Votre fermier a rejoint une société et y a apporté la jouissance de vos terres, ou vous exploitez des parcelles louées que vous souhaitez faire travailler par votre GAEC, votre EARL ou votre SCEA : la mise à disposition des terres louées à une société est une opération courante, mais elle obéit à des règles strictes. Le bailleur qui découvre l’opération après coup s’interroge : fallait-il donner son accord, peut-il s’y opposer, peut-il demander la résiliation du bail ? Le preneur, de son côté, veut sécuriser son installation sociétaire sans perdre son bail. La réponse tient en grande partie dans deux textes, les articles L. 411-37 et L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, et dans une série d’arrêts récents de la Cour de cassation qui ont précisé la frontière entre le simple manquement, qui suppose un préjudice pour le bailleur, et la cession prohibée, qui permet la résiliation sans preuve d’un préjudice. Cet article expose d’abord les conditions d’une mise à disposition régulière, puis les cas dans lesquels le bailleur peut la contester et obtenir la résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Une opération autorisée par la loi, à condition d’en informer exactement le bailleur
La mise à disposition n’est ni une cession ni une sous-location : le preneur reste seul titulaire du bail et la société ne reçoit aucune part en contrepartie. Parce que le bailleur conserve son preneur, la loi n’exige pas son autorisation préalable dans le cas général, mais elle impose une information complète et rapide, dont le défaut peut conduire à la résiliation.
A. Le champ de la mise à disposition et la déclaration obligatoire au bailleur
Le premier paragraphe de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime ouvre la faculté au preneur qui est associé d’une société à objet principalement agricole : « le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». Trois conditions se dégagent de cette phrase : le preneur doit être associé de la société, l’objet de celle-ci doit être principalement agricole, et la mise à disposition ne peut excéder la durée du bail. L’opération ne donne lieu à aucune attribution de parts : si des parts sont attribuées au preneur en contrepartie de la jouissance apportée, l’opération change de nature et peut être requalifiée en apport, avec les conséquences qui s’y attachent sur le plan du bail et du contrôle des structures.
La société bénéficiaire doit en outre répondre à des exigences de forme et de composition : elle doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine, et son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. Le groupement agricole d’exploitation en commun, le GAEC, relève d’un texte voisin, l’article L. 323-14 du même code, selon lequel « Le preneur à ferme qui adhère à un groupement agricole d’exploitation en commun peut faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens dont il est locataire pour une durée qui ne peut être supérieure à celle du bail dont il est titulaire ». Ce texte ajoute que l’opération ne donne pas lieu à l’attribution de parts d’intérêts au profit du preneur, qui reste seul titulaire du bail, et que le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. Dans les deux cas, le principe est identique : le bail continue avec le même preneur, et la société travaille les terres sans devenir locataire.
L’obligation d’information est le pivot du dispositif. Le preneur doit aviser le bailleur « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». Le contenu de cet avis est précisément fixé : « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition ». Le preneur doit aviser le bailleur dans les mêmes formes lorsqu’il cesse de mettre le bien loué à disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés, et « Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation ». En pratique, cela signifie que chaque évolution compte : entrée ou sortie d’associés modifiant la situation déclarée, changement de forme sociale, extension ou réduction des parcelles mises à disposition, fin de la mise à disposition. Un dossier tenu à jour, avec les recommandés et leurs accusés de réception conservés, constitue la meilleure protection du preneur.
La sanction du défaut d’information existe, mais elle est encadrée. La loi prévoit que « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Le bailleur qui constate l’absence de déclaration doit donc d’abord mettre le preneur en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, puis laisser courir un délai d’un an avant de pouvoir demander la résiliation sur ce fondement. Et même dans ce cas, « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur ». Une erreur purement matérielle, par exemple une référence cadastrale incomplète alors que l’identification des parcelles reste possible, ne suffit pas. Pour le preneur, la leçon est directe : régulariser vite après la mise en demeure, compléter les mentions manquantes et démontrer que le bailleur n’a pas été trompé. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : adresser une mise en demeure précise, visant les informations manquantes, et conserver la preuve de l’erreur alléguée, par exemple l’impossibilité d’identifier la société ou les parcelles concernées.
Enfin, la loi organise une solidarité protectrice du bailleur : « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail ». Le fermage impayé, les dégradations ou les manquements aux clauses du bail peuvent ainsi être réclamés à la société et aux coassociés. Cette solidarité explique pour une part la mansuétude relative du régime : le bailleur ne perd pas son débiteur et en gagne même de nouveaux.
