les terres, entre dans cette catégorie, comme le rappelle la synthèse du contentieux des baux ruraux publiée sur ce site sur les arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Mais le bailleur qui invoque ce motif doit prouver un manquement réel du preneur, et non la simple usure des ouvrages. Dans l’affaire de l’étang, les bailleurs demandaient la résiliation aux torts du preneur pour défaut de lutte contre les ragondins : la Cour de cassation a rejeté cette demande, faute de manquement établi, et a condamné les bailleurs aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. À Bastia en revanche, la résiliation du bail à ferme a été prononcée aux torts de la preneuse, avec obligation de libérer les lieux dans les deux mois de la signification, preuve qu’un faisceau de manquements établis fait basculer l’issue.
À la sortie des lieux, les comptes se règlent dans les deux sens. D’un côté, s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi, selon l’article L. 411-72 du Code rural. Le bailleur doit établir la dégradation par comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie, déduction faite de la vétusté normale. De l’autre, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail, selon l’article L. 411-69. Sont assimilées à ces améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur et au-delà de ses obligations légales. Le fermier qui avance des travaux incombant au bailleur a donc intérêt à solliciter son accord écrit préalable : sans cet accord, l’indemnité de sortie reste incertaine, et une clause du bail peut même l’exclure. À Bastia, la preneuse a été déboutée de sa demande d’indemnité pour les constructions et aménagements réalisés, parce qu’une clause manuscrite du bail, signée des deux parties, prévoyait que ces installations ne donneraient lieu à aucun versement du propriétaire en fin de bail.
Reste le cas du sinistre : incendie, tempête, dégât des eaux majeur. L’article L. 415-3 prévoit qu’en cas de sinistre, ni le bailleur, ni les compagnies d’assurances ne peuvent invoquer un recours contre le preneur, s’il n’y a faute grave de sa part. Le preneur non gravement fautif est donc protégé contre le recours, et le bailleur, tenu des grosses réparations, peut être contraint de reconstruire à concurrence des indemnités d’assurance, notamment si la destruction compromet l’équilibre économique de l’exploitation et que le preneur ne souhaite pas résilier. Si le bâtiment est détruit et que l’exploitation devient impossible, chaque partie peut aussi envisager la résiliation, avec le sort du fermage et des indemnités à régler devant le tribunal paritaire. Les situations d’incendie de grange ou de hangar loué, avec la question de la faute grave du fermier et des assurances, sont traitées en détail dans l’article de ce site consacré à la grange ou au hangar loué qui a brûlé. Le calcul de l’indemnité du preneur qui quitte les lieux après avoir amélioré le fonds est détaillé dans l’article de ce site sur l’indemnité du preneur sortant.
En pratique, bailleur et preneur ont un intérêt commun à organiser la preuve dès l’entrée dans les lieux : un état des lieux précis, des photographies datées, un inventaire des ouvrages anciens et de leurs défauts visibles. Le bailleur qui veut faire peser une dégradation sur le preneur devra démontrer qu’elle excède l’usure normale ; le preneur qui veut faire payer une réparation au bailleur devra démontrer qu’elle relève des gros murs, de la charpente, de la couverture entière ou d’un vice d’origine. L’expertise judiciaire tranche les cas douteux, comme l’ont montré les affaires de la digue et du haras, où les experts ont départagé l’âge des ouvrages, les malfaçons et les négligences d’entretien.
Quand le désordre provient d’un événement brutal, tempête, incendie ou dégât des eaux, le preneur déclare sans tarder le sinistre à son propre assureur et en informe le bailleur par écrit, afin que l’assurance du propriétaire, dont la prime reste à la charge exclusive de ce dernier, soit également activée. Les deux assureurs missionnent leurs experts, et aucune réparation définitive ne devrait intervenir avant leurs passages, sous peine de perdre la preuve de l’origine et de l’étendue des dégâts. Les mesures conservatoires urgentes, bâchage d’une toiture, étaiement d’un mur, coupure d’une arrivée d’eau, restent possibles et même recommandées, à condition de les photographier avant et après et d’en conserver les factures. Si l’expert de l’assurance conclut à la faute grave du preneur, le recours du bailleur et de l’assureur redevient possible, et le dossier bascule du terrain des réparations vers celui de la responsabilité et de la résiliation pour faute.
Un toit qui fuit, un mur qui se lézarde, une digue qui rompt : la réponse juridique tient en trois temps. Qualifier la réparation au regard de l’article 606 du Code civil et des articles L. 415-3 et L. 415-4 du Code rural, en appliquant le filtre de la vétusté, du vice de construction et de la force majeure. Mettre en demeure par écrit et saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, sans suspendre le fermage ni engager seul des travaux lourds. Chiffrer chaque demande avec des pièces, car le juge divise les dépenses au prorata de leurs causes et sanctionne les demandes non prouvées. Menée avec cette méthode, l’action du fermier rejoint la solution de l’arrêt du 2 juillet 2026 : les grosses réparations restent au propriétaire, l’entretien prouvé protège le preneur, et le refus persistant du bailleur devient une faute qui se paie en travaux, en baisse de fermage et en dommages et intérêts.