Vous louez des terres agricoles à un fermier et vous découvrez, en passant devant les parcelles ou en recevant un appel de fermage libellé au nom d’une société, que ce n’est plus lui qui exploite seul : un tracteur aux couleurs d’une EARL, une facture au nom d’un GAEC, un associé qui se présente comme l’exploitant. Le preneur vous explique qu’il a simplement mis les terres à la disposition de sa société, que le bail continue et que vous n’avez rien à dire. Cette situation, très fréquente lors d’une installation en société, d’une transmission progressive ou d’un agrandissement, relève d’un régime précis du statut du fermage qui n’est ni une cession ni une sous-location, mais qui impose au preneur une information complète du bailleur et le maintien d’une exploitation personnelle effective. Quand ces conditions manquent, le bailleur dispose d’une action en résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, encadrée par des délais et par l’exigence d’un préjudice dans certains cas. Cet article décrit les vérifications utiles des deux côtés, les pièces à réunir et la manière dont le juge tranche.

I. La mise à disposition d’une société n’est ni une cession ni une sous-location : un régime autonome strictement encadré

A. Quelles sociétés, quels biens et quels effets sur le bail en cours

Le statut du fermage distingue trois opérations que les bailleurs confondent souvent : la cession du bail à un successeur, la sous-location à un tiers et la mise à disposition d’une société dont le preneur est associé. La première transfère la qualité de preneur. La deuxième installe un sous-locataire. La troisième laisse le preneur seul titulaire du bail, la société n’étant qu’utilisatrice des parcelles pour les besoins de son exploitation. Cette distinction commande tout le contentieux : une mise à disposition régulière ne rompt pas le bail et ne change ni le fermage ni le droit au renouvellement, tandis qu’une mise à disposition irrégulière peut être requalifiée en cession prohibée et conduire à la résiliation.

Le champ du statut est large et d’ordre public. Aux termes de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut, avec la preuve par tous moyens. La cour d’appel de Poitiers l’a rappelé le 8 avril 2025 dans un litige opposant une EARL bailleresse à un GAEC occupant des parcelles de 8 hectares 6 ares 66 centiares en Charente-Maritime : avant de se prononcer sur la compétence du tribunal paritaire, elle a recherché s’il existait des présomptions d’une mise à disposition à titre onéreux, en visant ce texte (CA Poitiers, 1re ch. civ., 8 avr. 2025, RG 24/02809). L’enseignement vaut pour le bailleur qui découvre une exploitation par une société : il faut d’abord qualifier l’occupation, car une simple vente d’herbe ponctuelle, une entraide ou un échange de jouissance ne relève pas du même régime qu’une mise à disposition continue au profit d’une société.

La cession et la sous-location restent en principe interdites, ce qui explique la tentation de présenter une opération comme une mise à disposition. Selon l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ». Le même texte ajoute que « toute sous-location est interdite », sous réserve d’autorisations limitées pour des usages de vacances ou pour des bâtiments d’habitation. La mise à disposition permet précisément d’éviter ces interdits, à condition d’en respecter les conditions propres. Pour une analyse d’ensemble du statut, des congés et des préemptions, le lecteur peut se reporter à la synthèse du cabinet sur le statut du fermage, le fermage et les préemptions au fil des arrêts 2026.

Le premier régime, le plus utilisé, concerne le preneur associé d’une société à objet principalement agricole. Aux termes de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, le preneur associé peut mettre à disposition de la société « tout ou partie des biens dont il est locataire », pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, « sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». La société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. En pratique, une EARL, un GAEC ou une SCEA à objet principalement agricole entre dans ce cadre, tandis qu’une société commerciale sans objet agricole ou une personne morale dont le preneur n’est pas membre n’y entre pas et relève du second régime, avec accord préalable.

Le bail n’est pas transféré et les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Le preneur reste seul titulaire, seul redevable du fermage et seul bénéficiaire du renouvellement. En contrepartie, la loi organise une solidarité : les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. Cette solidarité explique que le bailleur ait intérêt à connaître exactement la société utilisatrice, son immatriculation et les parcelles concernées : en cas d’impayé ou de dégradation, il pourra agir contre la société et les associés, mais encore faut-il les identifier par une notification régulière.

