Un courrier flatteur, puis une visite au bout du champ : un développeur propose au fermier de couvrir ses parcelles louées de panneaux photovoltaïques contre un loyer annuel sans commune mesure avec le fermage. Il demande de signer vite, souvent une promesse de bail emphytéotique ou une autorisation de déposer le permis de construire. Le fermier entrevoit un revenu stable pour des décennies ; le bailleur, qui apprend l’existence du projet par la rumeur ou par l’affichage en mairie, y voit une spoliation de son fonds et saisit le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire résilier le bail. Entre ces deux perspectives, le preneur qui signe seul joue son bail : installer des panneaux sur des terres affermées sans l’accord écrit du propriétaire, c’est changer la destination du fonds, et la loi comme la jurisprudence attachent à ce changement des sanctions qui vont jusqu’à la résiliation et à la perte de toute indemnité pour les ouvrages édifiés sans autorisation. Tout dépend pourtant d’une distinction décisive : une installation agrivoltaïque qui maintient une production agricole principale et réversible n’a rien à voir, juridiquement, avec une centrale au sol qui stérilise la parcelle. La première peut s’inscrire dans le bail ; la seconde le détruit. Cet article expose d’abord ce que la signature engage, puis comment sécuriser l’opération quand le projet est sérieux.

I. Ce que la signature engage : votre bail rural face au projet solaire

A. Installer des panneaux sans l’accord du bailleur expose à la résiliation pour changement de destination

Le statut du fermage est un statut d’ordre public : le bailleur ne peut pas résilier librement, mais le preneur ne peut pas non plus transformer le fonds à sa guise. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », au nombre desquels figurent « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La formule est large : tout usage du fonds étranger à sa destination agricole, dès lors qu’il compromet la bonne exploitation, entre dans ce motif. Une centrale photovoltaïque au sol, avec ses pieux, ses pistes, son poste de transformation et sa clôture, soustrait durablement la parcelle à la culture ou à l’élevage : c’est un changement de destination au sens où l’entend la jurisprudence, comparable aux activités commerciales que les tribunaux sanctionnent depuis longtemps.

La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 30 juin 2021 qui, sans parler de panneaux solaires, pose une règle directement transposable. Un preneur avait développé sur des terres affermées à usage agricole une activité de scierie avec stockage et vente de bois, sans l’accord du bailleur, puis demandé l’autorisation de céder son bail. La cour d’appel avait autorisé la cession au motif que l’activité occupait une partie très réduite du domaine, sans dégradation ni mise en péril de l’exploitation dans son ensemble. La troisième chambre civile casse (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-15.343) : « En statuant ainsi, tout en constatant un manquement du preneur », la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences de la méconnaissance de « la destination que lui avait conférée le bail » et « a violé le texte susvisé ». L’enseignement vaut pour le solaire : exploiter une parcelle affermée pour y produire de l’électricité sans l’accord du bailleur, c’est manquer à l’obligation d’exploiter conformément à la destination du bail, même si l’activité n’occupe qu’une partie des terres et même si le reste demeure cultivé. Le développeur qui assure au fermier que quelques hectares de panneaux ne changent rien au bail lui fait prendre un risque que la Cour de cassation ne minimise pas.

Les cours d’appel confirment que ce risque se réalise devant le juge du fond. Le 6 mars 2025, la chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes a infirmé un jugement du tribunal paritaire de Saint-Nazaire et « Prononce la résiliation » d’un bail écrit de 2013 portant sur plus de trente-six hectares et d’un bail verbal complémentaire (CA Rennes, ch. des baux ruraux, 6 mars 2025, RG n° 24/02517). Le preneur avait conservé la jouissance personnelle d’un hangar pour y louer des emplacements d’hivernage de caravanes, fait édifier une extension sans autorisation pour optimiser cette activité, tandis que les terres étaient exploitées par un tiers qui vendait les récoltes à son nom sans titre ni autorisation d’exploiter. La cour a retenu un faisceau d’irrégularités — changement de destination du hangar, mise à disposition des terres au profit d’un tiers sans autorisation, abandon de l’exploitation personnelle — et jugé la résiliation justifiée. Transposé au solaire, le parallèle est direct : le fermier qui met ses parcelles à la disposition d’un producteur d’électricité, perçoit un loyer énergétique et laisse un tiers occuper le fonds, cumule le changement de destination et la mise à disposition non autorisée, les deux griefs les plus lourds du contentieux rural.

