Vous venez de recevoir l’arrêté du maire qui refuse votre permis de construire ou votre déclaration préalable. Le motif vous surprend : la mairie invoque une servitude de passage au profit du fonds voisin, une distance de vue prévue par le Code civil, le règlement de votre copropriété ou l’absence d’accord de l’assemblée générale pour des travaux sur les parties communes. Vous vous demandez si la mairie a le droit de se mêler d’un désaccord entre voisins ou d’un litige de copropriété, et surtout comment réagir vite sans laisser le projet s’enliser.

La réponse tient en une règle simple, rappelée avec constance par le juge administratif : l’autorisation d’urbanisme vérifie la conformité du projet aux règles d’urbanisme, et elle est délivrée sous réserve du droit des tiers. Un refus fondé sur une règle de droit privé, une servitude conventionnelle ou le régime de la copropriété repose en principe sur une erreur de droit et encourt l’annulation. La seule réserve concerne la fraude, lorsque le pétitionnaire atteste faussement de sa qualité pour déposer la demande. Encore faut-il identifier précisément le terrain sur lequel la mairie s’est placée, réunir les pièces qui démontrent l’erreur et choisir la voie de recours adaptée, entre recours gracieux, recours pour excès de pouvoir et procédure d’urgence.

Cet article décrit d’abord pourquoi un motif tiré du droit privé ne peut pas fonder un refus, à travers les textes et la jurisprudence du Conseil d’État et des cours administratives d’appel. Il examine ensuite les situations les plus fréquentes, de la servitude de passage au mur mitoyen et à la copropriété, avant de présenter les recours concrets contre un tel refus et les réflexes propres aux dossiers parisiens et franciliens.

I. Un refus fondé sur un motif de droit privé est en principe illégal

A. Le permis contrôle la conformité aux règles d’urbanisme, pas le respect des droits privés

Le point de départ se trouve dans l’article L. 421-6 du Code de l’urbanisme, qui dispose que « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords » (texte en vigueur vérifié sur Legifrance). La liste est fermée et ne vise que des règles d’urbanisme. Ni les servitudes conventionnelles entre voisins, ni le règlement de copropriété, ni les distances du Code civil n’y figurent. Lorsque le maire refuse une autorisation au visa d’une règle qui n’appartient pas à cette liste, il ajoute au texte une condition que la loi ne prévoit pas, et son refus repose sur un motif illégal.

Le Conseil d’État a formulé la règle de manière explicite dans une décision du 23 octobre 2020 rendue à propos d’un permis accordé par le maire de Paris pour la transformation d’un garage en logement, contesté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Le juge rappelle que « le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé » (Conseil d’État, 2e et 7e chambres réunies, 23 octobre 2020, n° 425457). La formule distingue deux ordres : d’un côté les règles et servitudes d’urbanisme, qui conditionnent la légalité de l’autorisation ; de l’autre les règles de droit privé, dont la méconnaissance éventuelle relève des tribunaux civils. Le Conseil d’État précise que « Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ». Autrement dit, un permis régulier au regard de l’urbanisme ne purge pas les droits privés des voisins, mais ces droits ne permettent pas non plus de paralyser l’instruction administrative.

Ce partage des rôles se comprend à la lecture des règles de dépôt de la demande. Les demandes sont adressées à la mairie notamment par le propriétaire du terrain, son mandataire ou une personne attestant être autorisée par lui, et le dossier comporte l’attestation du demandeur selon laquelle il remplit ces conditions. Sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit cette attestation « doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande », selon les termes repris par le Conseil d’État dans la même décision (Conseil d’État, 23 octobre 2020, n° 425457). La cour administrative d’appel de Paris l’a confirmé dans un litige opposant la commune de Villemomble à un pétitionnaire auquel le maire avait retiré un permis tacite en invoquant une fraude sur la qualité : les demandes « doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 », et le dossier est réputé complet dès qu’il contient les pièces limitativement énumérées par les textes, « aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l’autorité compétente » (CAA Paris, 13 juin 2024, n° 23PA01626). La mairie ne peut donc pas exiger la production de l’accord du voisin, du syndic ou de l’assemblée générale comme pièce du dossier, ni transformer leur absence en motif de refus.