Le second régime vise la mise à disposition au profit de toute personne morale autre que celles du premier régime, à vocation principalement agricole, dont le preneur est membre. Il exige l’accord préalable du bailleur. La demande doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet, avec à peine de nullité le nom de la personne morale, ses statuts et les références des parcelles. Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis. Ce silence vaut acceptation, mais seulement si la demande était complète. Un bailleur qui reçoit une demande imprécise, sans statuts ou sans références cadastrales, ne se voit pas opposer un accord tacite. La vérification du contenu de la demande, de sa date d’envoi et du délai de réponse est donc décisive des deux côtés.

Trois points de vigilance reviennent dans les dossiers. D’abord, la durée de la mise à disposition ne peut excéder celle du bail restant : elle cesse avec le bail et ne confère à la société aucun droit propre au maintien dans les lieux. Ensuite, l’opération ne peut donner lieu à attribution de parts : le preneur ne peut se faire rémunérer en parts sociales pour l’apport de jouissance, faute de quoi l’opération bascule vers un apport prohibé. Enfin, la cessation de la qualité d’associé ou la dissolution de la société ne transfère pas le bail à la société : le preneur qui se retire de la société tout en laissant celle-ci exploiter s’expose à une requalification en cession. La Cour de cassation l’a jugé en visant ensemble la cession et la mise à disposition : le preneur qui, après mise à disposition, ne participe plus aux travaux abandonne la jouissance à la société et procède à une cession prohibée, comme on le verra. La vérification porte alors sur la participation réelle, pas seulement sur la détention de parts.

B. Informer le bailleur dans les formes et délais : le cœur du litige

Dans le premier régime, sans accord préalable, l’information est obligatoire et formaliste. Le texte impose au preneur d’aviser le bailleur « au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». La formule exacte de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime est la suivante : « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». L’avis doit mentionner le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles mises à disposition. Le preneur doit ensuite aviser le bailleur, dans les mêmes formes, de la fin de la mise à disposition et de tout changement dans ces éléments, dans les deux mois du changement. Un simple appel téléphonique, une mention sur l’appel de fermage, une connaissance de fait tirée du voisinage ou du paiement par la société ne remplace pas cet avis recommandé complet.

La cour d’appel d’Angers a tiré les conséquences d’un défaut de notification dans un litige portant sur un bail rural à long terme de 41 hectares 44 ares 74 centiares consenti en 2009, avec mise à disposition alléguée au profit d’une EARL. Le tribunal paritaire de Cholet avait déclaré l’EARL irrecevable pour défaut de qualité à agir, en retenant que le défaut d’avis rendait la mise à disposition inopposable au bailleur. La cour a confirmé l’analyse sur l’inopposabilité tout en déclarant l’EARL recevable à agir en justice à titre conservatoire, avant de la débouter au fond et de confirmer le jugement pour le surplus (CA Angers, ch. A civile, 4 fév. 2025, RG 22/02118). L’arrêt illustre deux idées : le bailleur non avisé peut opposer l’inopposabilité à la société qui invoque le bail contre lui, et la société ne pallie pas l’irrégularité en produisant après coup des attestations ou des appels de fermage au nom de la société. Le paiement par la société, la connaissance de fait ou une autorisation d’exploiter obtenue pour un groupement ne valent pas avis recommandé.

Le contenu de l’avis doit être contrôlé mot à mot. Le nom de la société doit être exact, sans confusion entre GAEC, EARL et SCEA, avec sa forme juridique. Le tribunal de commerce d’immatriculation doit être indiqué, ce qui permet au bailleur de vérifier l’existence, l’objet et les associés. Les parcelles doivent être désignées par leurs références, commune et cadastre, avec la surface mise à disposition quand seule une partie du bail est concernée. Un avis qui omet l’une de ces mentions est irrégulier. Il expose à une mise en demeure du bailleur, puis à une action en résiliation si la régularisation n’intervient pas dans le délai légal. À l’inverse, un bailleur qui reçoit un avis complet dans le délai de deux mois ne peut demander la résiliation pour ce seul motif : l’information a rempli son office, qui est de lui permettre d’identifier le nouvel exploitant de fait et d’exercer ses droits.

