Vous exploitez des terres louées depuis des années et, un matin, vous découvrez que votre bailleur a déplacé la clôture de plusieurs mètres, aménagé une terrasse et un jardin d’agrément sur votre pré autour de la grange qu’il a rénovée, ou entreposé son matériel sur une bande de six cents mètres carrés qu’il refuse de libérer. Parfois, c’est l’accès lui-même qui disparaît : le chemin que vous empruntiez depuis la voie publique est barré, l’entrée principale est supprimée et reportée dans un virage sans visibilité. Dans ces situations, le fermier n’est pas sans défense. Le bailleur qui reprend de fait une partie du fonds loué ou qui bloque l’accès aux parcelles manque à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur, et le tribunal paritaire des baux ruraux dispose d’une gamme complète de réponses : injonction de libérer et de remettre en état sous astreinte, provision pour trouble de jouissance, dommages et intérêts, réduction du fermage au fond et, lorsque l’inexécution est suffisamment grave, résolution judiciaire du bail.

Ce guide explique comment réagir dans l’ordre utile : constater l’emprise et mettre en demeure, saisir le juge des référés pour faire cesser rapidement le trouble, puis porter au fond la demande de réduction du fermage, de dommages et intérêts et, le cas échéant, de résolution. Il s’appuie sur les textes en vigueur vérifiés le 10 octobre 2026 et sur quatre décisions rendues entre 2025 et 2026, dont deux arrêts qui tranchent exactement ce type de litige : l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 28 janvier 2025 sur une bailleresse qui avait aménagé une parcelle louée et supprimé l’accès direct à la voie publique, et l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026 sur des bailleurs qui avaient conservé six cents mètres carrés pour y stocker leur matériel. Pour replacer ces litiges dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez lire la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. Faire cesser l’emprise et retrouver la jouissance des terres louées

A. Constater l’emprise, mettre en demeure et saisir le juge des référés

Le réflexe premier consiste à figer la situation par écrit et par l’image. Le fermier fait dresser sans attendre un constat par un commissaire de justice, avec photographies, références cadastrales des parcelles concernées, mesure des surfaces dont il est privé et description précise des aménagements réalisés par le bailleur : terrasse empierrée, jardin engazonné, haie de charmille, clôture déplacée, tas de matériel, chemin barré. Ce constat servira deux fois : en référé pour obtenir rapidement l’injonction de cesser, et au fond pour chiffrer la réduction du fermage et les dommages et intérêts. Les deux arrêts cités dans ce guide reposent l’un et l’autre sur des constats : à Amiens, un procès-verbal de constat dressé le 13 février 2023 documentait l’empiètement et la suppression de l’accès ; à Valence, le tribunal paritaire a pu ordonner la restitution d’une superficie exactement mesurée de six cents mètres carrés parce que l’emprise était établie avec précision. Sans mesure ni photographie, le preneur se prive du moyen le plus simple de prouver la privation de jouissance, et le débat s’enlise dans des affirmations contraires que le juge ne peut trancher en urgence.

Le deuxième geste est une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier décrit les faits constatés, rappelle l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, exige la libération des surfaces et la remise en état dans un délai précis, et annonce la saisine du tribunal paritaire. La mise en demeure n’est pas seulement une formalité de courtoisie : elle date le point de départ du préjudice, elle démontre que le preneur a cherché une issue amiable, et elle servira de fondement à la demande d’astreinte, car le juge n’assortit d’une contrainte financière que l’inexécution d’une obligation claire et préalablement rappelée. Elle doit viser les surfaces une à une, parcelle par parcelle, avec leurs références cadastrales, et exiger distinctement la libération, la remise en état et le rétablissement de l’accès, car ce sont trois obligations différentes que le juge ordonnera séparément.

Le fondement juridique de l’action ne prête pas à discussion. De délivrer au preneur la chose louée et D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail : telles sont les troisième et première branches de l’obligation que l’article 1719 du code civil met à la charge du bailleur par la nature même du contrat, sans qu’aucune stipulation particulière soit nécessaire. Le bailleur rural ne peut donc pas soutenir qu’il ignorait cette obligation ni que le bail ne la mentionne pas. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Et Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Le bailleur qui occupe lui-même une partie du fonds, qui y réalise des aménagements d’agrément ou qui supprime l’accès direct depuis la voie publique commet un manquement direct à ces textes : il ne s’agit ni d’un vice caché ni d’un cas fortuit, mais d’un fait personnel du bailleur qui prive le preneur d’une jouissance qu’il a payée par son fermage.

