La toiture de la maison fuit au-dessus de la chambre, la chaudière tombe en panne en plein hiver, la cour et le jardin sont encombrés de gravats, et chacun renvoie la facture à l’autre : le bailleur affirme que l’entretien appartient au fermier, le fermier répond que la maison lui a été livrée en l’état et que les gros travaux reviennent au propriétaire. Quand la maison d’habitation est comprise dans le bail rural avec les terres, ce désaccord n’est pas un simple différend de voisinage : il porte sur l’outil de vie de l’exploitant, sur le fermage versé chaque année et, à la sortie, sur l’indemnité qui soldera les comptes. La réponse du droit rural tient en une ligne de partage que les tribunaux appliquent avec constance : au bailleur les grosses réparations et la délivrance d’une maison en bon état, au preneur l’entretien courant et les réparations locatives, sauf vétusté, vice de construction ou force majeure. Encore faut-il prouver l’état initial, mettre en demeure dans les formes, saisir le bon juge et chiffrer chaque poste, car le juge ne condamne que ce qui est démontré. Cet article expose d’abord ce que la maison louée avec les terres impose à chacun, puis comment obtenir les travaux et solder les comptes quand l’autre partie ne fait rien.

I. Ce que la maison louée avec les terres impose à chacun

A. Le bailleur doit délivrer une maison en bon état et assumer les grosses réparations

Le bailleur rural n’est pas un simple percepteur de fermage : il doit remettre au preneur des terres et des bâtiments libres, en bon état, et les y maintenir pour l’usage convenu. L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé «De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », puis «D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Pour le fermier logé sur place, la maison comprise au bail est son habitation principale : l’exigence de décence s’applique donc à elle, et le bailleur ne peut ni se prévaloir d’un logement impropre à l’habitation pour expulser l’occupant, ni ignorer durablement des désordres qui rendent les lieux impropres à leur destination. L’article 1720 du Code civil complète l’obligation : «Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La formule est nette : tout ce qui n’est pas locatif revient au bailleur, pendant toute la durée du bail, sans qu’une stipulation particulière soit nécessaire.

La liste de ces grosses réparations est donnée par l’article 606 du Code civil : «Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Concrètement, pour une maison de ferme, ce sont la réfection complète de la toiture, la reprise des murs porteurs et des voûtes, le rétablissement d’une charpente ou d’un plancher porteur, la reconstruction d’un mur de soutènement ou d’une clôture dans son entier. La fiche officielle consacrée au bail à ferme rappelle que ces grosses réparations sont à la charge exclusive du bailleur et qu’une clause contraire qui les mettrait au compte du fermier est illicite et tenue pour nulle par le juge (service-public.fr, droits et obligations dans le bail à ferme). La doctrine professionnelle des FDSEA tient le même raisonnement et précise que le fermier peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour exiger ces travaux (FDSEA 80, 28 février 2025). Le preneur qui signe un bail comportant une telle clause n’est donc pas lié par elle sur ce point : il peut en demander l’écartement et exiger l’exécution des grosses réparations, pièces et devis à l’appui.

L’obligation du bailleur va jusqu’à la reconstruction lorsque le bâtiment disparaît. La même fiche officielle indique que si les bâtiments loués sont détruits pour une raison indépendante de la volonté ou de l’action du preneur, le bailleur est tenu de les reconstruire si cette destruction compromet l’équilibre de l’exploitation, par exemple après un acte de vandalisme commis par un tiers ou une intempérie (service-public.fr). La jurisprudence récente illustre l’exigence probatoire qui accompagne ce principe : par arrêt du 8 janvier 2026, la cour d’appel de Nancy, saisie d’un litige sur un bâtiment incendié, a confirmé l’injonction faite au bailleur de produire les attestations d’indemnisations perçues pour reconstruire ainsi que les factures des travaux, avant d’ordonner une expertise sur l’état des lieux (CA Nancy, 8 janvier 2026, RG 25/01798, qui « Fixe à 5 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert »). Le preneur dont la maison ou le bâtiment d’exploitation a brûlé doit donc exiger les justificatifs d’assurance et les factures, car la reconstruction se discute à partir des sommes réellement versées par l’assureur et des travaux réellement engagés. La fiche officielle ajoute que, dans un bail à ferme, seul le bailleur paie la prime d’assurance contre l’incendie des bâtiments loués : le fermier qui paierait cette prime à la place du propriétaire paie une charge qui ne lui revient pas et peut en demander le remboursement.