La cour administrative d’appel de Marseille a tiré les conséquences de ce principe pour l’instruction : « il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une déclaration ou d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur » et « Les tiers ne sauraient donc utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, faire grief à l’administration de ne pas en avoir vérifié l’exactitude » (CAA Marseille, 4 juillet 2019, n° 17MA03204). La cour ajoute que ces autorisations « ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme » et qu’elles « sont accordées sous réserve du droit des tiers ». Le raisonnement vaut dans les deux sens. De même que le voisin ne peut pas faire annuler un permis en reprochant à la mairie de ne pas avoir contrôlé le droit privé, la mairie ne peut pas refuser un permis en se fondant sur ce même droit privé. Chaque juge reste dans son office : le juge administratif contrôle la conformité aux règles d’urbanisme, le juge judiciaire tranche les litiges de propriété, de servitude et de copropriété.

Cette répartition se prolonge après la construction. L’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme prévoit que « Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire », le propriétaire « ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative » (texte en vigueur vérifié sur Legifrance). La démolition ordonnée par le juge civil suppose donc d’abord l’annulation du permis par le juge administratif. Inversement, un voisin qui invoque une servitude privée contre une construction autorisée doit porter son litige devant le juge judiciaire sans attendre de la mairie qu’elle joue les arbitres. Retenez l’enchaînement : un arrêté de refus qui vise une servitude, un droit de passage, une vue ou le règlement de copropriété comme fondement du refus commet en principe une erreur de droit, et cette erreur suffit à entraîner l’annulation de l’arrêté dès lors qu’aucun autre motif d’urbanisme ne le justifie.

B. Servitude de passage, vue, mur mitoyen et copropriété : ce que la mairie peut regarder ou non

La première situation concerne les servitudes de passage. L’article 637 du Code civil définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » (texte en vigueur vérifié sur Legifrance). Une servitude conventionnelle de passage résulte d’un accord entre voisins ou d’un titre, et son existence comme son étendue se discutent devant le juge judiciaire. La mairie n’a pas à trancher si le passage revendiqué existe, s’il a été abandonné ou si le portail projeté le respecte. Le contentieux administratif en fournit l’illustration : devant la cour administrative d’appel de Nantes, des voisins ont formé une tierce opposition contre un arrêt qui avait annulé un refus de permis, en soutenant que « la servitude de passage alléguée » par le pétitionnaire « est dépourvue d’existence et n’est établie par aucun acte authentique, ni par aucune décision judiciaire » (CAA Nantes, 9 février 2021, n° 20NT01513). L’épisode montre que l’existence même d’une servitude privée est un débat de droit civil, avec ses preuves et son juge, et non un motif que l’autorité d’urbanisme peut trancher à la place des parties.

La seule question que la mairie peut examiner à propos d’un accès concerne les règles d’urbanisme applicables au terrain, par exemple les dispositions du plan local d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des parcelles. Si le règlement local impose un accès adapté à la voie publique et que le projet n’en dispose pas, le refus peut se fonder sur cette règle d’urbanisme. Mais le maire ne peut pas refuser au motif que le passage emprunté appartiendrait à un voisin ou que la servitude serait contestée. La distinction est décisive pour la rédaction du recours : il faut démontrer que l’arrêté vise la relation privée entre voisins et non la règle locale d’accès, en citant les termes exacts du refus.

