Votre bailleur vous annonce qu’il va construire sur les parcelles que vous louez, ou la mairie vous informe qu’une déclaration d’utilité publique vise vos terres. Dans les deux cas, la question est la même : pouvez-vous être évincé, à quelles conditions, et quelle indemnité devez-vous recevoir. La réponse ne se devine pas. Elle dépend du document d’urbanisme applicable au jour de la notification, de l’autorisation préalable du préfet, de la forme de l’acte qui vous est signifié et du calcul exact de votre préjudice.

Le statut du fermage organise deux voies d’éviction bien distinctes. La première relève du bail rural lui-même : le propriétaire qui veut changer la destination agricole de ses terres peut résilier le bail en cours, à tout moment, sur le fondement de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime. La seconde relève de l’expropriation pour cause d’utilité publique : l’ordonnance d’expropriation met fin au bail et ouvre au fermier évincé un droit à indemnité fixé par le juge de l’expropriation. Les deux voies partagent une même logique, puisque le fermier résilié pour urbanisme est indemnisé comme il le serait en cas d’expropriation, mais elles obéissent à des procédures et à des juges différents.

Les litiges récents montrent que l’éviction échoue souvent sur un vice de procédure. La cour d’appel de Douai, le 18 septembre 2025, a annulé une résiliation notifiée avant l’autorisation préfectorale définitive. La Cour de cassation, le 19 novembre 2020, a rappelé que l’indemnisation du preneur évincé pour changement de destination n’est due qu’en cas de résiliation en cours de bail, et non à l’occasion d’un congé donné pour la fin du bail. Le juge de l’expropriation de Valence, le 6 août 2026, a fixé au plus juste l’indemnité d’une fermière sur des parcelles de 2 244 mètres carrés, en écartant les demandes non justifiées. Autant de décisions qui dessinent une méthode : vérifier le zonage, vérifier l’autorisation, vérifier la notification, puis chiffrer chaque poste de préjudice avec des pièces.

Cet article suit cette méthode pas à pas. Il s’adresse au fermier qui reçoit un congé pour urbanisme comme au propriétaire qui prépare une résiliation, et aux deux parties d’une expropriation. Les montants, les délais et les conditions posés par les textes y sont exposés avec leurs références vérifiées, pour agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux ou devant le juge de l’expropriation sans perdre un droit par une erreur de forme.

I. La résiliation du bail rural pour changement de destination : un droit strictement encadré

A. Les conditions de fond : zone urbaine ou autorisation préfectorale, et un projet réel de changement de destination

Le texte qui ouvre la résiliation pour urbanisme est l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose :

« Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » (lire l’article L. 411-32 sur Légifrance)

Deux situations doivent donc être distinguées. Quand les parcelles sont situées en zone urbaine du plan local d’urbanisme, c’est-à-dire en pratique en zone U, le propriétaire peut résilier de plein droit, sans autorisation administrative préalable. Quand il n’existe pas de plan local d’urbanisme, ou quand les parcelles se trouvent en dehors des zones urbaines, par exemple en zone à urbaniser dite zone AU, la résiliation n’est possible qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative, après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux. Cette distinction commande tout le contentieux : un permis de construire obtenu sur une parcelle restée classée en zone inconstructible ne suffit pas, car ce qui compte est le reclassement de la zone au jour de la notification, et non l’existence d’un projet de construction.

L’autorisation préfectorale, quand elle est requise, doit être obtenue avant la notification de la résiliation. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025 (RG 24/04093) l’illustre avec netteté. Une communauté de communes avait acquis des parcelles louées à un fermier, modifié leur destination au profit d’une zone à urbaniser, obtenu un arrêté préfectoral du 21 octobre 2022, puis fait signifier un congé de résiliation le 7 novembre 2022. Le fermier avait formé un recours en excès de pouvoir contre l’arrêté, et le préfet avait pris un arrêté modificatif le 18 janvier 2023. La cour a jugé que l’autorisation permettant le changement de destination n’avait pas été obtenue antérieurement à la notification, en méconnaissance de l’article L. 411-32, et elle a annulé la résiliation. L’enseignement vaut pour chaque dossier : une autorisation retirée puis reprise après la notification ne régularise pas une résiliation déjà signifiée, et le bailleur qui se hâte prend le risque d’une annulation pure et simple.