La résiliation n’est pourtant pas automatique, et cette nuance commande toute la stratégie contentieuse. D’une part, la Cour de cassation exige, pour certaines contraventions aux obligations du preneur, un préjudice subi par le bailleur : « la résiliation du bail pour contravention aux obligations dont le preneur était tenu en application de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ne pouvait être prononcée que si celle-ci était de nature à porter préjudice au bailleur » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2014, n° 13-20.364). D’autre part, le 8 avril 2025, la cour d’appel de Montpellier a confirmé un jugement qui déboutait des bailleurs de leur demande en résiliation « fondée sur la modification de la destination du fonds », alors même que le preneur avait réalisé sans autorisation des travaux de changement de destination des bâtiments et planté des arbres fruitiers (CA Montpellier, 5e ch. civ., 8 avr. 2025, RG n° 24/03557). Le juge rural dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation et peut estimer la résiliation disproportionnée au regard de la gravité des faits, de leur ancienneté ou de leur réversibilité. Pour le fermier démarché, la leçon est double : signer sans accord, c’est offrir au bailleur un motif sérieux de résiliation, solidement étayé par la jurisprudence ; mais un projet réversible, limité et mené de bonne foi se défend mieux qu’une occupation opaque. Dans tous les cas, la partie qui documente l’état du fonds, les échanges avec le bailleur et la réalité agronomique part avec une avance décisive, comme l’illustre le bilan des arrêts 2026 du bail rural, du statut du fermage et de la préemption qui montre combien les tribunaux statuent au cas par cas sur pièces.

B. Travaux et ouvrages solaires : sans autorisation préalable, ni panneaux maintenus ni indemnité au sortant

Avant même la question de la résiliation se pose celle des travaux. Le preneur qui veut améliorer son exploitation n’est pas démuni, mais la loi organise une procédure stricte. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le preneur peut procéder au retournement de parcelles en herbe ou à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail, en précisant : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Le bailleur qui estime que les opérations dégradent le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours. Si ce formalisme s’impose déjà pour de simples pratiques culturales, il s’impose à plus forte raison pour des ouvrages solaires : pieux battus ou fondations béton, tranchées de câbles, piste d’accès, poste de transformation, clôture périphérique. Aucun de ces ouvrages ne relève des « moyens culturaux » que le preneur pourrait décider seul.

Pour les constructions et améliorations proprement dites, l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime soumet les travaux les plus importants à l’autorisation préalable du bailleur, dans des conditions de notification et de contrôle précises. La sanction du non-respect de cette procédure est radicale : pas d’indemnité au preneur sortant. La Cour de cassation l’a jugé le 4 juillet 2019 à propos d’aménagements réalisés sans autorisation : les juges du fond avaient relevé des « travaux soumis à autorisation du bailleur en application de l’article L411-73 I 3 du code rural et de la pêche maritime compte tenu de leur nature », et les preneurs « n’apportant aucun élément de preuve qu’ils ont respecté cette formalité », ils ne pouvaient prétendre à aucune indemnité pour ces travaux (Cass. 3e civ., 4 juil. 2019, n° 18-15.082). Le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois a appliqué la même logique le 28 août 2025 : saisi de demandes d’indemnité pour une série d’améliorations culturales et de constructions, il a vérifié pour chaque ouvrage le respect de la procédure de contrôle du bailleur prévue par l’article L. 411-73 et limité l’indemnisation aux seuls travaux conformes, les bailleurs demandant de limiter l’indemnité au seul hangar à matériel dont la procédure avait été respectée, soit 27 401,80 euros avec intérêts au taux légal (TPBR Blois, 28 août 2025, RG n° 24/03073). Des panneaux posés sans autorisation suivraient le même sort : ouvrages non indemnisés à la sortie, et le bailleur pourrait en exiger l’enlèvement aux frais du preneur.