B. Le preneur doit l’entretien courant, les réparations locatives et la cour et le jardin

Le revers de cette protection, c’est l’obligation d’entretien qui pèse sur le preneur pendant tout le bail. L’article L. 415-4 du Code rural et de la pêche maritime pose la règle de répartition : «Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. » Trois réserves protègent le fermier : ce qui vient de la vétusté, d’un vice de construction ou de la matière, ou d’un cas de force majeure ne lui revient jamais, même s’il s’agit en apparence d’une petite réparation. L’article 1755 du Code civil le confirme : «Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Devant le tribunal, le débat porte donc presque toujours sur la cause du désordre : usure normale et défaut de conception d’un côté, négligence d’entretien de l’autre. Le preneur avisé photographie, fait constater par commissaire de justice et conserve les factures d’entretien, car celui qui entretient régulièrement se met à l’abri du reproche de négligence.

Les obligations du preneur sur l’usage du fonds sont au demeurant régies par les articles 1766 et 1767 du Code civil, auxquels renvoie l’article L. 411-27 du Code rural. Et l’article 1766 du Code civil prévoit la sanction : «s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Abandonner la culture, ne pas cultiver raisonnablement, détourner les lieux de leur destination ou laisser les bâtiments se dégrader au point de causer un dommage au bailleur expose donc le preneur à une action en résiliation, avec en outre des dommages et intérêts en cas de résiliation prononcée à ses torts. La menace est symétrique : le bailleur qui n’entretient pas s’expose à l’injonction de travaux et au remboursement, le preneur qui dégrade s’expose à la résiliation.

Pour la maison d’habitation, l’entretien courant ne se limite pas aux murs : il englobe la cour, le jardin et leurs abords lorsqu’ils sont compris dans la location. Par ordonnance de référé du 12 juin 2026, le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Thonon-les-Bains a condamné la société preneuse à procéder, pour la maison d’habitation donnée à bail à ferme le 1er février 2009, «à l’enlèvement de tout objet entreposé dans la cour et le jardin de la maison d’habitation », au nettoyage et à la taille des arbres et arbustes, dans un délai de deux mois, «sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant un délai de 90 jours au plus » (TPBR Thonon-les-Bains, ord. réf. 12 juin 2026, RG 26/00001). Laisser les meubles s’accumuler, abandonner le jardin et ne plus tailler constitue ainsi un manquement du preneur, sanctionné par une injonction sous astreinte, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le fermier logé sur place doit donc traiter la cour et le jardin comme le reste du bien loué : débarrasser, nettoyer, tailler, entretenir.