B. Les cas où l’accord préalable du bailleur est exigé et la fin de l’opération
Le régime de la simple information ne couvre pas toutes les personnes morales. Lorsque la société bénéficiaire n’entre pas dans le cadre du premier paragraphe, notamment parce que son objet n’est pas principalement agricole ou parce que sa composition ne répond pas aux exigences légales, le preneur doit obtenir l’accord préalable du bailleur. La loi dispose : « Avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». La demande d’accord préalable doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. À peine de nullité, « la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition ». La nullité ici est une sanction de forme : une demande incomplète, sans les statuts ou sans les références des parcelles, expose le preneur à voir sa demande déclarée nulle et l’opération jugée irrégulière. Et le silence du bailleur vaut acceptation : « Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis ». Le bailleur qui reçoit une telle demande doit donc l’examiner sans tarder, vérifier les statuts et l’objet de la personne morale, et notifier son opposition motivée dans le délai de deux mois s’il entend s’y opposer. Passé ce délai, l’accord est acquis et il ne pourra plus contester l’opération sur ce terrain.
Le preneur doit également informer le bailleur de la fin de la mise à disposition et de tout changement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans le délai de deux mois consécutif au changement de situation. Cette formalité de sortie présente un intérêt pratique souvent négligé : tant que la mise à disposition n’est pas dénoncée, la solidarité des coassociés et de la société continue de jouer, et le bailleur peut se prévaloir des informations déclarées. À l’inverse, le preneur qui a cessé toute mise à disposition sans le notifier reste exposé à des demandes fondées sur une situation périmée.
Il faut distinguer la mise à disposition d’autres opérations voisines. Les échanges de parcelles entre exploitants, prévus à l’article L. 411-39 du même code, permettent au preneur d’effectuer pendant la durée du bail « les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation », avec notification au propriétaire qui peut saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois. L’apport des terres en société, lui, transfère la propriété ou la jouissance à titre d’apport contre des parts sociales : il ne relève pas de la mise à disposition et obéit à d’autres règles, notamment en matière de droit de préemption du fermier et de préemption de la SAFER. Confondre ces régimes est une source fréquente de litiges : le bailleur doit qualifier exactement l’opération avant d’agir, car les fondements de la résiliation et les délais d’opposition diffèrent.
La situation des copreneurs mérite une attention particulière. Lorsqu’un bail a été consenti à plusieurs copreneurs, par exemple deux époux ou un père et son fils, et que les terres sont mises à disposition d’une société dont l’un des copreneurs seulement est associé, la question se pose de savoir si le copreneur non associé manque à ses obligations. La Cour de cassation a apporté des réponses nuancées, examinées dans la seconde partie : tout dépend de la participation effective de chacun aux travaux. Le montage sociétaire doit donc être pensé dès l’origine en fonction de la composition du bail : faire entrer tous les copreneurs au capital de la société d’exploitation, ou s’assurer que chacun continue de participer effectivement aux travaux, évite bien des contentieux.
II. Quand le bailleur peut obtenir la résiliation : du manquement réparable à la cession prohibée
Le bailleur dispose de deux fondements distincts pour demander la résiliation, et tout l’enjeu contentieux consiste à choisir le bon. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », c’est-à-dire la cession prohibée, et vise par ailleurs « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 », pour autant qu’elle soit « de nature à porter préjudice au bailleur ». La différence est considérable : sur le fondement de la cession prohibée, aucun préjudice n’a à être démontré ; sur le fondement du manquement à l’article L. 411-37, le bailleur doit établir que la contravention est de nature à lui porter préjudice. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 6 février 2025 : « le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie soit d’une contravention aux dispositions de l’article L. 411-35, soit, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur, d’une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L. 411-37 ». Le choix du fondement conditionne donc la preuve à apporter et, souvent, l’issue du procès.
A. La participation effective aux travaux, ligne de partage tracée par la Cour de cassation
Le cœur du régime tient dans une obligation : le preneur qui met ses terres à disposition d’une société « doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Cette formule gouverne tout le contentieux. Tant que le preneur participe sur place, de manière réelle et suivie, aux travaux de l’exploitation, la mise à disposition reste une simple modalité d’exploitation et le bail se poursuit. Dès qu’il abandonne la jouissance des terres à la société, l’opération devient une cession déguisée, interdite par l’article L. 411-35, selon lequel « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ».
L’arrêt du 12 octobre 2023 illustre le premier versant. Un preneur associé d’une société civile d’exploitation agricole avait informé ses bailleurs qu’il n’exploitait plus les terres mises à disposition de la société et n’était plus exploitant agricole ; un témoin attestait qu’il ne se rendait plus sur les terres, tandis que son père, devenu gérant et détenteur de la quasi-totalité des parts, les exploitait. La Cour de cassation a posé que « qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit », et en a déduit que le bailleur pouvait obtenir la résiliation sans démontrer un préjudice. Pour le bailleur, cet arrêt fixe une méthode : établir par des preuves concrètes, témoignages, constat d’huissier, déclarations du preneur lui-même, que celui-ci a cessé toute participation sur place. Pour le preneur qui prépare sa transmission ou son retrait progressif, il fixe une mise en garde : cesser d’exploiter tout en laissant la société travailler les terres, c’est exposer le bail à une résiliation pour cession prohibée, sans que l’absence de préjudice pour le bailleur ne protège.
