Votre fermier veut creuser une bassine sur vos terres louées, ou vous projetez vous-même une réserve d’eau pour sécuriser votre irrigation : deux autorisations cumulatives conditionnent l’opération. Côté bail rural, aucun ouvrage durable ne se construit sans l’accord du bailleur, selon la procédure des améliorations. Côté police de l’eau, la retenue relève d’une autorisation ou d’une déclaration, avec des seuils précis et un contentieux nourri. L’actualité récente donne la mesure du risque : le 8 juillet 2026, la cour administrative d’appel de Bordeaux a statué sur deux programmes de réserves de substitution, l’un en Vienne (CAA de Bordeaux, 8 juillet 2026, n° 23BX02969), l’autre en Charente (CAA de Bordeaux, 8 juillet 2026, n° 23BX02959), après l’annulation prononcée par le tribunal administratif de Poitiers le 3 octobre 2023. Entre annulation partielle, sursis à statuer de dix-huit mois pour régulariser et rejet des recours contre certaines réserves, ces décisions montrent qu’un projet d’eau se gagne autant devant le préfet que devant le juge. Cet article expose d’abord les deux autorisations à réunir pendant le bail, puis le sort financier de l’ouvrage à la sortie et les recours ouverts à chacun devant les tribunaux.

I. Construire et utiliser la réserve pendant le bail : deux autorisations cumulatives

A. L’accord du bailleur, selon la procédure des améliorations du bail rural

Le statut du fermage enferme le preneur dans un cadre de travaux strict. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime ouvre une faculté étroite : « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. » Le texte ajoute : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » Arracher une haie ou combler une rigole suit donc un circuit bref : lettre recommandée, deux mois, accord tacite à défaut d’opposition. Une bassine ou une retenue collinaire n’entre pas dans ce cadre. Terrassement profond, digues, géomembrane, station de pompage, modification durable du parcellaire : l’ouvrage excède la simple suppression de talus et change l’économie du fonds. C’est le régime général des améliorations qui s’applique, à l’article L. 411-73 du même code.

Ce texte organise trois procédures. La première vise des travaux légers exécutés sans accord préalable : l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, deux mois avant leur exécution, « le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci », et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire dans le délai de deux mois, à peine de forclusion. La deuxième concerne les plantations, les constructions de bâtiments de production hors sol et la méthanisation : le preneur notifie sa proposition pour obtenir l’autorisation du bailleur et, en cas de refus ou de silence de deux mois, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire. La troisième, celle d’une réserve d’eau, est posée par le même article L. 411-73 : « Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. » Le preneur notifie sa proposition au bailleur et à un comité technique départemental, qui rend son avis dans les deux mois. Si le bailleur refuse ou garde le silence, le preneur informe le comité ; il peut exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur auprès du tribunal paritaire, ou si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé de cette opposition. Retenez le point pratique : le permis de construire, quand il est exigé, l’article L. 411-73 précise qu’il « peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il a l’autorisation de faire les travaux » L’autorisation du bailleur conditionne donc tout le reste, y compris l’urbanisme. Dans tous les cas, l’article L. 411-73 impose que « les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation » : une réserve surdimensionnée par rapport aux besoins d’irrigation du fonds expose le preneur à une opposition sérieuse et légitime.

Construire sans autorisation engage la résiliation. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Un terrassement entrepris sans accord, qui éventre des parcelles, détourne les écoulements ou prive le fonds d’une partie de sa surface utile, entre dans ce motif dès lors que la bonne exploitation s’en trouve compromise. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt sur des travaux réalisés sans l’accord du bailleur : « le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-20.257). Le même arrêt tranche deux questions que les bailleurs posent systématiquement. D’abord, en cours de bail, le bailleur ne peut pas exiger la remise en état immédiate : « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité. » Ensuite, le renouvellement du bail ne purge pas le grief : « le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé. » Un ouvrage illicite dont les effets durent — digue qui modifie l’écoulement, parcelle amputée — reste donc attaquable après renouvellement. Pour une vue d’ensemble du statut du fermage, de ses congés et de sa préemption, le dossier de synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption devant la troisième chambre civile replace ces règles dans leur contentieux actuel.