La deuxième situation concerne les vues et le mur mitoyen. L’article 675 du Code civil dispose que « L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant » (texte en vigueur vérifié sur Legifrance). Cette interdiction relève des rapports de voisinage et du juge judiciaire. La mairie, elle, contrôle les règles de prospect et d’implantation fixées par le plan local d’urbanisme, qui se mesurent en mètres par rapport aux limites séparatives selon le règlement de la zone. Un refus qui invoque les distances du Code civil ou l’absence de consentement du voisin à une ouverture dans un mur mitoyen sort du champ de l’urbanisme. En pratique, l’arrêté mélange parfois les registres en visant à la fois une règle de prospect du plan local et un grief de droit civil. Le recours doit alors isoler chaque motif : si la règle d’urbanisme est respectée, le grief civil restant ne suffit pas à soutenir le refus.

La troisième situation, la plus fréquente à Paris et en petite couronne où la copropriété domine, concerne l’autorisation de l’assemblée générale. Le Conseil d’État a jugé dans l’affaire de la rue d’Aumale qu’« une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire » (Conseil d’État, 23 octobre 2020, n° 425457). Le syndicat des copropriétaires contestait un permis de transformation d’un garage en logement en soutenant que le pétitionnaire avait attesté de sa qualité tout en sachant que l’assemblée générale lui avait refusé son accord. Le tribunal administratif avait annulé le permis pour manoeuvre frauduleuse. Le Conseil d’État censure ce raisonnement : « Une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande d’autorisation d’urbanisme », car l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation, « par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée ». Le jugement est annulé et l’affaire renvoyée au tribunal. Concrètement, un copropriétaire parisien peut déposer une demande de permis pour des travaux soumis au vote de l’assemblée générale avant même d’avoir obtenu cet accord, et le maire ne peut pas refuser l’autorisation au motif que l’accord manque ou a été refusé.

La cour administrative d’appel de Paris a appliqué la même logique à un retrait de permis tacite. Le maire de Villemomble avait retiré le permis en estimant que le projet nécessitait la destruction partielle d’une toiture présentée comme commune à deux copropriétés et que l’absence d’autorisation de ces copropriétés révélait une fraude. La cour écarte le moyen : le pétitionnaire, gérant de la société propriétaire de l’intégralité de l’immeuble, avait attesté de sa qualité dans le formulaire de demande, et un constat d’huissier non contesté établissait que les deux toitures étaient distinctes et séparées, sans caractère commun ni mitoyen, de sorte que la toiture voisine ne serait pas affectée par la démolition projetée (CAA Paris, 13 juin 2024, n° 23PA01626). La requête de la commune est rejetée et le retrait annulé. L’enseignement est double : l’allégation de fraude ne suffit pas, elle doit être établie, et un constat d’huissier précis sur l’état des lieux peut faire échec à un retrait motivé par un grief de droit privé.

Reste l’exception, étroite, qui autorise la mairie à refuser. La cour administrative d’appel de Marseille précise que « lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif » (CAA Marseille, 4 juillet 2019, n° 17MA03204). Trois conditions cumulatives se dégagent : des informations déjà en possession de l’autorité au moment où elle statue, sans enquête supplémentaire ; un caractère frauduleux établi ou une absence de tout droit à déposer la demande qui ne prête à aucune contestation sérieuse ; et un refus fondé sur ce motif précis. Le voisin qui écrit à la mairie pour signaler un litige de servitude ne remplit pas ces conditions, car son courrier ouvre une contestation sérieuse au lieu de l’exclure. En revanche, le pétitionnaire qui se présente comme propriétaire d’une parcelle qu’il n’a jamais acquise, alors que le relevé de propriété est déjà au dossier, s’expose à un refus régulier. Si votre refus invoque la fraude, lisez-le avec attention : la mairie doit démontrer ce qu’elle savait et quand, et une simple affirmation du voisin ne suffit pas.