Car le droit à indemnité du preneur sortant, pourtant très protecteur sur le papier, ne joue qu’à cette condition. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime énonce que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Cette générosité apparente ne couvre que les améliorations régulièrement autorisées et contrôlées ; elle ne blanchit pas des ouvrages imposés au bailleur. Symétriquement, l’article L. 411-72 du même code prévoit que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Des fondations en béton laissées en terre, un sol compacté par les engins de chantier, une parcelle rendue impropre à la culture sans remise en état complète : tout cela s’analyse en dégradation ouvrant droit à indemnité au profit du bailleur, en plus de la résiliation encourue. Le fermier doit donc inverser le raisonnement du développeur : ce ne sont pas les panneaux qui vaudront indemnité de sortie, ce sont les panneaux irréguliers qui vaudront condamnation à remettre en état et à payer.

II. Sécuriser l’opération solaire sur des terres affermées

A. Qualifier le projet : installation agrivoltaïque compatible ou centrale au sol qui change la destination

Tout se joue sur la nature du projet, car le droit distingue désormais deux régimes. L’article L. 314-36 du code de l’énergie, issu de la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, définit l’agrivoltaïsme : « Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole. » L’installation doit apporter à la parcelle au moins l’un des quatre services légaux — amélioration du potentiel agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas, bien-être animal — en garantissant à un agriculteur actif une production agricole significative et un revenu durable. Et la loi exclut expressément les faux-semblants : « Ne peut pas être considérée comme agrivoltaïque une installation qui présente au moins l’une des caractéristiques suivantes : 1° Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole ; 2° Elle n’est pas réversible. » Une centrale au sol qui couvre la parcelle de modules jointifs, interdit toute culture sous les tables et ancre des fondations définitives n’est pas une installation agrivoltaïque : c’est un usage industriel du sol agricole, donc un changement de destination du fonds loué.

Cette qualification emporte des conséquences d’urbanisme que le fermier doit vérifier avant toute signature. L’article L. 111-27 du code de l’urbanisme répute les installations agrivoltaïques nécessaires à l’exploitation agricole pour l’application des règles de constructibilité en zone agricole, ce qui facilite leur autorisation. À l’inverse, l’article L. 111-29 du même code dispose qu’« Aucun ouvrage de production d’électricité à partir de l’énergie solaire, hors installations agrivoltaïques » ne peut être implanté en dehors des surfaces identifiées dans un document-cadre arrêté par le préfet, sur proposition de la chambre d’agriculture et après consultation de la commission départementale de préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers, des organisations professionnelles et des collectivités. La compatibilité avec l’activité agricole s’apprécie à l’échelle de l’ensemble des terrains d’un seul tenant de l’exploitation. Concrètement, le fermier doit exiger du développeur la preuve que les parcelles figurent dans les surfaces ouvertes par le document-cadre départemental et que le permis ou la déclaration préalable a obtenu l’accord du propriétaire : un projet hors document-cadre sur des terres louées cumule l’illégalité d’urbanisme et la contravention au bail.

Le décret n° 2024-318 du 8 avril 2024 relatif au développement de l’agrivoltaïsme précise les garde-fous dont le fermier peut se prévaloir dans la négociation : « Les installations, ouvrages ou constructions mentionnés aux articles L. 111-27 et L. 111-29 sont autorisés pour une durée maximale de quarante ans », avec prorogation décennale possible sous conditions et réévaluation des garanties financières. Les opérations de fin d’exploitation comprennent : « 1° Le démantèlement des installations de production, y compris l’excavation de toutes les fondations et installations enterrées » et « 2° La remise en état des terrains, en garantissant notamment le maintien de leur vocation initiale ». L’installation et sa zone témoin sont soumises à un contrôle avant la mise en service puis à un contrôle de conformité dans la sixième année. Ces exigences sont autant de clauses à faire écrire dans l’avenant au bail : durée alignée sur l’autorisation d’urbanisme, obligation de démantèlement avec excavation des fondations, garantie financière dédiée, remise en état agricole constatée par état des lieux de sortie. Sans ces stipulations, le fermier restera seul tenu envers le bailleur de la remise en état, alors même que le développeur aura encaissé l’électricité pendant trente ans.