B. L’autorisation environnementale, les seuils et le partage de l’eau

Même autorisée par le bailleur, la réserve doit exister au regard de la police de l’eau. L’article L. 214-3 du code de l’environnement soumet à autorisation de l’autorité administrative « les installations, ouvrages, travaux et activités susceptibles de présenter des dangers pour la santé et la sécurité publique, de nuire au libre écoulement des eaux, de réduire la ressource en eau, d’accroître notablement le risque d’inondation, de porter gravement atteinte à la qualité ou à la diversité du milieu aquatique, notamment aux peuplements piscicoles ». Les opérations de moindre impact relèvent de la déclaration, avec respect des prescriptions générales. La frontière passe par la nomenclature de l’article R. 214-1 du même code, rubrique 3.2.3.0 : « Plans d’eau, permanents ou non : 1° Dont la superficie est supérieure ou égale à 3 ha (A) ; 2° Dont la superficie est supérieure à 0,1 ha mais inférieure à 3 ha (D). » Une réserve de plus de trois hectares exige donc une autorisation, entre 0,1 et 3 hectares une déclaration. Ces seuils se combinent avec les autres rubriques du projet : zone humide remblayée, forage de remplissage, barrage de retenue relevant de l’article R. 214-112. Le dossier se construit en surface cumulée et en effets cumulés, jamais rubrique par rubrique isolée.

L’autorisation environnementale s’apprécie au regard de la gestion équilibrée de la ressource définie à l’article L. 211-1 du code de l’environnement, qui vise notamment la préservation des écosystèmes aquatiques et des zones humides, la protection des eaux et la conciliation des usages. Concrètement, le préfet confronte le projet au schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux et au schéma local, aux volumes déjà attribués à l’organisme unique de gestion collective pour l’irrigation et à l’état des nappes et des cours d’eau. Dans l’affaire de la Vienne jugée en 2026, l’organisme gestionnaire soutenait que six réserves de substitution entraîneraient une diminution des prélèvements d’environ 10 % par rapport aux volumes autorisés sur la période 2010-2018 et une baisse des prélèvements à l’étiage, présentant le projet comme une amélioration compatible avec le schéma directeur. Les associations requérantes contestaient cette lecture et le tribunal administratif de Poitiers avait annulé l’arrêté préfectoral du 20 mai 2021 par un jugement n° 2102413 du 3 octobre 2023. Saisie en appel, la cour administrative d’appel de Bordeaux a, le 8 juillet 2026, annulé l’autorisation pour trois des réserves et maintenu un sursis probatoire pour une quatrième. La cour administrative d’appel de Bordeaux (8 juillet 2026, n° 23BX02969) énonce : « L’autorisation environnementale délivrée par la préfète de la Vienne le 20 mai 2021 est annulée en tant qu’elle porte sur la création des réserves de substitution 3Quater, 7 et 19Bis. » Pour la réserve 18Bis, la cour a sursis à statuer dix-huit mois afin de permettre une régularisation. Pour la réserve n° 13-La Lise, les conclusions en annulation ont été rejetées. Chaque ouvrage se juge donc pour son propre compte, au vu de ses impacts propres : gagner sur une réserve ne sauve pas les voisines.

Le second arrêt du même jour, relatif à dix réserves portées par une association syndicale autorisée en Charente, illustre le vice qui frappe le plus souvent ces dossiers : l’absence de dérogation pour les espèces protégées. L’article L. 411-2 du code de l’environnement encadre la délivrance des dérogations aux interdictions de destruction d’espèces et d’habitats, à condition notamment qu’il n’existe pas d’autre solution satisfaisante. La cour a constaté que l’autorisation du 20 janvier 2021 ne comportait pas cette dérogation pour huit réserves et a ouvert une voie de régularisation sur le fondement de l’article L. 181-18 du code de l’environnement, selon lequel, « Qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. » Dispositif, selon la cour administrative d’appel de Bordeaux (8 juillet 2026, n° 23BX02959) : « Il est sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté du 20 janvier 2021, en tant qu’il autorise la création des réserves de substitution S01, S02, S03, S05, S07, S08, S09 et S10, jusqu’à l’expiration d’un délai de dix-huit mois à compter de la notification du présent arrêt », délai ouvert pour notifier à la cour des mesures de régularisation, notamment la dérogation pour les espèces protégées, tandis que le recours contre la réserve S06 était rejeté. Moralité opérationnelle pour le fermier comme pour le bailleur : avant de terrasser, vérifiez que l’étude d’impact recense les espèces protégées sur l’emprise exacte, que la séquence éviter-réduire-compenser est documentée réserve par réserve et que la demande de dérogation figure au dossier quand les inventaires l’exigent. Un vice régularisable ne fait pas tomber le projet du jour au lendemain, mais il le suspend dix-huit mois et son coût porte sur des inventaires à refaire. Les présentations grand public, comme le dossier en sept questions de vie-publique.fr sur les retenues de substitution ou le guide pratique des chambres d’agriculture des Pays de la Loire pour créer une retenue d’irrigation, décrivent bien les étapes techniques ; elles ne remplacent ni l’accord du bailleur ni l’instruction du dossier d’autorisation, qui seuls sécurisent le fermier contre la résiliation et l’ouvrage contre l’annulation.