L’arrêt du 6 février 2025 montre le second versant et corrige une confusion fréquente des cours d’appel. Des parcelles données à bail rural à long terme à trois copreneurs avaient été mises à disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée dont deux seulement des copreneurs étaient associés. La cour d’appel avait prononcé la résiliation en retenant que l’épouse copreneur, non associée, avait manqué à son obligation et procédé à une cession prohibée. La Cour de cassation a censuré cette analyse : le défaut de qualité d’associé ne suffit pas à caractériser une cession prohibée lorsque le copreneur continue de participer aux travaux. L’épouse était affiliée à la mutualité sociale agricole en qualité de conjoint collaborateur et produisait des attestations de participation aux soins des animaux et aux tâches administratives. La Cour a jugé que ces éléments auraient dû être examinés au regard de la participation effective, et que le simple défaut de parts sociales relevait, au pire, d’un manquement à l’article L. 411-37, exigeant la preuve d’un préjudice. La portée pratique est nette : un copreneur non associé qui travaille réellement sur l’exploitation ne cède pas son bail ; le bailleur qui veut agir doit démontrer un préjudice lié au manquement, par exemple une désorganisation de l’exploitation ou une perte de garantie.
Trois arrêts du 26 septembre 2024 confirment cette lecture et précisent ses applications. Dans une première affaire, des copreneurs avaient mis leurs terres à disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun dont seul le mari était membre ; la cour d’appel avait constaté une cession prohibée du fait de l’épouse non associée mais rejeté la résiliation faute de préjudice démontré, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur (arrêt n° 23-14.685). Dans une deuxième affaire, l’épouse copreneur n’était devenue associée et cogérante de l’exploitation agricole à responsabilité limitée que deux ans après la mise à disposition ; la cour d’appel avait rejeté la résiliation en retenant l’absence de préjudice démontré pour la période passée, et la Cour de cassation a de nouveau rejeté le pourvoi du bailleur (arrêt n° 23-13.893). Le principe dégagé s’énonce ainsi : « qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail ». Dans ce cas, le bailleur ne peut agir que sur le fondement du manquement à l’article L. 411-37 et doit prouver que ce manquement est de nature à lui porter préjudice.
Ces décisions dessinent une grille de lecture complète. Si aucun des preneurs ne participe plus aux travaux, il y a abandon de jouissance et cession prohibée : la résiliation peut être prononcée sans préjudice. Si le preneur, associé ou non, continue de participer effectivement et en permanence aux travaux sur place, il n’y a pas de cession prohibée : le bailleur doit établir un préjudice lié à la contravention à l’article L. 411-37. Si le preneur n’est pas associé et ne participe pas aux travaux, les deux fondements peuvent se cumuler, mais c’est la cession prohibée qui offre au bailleur la voie la plus directe. La régularisation en cours d’instance, par exemple l’entrée au capital de l’associé manquant, n’efface pas le passé mais prive d’effet la demande si aucun préjudice n’est démontré pour la période antérieure : le bailleur a donc intérêt à agir vite et à documenter le préjudice dès l’origine.
B. Agir devant le tribunal paritaire : délais, preuves et préjudice
Le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour statuer sur la résiliation du bail rural, que la demande porte sur le défaut d’information, le manquement à l’obligation de participation ou la cession prohibée. La procédure commence en pratique bien avant la saisine, par la constitution du dossier. Côté bailleur, la première étape consiste à qualifier l’opération : s’agit-il bien d’une mise à disposition au sens de l’article L. 411-37, ou d’un apport en société, d’une sous-location, d’un échange de jouissance ? La réponse se cherche dans les statuts de la société, l’extrait d’immatriculation, les attestations de la mutualité sociale agricole et, si nécessaire, un constat d’huissier décrivant qui travaille les terres. S’il manque l’information légale, le bailleur adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception visant précisément les mentions absentes, puis laisse courir le délai d’un an prévu par la loi avant de saisir le tribunal sur ce fondement. S’il estime que le preneur n’exploite plus, il rassemble les preuves de l’abandon : témoignages de voisins ou de salariés, constats répétés d’absence, déclarations du preneur lui-même, changement d’activité professionnelle, transfert des parts sociales à un tiers qui exploite seul. S’il n’est en mesure d’invoquer qu’un manquement à l’article L. 411-37 sans abandon de jouissance, il prépare la preuve du préjudice : dégradation des terres ou des bâtiments, perte de la garantie solidaire, difficulté à identifier son débiteur, entrave à l’exercice d’un congé ou d’une reprise. Les lecteurs qui souhaitent replacer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage peuvent consulter le panorama des arrêts 2026 du statut du fermage et de la préemption, qui présente les lignes directrices récentes de la troisième chambre civile.