Le même arrêt tranche une confusion fréquente entre deux régimes. Le fermier soutenait que la procédure applicable était celle de l’article L. 415-11 du code rural et de la pêche maritime, propre aux baux des collectivités publiques, dont le texte prévoit que « le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l’établissement public lui a fait connaître, dans un délai de dix-huit mois avant la fin du bail, sa décision d’utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d’intérêt général » (lire l’article L. 415-11 sur Légifrance). La cour a écarté ce moyen : le litige portait sur une résiliation anticipée d’un bail en cours pour changement de destination, et non sur un non-renouvellement à l’échéance, de sorte que seul l’article L. 411-32 s’appliquait. Propriétaires publics et bailleurs privés doivent donc qualifier correctement leur acte : résilier en cours de bail pour construire relève de l’article L. 411-32 avec ses garanties d’indemnisation, tandis que reprendre à l’échéance pour un motif d’intérêt général relève de l’article L. 415-11, sans la même indemnité.

Le projet du bailleur doit enfin être réel. La notification doit mentionner son engagement de changer ou de faire changer la destination des terrains dans les trois années qui suivent la résiliation, dans le respect du document d’urbanisme. Un engagement de façade expose le bailleur à une contestation, et le preneur qui démontre que le changement de destination n’a pas été entrepris dans ce délai dispose d’un argument sérieux devant le tribunal paritaire. Pour un tour d’horizon des évolutions récentes du statut du fermage, on se reportera utilement au bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. La procédure à respecter : acte extrajudiciaire, délai d’un an et sortie différée au paiement de l’indemnité

La forme de la résiliation est prescrite à peine de nullité. L’article L. 411-32 dispose que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains » dans le délai de trois ans (lire l’article L. 411-32 sur Légifrance). En pratique, la notification passe par un commissaire de justice, anciennement huissier. Une lettre recommandée ne suffit pas. L’acte doit mentionner l’engagement triennal de changement de destination, et son omission fait encourir la nullité de la résiliation. Le fermier qui reçoit un simple courrier doit donc vérifier immédiatement la nature de l’acte, car un vice de forme se plaide dès la première défense et peut faire tomber toute la procédure.

Le délai d’effet d’un an court à compter de la notification régulière. Il ne s’agit pas d’un préavis négociable : la résiliation prend effet un an après la notification valable, et une notification annulée ne fait courir aucun délai. Dans l’affaire jugée à Douai, l’annulation de la notification du 7 novembre 2022 a privé d’effet l’ensemble du calendrier d’éviction, y compris les indemnités fixées en première instance, puisque le tribunal paritaire de Calais avait ordonné la libération des lieux à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité. Le bailleur doit donc purger chaque étape avant de signifier, et le preneur doit contester vite : saisir le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu des biens pour demander l’annulation de la notification irrégulière, sans attendre l’expiration du délai d’un an.

La sortie effective du preneur est en outre subordonnée au paiement de l’indemnité. Le texte prévoit : « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé » (lire l’article L. 411-32 sur Légifrance). Concrètement, si aucun accord n’intervient sur le montant, le preneur demande au président du tribunal paritaire, en référé, la fixation d’une indemnité prévisionnelle, et il reste en place jusqu’à l’expiration de l’année culturale en cours au jour du paiement. Ce verrou protège l’exploitation contre une éviction sans trésorerie de transition, et il donne au preneur un levier de négociation réel.

