On vous propose un bail de dix-huit ans sur des terres que vous convoitez depuis longtemps, ou votre bailleur vous suggère de transformer votre bail de neuf ans en bail de vingt-cinq ans ou en bail de carrière. De l’autre côté, vous êtes peut-être bailleur et vous vous demandez comment reprendre des terres engagées pour une aussi longue durée, ou fermier et vous cherchez à sortir d’un bail devenu trop lourd. Dans tous ces cas, la question est la même : que vaut exactement l’engagement, que faut-il vérifier avant de signer, et quelles portes de sortie restent ouvertes une fois le bail conclu.
Le bail rural à long terme obéit à un régime propre, distinct du bail de neuf ans sur plusieurs points décisifs : durée minimale, renouvellement, congé, résiliation et sort des lieux. Les erreurs commises au moment de la signature se paient pendant des décennies, et les congés délivrés sans respecter les formes exigées sont annulés par le juge. Deux décisions récentes l’illustrent de façon concrète : la Cour de cassation a jugé le 26 octobre 2023 qu’un bail à long terme pouvait être conclu même lorsque le preneur se trouve à moins de neuf ans de l’âge de la retraite, et la cour d’appel de Caen a confirmé le 15 janvier 2026 la résiliation d’un bail notarié de vingt-cinq ans pour défaut d’exploitation du fonds.
Cet article décrit d’abord ce qu’il faut contrôler avant de signer un bail de dix-huit ans, de vingt-cinq ans ou de carrière, puis les voies pour contester un congé, obtenir une résiliation ou organiser la sortie devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Les développements s’appuient sur les textes en vigueur du code rural et de la pêche maritime vérifiés à la date du 10 octobre 2026 et sur ces deux décisions lues intégralement.
I. Signer un bail rural à long terme en connaissance de cause
A. Dix-huit ans, vingt-cinq ans, carrière : trois engagements distincts à ne pas confondre
Le point de départ figure à l’article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime : « Le bail à long terme est conclu pour une durée d’au moins dix-huit ans » La durée minimale de dix-huit ans constitue donc le socle commun, et la reprise par période triennale, possible dans certains baux de neuf ans, est exclue pendant le cours du bail à long terme. Celui qui signe s’engage pour longtemps et ne peut pas compter sur une porte de sortie à trois, six ou neuf ans.
Le même article ajoute que ce bail « Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l’article L. 411-46 »article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime, et le bail renouvelé reste soumis au chapitre des baux à long terme, et que le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé dans les conditions de l’article L. 411-47. Autrement dit, à l’expiration des dix-huit ans, le preneur bénéficie en principe d’un renouvellement par périodes de neuf ans, sauf congé régulier du bailleur. Cette mécanique de renouvellement rapproche le bail de dix-huit ans du bail ordinaire pour la suite, tout en conservant le régime protecteur du long terme.
Le bail de vingt-cinq ans constitue une variante renforcée, régie par l’article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime : « En outre, si la durée du bail initial est d’au-moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. » Les parties peuvent donc stipuler une reconduction tacite illimitée, auquel cas chacune peut y mettre fin chaque année sans les conditions de la section du congé pour reprise, le congé prenant effet à la fin de la quatrième année suivant celle de sa notification. En l’absence d’une telle clause, le bail prend fin au terme stipulé sans que le bailleur ait à donner congé. La présence ou l’absence de cette clause change tout le régime de la sortie : avant de signer, chaque partie doit exiger que le contrat dise explicitement si la tacite reconduction s’applique ou non, car le silence du contrat sur ce point se lit différemment selon la durée convenue.
Le bail de carrière, défini par l’article L. 416-5 du code rural et de la pêche maritime, va plus loin encore : « Le bail à long terme prend la dénomination de bail de carrière lorsqu’il porte sur une exploitation agricole constituant une unité économique ou sur un lot de terres d’une superficie supérieure au seuil mentionné à l’article L. 312-1 » Trois conditions cumulatives caractérisent donc ce contrat : un support d’une certaine consistance, une durée d’au moins vingt-cinq ans, et une extinction calée sur l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite agricole. Le prix du bail de carrière est celui du bail de neuf ans, avec une majoration possible limitée pour le fermage. Ce contrat convient au fermier qui veut sécuriser toute sa carrière sur la même exploitation, et au bailleur qui accepte de ne retrouver ses terres qu’au départ en retraite du preneur.
Sur la forme, la prudence s’impose dès la signature. Les baux d’une durée supérieure à douze ans doivent être établis par écrit devant notaire pour être publiés au service chargé de la publicité foncière, comme le rappelle la fiche officielle de Service Public Entreprendre consacrée à la conclusion du bail à ferme, et l’acte notarié confère au bail une date certaine opposable aux tiers, notamment à l’acquéreur en cas de vente des terres. Dans l’affaire jugée à Caen, le bail de vingt-cinq ans avait été conclu par acte notarié du 2 janvier 2014, et c’est cet acte qui a servi de base à tout le contentieux ultérieur. Un bail à long terme conclu sans écrit expose les parties à des contestations durables sur son existence, sa durée et ses conditions, alors même que l’enjeu porte sur des décennies d’exploitation.