II. Sortir du bail et trancher les litiges : indemnités, titre et recours

A. L’indemnité du preneur sortant, la dégradation et la validité du titre

À l’expiration du bail, l’ouvrage hydraulique se paie ou se répare. Le preneur qui a financé la réserve peut prétendre à l’indemnité du preneur sortant. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Le texte assimile aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable, effectuées avec l’accord du bailleur, ainsi que les travaux permettant d’exploiter le bien en conformité avec la législation. Une réserve construite selon la procédure de l’article L. 411-73, avec l’autorisation du bailleur, entre dans l’assiette de l’indemnité ; une réserve édifiée sans autorisation l’expose au débat inverse, celui de la dégradation.

Le calcul suit l’article L. 411-71 du même code. Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », et elle n’est due que si les aménagements « conservent une valeur effective d’utilisation ». Pour les travaux de transformation du sol et les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28, l’indemnité égale le coût des travaux à l’expiration, déduction faite d’un amortissement de dix-huit ans au plus. Le montant peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds à l’entrée et à la sortie, ou par expertise. Deux correctifs pèsent lourd pour une bassine : la part financée par subvention ne donne pas lieu à indemnité, et les travaux somptuaires ou hors juste prix ne sont indemnisés que comme des installations normales au juste prix. Un ouvrage surdimensionné ou facturé au-dessus du marché perd donc deux fois : opposition du bailleur en cours de bail, puis écrêtement à la sortie. Symétriquement, le bailleur dont le fonds revient dégradé — digue éventrée, parcelle rendue inculte, drainage rompu — dispose de l’article L. 411-72 : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Amélioration et dégradation se compensent dans le décompte de sortie, expertise à l’appui.

Le calendrier est impératif des deux côtés. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime enferme la demande dans un délai couperet : elle « se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Douze mois pour chiffrer, notifier et, à défaut d’accord, saisir le tribunal paritaire : tout retard éteint le droit, même si la réserve fonctionne et irrigue le successeur. Le bailleur qui reprend ses terres ou les vend doit aussi purger l’information : en cas de vente, l’acquéreur doit être averti qu’il supportera la charge de l’indemnité éventuellement due à la sortie, et si la vente a lieu par adjudication, le cahier des charges mentionne la nature, le coût et la date des améliorations. Quand le preneur a financé les travaux par un prêt non remboursé, l’article L. 411-70 permet au bailleur, à sa demande, d’être subrogé dans les droits et obligations du preneur, l’indemnité étant réduite en conséquence. Ces mécanismes supposent un titre valide. La Cour de cassation a jugé, au visa des articles 1304 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et L. 411-69, alinéa 1, que « le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds » (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.688). Investir dans une réserve sur un bail annulable — bail conclu sans l’autorisation d’exploiter requise, par exemple — c’est financer un ouvrage dont le droit à indemnité peut s’évaporer avec le titre. D’où l’enchaînement logique avec le contrôle des structures : avant de creuser, le preneur vérifie son autorisation administrative.

B. Sécuriser l’opération et contester utilement devant les tribunaux

Pour le preneur, la sécurité tient en quatre gestes écrits. D’abord, notifier au bailleur un état descriptif et estimatif précis : emprise, profondeur, volume, alimentation en eau,nexion au réseau d’irrigation, coût, calendrier. Pour une bassine, cette notification s’accompagne de la saisine du comité technique départemental prévue par la troisième procédure de l’article L. 411-73, avec des pièces chiffrées qui démontrent l’utilité certaine pour l’exploitation : assolement irrigué, besoins en eau, gain de rendement. Ensuite, obtenir l’accord écrit exprès du bailleur avant tout terrassement et y joindre une convention de sortie : sort de l’ouvrage au départ (maintien contre indemnité, ou remise en état et par qui), mode de calcul anticipé, état des lieux d’entrée détaillé avec photographies et relevés. Troisièmement, articuler le calendrier avec l’autorisation environnementale : déposer le dossier de déclaration ou d’autorisation au titre de la police de l’eau avant d’engager les dépenses, sans confondre l’accord du bailleur avec l’autorisation du préfet. L’un ne vaut pas l’autre et leur absence respective ouvre deux contentieux distincts, devant le tribunal paritaire pour le bail et devant le tribunal administratif pour l’autorisation. Enfin, vérifier sa propre situation au regard du contrôle des structures : si l’opération s’accompagne d’un agrandissement ou d’une mise en valeur nouvelle, l’autorisation d’exploiter doit être demandée. Lorsqu’un fonds est exploité en méconnaissance de ces règles, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser dans un délai d’un mois au moins, en application de l’article L. 331-7 du code rural et de la pêche maritime. La Cour de cassation (3e chambre civile, 26 octobre 2023, n° 21-24.231) a fixé le point de départ de la prescription de l’action en nullité du bail : « Il en résulte que l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 précité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 précité, pour régulariser sa situation ». Cinq ans à compter de la connaissance de l’expiration du délai : le bailleur qui découvre tardivement l’irrégularité garde une fenêtre d’action, et le preneur ne consolide son titre qu’une fois le délai purgé.