Lorsque le trouble est en cours, la voie la plus rapide est le référé devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux. prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier : l’article 835 du code de procédure civile permet ainsi au juge de l’urgence d’ordonner la cessation de l’emprise sans attendre le jugement au fond, dès lors que l’occupation par le bailleur d’une terre comprise dans le bail est établie par le constat et le contrat. L’arrêt d’Amiens du 28 janvier 2025 (numéro de répertoire général 23/04859, sur ordonnance de référé du tribunal paritaire d’Amiens du 20 novembre 2023) (lire l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 28 janvier 2025) illustre la puissance de cet outil : la cour a enjoint à la bailleresse, dans un délai de deux mois à compter de la signification et passé ce délai sous astreinte de deux cents euros par jour durant trois mois, de libérer la parcelle aménagée autour de la grange rénovée en enlevant la terrasse empierrée, le jardin engazonné, la haie de charmille et la clôture, de restaurer l’emprise dans son état d’origine de pré, et de laisser au preneur l’accès direct à la parcelle depuis la voie publique. Trois injonctions distinctes, un délai précis, une astreinte chiffrée et limitée dans le temps : c’est le modèle d’une demande bien construite.

L’arrêt de Grenoble du 10 mars 2026 (numéro de répertoire général 24/04159, sur jugement du tribunal paritaire de Valence du 4 novembre 2024) (lire l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026) confirme la méthode pour l’emprise de stockage : le tribunal avait ordonné aux bailleurs de libérer et de restituer au preneur la superficie de six cents mètres carrés qu’ils avaient conservée pour stocker leur matériel, dans le délai d’un mois à compter de la signification, sous une astreinte journalière provisoire de cent euros limitée à trois mois, en précisant qu’au besoin l’astreinte serait liquidée par le juge de l’exécution, et la cour a confirmé ce dispositif en aménageant seulement le point de départ du délai de trois mois. Deux enseignements pratiques s’en dégagent. D’une part, la demande doit porter sur une surface mesurée et un usage précis, car le juge ordonne la restitution d’une superficie et non une formule générale. D’autre part, l’astreinte provisoire limitée dans le temps est l’instrument normal de l’exécution : elle contraint sans ruiner, et sa liquidation relève ensuite du juge de l’exécution si le bailleur n’obtempère pas. Le preneur qui sollicite une astreinte a donc intérêt à proposer lui-même un montant journalier et une durée, comme l’avaient fait les demandeurs dans ces deux affaires, plutôt que de laisser le juge fixer seul une sanction qu’il pourrait calibrer trop bas.

La question posée à la presse agricole par le locataire d’une parcelle de trois hectares dont le propriétaire voulait supprimer l’entrée principale pour la reporter dans une courbe de route départementale sans visibilité (le propriétaire doit garantir la jouissance paisible du bien loué (La France Agricole, question juridique du 23 mars 2017, mise à jour le 30 août 2022)) relève exactement du même raisonnement : déplacer un accès de manière à le rendre dangereux ou impraticable, c’est priver le preneur d’une partie de l’utilité du fonds, et le juge des référés peut ordonner le maintien ou le rétablissement de l’accès direct dès lors que l’entrée supprimée desservait les parcelles louées. La suppression d’un accès n’est jamais un simple aménagement extérieur au bail lorsque cet accès conditionne l’exploitation : pour des terres agricoles, l’entrée des engins, le passage des récoltes et la sécurité de la circulation font partie de la jouissance promise.

B. Ce que le juge de l’urgence accorde et ce qu’il refuse de trancher

Le référé n’est pas le procès au fond sous une forme accélérée : il a ses pouvoirs propres et ses limites, que l’arrêt d’Amiens dessine avec une netteté pédagogique. Premier acquis, la provision pour trouble de jouissance. Le premier juge avait condamné la bailleresse à verser au preneur une provision de mille euros à valoir sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et la cour a confirmé cette condamnation en retenant que la gêne était caractérisée depuis février 2023 par l’empiètement sur la parcelle et la suppression de l’accès direct depuis la voie publique, sans qu’aucun accord des parties soit intervenu. Surtout, la cour a écarté l’argument de compensation avancé par la bailleresse, qui tolérait que le preneur occupe sans droit ni titre une autre parcelle lui appartenant : cette tolérance ne constituait pas une contestation sérieuse de l’obligation d’indemniser le trouble de jouissance subi sur les parcelles louées. La leçon est double : le trouble s’apprécie parcelle par parcelle au regard du bail, et le bailleur ne peut pas opposer au preneur ses propres largesses sur un terrain étranger au contrat pour échapper à sa responsabilité sur le fonds loué.