II. Contester le refus et sécuriser votre projet

A. Les recours contre un refus motivé par le droit privé

Le premier réflexe consiste à lire l’arrêté ligne par ligne et à classer chaque motif dans l’un des deux registres : les motifs d’urbanisme, qui visent une règle du plan local, du règlement national ou d’une servitude d’utilité publique, et les motifs de droit privé, qui visent une servitude conventionnelle, un droit de passage, une vue, un mur mitoyen, le règlement de copropriété ou l’accord de l’assemblée générale. Conservez l’enveloppe et la preuve de la date de notification, car le délai de recours court à compter de cette notification et le moindre retard rend le recours irrecevable. Si l’arrêté ne comporte que des motifs de droit privé, la voie est étroite pour l’administration et votre recours peut se concentrer sur l’erreur de droit. Si l’arrêté mélange les registres, chaque motif doit être discuté séparément, car le juge peut annuler le refus si aucun motif d’urbanisme ne le soutient, même lorsque le grief privé serait fondé devant le juge judiciaire.

Le recours gracieux auprès du maire constitue la première étape utile. Il permet d’exposer posément la distinction entre les registres, de joindre les pièces qui manquaient peut-être au dossier d’instruction, comme le titre de propriété, le règlement de copropriété annoté ou le constat d’huissier, et d’obtenir un réexamen sans entrer immédiatement dans un contentieux long. Le recours gracieux doit être formé rapidement après la notification et rédigé avec précision, en citant les termes exacts de l’arrêté contesté. Les étapes du recours gracieux, du recours devant le tribunal, de la procédure d’urgence et de la demande d’indemnisation après un refus illégal sont présentées de manière détaillée dans notre dossier consacré aux recours après un permis refusé : recours gracieux, tribunal, référé et indemnisation, qui décrit l’enchaînement des démarches et les pièces à réunir à chaque stade.

Le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif du lieu du terrain forme le coeur de la contestation. La requête demande l’annulation de l’arrêté de refus et, si le dossier le permet, l’injonction de délivrer l’autorisation. L’argument central tient en peu de mots : le maire a fondé son refus sur des règles de droit privé qu’il n’avait pas à appliquer, commettant une erreur de droit, alors que le projet respecte les règles d’urbanisme identifiées dans la requête. Joignez l’arrêté attaqué, la preuve de sa notification, le dossier de demande tel que déposé, les pièces de propriété et, selon le cas, le constat d’huissier qui établit l’état des lieux ou les documents de copropriété qui situent le débat devant le juge judiciaire. Lorsque la mairie invoque la fraude, répondez sur son propre terrain en démontrant votre qualité pour déposer la demande et le caractère contesté ou inexact des informations qu’elle prétendait détenir. L’administration peut tenter de défendre le refus en invoquant après coup un motif d’urbanisme qui n’y figurait pas. Anticipez cette défense en établissant dès la requête la conformité du projet aux principales règles locales : destination, implantation, hauteur, aspect et desserte.

L’urgence commande parfois de demander au juge des référés la suspension de la décision. Cette procédure accélérée suppose de démontrer l’urgence à suspendre et un doute sérieux sur la légalité du refus. Un refus fondé exclusivement sur un motif de droit privé présente typiquement ce doute sérieux, puisque la jurisprudence rappelée plus haut censure un tel motif. L’urgence s’apprécie concrètement : compromis de vente sous condition d’obtention du permis avec date butoir, devis d’entreprises qui expirent, loyers ou mensualités qui courent, saison de travaux qui se referme. Documentez chacun de ces éléments par des pièces datées, car le juge des référés statue sur preuves et non sur affirmations.

Lorsque le refus est annulé, deux prolongements méritent examen. D’une part, le juge peut assortir l’annulation d’une injonction de réexaminer la demande ou de délivrer l’autorisation, ce qui évite de repartir pour un tour d’instruction complet. D’autre part, un refus illégal peut engager la responsabilité de la commune si vous démontrez un préjudice direct et certain : frais d’architecte exposés en pure perte, surcoût de construction lié au retard, perte d’une vente. La démonstration exige des factures, des devis comparés et une chronologie précise reliant le retard au refus fautif. Par ailleurs, l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme permet au juge administratif, lorsqu’il est saisi de conclusions contre un permis et qu’il n’en retient qu’un vice régularisable, de surseoir à statuer pour permettre la régularisation par un permis modificatif (texte en vigueur vérifié sur Legifrance). Ce mécanisme profite surtout au bénéficiaire d’un permis attaqué par un voisin : si le voisin soulève un grief de droit privé mêlé à un vice d’urbanisme mineur, la régularisation peut sauver le permis sans tout recommencer.

