La mise en demeure du syndic est arrivée par lettre recommandée, puis les appels de charges se sont accumulés, et un huissier sonne désormais pour une somme qui mélange arriéré de charges, frais de recouvrement et parfois déjà des frais d’avocat. Pour un copropriétaire dont le budget a basculé, souvent après une séparation, une perte d’emploi ou une maladie, la question n’est plus seulement de payer : chaque mois sans paiement creuse l’écart, le fonds de travaux et les charges courantes continuent de tomber, et la menace d’une saisie de l’appartement devient concrète. Ce dossier s’adresse à ce lecteur-là, avec un ton direct : ce qui peut être fait, dans quel ordre, et avec quels risques si rien n’est fait.

La bonne nouvelle mérite d’être dite d’emblée : les charges de copropriété impayées sont des dettes comme les autres au regard du traitement du surendettement. Elles se déclarent dans le dossier déposé à la Banque de France, elles sont intégrées à l’état du passif dressé par la commission, et la recevabilité du dossier suspend les poursuites du syndic comme celles des autres créanciers. Lorsque la situation est durablement compromise, l’arriéré peut être rééchelonné, partiellement effacé, voire totalement effacé dans le cadre d’un rétablissement personnel. Mais le logement occupé par le débiteur obéit à des règles particulières : la commission examine s’il faut garder l’appartement ou le vendre, les charges courantes doivent rester payées pendant la procédure, et le syndic dispose de garanties légales qu’aucun autre créancier du dossier ne possède. Tout l’enjeu du dossier consiste à traiter l’arriéré sans perdre le toit, ou à organiser la vente sans aggraver la dette.

Cet article décrit la méthode complète : déclarer l’intégralité des dettes du syndic, obtenir la suspension des voies d’exécution, négocier ou se voir imposer un plan, envisager l’effacement, puis trancher la question du maintien dans l’appartement, avec les spécificités parisiennes et franciliennes. Il s’appuie sur les textes du code de la consommation en vigueur et sur la jurisprudence de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, cités entre guillemets et avec leurs liens officiels.

I. Déclarer les charges de copropriété impayées et faire suspendre les poursuites du syndic

A. Quelles dettes du syndic déclarer à la Banque de France et comment la commission les examine

Le point de départ ne change pas : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » C’est la première phrase de l’article L. 711-1 du code de la consommation, et elle s’applique au copropriétaire étranglé par ses charges comme au débiteur de crédits. La même disposition précise le critère : « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Les charges de copropriété entrent dans cet ensemble : arriéré de charges courantes, provisions pour travaux votés, cotisations au fonds de travaux, et, lorsqu’ils ont déjà été engagés, frais de mise en demeure et de procédure du syndicat des copropriétaires. Tout ce qui est dû au syndicat, exigible ou à échoir, doit figurer dans la déclaration, pièce par pièce, avec les décomptes du syndic et les derniers appels de fonds.

L’exhaustivité de la déclaration conditionne la suite. Après le dépôt, « La commission informe le débiteur de l’état du passif qu’elle a dressé. » C’est le texte de l’article L. 723-2 du code de la consommation : la commission recense chaque créance, interroge les créanciers, et arrête le montant retenu pour chacun. Une dette du syndic omise ou sous-évaluée ne sera pas traitée par le plan et restera exigible en totalité. Le réflexe pratique consiste donc à réclamer au syndic un décompte arrêté à la date du dépôt, à joindre les trois derniers appels de charges, le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté d’éventuels travaux, et toute assignation ou commandement déjà reçu. Si le syndic a confié le recouvrement à un huissier ou à un avocat, leurs courriers rejoignent la liasse : la commission doit voir la totalité de la pression qui pèse sur le logement.

Deux questions reviennent systématiquement, et les textes y répondent. D’abord, les charges de copropriété peuvent-elles être effacées ou réduites, ou font-elles partie des dettes intouchables ? La liste des dettes exclues de toute remise, rééchelonnement ou effacement figure à l’article L. 711-4 du code de la consommation : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ». La liste se poursuit avec les dettes frauduleuses envers les organismes sociaux, certaines dettes fiscales sanctionnées et les amendes pénales. Les charges de copropriété n’y figurent pas : l’arriéré dû au syndicat peut donc être rééchelonné, réduit et même effacé selon la procédure applicable. C’est un point décisif, car beaucoup de syndics affirment le contraire dans leurs courriers de relance. Seul l’accord exprès du texte compte, et le texte n’exclut pas ces dettes.