Deuxième acquis, l’injonction de faire sous astreinte entre dans l’office du juge des référés dès lors que l’obligation du bailleur n’est pas sérieusement contestable. Libérer une parcelle comprise dans le bail, enlever des aménagements privatifs et rétablir un accès direct sont des obligations de faire qui découlent directement de l’article 1719 : le preneur n’a pas à démontrer une urgence dramatique ni un péril imminent, il lui suffit d’établir le trouble manifestement illicite, c’est-à-dire une occupation sans droit par celui-là même qui devait garantir la jouissance. C’est ce qui distingue l’emprise du bailleur des troubles de voisinage entre tiers, où le preneur devrait d’abord démontrer l’illicéité du comportement : face à son propre bailleur, le contrat parle de lui-même, et le constat fait le reste.

Premier refus, en revanche, et il est tout aussi instructif : la cour d’Amiens a débouté le preneur de sa demande d’arrachage de trente jeunes arbres plantés par la bailleresse sur les parcelles louées. Non que la plantation soit licite, mais parce que le preneur ne démontrait pas, notamment par l’attestation vétérinaire produite, que les blessures constatées sur ses bêtes avaient été occasionnées par les fils barbelés installés autour des tuteurs ni que ces installations présentaient un danger avéré. Autrement dit, en référé comme au fond, chaque mesure sollicitée doit être justifiée par une preuve propre : l’empiètement prouvé justifie l’expulsion des aménagements, mais l’arrachage d’arbres exige la preuve distincte d’un danger ou d’une impossibilité d’exploiter. Le preneur qui demande tout sans rien démontrer poste par poste s’expose à un rejet partiel qui affaiblit l’ensemble de sa position. Mieux vaut solliciter trois mesures prouvées que six mesures dont trois insuffisamment étayées.

Second refus, décisif pour la stratégie procédurale : la cour a jugé que la réduction du prix du fermage n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés mais dans ceux du juge du fond, ajoutant que le preneur ne précisait au demeurant pas le montant de la réduction sollicitée. La demande de fermage réduit à proportion de la superficie confisquée, pourtant légitime sur le principe, a donc été rejetée en référé pour deux motifs cumulés : incompétence du juge de l’urgence pour réviser le prix du bail, et absence de chiffrage. Le preneur doit en tirer une conséquence simple : en référé, il demande la cessation du trouble, la remise en état et une provision ; au fond, devant le tribunal paritaire statuant au principal, il demande la réduction du fermage avec un calcul précis, parcelle par parcelle, au prorata des surfaces et des périodes de privation. Celui qui réclame une réduction sans montant devant le mauvais juge perd deux fois : il est débouté et il retarde la véritable audience.

Enfin, la cour a confirmé le rejet de la demande de remboursement du coût du procès-verbal de constat en tant que chef distinct, ce qui rappelle que le constat est un frais de preuve dont le sort suit celui des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, et non un préjudice autonome. En pratique, le preneur joint à ses demandes une somme au titre de l’article 700 qui absorbe ces frais, plutôt que de les réclamer comme un poste d’indemnisation séparé.

II. Obtenir réparation financière et, si le bail ne peut plus continuer, sa résolution judiciaire

A. Dommages et intérêts et réduction du fermage devant le juge du fond

Une fois le trouble établi et, si possible, déjà cessé sur injonction, le tribunal paritaire statuant au fond liquide les conséquences financières de l’emprise. Le premier poste est l’indemnisation du préjudice de jouissance. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Le bailleur qui occupe une partie du fonds ou barre un accès ne peut invoquer ni la force majeure ni l’imprévu : son fait est volontaire, et l’article 1231-1 du code civil s’applique sans filtre. À ce fondement contractuel s’ajoute, pour les dommages qui dépassent la seule privation de récolte, le fondement délictuel : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Perte de récolte sur la bande confisquée, surcoût d’exploitation par allongement des trajets, frais de remise en état avancés par le preneur, perte de primes liées aux surfaces déclarées : chaque poste doit être justifié par pièces, car le contraste entre les deux affaires du présent guide tient tout entier à la preuve. À Amiens, la gêne documentée depuis février 2023 a valu une provision de mille euros d’emblée ; à Valence, le tribunal n’a alloué que vingt-sept euros de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, tout en ordonnant la restitution et l’astreinte. L’écart ne traduit pas une mansuétude différente des juges, mais une démonstration différente : la restitution et l’astreinte sanctionnent le fait, tandis que l’argent répare un préjudice qui doit être mesuré, devis et attestations à l’appui.