Ne négligez pas le front judiciaire civil pendant le contentieux administratif. Si le voisin assigne devant le tribunal judiciaire pour faire interdire les travaux au nom d’une servitude ou du règlement de copropriété, organisez la défense sans confondre les procédures : l’instance civile ne suspend pas l’instance administrative, et l’annulation du refus n’éteint pas le litige privé. Inversement, si vous êtes le pétitionnaire et que la copropriété vous refuse son accord, contestez ce refus devant le juge judiciaire selon les règles de la copropriété, sans attendre l’issue du recours contre la mairie. Les deux contentieux avancent en parallèle, chacun devant son juge, et la victoire sur l’un ne dispense pas de traiter l’autre.

B. Paris et Île-de-France : les réflexes pratiques du dossier

À Paris et dans les communes franciliennes dotées d’un plan local d’urbanisme, l’autorité compétente pour statuer sur votre demande est le maire, au nom de la commune. L’article L. 422-1 du Code de l’urbanisme attribue en effet la compétence au maire « dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu » (texte en vigueur vérifié sur Legifrance). Vérifiez donc en premier lieu que l’arrêté émane bien de l’autorité compétente et qu’il vise le document local applicable à la date de la décision. Le contentieux récent l’illustre : c’est le maire de Villemomble qui avait retiré le permis tacite litigieux, et c’est le tribunal administratif de Montreuil puis la cour administrative d’appel de Paris qui ont contrôlé ce retrait (CAA Paris, 13 juin 2024, n° 23PA01626). À Paris, le tribunal compétent est le tribunal administratif de Paris ; en petite et grande couronne, le tribunal du lieu du terrain statue, avec la cour administrative d’appel de Paris ou de Versailles en appel selon le ressort.

Le deuxième réflexe concerne les pièces parisiennes typiques. Joignez dès le dépôt un titre de propriété récent, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété lorsque le projet se situe dans un immeuble collectif, ainsi que les autorisations de l’assemblée générale déjà obtenues, même si elles ne conditionnent pas la régularité de la demande. Ces pièces ne servent pas à convaincre la mairie de trancher le litige privé, mais à établir votre qualité de pétitionnaire et à priver d’aliment toute allégation de fraude. Pour une servitude de passage contestée, faites établir par un commissaire de justice un constat photographique de l’accès existant et conservez tout titre qui mentionne le passage. Pour un mur présenté comme mitoyen, un constat qui décrit la structure, les faîtages et les limites fait la différence, comme l’a montré l’affaire de Villemomble où le constat d’huissier a établi que les toitures étaient distinctes et que le projet n’affecterait pas l’immeuble voisin.

Le troisième réflexe tient à l’affichage et aux délais des tiers. Une fois l’autorisation obtenue, affichez-la sans tarder sur le terrain de manière visible et continue, car le délai de recours des voisins court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage, comme le rappellent les notices officielles (service-public.fr, recours contre une autorisation d’urbanisme). Un affichage irrégulier ou interrompu prolonge l’exposition au recours des tiers, et un voisin qui invoque une servitude privée utilisera ce délai pour attaquer le permis devant le tribunal administratif, même si son grief relève en réalité du juge judiciaire. Faites constater l’affichage par un commissaire de justice en début et en fin de période, et conservez les procès-verbaux avec le dossier. Cette précaution ne règle pas le litige civil, mais elle sécurise le volet administratif du projet.

