L’obligation de délivrance du bailleur commercial en centre commercial : fermeture de l’hypermarché locomotive, désertification de la galerie marchande, neutralisation des clauses de non-recours et indemnisation de la perte du fonds selon la jurisprudence 2025-2026

I. La délimitation de l’obligation de délivrance en centre commercial face au départ de la locomotive et à la dégradation des parties communes

A. Le principe prétorien d’absence de garantie de commercialité et la frontière de l’obligation essentielle d’entretien du centre

L’implantation d’un commerce au sein d’une galerie marchande intégrée repose sur une dynamique d’attraction commerciale collective particulièrement recherchée par les exploitants de boutiques. Le preneur accepte un loyer substantiel en contrepartie de la délivrance garantie par l’article 1719 du Code civil régissant le louage. Or la pérennité économique d’un tel ensemble immobilier dépend de l’attractivité des enseignes motrices et du parfait entretien des infrastructures communes mises à disposition du public. Par ailleurs les aléas du commerce de détail et les mutations de la consommation contemporaine provoquent fréquemment des fermetures successives de cellules commerciales voisines. Cette situation de vacance prolongée suscite un contentieux abondant relatif aux obligations substantielles incombant au bailleur en vertu du contrat de louage de droit commun. Dès lors l’analyse juridique commande de déterminer si le propriétaire bailleur est tenu d’assurer une fréquentation continue ou de garantir la rentabilité commerciale des boutiques exploitées.

La jurisprudence constante de la Cour de cassation refuse d’imposer au bailleur d’un centre commercial une obligation générale de garantir la réussite de l’environnement marchand. Cette solution fondamentale découle des termes de l’article 1720 du Code civil imposant l’entretien des locaux loués pour leur usage normal. À cet égard la Troisième chambre civile a rendu un arrêt de principe remarquable le 15 décembre 2021 publié au Bulletin civil sous le numéro 20-14.423. Dans cette décision consultable sur la décision de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 la haute juridiction a délimité avec rigueur la portée de cet engagement. La haute juridiction énonce que le bailleur doit « délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage » convenu. Le juge suprême précise solennellement que le bailleur n’est pas tenu « en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité » dans la galerie.

Or cette formule solennelle confirme que le bailleur n’est pas garant des fluctuations de la clientèle ni du volume d’affaires réalisé par le commerçant preneur. En conséquence le preneur ne peut solliciter la résiliation du bail ou des dommages-intérêts sur le seul fondement de la désertification progressive du centre commercial. Selon la Cour de cassation le propriétaire « n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre » commercial dont il est propriétaire. Par ailleurs les cours d’appel appliquent rigoureusement cette doctrine prétorienne pour débouter les locataires formulant des réclamations indemnitaires fondées sur la seule baisse de fréquentation. La cour d’appel de Paris a précisé ces limites le 28 septembre 2023 en Pôle 5 chambre 3 sous le numéro 20/18579. Dans cet arrêt accessible sur la décision de la cour d’appel de Paris du 28 septembre 2023 les juges ont débouté le preneur.

La juridiction a jugé que le bailleur ne dispose d’aucun moyen juridique pour contraindre des enseignes réputées à maintenir leur présence commerciale. Dès lors le risque économique inhérent à l’exploitation commerciale demeure à la charge exclusive de l’entrepreneur individuel ou de la société locataire des lieux. Les magistrats ont souligné que le bailleur ne commet aucun manquement si le bail n’impose pas l’obligation expresse de garantir un taux d’occupation. À cet égard la gestion d’un fonds d’animation commerciale n’emporte qu’une simple obligation de moyens au bénéfice des preneurs de la galerie. La cour d’appel de Paris a réitéré cette appréciation le 24 mai 2023 en Pôle 5 chambre 3 sous le numéro 20/08011. Selon l’arrêt parisien du 24 mai 2023 la responsabilité contractuelle du bailleur exige la démonstration formelle d’une faute d’organisation.

La juridiction d’appel a constaté l’absence de faute « en absence de dégradation du centre, de suppression des services communs ou d’entretien des locaux ». Or cette motivation met en lumière le critère déterminant permettant de distinguer le simple aléa économique commercial de la faute d’entretien matériel imputable au propriétaire. En conséquence l’exploitant mécontent doit nécessairement démontrer une atteinte concrète à la consistance matérielle des locaux loués ou aux commodités promises dans le bail initial. Le tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté les demandes du preneur le 11 mars 2025 sous le numéro 20/06657 en chambre 5 section 1. Ce jugement disponible sur le jugement de Bobigny du 11 mars 2025 retient que la désertification du centre commercial ne caractérise pas l’inexécution. Par ailleurs le recours à un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’analyser précisément les clauses régissant l’exploitation de la galerie.