Enfin, un bail de neuf ans en cours peut être converti en bail à long terme. L’article L. 416-2 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d’un nouveau bail. » La conversion exige l’accord des deux parties et peut s’accompagner d’aménagements, notamment sur le prix et sur la transmission au profit des descendants. Le preneur à qui l’on propose une telle conversion doit mesurer ce qu’il gagne en stabilité et ce qu’il abandonne en souplesse, en particulier sur la cession du bail et sur les droits de ses enfants.
B. Prix, renouvellement et retraite : les clauses qui commandent la sortie
Le prix du bail à long terme suit en principe l’encadrement du fermage applicable au bail de neuf ans, avec des majorations autorisées dans des limites fixées par arrêté préfectoral selon les catégories de baux. Pour le bail de carrière, la règle légale est plus stricte puisque le prix reste celui du bail de neuf ans, sous réserve d’une majoration plafonnée pour le fermage. Avant de signer, le preneur doit exiger que le montant figure en euros ou par référence vérifiable aux maxima départementaux, et le bailleur doit s’assurer que la majoration stipulée ne dépasse pas le plafond autorisé. Un prix mal fixé nourrit des années de contentieux sur les compléments et les révisions, alors qu’une vérification initiale auprès des arrêtés préfectoraux aurait clos le débat.
Le renouvellement mérite la même attention. Pour le bail de dix-huit ans, le renouvellement s’opère par périodes de neuf ans dans les conditions de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ». Le droit au renouvellement appartient donc au preneur, et le bailleur ne peut l’écarter qu’en établissant une faute grave du fermier ou en exerçant une reprise régulière au profit d’un bénéficiaire répondant aux conditions légales. Les clauses du contrat qui prétendraient supprimer ce droit sont inefficaces, et les parties qui l’ignorent s’exposent à voir leur congé annulé.
L’articulation avec l’âge de la retraite constitue la troisième clause décisive. L’article L. 416-1 prévoit que, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l’avance, refuser le renouvellement ou mettre fin au bail à l’expiration de chaque période annuelle à compter de cet âge, sans avoir à remplir les conditions exigées pour le congé pour reprise. Cette faculté de sortie annuelle change l’équilibre du contrat : passée la retraite, le bail à long terme redevient résiliable chaque année par l’une ou l’autre partie, moyennant un préavis de dix-huit mois. Le fermier qui approche de cet âge doit intégrer cette précarité future dans sa décision de signer, et le bailleur doit savoir qu’il ne pourra pas user de cette faculté avant que le preneur ait effectivement atteint l’âge requis.
Un cas particulier, fréquent en pratique, concerne le preneur déjà proche de la retraite au moment de la signature. L’article L. 416-4 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Un preneur qui est à plus de neuf ans et à moins de dix-huit ans de l’âge de la retraite peut conclure un bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre et d’une durée égale à celle qui doit lui permettre d’atteindre l’âge de la retraite. » Ce texte autorise une durée réduite, calée sur la date de la retraite, lorsque le preneur se situe entre neuf et dix-huit ans de cet âge. La question s’est posée de savoir si un preneur situé à moins de neuf ans de la retraite pouvait, lui aussi, conclure un bail à long terme. La Cour de cassation y a répondu par l’affirmative dans son arrêt du 26 octobre 2023 : un tel bail reste possible, mais sa durée ne peut pas être inférieure à dix-huit ans. Concrètement, le fermier de soixante et un ans qui signe un bail à long terme s’engage pour dix-huit ans au moins, sans pouvoir espérer une durée raccourcie, et le bailleur qui accepte ce contrat renonce à toute reprise pendant cette période initiale. Cette solution, lue dans les motifs mêmes de l’arrêt, doit être connue des deux parties avant la signature, car elle a déjà alimenté un contentieux jusqu’à la cassation.
Dernier point de vigilance à la signature : l’état des lieux. L’article L. 416-6 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le bail à long terme régi par les dispositions du présent chapitre doit être suivi d’un état des lieux établi selon les dispositions de l’article L. 411-4 » Toute clause qui prétendrait écarter cette obligation est réputée non écrite. L’état des lieux conditionne l’issue des litiges de fin de bail sur les dégradations, les améliorations et les remises en état : sans ce document, chaque partie affirme sans pouvoir prouver, et l’expertise judiciaire devient inévitable. Dans l’affaire de Caen, l’absence d’état des lieux lors de la prise à bail a compliqué l’appréciation des manquements reprochés au fermier, et le preneur s’en est servi pour discuter les constats de l’expert. Faire établir ce document par écrit, de façon contradictoire et précise, au jour de l’entrée dans les lieux, constitue donc une formalité aussi importante que le contrat lui-même. Pour situer ces règles dans l’ensemble du contentieux récent du fermage, le lecteur peut se reporter au panorama des arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace chaque contentieux dans son contexte procédural devant le tribunal paritaire (lire le panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption).