Ensuite, la commission peut-elle reprocher au débiteur d’avoir cessé de payer ses charges ? C’est la question de la bonne foi, qui conditionne l’accès à toute la procédure. La Cour de cassation a fixé le cadre dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 2 juillet 2020, pourvoi n° 18-26.213 (deuxième chambre civile, 2 juillet 2020, n° 18-26.213) : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » Concrètement, le juge examine l’ensemble du comportement : ressources déclarées, recherches d’emploi ou de revenus, absence de dissimulation d’actif, et motif des impayés. Un copropriétaire qui a cessé de payer ses charges parce que son reste à vivre était devenu négatif, qui a alerté le syndic, qui a demandé des délais et qui déclare tout au dossier, présente le profil inverse du débiteur de mauvaise foi. En revanche, celui qui dissimule un loyer perçu, qui organise son insolvabilité ou qui laisse filer les charges courantes après le dépôt sans raison fragilise sa propre recevabilité. La bonne foi s’apprécie au jour où le juge statue, sur tous les éléments du dossier : chaque pièce compte, chaque omission coûte.

Un point de vigilance propre à la copropriété mérite une explication franche. Le syndicat des copropriétaires n’est pas un créancier ordinaire : la loi du 10 juillet 1965 lui reconnaît des garanties spécifiques sur le lot du copropriétaire débiteur, et le syndic ne manque jamais de les invoquer. Sans entrer dans un débat technique qui relève de l’examen pièce par pièce, l’idée à retenir est simple : même déclaré et même traité dans le plan, l’arriéré du syndic reste adossé au logement lui-même. C’est une raison supplémentaire de traiter vite et de ne pas laisser l’arriéré gonfler pendant la procédure. Le dossier de surendettement protège le débiteur contre les poursuites, pas contre l’arithmétique : chaque trimestre impayé augmente le passif que le plan devra absorber.

Lorsque l’examen du dossier montre que les ressources ou l’actif réalisable le permettent, la commission cherche d’abord un accord : « la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » C’est l’article L. 732-1 du code de la consommation, applicable quand le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier. Le syndic fait partie des principaux créanciers convoqués à cette conciliation dès lors que l’arriéré est significatif. S’il refuse le plan conventionnel, la procédure ne s’arrête pas : la commission peut imposer des mesures, comme on le verra dans la seconde partie. L’essentiel à ce stade consiste à déposer un dossier complet, sincère et chiffré, qui donne à la commission les moyens de traiter la dette du syndic au même titre que les crédits et les autres arriérés.

B. La recevabilité du dossier suspend les poursuites de l’huissier du syndic

C’est l’effet le plus concret et le plus immédiat du dépôt : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » C’est le texte de l’article L. 722-2 du code de la consommation. Dès que la commission déclare le dossier recevable, l’huissier mandaté par le syndic ne peut plus saisir le compte bancaire sur cette créance, ni faire vendre les meubles, ni engager une saisie de l’appartement. Les cessions de rémunération précédemment consenties sont également suspendues pour les dettes non alimentaires, ce qui inclut l’arriéré de charges. La suspension joue de plein droit, sans qu’il soit besoin de saisir un juge : la notification de la recevabilité suffit, et elle est adressée aux créanciers déclarés. D’où l’importance, rappelée plus haut, de déclarer le syndic et son huissier avec leurs adresses exactes : un créancier oublié est un créancier qui poursuit.

La Cour de cassation a rappelé la portée de cette suspension dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 8 février 2024, pourvois n° 22-14.528 et 23-17.744 : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Dans cette affaire, une banque tentait de faire constater la prescription de sa créance en soutenant que la procédure de surendettement n’avait pas interrompu les délais ; la Cour a jugé au contraire que le créancier, empêché de poursuivre l’exécution pendant la procédure, ne pouvait se voir opposer son inaction : « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution et qu’il ne saurait lui être imposé d’introduire une action au fond afin de suspendre la prescription ». L’enseignement vaut pour le syndic comme pour la banque : pendant la procédure, le créancier ne peut ni exécuter ni reprocher au temps de passer. L’arrêt est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation (deuxième chambre civile, 8 février 2024).