Dernier mécanisme protecteur : quand la résiliation n’est que partielle, « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué » (lire l’article L. 411-32 sur Légifrance). Le fermier qui perd une pièce maîtresse de son parcellaire, un accès, un bloc irrigué, peut ainsi refuser une amputation qui condamnerait son exploitation et imposer une résiliation totale, avec l’indemnité correspondante. La démonstration repose sur des éléments comptables et agronomiques, marge brute par hectare, assolement, dépendance fourragère, et gagne à être préparée avec l’expert-comptable de l’exploitation avant toute audience.

Il faut enfin distinguer cette résiliation en cours de bail du congé ordinaire notifié pour la fin du bail. La Cour de cassation, troisième chambre civile, 19 novembre 2020 (pourvoi 19-20.767, arrêt publié sur le site de la Cour de cassation), a jugé que l’indemnisation du préjudice subi par le preneur en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail. Un congé de reprise donné pour la date d’échéance du bail, même sur des terrains devenus urbains, n’ouvre pas droit à cette indemnité. Le preneur doit donc lire son congé : une reprise à l’échéance se conteste sur le terrain du droit de reprise et de ses conditions, notamment l’exploitation personnelle pendant neuf ans, tandis qu’une résiliation en cours de bail se conteste sur le terrain de l’article L. 411-32 et ouvre droit à l’indemnité d’éviction. Dans le même arrêt, la Cour a cassé sur le fondement de l’article L. 411-59, qui impose au bénéficiaire d’une reprise de « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans » en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente (lire l’article L. 411-59 sur Légifrance), en rappelant qu’il appartient au bailleur, et non au preneur, de démontrer cette capacité, y compris lorsque le bénéficiaire est âgé. La charge de la preuve compte autant que le fond.

II. L’indemnité du fermier évincé : calcul, preuves et juge compétent

A. Le contenu de l’indemnité : perte d’exploitation, fumures et améliorations, à l’exclusion des préjudices non démontrés

Le principe est posé par l’article L. 411-32 : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » (lire l’article L. 411-32 sur Légifrance) Le renvoi à l’expropriation signifie que l’indemnité couvre l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, selon la formule de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » (lire l’article L. 321-1 sur Légifrance). Trois postes structurent en pratique l’indemnisation du fermier : la perte d’exploitation pendant la période nécessaire pour retrouver une situation comparable, la perte de fumures et d’arrière-fumures qui compense les améliorations apportées au sol, et l’indemnité du preneur sortant pour les travaux et ouvrages qu’il a financés.

Le jugement du juge de l’expropriation de Valence du 6 août 2026 (RG 26/00003, commune contre une fermière sur 2 244 mètres carrés de parcelles en friche partiellement boisées) fournit un mode de calcul lisible. Pour l’indemnité d’éviction, le juge a appliqué le protocole agricole actualisé de la chambre d’agriculture de la Drôme du 13 juillet 2023, par préférence à un protocole de 1995, et retenu la marge brute des polycultures, soit 845 euros par hectare, sur une durée de six ans, aboutissant à 1 137,70 euros. Pour les fumures et arrière-fumures, il a retenu 565 euros par hectare, soit 126,79 euros. La méthode mérite l’attention : le juge applique le barème départemental ou le protocole local le plus récent, vérifie l’usage effectif des terres à la date de référence, et écarte les marges alléguées sans pièces. La fermière invoquait un élevage équestre de quatre chevaux et une marge propre, mais sans document comptable, et le juge a appliqué la marge standard des polycultures. L’exploitant qui veut une indemnité supérieure au barème doit donc produire ses comptabilités, ses rendements et ses factures d’intrants, faute de quoi le barème s’applique.