Côté preneur, la défense s’organise autour de trois axes. D’abord, la régularité formelle : produire l’avis adressé au bailleur avec son accusé de réception, vérifier qu’il mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce d’immatriculation et les parcelles, et compléter sans délai toute mention manquante après mise en demeure. Ensuite, la preuve de la participation effective et permanente : affiliation à la mutualité sociale agricole, attestations circonstanciées de personnes ayant vu le preneur travailler sur place, factures de travaux, relevés d’activité, participation aux décisions culturales. L’arrêt du 6 février 2025 montre que des attestations précises, corroborées par une affiliation sociale en lien avec l’exploitation, doivent être examinées sérieusement par les juges et ne peuvent être écartées d’un simple motif tiré de l’absence de parts sociales. Enfin, la contestation du préjudice : rappeler que la société et les coassociés sont solidairement tenus de l’exécution du bail, que le fermage est payé et les terres entretenues, et que le bailleur n’établit aucune conséquence concrète du manquement allégué. Lorsque la situation est régularisée avant l’audience, par exemple par l’entrée de l’associé manquant au capital, le preneur peut faire valoir qu’aucun préjudice ne subsiste, comme l’a admis la cour d’appel dans l’affaire de l’EARL Les Harys, approuvée par la Cour de cassation.
Quelques situations concrètes appellent une vigilance particulière. Le preneur qui prend sa retraite tout en laissant la société continuer d’exploiter doit anticiper la cession de son bail dans les formes de l’article L. 411-35, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, plutôt que de prolonger une mise à disposition vidée de toute participation personnelle. Les copreneurs dont l’un cesse toute activité doivent utiliser dans les trois mois la procédure de poursuite du bail au seul nom de l’exploitant, faute de quoi le bailleur pourra agir en résiliation. Le preneur qui change de société d’exploitation, par exemple en passant d’une exploitation individuelle à une société puis à une autre, doit notifier chaque changement dans les deux mois. Et le bailleur qui acquiert des terres louées déjà mises à disposition doit se faire remettre l’historique des déclarations : il reprend les droits du vendeur, y compris celui d’agir, mais il hérite aussi des délais en cours et des régularisations intervenues.
La charge de la preuve mérite un dernier mot. En matière de cession prohibée, c’est au bailleur d’établir l’abandon de jouissance, mais les indices concordants suffisent : déclarations du preneur, transfert des parts, constats d’absence, exploitation par un tiers. En matière de manquement à l’article L. 411-37, le bailleur doit en outre établir que la contravention est de nature à lui porter préjudice, c’est-à-dire qu’elle crée un risque concret pour ses droits, sans qu’un préjudice déjà réalisé soit nécessairement exigé. Les juges apprécient souverainement ces éléments, ce qui donne un rôle décisif aux pièces produites : un dossier documenté, daté et contradictoire l’emporte sur les affirmations générales. C’est pourquoi, des deux côtés, l’écrit prime : recommandés, statuts, extraits d’immatriculation, attestations précises, constats. Le contentieux de la mise à disposition se gagne le plus souvent avant l’audience, dans la qualité des preuves rassemblées.
La mise à disposition des terres louées à une société n’est donc ni un piège inévitable pour le bailleur ni un droit sans limite pour le preneur. Pour le bailleur, l’essentiel tient dans la surveillance des déclarations, la mise en demeure rapide en cas de silence et le choix du bon fondement : la cession prohibée si le preneur a abandonné la jouissance, le manquement avec préjudice dans les autres cas. Pour le preneur, l’essentiel tient dans la déclaration complète et à jour, l’entrée au capital de la société d’exploitation et la participation réelle et continue aux travaux sur place. Entre ces deux pôles, la jurisprudence récente de la Cour de cassation offre un cadre stable : elle sanctionne l’abandon déguisé sans exiger de préjudice, et elle protège l’exploitation sociétaire réelle contre les résiliations fondées sur le seul défaut de parts sociales. Dans un monde agricole où l’exploitation en société est devenue la norme, cette ligne de partage mérite d’être connue des deux parties avant que le litige ne naisse, car c’est au moment de la constitution de la société et de la première déclaration que se joue, le plus souvent, l’issue d’un procès qui surviendra des années plus tard.