Trois limites doivent être connues pour éviter les mauvaises surprises. Premièrement, la suspension ne joue qu’à compter de la recevabilité, pas du dépôt. Entre le dépôt et la décision de recevabilité, qui prend généralement quelques semaines, le syndic peut en théorie continuer ses poursuites. En pratique, beaucoup de syndics marquent une pause dès qu’ils reçoivent l’attestation de dépôt, mais rien ne les y oblige. Si une vente aux enchères est imminente, le débiteur peut demander au juge des contentieux de la protection la suspension provisoire des voies d’exécution dès le dépôt : c’est une démarche distincte du dossier lui-même, à engager sans attendre quand une date de vente est fixée.

Deuxièmement, le recours d’un créancier contre la recevabilité ne fait pas repartir les poursuites. L’article R. 722-3 du code de la consommation dispose que « Le recours formé à l’encontre de la décision de recevabilité ne suspend pas ses effets » Le syndic qui conteste la recevabilité devant le juge ne peut donc pas, pendant son recours, faire saisir le compte ou relancer la vente. C’est une protection précieuse, car les syndics contestent parfois la recevabilité en invoquant la mauvaise foi ou la valeur de l’appartement. La contestation suit son cours devant le juge, mais la suspension demeure.

Troisièmement, la suspension crée des obligations pour le débiteur lui-même. L’article L. 722-5 du code de la consommation prévoit que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire ». Concrètement, une fois le dossier déclaré recevable, le copropriétaire ne doit plus payer le syndic en direct, même partiellement, même pour apaiser le conflit en assemblée générale : tout paiement préférentiel d’une dette antérieure est interdit, sauf autorisation du juge des contentieux de la protection. Cette interdiction surprend, mais elle protège l’égalité entre les créanciers et la cohérence du futur plan. La seule dépense de logement qui doit continuer d’être réglée concerne la période postérieure, comme on le verra : les charges courantes qui deviennent exigibles après la décision de la commission restent dues et leur non-paiement répété peut conduire à la déchéance du plan.

Le réflexe opérationnel se résume donc en quatre gestes : déclarer le syndic, son huissier et son avocat avec les bons montants ; conserver la preuve de la recevabilité et la transmettre immédiatement à l’huissier qui poursuivait ; ne plus payer l’arriéré en direct après la recevabilité ; et saisir le juge en urgence si une vente est programmée avant la recevabilité. Pour un panorama d’ensemble de la procédure, depuis la recevabilité jusqu’à l’effacement, le lecteur peut se reporter à la page pilier du site consacrée au dossier de surendettement devant la Banque de France, de la recevabilité à l’effacement, qui décrit les étapes communes à tous les dossiers.

II. Effacer ou rééchelonner l’arriéré de charges : garder ou vendre l’appartement

A. Plan conventionnel, mesures imposées et effacement total ou partiel

Une fois le passif arrêté et la recevabilité acquise, la commission oriente le dossier selon la gravité de la situation. Trois voies existent, et l’arriéré de charges suit le même sort que les autres dettes dans chacune d’elles. La première voie est le plan conventionnel de redressement, négocié avec les principaux créanciers dont le syndic. La deuxième voie est celle des mesures imposées par la commission après échec ou absence de conciliation. La troisième est le rétablissement personnel, avec ou sans liquidation, qui efface tout ou partie des dettes. Le copropriétaire doit comprendre les trois, car l’orientation choisie détermine s’il gardera son appartement et à quelles conditions.

Les mesures imposées constituent le régime le plus fréquent pour les dossiers avec arriéré de charges. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet à la commission d’imposer notamment de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». Les charges de copropriété sont des dettes de toute nature au sens de ce texte : elles peuvent être étalées sur plusieurs années, avec imputation des paiements d’abord sur le capital et un taux d’intérêt réduit, voire inférieur au taux légal sur décision spéciale et motivée. La commission peut aussi suspendre l’exigibilité des créances non alimentaires pendant deux ans au plus. Pour le copropriétaire, cela signifie une mensualité globale de redressement qui intègre l’arriéré du syndic à côté des crédits et des autres dettes, calibrée sur la capacité de remboursement dégagée après déduction des charges courantes incompressibles, dont les charges de copropriété courantes elles-mêmes.