Pour le bailleur, la défense suit le même diptyque. Sur le bail, il dispose de deux mois pour s’opposer aux travaux notifiés et saisir le tribunal paritaire, à peine de forclusion ; il peut aussi décider de prendre les travaux à sa charge et les exécuter lui-même. S’il refuse l’ouvrage et que le preneur passe outre, la résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation reste ouverte, y compris après renouvellement lorsque les effets se prolongent, comme l’a jugé l’arrêt du 14 décembre 2023 précité. À l’expiration, il oppose la dégradation et demande l’indemnité de l’article L. 411-72, en rapportant la preuve de l’état d’entrée et du préjudice. Sur l’eau, le bailleur riverain ou voisin du projet n’est pas démuni : tiers intéressé, il peut contester l’autorisation environnementale devant le tribunal administratif dans les délais de recours, en invoquant l’insuffisance de l’étude d’impact, l’atteinte aux zones humides, la méconnaissance du schéma d’aménagement et de gestion des eaux ou l’absence de dérogation pour les espèces protégées. Les deux arrêts bordelais de juillet 2026 montrent que ces moyens prospèrent ouvrage par ouvrage et que le juge module : annulation sèche pour les réserves dont l’illégalité n’est pas régularisable en l’état, sursis de dix-huit mois pour celles qui peuvent être sauvées par une dérogation ou des inventaires complémentaires, rejet pour celles dont la légalité tient. Pour les tiers comme pour les porteurs de projet, l’expertise naturaliste et hydrologique fait la différence entre ces trois sorts.

Le contentieux des réserves collectives ajoute un acteur que le fermier isolé connaît mal : la structure porteuse — association syndicale autorisée ou coopérative de gestion de l’eau — qui obtient l’autorisation, répartit les volumes attribués par l’organisme unique et appelle les redevances. Le preneur qui s’abonne à une réserve collective conclut un contrat distinct de son bail : volumes souscrits, périodes de prélèvement, prix, durée, sort en cas de perte du bail. Si le bail s’éteint, l’abonnement ne suit pas automatiquement ; si l’autorisation de la réserve est annulée, comme trois des réserves de la Vienne en 2026, les volumes souscrits peuvent disparaître avec l’ouvrage. Vérifiez donc la clause de dépendance entre le contrat d’abonnement et le bail, le régime des redevances en cas d’annulation et l’identité du débiteur des taxes syndicales. L’article L. 411-73 prévoit d’ailleurs que, pour les travaux inclus dans des opérations collectives de drainage ou d’irrigation, le preneur joint à sa proposition l’engagement écrit d’acquitter les taxes syndicales, et que l’accord du bailleur emporte mandat d’être représenté par le preneur au sein de l’association qui a la maîtrise des travaux. Signer cet engagement sans mesurer la durée de l’abonnement ni le coût de la quote-part, c’est accepter une charge qui survivra peut-être au bail.

En conclusion, une bassine sur terres louées ne supporte ni l’informel ni l’à-peu-près. Le preneur notifie un projet chiffré, obtient l’accord écrit du bailleur après avis du comité technique, dépose son dossier de police de l’eau selon le seuil applicable et ne terrasse qu’une fois les deux feux au vert, avec une convention de sortie qui règle l’indemnité et le sort de l’ouvrage. Le bailleur répond dans les deux mois, oppose ce qui compromet la bonne exploitation, saisit le tribunal paritaire à temps et documente l’état d’entrée pour le décompte final. Les deux surveillent l’autorisation environnementale, ses inventaires d’espèces, ses volumes et ses délais de recours, car l’annulation d’une réserve efface des années d’investissement. Menée dans cet ordre — bail, eau, sortie —, l’opération irrigue l’exploitation au lieu d’abreuver les prétoires.