Enfin, si un état des lieux a été dressé à l’entrée, le preneur doit restituer les bâtiments au moins dans le même état, vétusté et force majeure déduites (service-public.fr). Sans état des lieux d’entrée, la preuve de l’état initial devient un combat d’attestations et de photographies anciennes, que le preneur perd souvent. Faire dresser un état des lieux précis, pièce par pièce, avec photographies datées, à l’entrée comme à la sortie, est la mesure la plus rentable de tout le bail : elle conditionne dix ou vingt ans plus tard l’indemnité de sortie, le sort du dépôt de garantie lorsqu’il a été indûment exigé, et l’imputation de chaque dégradation. L’idéal est un constat dressé contradictoirement, si possible par commissaire de justice, avec un descriptif détaillé de chaque pièce de la maison, de la cour et du jardin, l’état des toitures visibles, des menuiseries, des sols, des appareils de chauffage et de production d’eau chaude, et des photographies datées annexées au bail. Sans état des lieux d’entrée, rien n’est perdu mais tout devient plus difficile : chaque partie doit alors prouver l’état initial par tous moyens, photographies anciennes, factures de travaux antérieurs, attestations de voisins ou de l’agent immobilier, et le juge départage des versions contradictoires au vu de leur vraisemblance. Le bailleur qui entrepose des matériaux ou laisse des encombrants sur les lieux loués prend le même risque : à défaut d’inventaire, il ne pourra pas imputer au preneur des désordres ou des dépôts dont l’origine restera discutée, comme l’a montré le contentieux de Bonneville où les demandes d’enlèvement et de remise en état ont été rejetées faute de preuve de leur imputabilité.

II. Faire exécuter les travaux et solder les comptes quand l’autre ne fait rien

A. Contraindre sans attendre : mise en demeure, juge des référés et tribunal paritaire

Le créancier de travaux ne doit jamais faire réaliser les réparations aux frais de l’autre sans mise en demeure préalable ni autorisation : il risquerait de payer seul des travaux dont le juge estimera ensuite qu’ils lui revenaient, ou de se voir reprocher une exécution précipitée et coûteuse. L’article 1222 du Code civil organise la voie régulière : «Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation » et «Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » Il peut également demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires. Concrètement, le fermier dont la toiture fuit adresse d’abord au bailleur une mise en demeure détaillée, par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant chaque désordre, rappelant l’obligation de délivrance et d’entretien, impartissant un délai raisonnable et annonçant qu’à défaut il fera exécuter les travaux et en demandera le remboursement. Devis d’artisans, constats et photographies accompagnent l’envoi. La même méthode vaut en sens inverse pour le bailleur dont le preneur laisse la maison se dégrader : mise en demeure d’entretenir et de débarrasser, puis saisine du tribunal.

Pendant les travaux urgents, le preneur doit les souffrir, mais il n’est pas sans compensation. L’article 1724 du Code civil prévoit que «si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. » Une toiture refaite en trois semaines avec une chambre condamnée, un chauffage remplacé avec dix jours sans eau chaude : chaque période de privation se chiffre au prorata du fermage et de la partie des lieux concernée. Le preneur tient un journal des travaux, conserve les attestations d’intervention des artisans et calcule la diminution due jour par jour. Prenons un fermage annuel de 6 000 euros pour un ensemble dont la maison représente, d’après le bail ou l’expertise, un tiers de la valeur locative : si la réfection de la toiture prive le preneur de deux pièces sur cinq pendant trente jours, la diminution se calcule au prorata du temps et de la partie des lieux concernée, soit ici une fraction du fermage correspondant à un mois de privation partielle, que le preneur réclame en réduction ou en compensation. L’expertise judiciaire, lorsqu’elle est ordonnée, n’est pas gratuite : la cour de Nancy a fixé à 5 000 euros la provision à consigner par le demandeur, et la cour d’Orléans a mis les frais d’expertise à la charge définitive des bailleurs qui succombaient. Le demandeur provisionne donc l’expertise, chiffre ses demandes pour la récupérer en fin d’instance, et ne sollicite une mesure d’instruction que si les constats et devis amiables ne suffisent pas à emporter la conviction du tribunal. Si les réparations rendent les lieux inhabitables, il peut en outre demander la résiliation ou des dommages et intérêts selon les circonstances, toujours pièces à l’appui.

Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la procédure commence par une tentative de conciliation, qu’il ne faut ni négliger ni subir. Dans l’affaire jugée à Bastia, le président du tribunal paritaire a dressé procès-verbal le 20 octobre 2022 du fait qu’il «a constaté la non conciliation des parties et renvoyé l’affaire à l’audience de jugement », et le tribunal a ensuite statué au fond le 28 septembre 2023 sur le remplacement d’une bâche de tunnel agricole et l’acompte de 2 598,55 euros versé pour sa commande (TPBR Bastia, 28 septembre 2023, sur appel CA Bastia, 30 avril 2025, RG 23/00625). La conciliation est donc un moment utile pour transiger sur un échéancier de travaux et un partage de coûts, mais son échec documenté ouvre proprement la phase de jugement. Le preneur comme le bailleur s’y présentent avec constats, devis et photographies, et formulent des demandes chiffrées plutôt que des réclamations générales.

En cas d’urgence, le président du tribunal paritaire, statuant en référé, peut ordonner les mesures qui s’imposent, sous astreinte, et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Par ordonnance du 28 juillet 2025, le tribunal paritaire de Bonneville a ainsi ordonné aux bailleurs «de faire procéder à la réparation de la porte du bâtiment d’élevage dès lors que le bâtiment sera vidé des bêtes et foin par l’EARL », tout en «déboutant l’EARL de sa demande de provision » et en rejetant les demandes d’enlèvement de chaînes, d’encombrants et de remise en état de la cour faute de preuve suffisante (TPBR Bonneville, ord. réf. 28 juillet 2025, RG 25/00721). La leçon est double : le référé obtient vite l’essentiel prouvé, comme la réparation d’une porte arrachée par un accident, mais il refuse la provision et les mesures larges quand le trouble et son imputabilité ne sont pas établis. Le demandeur concentre donc sa demande de référé sur le désordre incontestable et documenté, et réserve le surplus, préjudices d’exploitation et remises en état discutées, au juge du fond avec expertise.

B. Partager la facture à la sortie et défendre le bail jusqu’au bout

Quand les grosses réparations ont été rendues nécessaires à la fois par la vétusté et par la négligence du preneur, le juge partage la dépense au lieu de la mettre en bloc sur une seule tête. L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 janvier 2024, rendu dans un litige sur un centre équestre loué, est l’illustration la plus nette de cette ventilation. La cour rappelle d’abord le principe, au visa de l’article L. 415-4 du Code rural et de l’article 1719 du Code civil, que le remplacement de gouttières d’un coût de 25 840,80 euros relevait en principe du bailleur, puis elle applique l’exception : «Si les grosses réparations n’ont été rendues nécessaires que par le défaut de réparations locatives qui a entraîné une détérioration progressive et manifeste des lieux, ces grosses réparations peuvent être mises intégralement à la charge du preneur. » Au vu du constat de commissaire de justice décrivant des gouttières fuyardes, encombrées de feuilles, maintenues par des cordes, et de l’expertise relevant vétusté et défaut d’entretien cumulés, elle fixe l’origine des désordres «par la moyenne entre le défaut d’entretien des installations en zinc et celui des installations en PVC, à 65 %, et une vétusté des installations, qui ne peut être imputée au locataire, à hauteur de 35 % », et ramène la créance de la bailleresse à 16 796,52 euros (CA Versailles, 9 janvier 2024, RG 21/05006). Le même arrêt ordonne la reconstruction de vingt-deux boxes et d’un logement et alloue 5 500 euros par an de préjudice de jouissance jusqu’à l’achèvement des travaux. Pour le fermier, l’enseignement est chiffré : entretenir chaque année gouttières, toitures et abords coûte quelques centaines d’euros, quand des années de négligence font basculer les deux tiers d’une grosse réparation, soit ici près de 17 000 euros, à sa charge.