Au-delà du rééchelonnement, la commission peut imposer un effacement partiel des créances lorsque la situation l’exige, et orienter vers le rétablissement personnel quand aucune mesure de traitement n’est envisageable. Le critère légal figure à l’article L. 724-1 du code de la consommation : « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa », la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation si le débiteur ne détient que des biens sans valeur marchande, ou saisir le juge pour un rétablissement avec liquidation dans les autres cas. Le texte précise la première hypothèse : « Soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ». Un copropriétaire dont l’appartement vaut encore un prix significatif ne relève pas de cette première hypothèse : son actif immobilier a une valeur marchande, et c’est précisément ce qui conduit la commission à examiner la vente du bien, volontaire ou judiciaire, avant tout effacement.

Quand le rétablissement personnel sans liquidation est prononcé, l’effet est radical. L’article L. 741-2 du code de la consommation dispose que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Puisque les charges de copropriété ne figurent ni à l’article L. 711-4 ni à l’article L. 711-5, l’arriéré arrêté à la date de la décision est effacé avec tout le reste. La Cour de cassation contrôle strictement le raisonnement des juges sur ces orientations : dans son arrêt du 2 juillet 2020 précité (deuxième chambre civile, 2 juillet 2020, n° 18-26.213), elle a rappelé que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond », après avoir relevé que la débitrice ne justifiait d’aucun revenu ni d’aucune recherche d’emploi et que son endettement trouvait son origine dans des infractions pénales. Le message est clair : l’effacement est un bénéfice réservé au débiteur sincère et transparent, et le juge vérifie.

Reste la question la plus angoissante pour les copropriétaires : les charges qui continuent de courir pendant et après la procédure. Ni le plan ni l’effacement ne dispensent de payer le logement pour l’avenir. Les provisions trimestrielles, le fonds de travaux et les travaux votés exigibles après la date arrêtée par la commission restent dus et doivent être intégrés au budget du plan comme une charge courante prioritaire. Un copropriétaire qui, après l’effacement ou pendant le plan, laisse se reconstituer un arriéré de plusieurs trimestres s’expose à la déchéance des mesures et au redémarrage des poursuites du syndic sur la dette nouvelle. La commission le vérifie avant d’arrêter son orientation : un budget qui ne permet même pas de payer les charges courantes de l’appartement oriente vers la vente plutôt que vers le maintien. C’est l’articulation la plus délicate du dossier, et celle qui conduit à la dernière étape du raisonnement.

B. Garder ou vendre l’appartement à Paris et en Île-de-France : le calcul à faire et la procédure à suivre

Être propriétaire de son appartement n’empêche pas d’être surendetté, et la loi le dit expressément. L’article L. 711-1 du code de la consommation prévoit que « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Le copropriétaire parisien dont le deux-pièces vaut plus cher que ses dettes peut donc être déclaré recevable. Mais la recevabilité n’est que la première marche : la commission examine ensuite si le maintien dans le logement est soutenable ou si la vente s’impose pour désintéresser les créanciers, syndic en tête.

Le calcul se fait en trois temps. D’abord, estimer la valeur vénale réelle de l’appartement à la date du dépôt, nette des frais de vente et du solde du prêt immobilier restant dû : c’est l’actif réalisable. Ensuite, chiffrer l’arriéré total, charges du syndic comprises, et la capacité mensuelle de remboursement après déduction de toutes les charges courantes, y compris les charges de copropriété futures. Enfin, comparer : si la vente dégage un reliquat suffisant pour apurer l’essentiel du passif et reloger le débiteur dans des conditions décentes, la commission l’envisage ; si la vente ne solderait rien une fois le prêt remboursé et les frais payés, ou si les mensualités du plan absorbent l’arriéré sans vente, le maintien l’emporte. Aucun automatisme ne joue : un appartement valorisé ne condamne pas à vendre, et un petit arriéré ne garantit pas le maintien si le budget ne permet même plus de payer les charges courantes.