La fin de la mise à disposition et les changements doivent être notifiés de la même manière. Le preneur qui cesse de mettre les biens à disposition, qui change de société, qui modifie les parcelles concernées ou dont la société change d’immatriculation doit aviser le bailleur dans les deux mois. Dans les dossiers de transmission, le preneur partant à la retraite qui laisse son enfant associé exploitant sans notifier la fin de sa propre mise à disposition puis la nouvelle mise à disposition par le successeur crée une confusion que le bailleur peut exploiter. La traçabilité des avis, avec les accusés de réception et le contenu exact des lettres, est la première pièce du dossier devant le tribunal paritaire.

Le régime de sanction du défaut d’information est protecteur mais progressif. La loi dispose que « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Cette phrase, tirée de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, signifie que le bailleur doit d’abord mettre en demeure le preneur de communiquer les informations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, puis laisser passer un an sans régularisation complète avant de faire juger la résiliation. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. Une erreur purement matérielle sur une référence cadastrale, sans confusion possible sur les parcelles, ne suffit pas, tandis qu’une omission du nom de la société ou des parcelles, qui empêche toute vérification, caractérise une information trompeuse.

En pratique, le bailleur avisé d’une exploitation par une société sans avoir reçu d’avis doit adresser sans tarder une mise en demeure précise : rappel du bail, constat de l’exploitation par la société, demande de communication du nom, de l’immatriculation et des parcelles, avec visa du texte. Il conserve la preuve de l’envoi et de la réception, puis vérifie à l’échéance d’un an si la réponse est complète. Le preneur qui reçoit cette mise en demeure doit régulariser vite et complètement, sans se contenter d’une réponse partielle ou tardive, et conserver ses preuves. Le juge vérifiera la date de la mise en demeure, son contenu, le point de départ du délai d’un an et la réalité de l’erreur alléguée.

II. Quand le bailleur peut demander la résiliation et comment le tribunal paritaire tranche

A. Les deux fautes qui fondent l’action : information trompeuse persistante et abandon de l’exploitation personnelle

Le bailleur ne peut demander la résiliation que pour les motifs limitativement prévus par la loi. Selon l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation s’il justifie d’une contravention aux obligations du preneur en application des articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1 « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». Cette condition de préjudice est propre à la mise à disposition et aux échanges : le bailleur doit démontrer en quoi l’irrégularité l’a privé d’une information nécessaire à l’exercice de ses droits, l’a exposé à un exploitant inconnu ou insolvable, ou a compromis le bien. La Cour de cassation l’a synthétisé le 23 janvier 2025 : « Selon le premier, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie soit d’une contravention aux dispositions de l’article L. 411-35, soit, si elle est de nature à lui porter préjudice, d’une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L. 411-37 » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.985).

La première faute est le défaut persistant d’information trompeuse. Elle suppose trois éléments cumulés : une mise à disposition effective au profit d’une société, un avis absent, incomplet ou tardif de nature à induire le bailleur en erreur, et l’absence de régularisation dans l’année de la mise en demeure recommandée. Le bailleur qui n’a jamais été avisé et qui découvre l’exploitation par la société remplit en général la condition d’erreur, car il ignore qui exploite, pour quelles parcelles et avec quelle solidarité. Le preneur qui a notifié dans les deux mois un avis complet échappe à la résiliation, même si le bailleur désapprouve la société. Entre les deux, le juge apprécie : un avis tardif mais complet avant la mise en demeure peut purger l’irrégularité, tandis qu’un avis partiel maintenu après mise en demeure caractérise la faute si l’omission empêchait la vérification.

La seconde faute est l’abandon de l’exploitation personnelle, même avec un avis régulier. La loi impose au preneur qui reste seul titulaire du bail, en cas de mise à disposition, de continuer à se consacrer à l’exploitation. La formule légale, issue de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, est la suivante : le preneur « doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». La Cour de cassation la reprend en ces termes : « le preneur, associé d’une société à objet principalement agricole qui met à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire, doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.985).