Les juges du fond vérifient systématiquement si le propriétaire a maintenu les services d’accueil, le nettoyage quotidien et les dispositifs d’éclairage des mails de circulation. Dès lors l’absence d’obligation de commercialité ne dispense nullement le bailleur d’exécuter rigoureusement ses devoirs de maintenance technique et de conservation de l’immeuble. À cet égard la frontière entre aléa commercial assumé par le preneur et inexécution contractuelle fautive du bailleur se concentre sur l’état d’entretien des installations collectives. Si le centre commercial demeure propre, éclairé, sécurisé et normalement accessible au public, la perte de clientèle relève de l’aléa propre à l’activité de distribution. Or selon la décision précitée du 15 décembre 2021 le juge sanctionne immédiatement le propriétaire qui porte atteinte à la consistance matérielle des biens. En conséquence la liberté contractuelle reconnue aux parties trouve sa limite infranchissable dans l’obligation essentielle de délivrance matérielle prescrite par la législation civile en vigueur.

Les développements suivants démontrent comment la fermeture de la locomotive marchande et l’obstruction des circulations transforment l’aléa économique en un manquement contractuel majeur du propriétaire.

B. La fermeture de l’enseigne motrice et l’entrave aux accès communs comme altération substantielle de la chose louée

Dans l’économie générale d’un centre commercial moderne, l’enseigne motrice constituée par un hypermarché assure un rôle déterminant dans la polarisation et l’attraction du chaland. Les commerces satellites installés dans la galerie adjacente déterminent leur consentement contractuel et acceptent des redevances locatives élevées en considération directe de ce flux vital. Or selon la doctrine de la Cour de cassation l’équilibre substantiel convenu lors de la signature du bail lie les deux parties. Par ailleurs l’inertie du bailleur face à cette vacance s’accompagne souvent d’économies affectant directement la navigabilité et l’accès à la galerie. La privation des circulations intérieures et la dégradation des abords transforment ainsi une exploitation normale en une situation intenable pour les boutiques demeurées en activité. Dès lors les juges du fond refusent désormais de retrancher ce dépérissement physique derrière le simple principe de non-garantie de la rentabilité commerciale par le propriétaire.

Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rendu le 19 février 2026 un jugement remarquable sous le numéro de rôle 20/03998 en 5ème chambre civile. Cette décision majeure consultable sur le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 19 février 2026 consacre une qualification rigoureuse du manquement du bailleur à ses devoirs essentiels. Dans cette espèce un commerçant exploitait une boutique dans une galerie marchande dont l’hypermarché avait définitivement fermé ses portes sans être remplacé par le propriétaire. Le magistrat a constaté sur procès-verbal de commissaire de justice que les accès aux allées communes de la galerie marchande avaient été entièrement obstrués par des bâches. À cet égard la juridiction a jugé que la bailleresse « ne peut soutenir avec bonne foi que l’activité commerciale pouvait se poursuivre dans le local ». Le tribunal a souverainement relevé que l’obstruction « des allées de la galerie a de manière inexorable conduit à la perte de toute clientèle » du preneur.

La juridiction a sanctionné cette défaillance matérielle en requalifiant directement la situation sous l’angle de la délivrance et de l’entretien des lieux. Selon le jugement de Bordeaux la fermeture de l’hypermarché, « élément moteur d’un centre commercial, a donc modifié l’objet même du contrat » liant les parties. Le tribunal a relevé un manquement avéré « à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux accessoires indispensables à l’exercice de l’activité commerciale » du preneur. Or cette décision démontre que les allées de circulation et les espaces d’accueil constituent des accessoires indispensables indissociables de la jouissance paisible du local commercial privatif. En conséquence le propriétaire bailleur demeure tenu d’entretenir en permanence ces circulations en application directe des dispositions impératives de l’article 1720 du Code civil. Le texte légal impose en effet d’effectuer pendant le bail toutes les réparations nécessaires autres que locatives pour préserver l’usage convenu des lieux.