II. Contester le congé, obtenir la résiliation et organiser la sortie devant le tribunal paritaire
A. Contester le congé du bailleur : délais, mentions obligatoires et nullités
Le bailleur qui veut reprendre ses terres ou s’opposer au renouvellement doit délivrer un congé régulier, faute de quoi le preneur obtient son annulation et le bail se poursuit. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le délai de dix-huit mois constitue un minimum incompressible, et la notification doit emprunter la voie d’un acte d’huissier, devenu acte de commissaire de justice. Un congé adressé par simple lettre, même recommandée, ou notifié tardivement, encourt la nullité, et le preneur qui reçoit un tel acte doit le faire vérifier sans attendre plutôt que de quitter les lieux.
Le contenu du congé est contrôlé avec la même rigueur. Le texte exige, à peine de nullité, la mention expresse des motifs allégués, l’indication précise du bénéficiaire de la reprise avec son identité, son âge, son domicile, sa profession et son habitation future, ainsi que la reproduction des termes du premier alinéa de l’article L. 411-54 relatif à la contestation. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude relevée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. En pratique, les congés sont annulés pour des motifs vagues ou stéréotypés, pour l’absence d’identification complète du bénéficiaire, ou pour l’omission des mentions informant le preneur de son droit de saisir le tribunal paritaire. Le fermier qui reçoit un congé doit donc vérifier point par point chacune de ces mentions et saisir le tribunal dans le délai légal s’il entend contester, car l’inaction vaut acceptation.
Pour le bail de vingt-cinq ans avec clause de tacite reconduction, le régime diffère : chaque partie peut mettre fin au bail chaque année sans les conditions du congé pour reprise, le congé prenant effet à la fin de la quatrième année suivant sa notification. Ce délai de quatre ans, bien plus long que le préavis de dix-huit mois, protège le fermier contre une éviction brutale tout en laissant au bailleur une porte de sortie. Le preneur qui conteste un tel congé doit vérifier que le bail contenait bien la clause de reconduction invoquée, que le délai de quatre ans a été respecté, et que l’acte a été régulièrement notifié. Sans clause de reconduction, le bail de vingt-cinq ans prend fin à son terme sans congé du bailleur, et c’est alors le fermier qui doit anticiper son départ ou négocier un nouveau contrat.
L’arrêt de la Cour de cassation du 26 octobre 2023 illustre l’importance de ces contrôles sous un autre angle. Dans cette affaire, un bailleur avait consenti en 2015 un bail à long terme à un preneur alors âgé de soixante et un ans, puis le preneur, parti à la retraite, avait demandé en justice la nullité de ce bail en soutenant qu’un bail à long terme ne pouvait pas être conclu à moins de neuf ans de la retraite. La cour d’appel avait accueilli cette demande de nullité, mais la troisième chambre civile a cassé l’arrêt et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Rennes, en jugeant que l’article L. 416-4 ne fait pas obstacle à la conclusion d’un bail à long terme par un preneur situé à moins de neuf ans de l’âge de la retraite, un tel bail restant soumis à la durée minimale de dix-huit ans (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, pourvoi n° 21-25.745, cassation partielle et renvoi devant la cour d’appel de Rennes). La leçon est double : le preneur proche de la retraite peut valablement signer, et le bailleur ne peut pas espérer faire annuler après coup un engagement de dix-huit ans au motif de l’âge du preneur. Chaque partie doit assumer la durée convenue, et les tentatives de dénouement judiciaire fondées sur une prétendue prohibition légale sont vouées à l’échec.