Cette exigence est factuelle et s’apprécie parcelle par parcelle, saison par saison. Le preneur retraité devenu simple salarié à temps partiel, l’associé non exploitant qui ne vient plus sur les lieux, le copreneur qui a cessé toute activité sans reprise par un exploitant effectif ne remplit pas la condition, même s’il détient encore des parts. Le 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait déduit l’absence de participation du seul statut d’associé non exploitant sans vérifier les attestations de travail effectif, l’affiliation à la mutualité sociale agricole et la prise en charge des cultures (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-20.212). L’arrêt impose une vérification concrète : qui laboure, sème, traite, récolte, entretient, sur quelles parcelles, à quelle fréquence, avec quels moyens. À l’inverse, quand aucun preneur ne participe plus de façon effective et permanente, la mise à disposition devient une cession déguisée. La Cour juge que « le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.985).

La cour d’appel de Paris a illustré l’articulation entre mise à disposition, cession et contrôle des structures dans un bail de 30 hectares 86 ares 36 centiares consenti en 1989 puis mis à disposition d’une société, avec demande ultérieure de cession au profit de la fille du preneur. Elle a rejeté la demande de résiliation du bailleur fondée sur le défaut d’autorisation d’exploiter pour les seules terres du bail, en retenant que la déclaration préalable pouvait concerner ces seules terres sans excéder la dimension économique viable, et elle a autorisé la cession familiale après contrôle des conditions légales (CA Paris, pôle 4 ch. 3, 21 avr. 2022, RG 21/17893). L’arrêt montre que le contrôle des structures ne se confond pas avec le statut du fermage : une autorisation d’exploiter partielle n’emporte pas résiliation du bail mis à disposition, et une cession familiale peut être autorisée même après une mise à disposition, si ses conditions propres sont remplies.

Le bailleur doit choisir le bon fondement. S’il invoque une cession prohibée au sens de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, il n’a pas à démontrer un préjudice distinct, mais il doit prouver l’abandon total de participation. S’il invoque un manquement à l’information ou aux obligations de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, il doit démontrer un préjudice au sens de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Dans les deux cas, le juge écarte la résiliation si les faits relèvent de la force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, comme une maladie temporaire avec remplacement organisé. La constitution d’un dossier rigoureux, avec constats, attestations de voisins, calendriers de travaux, relevés de la mutualité sociale agricole et statuts de la société, est déterminante.

B. Saisir le tribunal paritaire, prouver et obtenir une décision exécutable

Le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour les contestations entre bailleurs et preneurs relatives au statut du fermage, y compris la régularité d’une mise à disposition et la résiliation. La cour d’appel de Poitiers l’a rappelé en visant la compétence exclusive pour les contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux, avant d’examiner si les parcelles litigieuses relevaient d’un bail ou d’une simple vente d’herbe (CA Poitiers, 1re ch. civ., 8 avr. 2025, RG 24/02809). Le bailleur assigne le preneur, et met en cause la société utilisatrice quand il veut lui rendre le jugement opposable et bénéficier de la solidarité. La société, même sans bail à son nom, a intérêt à intervenir pour défendre son exploitation et éviter l’expulsion. L’arrêt d’Angers montre que la société peut être déclarée recevable à agir pour défendre ses intérêts, même si la mise à disposition lui est inopposable faute de notification (CA Angers, ch. A civile, 4 fév. 2025, RG 22/02118).

La preuve suit des règles adaptées au monde rural. L’existence d’un bail peut être établie par tous moyens, y compris présomptions, et l’exploitation par la société se prouve par constats d’huissier, photographies datées, témoignages, factures, relevés parcellaires, déclarations de surfaces et appels de fermage. Le bailleur prouve la mise à disposition effective, le défaut d’avis ou son caractère incomplet, la mise en demeure restée sans régularisation complète pendant un an, ou l’absence de participation effective et permanente. Le preneur prouve l’envoi recommandé dans les deux mois avec son contenu exact, la fin ou les changements notifiés, et sa participation sur les lieux : calendriers de travaux, attestations de salariés et de voisins, affiliation agricole, factures de carburant et d’intrants, carnets de plaine. Les attestations de complaisance, sans précision de dates, de parcelles et de tâches, sont écartées, comme l’a montré l’exigence de vérification posée le 12 octobre 2023.