Il faut ajouter deux contrôles propres au foncier agricole que les développeurs omettent souvent d’évoquer. D’abord le contrôle des structures : toute modification de l’exploitation, entrée d’un nouvel associé ou mise à disposition au profit d’une société liée au projet peut relever d’une autorisation d’exploiter ou d’une déclaration préalable. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens a rappelé le 27 avril 2026 que « ne sont pas soumises à autorisation préalable, mais uniquement à une déclaration préalable, les opérations visées par l’article L. 331-2, I, 1° à 5° » (article L. 331-2 du code rural), ce qui signifie, a contrario, que les montages sociétaires avec un tiers développeur sortent du régime déclaratif simplifié et exigent une autorisation (TJ Amiens, TPBR, 27 avr. 2026, RG n° 24/00034). Ensuite, si le projet suppose la vente du foncier au développeur, les droits de préemption doivent être purgés : celui du fermier et celui de la SAFER, dont le droit de préemption est organisé par l’article L. 143-4 du code rural. Signer une promesse sans vérifier ces purges, c’est s’exposer à une préemption qui fera échec au montage après des mois de procédure.

Enfin, le fermier doit mesurer le risque symétrique : celui que le bailleur utilise le projet solaire comme motif de reprise du foncier. L’article L. 411-32 du code rural permet au propriétaire « à tout moment » de « résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme », et hors zone urbaine avec l’autorisation de l’autorité administrative ; « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification ». La cour d’appel de Douai a jugé le 18 septembre 2025, à propos d’un congé pour changement de destination délivré par une communauté de communes, que « l’autorisation préalable du préfet permettant le changement de destination des biens devait être obtenue avant la délivrance de la notification de résiliation du bail », et ordonné la libération des parcelles sous astreinte provisoire de cinquante euros par jour pendant quatre mois (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 18 sept. 2025, RG n° 24/04093). Le fermier confronté à un tel congé doit donc vérifier en premier lieu l’autorisation préfectorale et la régularité de la notification : à défaut, le congé tombe, et le contentieux se déplace sur l’indemnisation. Mais si le congé est régulier et donné pour la fin du bail, la Cour de cassation refuse toute indemnité d’éviction : « l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail » (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.767). Autrement dit, le preneur évincé à l’échéance pour changement de destination ne reçoit pas l’équivalent d’une indemnité d’expropriation : raison supplémentaire de négocier tôt, avant que le bailleur ne reprenne l’initiative du projet à son seul profit, configuration déjà jugée dans l’affaire du bailleur qui voulait imposer ses panneaux au fermier.

B. Le montage qui tient : accord écrit du bailleur, avenant tripartite et promesse de bail sans effet sur le fonds

De tout ce qui précède découle une règle pratique absolue : le fermier ne signe rien avec le développeur sans l’accord écrit et préalable du bailleur. Ni la promesse de bail emphytéotique que le développeur lui tend, ni l’autorisation de déposer le permis de construire ne valent autorisation du propriétaire et ne sont opposables à celui-ci. Sur le bail emphytéotique, la loi est claire : l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque » et que « Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction ». Un droit réel sur le fonds ne peut être consenti que par le propriétaire : la promesse signée par le seul fermier n’engage que lui, à titre personnel, et son exécution — mettre les parcelles à la disposition du développeur pendant trente ou quarante ans — constitue exactement la mise à disposition non autorisée et le changement de destination que sanctionnent les arrêts précités. Le fermier qui a signé une telle promesse sans réserve s’expose à devoir au développeur des dommages-intérêts s’il ne peut la tenir, et au bailleur la résiliation s’il la tient : l’étau est complet, et seule une condition suspensive d’obtention de l’accord écrit du bailleur, expressément stipulée dans la promesse, permet d’en sortir sans dommage.