Le même jugement délimite ce qui n’est pas indemnisable. Le trouble de jouissance, qui ne constitue pas un préjudice matériel, ne peut être indemnisé ni majorer l’indemnité. Les frais de recherche de nouvelles terres et les honoraires d’un nouveau bail, réclamés sans justificatif ni démarche établie, ont été rejetés. La demande au titre d’arbres, présentés comme des tilleuls centenaires puis reconnus comme des peupliers lors du transport sur les lieux, a été abandonnée puis rejetée. Chaque poste réclame sa preuve : devis, factures, attestations, constats. En matière d’améliorations, le fondement complémentaire est l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » (lire l’article L. 411-69 sur Légifrance). Le calcul suit alors l’article L. 411-71 : pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution » (lire l’article L. 411-71 sur Légifrance). Factures datées, autorisations du bailleur quand elles sont requises, et constat de la valeur restante à la sortie : sans ce dossier, l’indemnité du preneur sortant se réduit fortement, et les dégradations du fonds ouvrent symétriquement au bailleur une indemnité égale au préjudice subi, en application de l’article L. 411-72.

En expropriation proprement dite, le cadre d’évaluation est celui de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », mais « est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête » préalable à la déclaration d’utilité publique (lire l’article L. 322-2 sur Légifrance). Le juge de Valence a ainsi fixé la date de référence au 30 janvier 2024, constaté que les parcelles étaient classées en zone naturelle du plan local d’urbanisme et non raccordées aux réseaux, et les a évaluées selon leur seul usage agricole effectif, en écartant la qualification de terrains à bâtir. Pour le fermier, l’enjeu est double : d’un côté, son indemnité d’éviction se calcule sur l’usage agricole réel, de l’autre, il ne doit pas laisser l’expropriant minorer cet usage en invoquant l’état de friche au jour du jugement. Photos datées, déclarations de surfaces, contrats de pâturage, factures d’entretien : la preuve de l’exploitation effective à la date de référence conditionne le montant.

B. Agir efficacement : tribunal compétent, délais et pièces, y compris en Île-de-France

La première décision à prendre est celle du juge. La contestation d’une résiliation pour urbanisme, la demande d’annulation de la notification, la fixation de l’indemnité prévisionnelle en référé et le contentieux de l’indemnité définitive relèvent du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu des biens, avec tentative préalable de conciliation. La fixation des indemnités d’expropriation relève du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire, saisi par mémoire, avec transport sur les lieux et audition du commissaire du Gouvernement. Les deux procédures peuvent coexister : un fermier exproprié après une résiliation contestée doit mener les deux instances sans les confondre, car les délais, les pièces et les barèmes diffèrent. Dans les deux cas, la règle d’or est la date : noter le jour de la signification, le jour de l’autorisation préfectorale, le jour de l’enquête publique et la date de référence d’évaluation, puis construire chaque demande autour de ces jalons.

Côté bailleur, la check-list avant toute notification tient en cinq points. Premier point, le zonage : extraire le plan local d’urbanisme en vigueur et vérifier que les parcelles sont en zone urbaine au jour de la notification, ou préparer la demande d’autorisation préfectorale avec l’avis de la commission consultative départementale dans le cas contraire. Deuxième point, l’autorisation : attendre l’arrêté définitif, purgé de tout retrait, avant de signifier, car une notification antérieure à l’autorisation définitive encourt l’annulation, comme l’a montré l’arrêt de Douai. Troisième point, l’acte : signifier par acte extrajudiciaire mentionnant l’engagement de changer la destination dans les trois ans. Quatrième point, le calendrier : intégrer le délai d’effet d’un an et l’impossibilité de contraindre le preneur à partir avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité ou de l’indemnité prévisionnelle. Cinquième point, le budget : provisionner l’indemnité d’éviction calculée sur le barème local, les fumures et l’indemnité du preneur sortant, car le tribunal paritaire statue vite sur le référé provisionnel et une consignation tardive retarde la libération des lieux.

Côté preneur, la défense suit l’ordre inverse des vérifications. D’abord la forme : nature de l’acte reçu, mentions obligatoires, date de l’autorisation préfectorale par rapport à la date de signification. Ensuite le fond : classement exact des parcelles, réalité du projet de changement de destination, atteinte à l’équilibre économique de l’exploitation justifiant d’exiger une résiliation totale. Ensuite le chiffre : marge brute documentée, factures d’améliorations, coût des ouvrages avec leur date d’exécution pour appliquer l’amortissement de l’article L. 411-71, devis de remise en état des équipements propres comme l’irrigation. Le tribunal paritaire de Calais, en première instance dans l’affaire de Douai, avait alloué 58 556 euros hors taxes d’indemnité d’éviction et 18 857,33 euros hors taxes de remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées : ces montants rappellent que l’irrigation, les drains et les accès valent autant que les hectares dans le préjudice réel.