Quand la vente est envisagée, mieux vaut la prendre en main que la subir. La vente amiable, conduite par le débiteur lui-même à un prix de marché, rapporte presque toujours davantage que la vente forcée et préserve une marge pour se reloger. Elle peut intervenir pendant la procédure avec l’autorisation du juge des contentieux de la protection, sollicitée par le débiteur : le prix et l’emploi du produit de la vente sont alors encadrés, les créanciers dont le syndic sont désintéressés selon leur rang, et le solde éventuel revient au débiteur. À l’inverse, laisser le syndic ou un autre créancier mener une saisie immobilière jusqu’à l’adjudication expose à une décote, à des frais majorés et à la perte de toute maîtrise du calendrier. Le dossier de surendettement n’interdit pas de vendre ; il organise la vente pour qu’elle serve le désendettement plutôt que la sanction.

À Paris et en Île-de-France, trois particularités pèsent sur ce raisonnement. Premièrement, les charges de copropriété parisiennes figurent parmi les plus élevées de France, avec les coûts de gardiennage, d’ascenseurs anciens et de ravalements haussmanniens : un arriéré de quatre trimestres dépasse vite dix mille euros, et les travaux votés pour la rénovation énergétique alourdissent encore l’addition. La commission de Paris connaît ces montants et exige des justificatifs précis : derniers appels de fonds, carnet d’entretien de l’immeuble quand il existe, procès-verbaux d’assemblées générales. Deuxièmement, le marché immobilier francilien rend l’arbitrage plus fin qu’ailleurs : vendre un logement parisien pour solder vingt mille euros d’arriéré et se retrouver locataire dans un marché locatif saturé n’a de sens que si le budget ne permet vraiment plus d’assumer les charges courantes. La commission parisienne y est attentive, et le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris examine ces dossiers en tenant compte du coût réel du relogement. Troisièmement, les délais et l’engorgement imposent d’anticiper : constituer le dossier complet dès la première mise en demeure du syndic, avec estimation d’agence récente, tableau d’amortissement du prêt et décompte du syndic, fait gagner des mois et évite que la saisie immobilière engagée par le syndic ne prenne de vitesse la procédure.

La contestation reste possible à chaque étape. Le débiteur peut contester devant le juge des contentieux de la protection la décision de la commission sur la recevabilité, sur l’orientation ou sur les mesures, dans le délai indiqué sur la notification qu’il reçoit : ce recours est suspensif en ce qu’il appartient au juge de trancher, et le créancier ne peut pendant ce temps contourner la suspension. Le syndic peut lui aussi contester, notamment la recevabilité ou l’effacement qu’il estime immérité, mais son recours ne fait pas repartir les poursuites, comme le prévoit l’article R. 722-3 du code de la consommation déjà cité. Devant le juge, tout se joue sur pièces : décomptes du syndic contestés ligne par ligne quand ils comportent des frais abusifs, preuves de la bonne foi, budget démontrant que les charges courantes seront payées. Les frais et pénalités réclamés par le syndic se vérifient au contrat de syndic et aux décisions d’assemblée générale : ce qui n’a été ni voté ni contractuellement prévu ne s’impose pas, et le juge du surendettement n’est pas lié par les additions du créancier.

Conclusion

Le copropriétaire poursuivi par son syndic n’est pas sans défense : les charges impayées se déclarent dans le dossier de surendettement, la recevabilité suspend les poursuites de l’huissier, l’arriéré peut être rééchelonné sur plusieurs années à taux réduit ou effacé lorsque la situation est irrémédiablement compromise, et la propriété de l’appartement ne fait pas obstacle à la procédure. Mais cette protection a un prix : une déclaration exhaustive et sincère, l’arrêt de tout paiement direct de l’arriéré après la recevabilité, le paiement sans faille des charges courantes pour l’avenir, et un arbitrage lucide entre le maintien dans le logement et la vente amiable quand le budget ne suit plus. À Paris et en Île-de-France, où les charges et les valeurs immobilières décuplent les enjeux, cet arbitrage se prépare avec une estimation sérieuse et un budget honnête. Le dossier bien construit transforme une spirale de mises en demeure en un plan chiffré ; le dossier négligé laisse le syndic reprendre la main. Entre les deux, il n’y a que des pièces, des délais et des décisions à prendre à temps.