Le montage sûr est tripartite et écrit. D’abord, le fermier notifie au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, la description détaillée du projet, en s’inspirant du formalisme de l’article L. 411-29, et sollicite son autorisation préalable pour les ouvrages relevant de l’article L. 411-73. Ensuite, si le bailleur accepte le principe, les trois parties signent un avenant au bail rural qui règle le sort de l’opération : désignation précise des parcelles concernées, maintien d’une production agricole principale et réversible conforme à l’article L. 314-36, répartition du loyer énergétique entre bailleur et preneur, prise en charge du démantèlement et de la remise en état par le développeur avec garantie financière, durée alignée sur l’autorisation d’urbanisme dans la limite des quarante ans réglementaires, état des lieux d’entrée et de sortie, et clause de résiliation de l’avenant en cas de retrait des autorisations ou d’échec des contrôles de conformité. Le bail emphytéotique consenti par le propriétaire au développeur, avec maintien d’un bail rural résiduel ou d’une convention de mise à disposition au profit du fermier pour la partie agricole, est une architecture possible, à condition que le fermier conserve une exploitation réelle et que l’autorisation d’exploiter nécessaire ait été obtenue. En Île-de-France, où la pression foncière rend chaque hectare disputé et où les documents-cadres départementaux et les plans locaux d’urbanisme déterminent les surfaces ouvertes au solaire, cette vérification du zonage devant le tribunal paritaire du lieu des terres est le préalable qui décide de tout : un projet incompatible avec le document-cadre ne se négocie pas, il se refuse.

En cas de conflit ouvert, la procédure appartient au tribunal paritaire des baux ruraux, et chaque partie doit y arriver avec un dossier complet. Le bailleur qui poursuit la résiliation doit justifier d’un des motifs de l’article L. 411-31 et, pour les fermages impayés, respecter la mise en demeure qui doit rappeler les termes de la loi à peine de nullité ; pour les agissements compromettant la bonne exploitation, il doit prouver le changement de destination et, selon le fondement retenu, le préjudice subi. Le fermier qui conteste doit produire l’autorisation écrite s’il l’a obtenue, ou démontrer à défaut la réalité de son exploitation personnelle, le caractère limité et réversible des installations, l’absence de dégradation et sa bonne foi — critères que les cours d’appel de Rennes et de Montpellier ont fait jouer en sens opposé sur des faits différents. Les constats d’huissier, photographies datées, échanges recommandés, études agronomiques et résultats de la zone témoin font la différence entre la résiliation et le débouté. Et le preneur qui obtient le renouvellement de son bail le doit à l’article L. 411-46 du code rural, selon lequel « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 » : conserver son bail, c’est d’abord ne donner au bailleur aucun de ces motifs, et un projet solaire mené sans son accord lui en donne un tout trouvé.

Conclusion

Le démarchage solaire place le fermier devant trois voies, et une seule est sûre. Signer seul la promesse du développeur, c’est changer la destination du fonds sans l’accord du bailleur et s’exposer à la résiliation du bail rural, à l’enlèvement des ouvrages à ses frais et à des dommages-intérêts pour dégradation, sans indemnité de sortie pour des installations irrégulièrement édifiées. Refuser par principe, c’est conserver son bail mais laisser peut-être passer, quand le projet est véritablement agrivoltaïque, un revenu complémentaire et une modernisation de l’exploitation — et risquer que le bailleur ne reprenne l’initiative à son seul profit par un congé pour changement de destination. La troisième voie, la seule qui tienne devant le tribunal paritaire, est la sécurisation : faire qualifier le projet au regard de l’article L. 314-36 du code de l’énergie, vérifier le document-cadre départemental et les autorisations d’urbanisme et d’exploiter, purger les préemptions, obtenir l’accord écrit du bailleur puis l’inscrire dans un avenant tripartite qui règle le loyer, le démantèlement, les garanties financières et la remise en état. Le soleil peut payer le fermage ; il ne doit jamais coûter le bail.