B. Obtenir la résiliation pour faute et régler le sort des lieux : l’exemple d’un bail de vingt-cinq ans résilié pour défaut d’exploitation
La résiliation du bail à long terme pour faute du preneur obéit aux causes limitativement énumérées par la loi. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, applicable aux baux à long terme par l’effet de l’article L. 416-8 du code rural et de la pêche maritime, n’autorise le bailleur à demander la résiliation que pour des motifs précis, au premier rang desquels figurent deux défauts de paiement du fermage ayant persisté trois mois après une mise en demeure qui doit rappeler les termes de la loi à peine de nullité, et les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Le bailleur ne peut donc pas demander la résiliation pour un motif quelconque ni pour un simple différend personnel : il doit établir soit des impayés caractérisés après mise en demeure régulière, soit des comportements qui mettent en péril l’exploitation elle-même, comme l’abandon des terres, l’absence d’entretien durable ou la dégradation des parcelles.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Caen le 15 janvier 2026 montre comment ces exigences se vérifient concrètement sur un bail à long terme. Des bailleurs avaient consenti par acte notarié du 2 janvier 2014 un bail rural de vingt-cinq ans portant sur plus de vingt-quatre hectares, puis, estimant que le preneur manquait à ses obligations, ils l’avaient mis en demeure à trois reprises de remettre les terres en état et de les exploiter, avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen en résiliation. Une expertise avait été diligentée, d’abord par l’assureur de protection juridique des bailleurs, puis par un expert judiciaire, et le tribunal paritaire avait prononcé la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux avec expulsion à défaut, et condamné le preneur au paiement des fermages, d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts pour la remise en état et la perte de valeur locative. La cour d’appel a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions, retenant que l’état des parcelles constaté par l’expert judiciaire établissait un manquement durable à l’obligation d’exploiter de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
Plusieurs enseignements se dégagent de cette décision pour les bailleurs comme pour les fermiers. En premier lieu, la résiliation suppose des preuves solides et contradictoires : les mises en demeure écrites, les constats répétés dans le temps et surtout l’expertise judiciaire ont emporté la conviction des juges, alors que la première expertise diligentée unilatéralement par l’assureur, en l’absence du preneur, n’aurait pas suffi à elle seule. Le bailleur qui veut faire résilier doit donc constituer son dossier méthodiquement, mettre en demeure par écrit, faire constater par huissier et solliciter une expertise judiciaire contradictoire plutôt que de se contenter de photographies ou d’attestations. En second lieu, le preneur qui reçoit des mises en demeure doit réagir immédiatement : reprendre l’exploitation, remettre les terres en état, répondre par écrit et conserver les preuves de ses travaux, car l’abstention prolongée transforme un simple différend en manquement caractérisé. Dans l’affaire de Caen, le preneur faisait valoir l’absence d’état des lieux d’entrée et discutait les constats, mais ces arguments n’ont pas suffi face à la démonstration d’un défaut d’exploitation durable.
En troisième lieu, la résiliation ne clôt pas les comptes entre les parties : elle ouvre la phase financière de la sortie. Le preneur condamné doit libérer les lieux, payer les fermages dus jusqu’à la résiliation, puis verser une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, et réparer le préjudice causé par la dégradation des terres. Dans l’affaire de Caen, ces condamnations se sont cumulées avec des dommages et intérêts pour les travaux de remise en état et la perte de valeur locative, outre les dépens et une somme au titre des frais de justice. Le fermier qui néglige ses terres pendant un bail à long terme s’expose donc à une addition considérable, sans commune mesure avec quelques années de fermage, et le bailleur doit chiffrer précisément chaque poste de préjudice avec l’aide de l’expert pour obtenir réparation intégrale.
Enfin, la sortie du bail à long terme suppose d’anticiper le sort des améliorations, des constructions et des cultures en cours. Le preneur sortant peut prétendre à une indemnité pour les améliorations qu’il a apportées au fonds dans les conditions légales, tandis que le bailleur peut réclamer la remise en état des dégradations. L’état des lieux de sortie, comparé à celui de l’entrée, constitue la pièce maîtresse de ce règlement, et les récoltes pendantes comme les avances aux cultures doivent être évaluées. Les parties avisées négocient ces points avant l’audience ou demandent au tribunal paritaire de les trancher sur la base de l’expertise, plutôt que de laisser s’installer un nouveau litige après l’expulsion. La saisine du tribunal paritaire des baux ruraux reste le passage obligé de toutes ces contestations : congé, résiliation, indemnités et sortie relèvent de sa compétence, avec appel devant la cour d’appel, comme les deux décisions commentées ici le confirment par leur parcours procédural.
Conclusion
Signer un bail rural de dix-huit ans, de vingt-cinq ans ou de carrière engage l’exploitation pour une génération : la durée minimale, le régime du renouvellement, la clause de tacite reconduction éventuelle, l’articulation avec l’âge de la retraite, le prix et l’état des lieux doivent être vérifiés ligne à ligne avant toute signature, avec l’aide d’un acte notarié dès que la durée l’exige. Une fois le bail conclu, la sortie passe par des voies étroites et contrôlées : congé régulier notifié dans les délais et les formes, résiliation judiciaire pour des motifs établis par des preuves contradictoires, règlement financier complet des fermages, indemnités et remises en état. La Cour de cassation refuse de défaire après coup un bail à long terme valablement conclu, et les juges du fond prononcent la résiliation lorsque le défaut d’exploitation est démontré par expertise. Devant le tribunal paritaire, le dossier le mieux constitué l’emporte : mises en demeure écrites, constats d’huissier, expertise judiciaire et chiffrage précis des préjudices font la différence entre une demande accueillie et une demande rejetée.