Le bailleur tente parfois de se retrancher derrière une clause du bail qui interdirait au preneur tout recours pour trouble de jouissance. Cette défense a été condamnée par la Cour de cassation dans un arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi numéro 23-14.974) (lire l’arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2025 sur l’obligation de délivrance), rendu certes à propos de locaux à usage de bureaux mais sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, communs à tous les baux : Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. La Cour rappelle au visa des mêmes textes que le bailleur est obligé de délivrer la chose, de l’entretenir et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, et qu’une simple renonciation à recours ne transfère pas au preneur la charge de cette obligation. Transposée au fermage, la solution signifie qu’une clause qui priverait le fermier de toute indemnisation en cas de privation de jouissance du fait du bailleur ne résiste pas à l’examen : le preneur conserve son action en dommages et intérêts, et le juge écarte la clause. Seules les clauses qui organisent différemment la répartition de travaux déterminés, et non l’abandon pur et simple de la garantie, peuvent produire effet.

Le second poste financier est la réduction du fermage pour la période de privation. Ici, une confusion fréquente doit être dissipée. si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Mais ce texte vise la destruction par cas fortuit, et la Cour de cassation en contrôle strictement le domaine : le 7 mai 2025 (pourvoi numéro 24-10.097) (lire l’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2025 sur l’article 1722), elle a cassé l’arrêt qui avait assimilé à une perte partielle de la chose louée la fermeture administrative d’un local pendant la crise sanitaire, en rappelant que l’effet d’une mesure générale et temporaire sans lien direct avec la destination du local ne peut être regardé comme une destruction partielle par cas fortuit. Si l’article 1722 ne s’applique même pas à une fermeture subie par les deux parties, il s’applique encore moins à une emprise volontaire du bailleur : le fait du bailleur n’est pas un cas fortuit, et le preneur ne peut donc pas invoquer ce texte pour obtenir de plein droit une diminution proportionnelle. La réduction du fermage en cas d’emprise du bailleur relève d’un autre fondement : l’exception d’inexécution et la réparation du préjudice, qui permettent au juge du fond de diminuer le prix à due proportion des surfaces et des périodes de privation, à condition que le preneur chiffre précisément sa demande, surface par surface et campagne culturale par campagne culturale. C’est exactement ce qui a manqué à Amiens en référé : une demande de réduction sans montant devant un juge incompétent pour la prononcer. Au fond, le même calcul, documenté par le constat et les relevés parcellaires, prospère.

Le troisième réflexe financier concerne la prescription. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’action en dommages et intérêts pour trouble de jouissance et l’action en réduction du fermage se prescrivent donc par cinq ans à compter de la connaissance de l’emprise, et les fermages eux-mêmes se prescrivent par cinq ans. Le preneur qui laisse l’occupation se prolonger sans agir ni protester par écrit prend deux risques : voir les années les plus anciennes de son préjudice prescrites, et offrir au bailleur l’argument d’une tolérance tacite. La mise en demeure recommandée et la requête au tribunal paritaire interrompent ce raisonnement : elles datent la connaissance et manifestent le refus de subir.

B. Quand le preneur peut demander la fin judiciaire du bail

Lorsque l’emprise est massive, durable ou renouvelée malgré les injonctions, le preneur peut souhaiter non plus seulement être indemnisé mais sortir d’un bail dont l’économie est détruite. Le fondement est alors la résolution judiciaire pour inexécution. La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Le preneur créancier de la jouissance paisible peut donc demander au juge de prononcer la résolution si l’inexécution du bailleur est suffisamment grave : amputation durable d’une part substantielle des surfaces, suppression définitive du seul accès praticable, occupation réitérée après injonction. La gravité s’apprécie au regard de la destination agricole du fonds : une bande de quelques mètres restituée en deux mois ne justifie pas la fin du bail, mais la confiscation pérenne d’une parcelle entière ou la suppression de l’accès des engins prive le contrat de son objet pour le preneur. La demande est formée devant le tribunal paritaire, à titre principal en cessation et indemnisation, et à titre subsidiaire en résolution, afin que le juge qui estimerait la résolution disproportionnée puisse toujours ordonner la remise en état et les dommages et intérêts.