Le juge suit un raisonnement en plusieurs temps. Il qualifie d’abord l’occupation : bail rural, mise à disposition dans le cadre d’un bail existant, échange, vente d’herbe ou occupation sans droit ni titre. Il contrôle ensuite la régularité formelle : société éligible, qualité d’associé du preneur, avis recommandé dans les deux mois avec les trois mentions obligatoires, accord préalable si second régime, notifications de fin et de changement. Il examine la mise en demeure du bailleur et le délai d’un an, puis le caractère trompeur ou non de l’irrégularité. Il vérifie enfin la participation effective et permanente selon les usages locaux et l’importance de l’exploitation. Si l’un des deux manquements est caractérisé avec préjudice quand il est requis, il prononce la résiliation et ordonne la libération des lieux, avec éventuellement des dommages et intérêts pour inexécution. Sinon, il rejette la demande et laisse le bail se poursuivre, la société pouvant continuer à exploiter dans le cadre de la mise à disposition régularisée.

Plusieurs issues intermédiaires doivent être anticipées. Le preneur peut régulariser en cours d’instance en adressant un avis complet, mais la régularisation tardive après l’année de mise en demeure ne fait pas obstacle à la résiliation si le préjudice est établi et si l’abandon d’exploitation est consommé. Le bailleur peut obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice causé par l’exploitation irrégulière, même sans résiliation. Les parties peuvent convenir d’une sortie négociée, avec reprise des parcelles, indemnisation des améliorations et calendrier de libération, homologuée par le tribunal. Quand une cession familiale est envisagée parallèlement, elle suit sa propre procédure d’agrément ou d’autorisation judiciaire : l’autorisation de cession ne purge pas rétroactivement une mise à disposition irrégulière, et la mise à disposition ne vaut pas demande de cession.

Le contentieux croise souvent le contrôle des structures et la cession. Le preneur associé doit vérifier s’il relève d’une autorisation d’exploiter, d’une déclaration préalable ou d’aucune formalité au regard des seuils du schéma directeur régional des exploitations agricoles, et le bailleur ne peut déduire une cause de résiliation du seul défaut d’autorisation administrative : il doit rattacher les faits à un motif du statut du fermage. De même, le départ d’un copreneur n’entraîne pas de plein droit la résiliation : le copreneur restant dispose d’une simple faculté de demander la poursuite à son seul nom dans les trois mois par lettre recommandée, et son abstention ne constitue pas en soi une infraction permettant la résiliation sans préjudice, comme la Cour l’a jugé en 2023 et rappelé en 2025. La rigueur des qualifications évite les demandes vouées à l’échec et les condamnations aux dépens et frais irrépétibles, qui ont atteint plusieurs milliers d’euros dans les arrêts cités.

En pratique, le bailleur qui découvre une société sur ses terres adresse d’abord une demande écrite d’explications avec rappel du bail, fait établir un constat précis des parcelles exploitées par la société, vérifie au registre du commerce l’existence et l’objet de la société, puis met en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le preneur qui met à disposition anticipe : il vérifie l’éligibilité de la société, prépare un avis complet avec nom, immatriculation et parcelles, l’envoie en recommandé dans les deux mois, organise sa participation effective et conserve toutes les preuves de travaux. Des deux côtés, la consultation du bail, des avenants, des statuts et des notifications antérieures s’impose avant toute assignation, car le juge sanctionne les demandes fondées sur une qualification erronée ou sur des pièces incomplètes.

Conclusion

La mise à disposition d’un bail rural au profit d’une société n’est donc ni un blanc-seing ni une faute en soi : régulière, notifiée et accompagnée d’une exploitation personnelle maintenue, elle sécurise l’installation en société et préserve le bail ; irrégulière ou accompagnée d’un abandon des travaux, elle expose à une résiliation prononcée par le tribunal paritaire, après mise en demeure d’un an quand le grief porte sur l’information et sur preuve d’un préjudice quand la loi l’exige. La vérification des formes, des délais et de la réalité de l’exploitation, pièces en main, reste la clé d’une action utile ou d’une défense efficace.