Le quatrième réflexe, en amont de l’achat ou du dépôt, consiste à demander un certificat d’urbanisme. L’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme prévoit que le certificat : « Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain », et qu’il précise, pour un projet décrit, « si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus » (texte en vigueur vérifié sur Legifrance). Le certificat fige ces éléments pendant dix-huit mois en cas de dépôt ultérieur d’une demande, ce qui protège contre un changement de zonage ou de fiscalité. Il ne tranche en revanche ni l’existence d’une servitude privée ni l’interprétation du règlement de copropriété, puisqu’il ne porte que sur les limitations administratives. Utilisez-le pour ce qu’il est : un instrument de sécurité sur le droit public du terrain, à compléter par une lecture notariale des titres pour le droit privé.

Le cinquième réflexe concerne la lecture du plan local applicable. Les refus franciliens mélangent souvent un motif de droit privé et un motif tiré du règlement de la zone, par exemple une règle d’aspect des toitures ou d’insertion dans l’environnement. Dans l’affaire de Villemomble, la commune invoquait aussi des articles du règlement local sur l’aspect et les toitures, et la cour a examiné ces moyens avant de rejeter la requête communale (CAA Paris, 13 juin 2024, n° 23PA01626). Procédez de même dans votre recours : traitez chaque motif d’urbanisme sur ses mérites, zone par zone, sans compter sur la seule illégalité du motif privé pour emporter l’annulation si un motif d’urbanisme solide subsiste. Lorsque le plan local a évolué entre le dépôt et le jugement, vérifiez quelle version s’applique à votre demande, car les règles se jugent en principe à la date de la décision attaquée.

Enfin, préparez tôt l’articulation avec le juge judiciaire. Si la copropriété s’oppose aux travaux, faites inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale et conservez les procès-verbaux, favorables ou non, car ils datent le débat. Si un voisin revendique une servitude, demandez au notaire chargé de votre dossier d’examiner la chaîne des titres : une servitude régulièrement publiée appelle une négociation ou une adaptation du projet, tandis qu’une revendication sans titre se discute fermement. Cette discipline des deux fronts, administratif et civil, évite l’écueil classique : gagner contre la mairie après dix-huit mois de procédure pour découvrir que le verrou privé, négligé entre-temps, bloque toujours le chantier.

Conclusion

Un arrêté qui refuse votre permis ou s’oppose à votre déclaration en invoquant une servitude privée, un droit de passage, une distance de vue, un mur mitoyen ou votre règlement de copropriété repose en principe sur une erreur de droit. L’autorisation d’urbanisme contrôle la conformité du projet aux règles d’urbanisme et se délivre sous réserve du droit des tiers ; elle ne tranche ni l’existence des servitudes, ni l’interprétation des titres, ni les autorisations internes à la copropriété. Le Conseil d’État et les cours administratives d’appel l’ont jugé avec netteté : l’attestation du pétitionnaire suffit à établir sa qualité sauf fraude établie, la mairie ne vérifie pas cette attestation et ne peut pas exiger l’accord du voisin ou de l’assemblée générale. La fraude, seule exception, suppose des informations déjà détenues par l’autorité, sans enquête, qui établissent sans contestation sérieuse que le demandeur n’avait aucun droit à déposer sa demande.

Devant un tel refus, classez les motifs, répondez à chacun dans son registre et portez la contestation devant le tribunal administratif après un recours gracieux précis, sans négliger la procédure d’urgence lorsque le calendrier du projet l’exige. À Paris et en Île-de-France, sécurisez le dossier par le titre de propriété, les documents de copropriété, les constats de commissaire de justice et un affichage continu de l’autorisation une fois obtenue, et traitez en parallèle le litige privé devant le juge judiciaire. Cette méthode à deux fronts préserve le projet des deux côtés : elle fait censurer le motif illégal de la mairie et prive le grief privé de son effet de blocage administratif, laissant à chaque juge le litige qui lui appartient.