En Île-de-France, où la pression urbaine rend ces litiges fréquents, deux particularités méritent l’attention. D’une part, les documents d’urbanisme évoluent vite et les zones à urbaniser y sont nombreuses, de sorte que l’autorisation préfectorale est plus souvent requise qu’en zone rurale profonde : la vérification du zonage au jour exact de la notification y est déterminante. D’autre part, les barèmes d’éviction franciliens et les marges des cultures spécialisées, maraîchage, pépinières, grandes cultures à fort rendement, s’écartent des standards nationaux : produire ses propres chiffres y paie davantage qu’ailleurs. Le tribunal paritaire compétent reste celui du lieu des parcelles, et la commission consultative saisie pour avis est la commission départementale du département concerné.

Deux erreurs reviennent dans presque tous les dossiers perdus. La première consiste à confondre congé de fin de bail et résiliation en cours de bail : le congé notifié dix-huit mois avant l’échéance par acte extrajudiciaire, avec motifs exprès, selon l’article L. 411-47 qui dispose que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire » (lire l’article L. 411-47 sur Légifrance). Il obéit au régime du droit au renouvellement de l’article L. 411-46, sauf motif grave ou reprise.

Le droit au renouvellement est ainsi formulé : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires » (lire l’article L. 411-46 sur Légifrance). Le preneur qui réclame l’indemnité d’éviction de l’article L. 411-32 à l’occasion d’un tel congé la voit rejeter, comme dans l’arrêt de la Cour de cassation du 19 novembre 2020. La seconde erreur consiste à réclamer sans pièce : trouble de jouissance, recherches de terres, honoraires futurs, potentiel d’arbres non identifiés. Le juge de l’expropriation comme le tribunal paritaire appliquent alors le barème et rejettent le surplus. Un dossier d’éviction se gagne avec un classeur, pas avec des affirmations.

Conclusion

La résiliation pour urbanisme et l’expropriation n’autorisent aucune improvisation, ni du côté du bailleur ni du côté du fermier. Le bailleur qui veut changer la destination de ses terres doit vérifier le zonage au jour de la notification, obtenir l’autorisation préfectorale définitive avant de signifier, notifier par acte extrajudiciaire avec l’engagement triennal, respecter le délai d’effet d’un an et payer l’indemnité avant d’exiger la libération des lieux à l’expiration de l’année culturale en cours. Le fermier qui reçoit une telle notification doit contrôler dans l’ordre la nature de l’acte, la date de l’autorisation par rapport à la signification, le classement des parcelles et la réalité du projet, puis chiffrer sa perte d’exploitation, ses fumures et ses améliorations avec des pièces comptables et techniques. En expropriation, la même rigueur s’impose devant le juge dédié : usage effectif à la date de référence, barème local récent, postes justifiés un par un.

Les décisions de 2025 et 2026 confirment que les juges sanctionnent les procédures précipitées et les demandes non prouvées avec la même sévérité. Une résiliation signifiée trop tôt est annulée, une indemnité réclamée sans pièce est ramenée au barème, et un congé de fin de bail ne donne pas lieu à l’indemnité de la résiliation en cours de bail. Dans ce cadre, chaque partie a intérêt à faire vérifier son dossier tôt : le zonage et l’autorisation pour le bailleur, la notification et le chiffrage pour le preneur, la date de référence et les preuves d’exploitation pour l’exproprié. C’est à ce prix que l’éviction, quand elle est régulière, se dénoue par une indemnité juste, et que le bail, quand la procédure est viciée, est maintenu par le tribunal.