À la sortie, le preneur qui a conservé ou amélioré la maison avec l’accord du bailleur n’est pas sans droit. L’article L. 411-69 du Code rural dispose que «Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. » Trois conditions cumulatives : un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation du preneur, l’accord du bailleur, et des travaux qui dépassent les obligations légales du preneur. Le fermier qui refait à ses frais, avec l’accord écrit du bailleur, la couverture de la maison qu’il habite ou consolide un bâtiment indispensable à l’exploitation peut donc réclamer une indemnité à l’expiration du bail, quelle qu’en soit la cause. L’accord écrit et préalable est la clé : sans lui, les travaux restent une libéralité difficilement récupérable, et le bailleur peut même exiger la remise en état. En pratique, cet accord prend la forme d’un avenant au bail ou d’un échange de courriers recommandés décrivant précisément les travaux autorisés, leur coût prévisionnel et le principe d’une indemnisation à la sortie ; un accord verbal, même confirmé par des témoins, expose le preneur à une contestation sur son étendue exacte dix ans plus tard. Le preneur joint à sa demande les devis, indique en quoi les travaux dépassent ses obligations légales d’entretien, et fait préciser par écrit que le bailleur participera à l’indemnité de sortie, car le juge vérifie cumulativement le caractère indispensable du bâtiment, l’existence de l’accord et le dépassement des obligations légales. Chaque autorisation de travaux se demande et s’obtient par écrit, avec description, devis et imputation convenue de la dépense.

Reste l’arme la plus lourde du bailleur, la résiliation pour défaut d’entretien, que le juge n’accorde que si le manquement compromet réellement l’exploitation. L’article L. 411-31 du Code rural n’autorise le bailleur à demander la résiliation que pour des motifs limités, dont «Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et précise que «Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Par arrêt du 27 mai 2026, la cour d’appel d’Orléans, chambre du tribunal paritaire, a infirmé une résiliation prononcée pour défaut d’entretien : l’expert avait relevé le bon entretien des bâtiments et du matériel, le bon état des prairies, et seulement une régulation négligée des végétaux en bordures, chiffrée à 5 040 euros TTC, car «La situation est réversible par l’intermédiaire d’un broyeur débrousailleur » ; la cour en déduit que «l’exploitation du fonds loué n’est pas en péril puisque la situation est facilement réversible. En conséquence, la résiliation du bail ne peut être prononcée. » (CA Orléans, 27 mai 2026, RG 25/02323). Des ronciers en bordure, quelques travaux de régulation à quelques milliers d’euros, ne compromettent pas la bonne exploitation d’un fonds par ailleurs bien tenu. Le preneur menacé de résiliation fait donc établir par expertise que les désordres sont limités, réversibles et chiffrés, et qu’ils ne mettent pas l’exploitation en péril ; le bailleur qui veut résilier doit démontrer l’inverse, avec un rapport circonstancié et des mises en demeure restées sans effet. Pour situer l’ensemble de ces règles dans le statut du fermage, ses durées, ses congés et ses préemptions, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle l’architecture d’ensemble dans laquelle s’inscrit chaque litige de travaux.

En définitive, la maison louée avec les terres obéit à une discipline simple : le bailleur délivre et répare le gros œuvre, le preneur entretient et répare le courant, et chacun prouve ce qu’il affirme. Le fermier qui constate un désordre le fait constater, met en demeure par écrit, chiffre avec des devis, saisit le tribunal paritaire après la conciliation et demande au besoin le référé pour l’urgent avec astreinte. Le bailleur qui reproche une négligence met en demeure, fait constater, chiffre la remise en état et ne demande la résiliation que si l’exploitation est réellement compromise, car le juge refuse de rompre un bail pour des désordres réversibles. À la sortie, l’état des lieux d’entrée, les accords écrits de travaux et les factures départagent les prétentions : grosses réparations au bailleur, locatives au preneur, partage au prorata quand la négligence a aggravé la vétusté, indemnité au preneur pour les travaux de conservation autorisés qui dépassent ses obligations. Gouttières nettoyées chaque automne, cour et jardin tenus, toiture surveillée : l’entretien régulier reste l’assurance la moins chère contre les factures à cinq chiffres et les procès en résiliation.