Il faut ici éviter une confusion que les plaideurs commettent souvent. le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les motifs que le bailleur peut invoquer, défauts de paiement persistants, agissements compromettant la bonne exploitation, contraventions aux règles d’ordre public du fermage. Ce texte protège le preneur contre la résiliation à l’initiative du bailleur ; il ne régit pas l’action du preneur victime d’un trouble causé par ce même bailleur. Symétriquement, La résiliation de bail peut être demandée par le preneur dans les cas suivants, et l’article L. 411-33 énumère des situations personnelles et objectives : incapacité au travail, grave et dont la durée est supérieure à deux ans, du preneur ou de l’un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme, décès d’un membre indispensable de la famille, acquisition par le preneur d’une ferme qu’il doit exploiter lui-même, refus d’autorisation d’exploiter l’obligeant à se mettre en conformité. Ces cas légaux ouvrent au preneur un droit de résiliation unilatérale à effet différé à la fin de l’année culturale ; ils ne constituent pas le fondement de l’action contre un bailleur auteur d’un trouble. Le preneur qui subit une emprise agit sur le terrain de l’inexécution du bailleur et de la résolution judiciaire de droit commun, et non sur celui de l’article L. 411-33, dont les conditions tenant à sa personne ne sont pas remplies par le seul fait du trouble.

La compétence appartient dans tous les cas au tribunal paritaire des baux ruraux. seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. Cessation de l’emprise, remise en état, provision, dommages et intérêts, réduction du fermage et résolution : l’ensemble de ce contentieux relève de cette juridiction spécialisée, en référé comme au fond, en premier ressort comme en appel devant la chambre des baux ruraux de la cour d’appel. Le preneur saisit donc un juge qui connaît le calendrier cultural, les usages locaux et la grammaire du fermage, et qui peut articuler les mesures : ordonner la libération sous astreinte, liquider ensuite l’astreinte par le juge de l’exécution si nécessaire, fixer la réduction du prix et statuer sur la résolution dans la même instance au fond. Cette unité de compétence évite l’éparpillement entre juge civil et juridiction agricole et donne sa cohérence à la stratégie en deux temps : vite en référé pour retrouver la terre, complètement au fond pour solder les comptes et, si l’inexécution est suffisamment grave, pour mettre fin au bail.

En pratique, le dossier gagnant se construit en quatre pièces. Le bail et ses avenants, pour établir que les surfaces occupées et l’accès supprimé font partie du fonds loué. Le constat du commissaire de justice, avec mesures et photographies, pour prouver l’emprise et sa durée. La mise en demeure recommandée et les échanges qui ont suivi, pour dater la connaissance du trouble et démontrer l’absence d’accord. Les pièces comptables, pour chiffrer chaque poste : fermage rapporté aux surfaces et aux périodes, perte de récolte, surcoûts d’exploitation, frais de remise en état. Et lorsque la résolution est demandée, la démonstration que le bail ne peut plus remplir son objet agricole malgré les mesures de cessation : surfaces durablement amputées, accès définitivement perdu, récidive après injonction. Le tribunal paritaire de Valence, confirmé par Grenoble, l’a montré : il rejette la demande reconventionnelle de résiliation formée par les bailleurs auteurs du trouble, ordonne la restitution sous astreinte et indemnise le préjudice prouvé. Le juge protège le bail du preneur diligent et sanctionne le bailleur qui reprend d’une main ce qu’il a loué de l’autre.

Le fermier privé d’une partie de ses terres ou de son accès n’a donc pas à choisir entre subir et tout rompre. Il fait constater et met en demeure, il obtient en référé la libération, la remise en état et le rétablissement de l’accès sous astreinte avec une provision pour son trouble, puis il fait fixer au fond la réduction du fermage et les dommages et intérêts, en chiffrant chaque poste et en écartant les clauses de non-recours. Si l’inexécution du bailleur est suffisamment grave et durable, il demande la résolution judiciaire du bail. Et il agit dans le délai de cinq ans de la connaissance des faits, devant le seul juge qui connaît de ces litiges, le tribunal paritaire des baux ruraux. La terre louée se défend avec des constats, des mesures et des dates : celui qui les apporte obtient la terre, l’argent ou les deux, et ne perd son bail que s’il le demande pour une inexécution qui le justifie.