Face à une telle défaillance matérielle privant le local de tout accès fonctionnel le locataire commercial se trouve fondé à suspendre le paiement de ses redevances. Par ailleurs la cour d’appel de Versailles a consacré cette prérogative dans un arrêt rendu le 2 mai 2024 sous le numéro de répertoire général 23/00787. Dans cette décision accessible sur l’arrêt de Versailles du 2 mai 2024 les magistrats ont réaffirmé la portée contractuelle de cette riposte juridique. La juridiction a retenu que « si le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrer la chose louée, le locataire n’est pas tenu de payer ». Dès lors la rupture des flux consécutive à l’abandon des parties communes légitime l’exception d’inexécution opposée par le preneur aux poursuites du bailleur. Les juridictions de l’urgence confirment également cette analyse protectrice lorsqu’elles sont saisies de commandements de payer délivrés de mauvaise foi par des bailleurs de centres commerciaux.

Le tribunal judiciaire de Toulouse a ainsi statué en référé le 4 mars 2025 sous le numéro 24/01375 pour apprécier la validité de poursuites locatives. Cette décision disponible sur l’ordonnance de Toulouse du 4 mars 2025 caractérise une contestation sérieuse paralysant les demandes de provisions du bailleur. À cet égard l’assistance d’un avocat en recouvrement de loyers à Paris permet de bloquer les saisies bancaires engagées à l’encontre des commerçants. La cour d’appel de Paris a également examiné ce contentieux dans un arrêt du 4 octobre 2024 enregistré sous le numéro de procédure 22/04708. Selon l’arrêt parisien du 4 octobre 2024 les juges contrôlent rigoureusement la réalité des préjudices matériels allégués de part et d’autre. Le tribunal judiciaire de Paris a statué dans le même sens le 11 avril 2024 sous le numéro 21/16014 en 18ème chambre 1ère section.

Ce jugement consultable sur la décision du tribunal judiciaire de Paris du 11 avril 2024 analyse l’exigibilité des loyers au regard des restrictions d’exploitation subies. Or selon le jugement bordelais du 19 février 2026 la conjonction du départ de la locomotive et de l’obstruction transforme l’aléa en faute contractuelle. En conséquence le bailleur ne peut se retrancher derrière les clauses du contrat prétendant l’exonérer de toute responsabilité liée à la composition du centre commercial. Dès lors s’ouvre le débat juridique capital relatif à la validité des stipulations contractuelles de non-recours insérées traditionnellement dans les baux types rédigés par les foncières.

II. Les sanctions de l’inexécution du bailleur : inopposabilité des clauses exonératoires, résiliation judiciaire et réparation du préjudice

A. L’éviction des clauses de non-recours et de renonciation à garantie par le réputé non écrit

Les baux rédigés par les bailleurs institutionnels contiennent traditionnellement des stipulations stipulant la renonciation du locataire à tout recours en cas d’interruption ou de vacance commerciale. Ces clauses prévoient souvent que le preneur fera son affaire personnelle de toute perte d’exploitation consécutive à la fermeture d’enseignes voisines dans l’ensemble marchand. Or une telle renonciation heurte de plein fouet l’obligation de délivrance garantie par l’article 1719 du Code civil d’ordre public. Par ailleurs les preneurs acceptent fréquemment ces stipulations d’adhésion lors de la prise à bail sans mesurer l’étendue du risque juridique et financier ainsi transféré. La question fondamentale soumise aux tribunaux réside dans la compatibilité de ces exonérations conventionnelles avec l’ordre public statutaire des baux commerciaux et le droit commun des obligations. Dès lors la réforme des obligations a renforcé les instruments juridiques permettant de sanctionner ces clauses exorbitantes portant atteinte à l’équilibre du contrat.

Le droit civil contemporain prohibe de façon catégorique les aménagements contractuels qui vident l’engagement du débiteur de sa portée fondamentale et de son utilité première. Cette règle cardinale est désormais consacrée par les termes impératifs de l’article 1170 du Code civil applicable à l’ensemble des relations synallagmatiques en vigueur. Le législateur y énonce expressément que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite » dans le contrat formé. À cet égard l’obligation de délivrance et d’entretien continu des lieux loués constitue précisément le socle indivisible de la contrepartie attendue du versement des loyers. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt de principe majeur le 10 avril 2025 sous le numéro de pourvoi 23-14.974. Dans cet arrêt consultable sur l’arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2025 la haute juridiction a censuré les clauses exonératoires abusives.

L’arrêt énonce qu’une « clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien » demeure inopérante. Le juge de cassation a jugé qu’une telle clause « n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » envers le locataire évincé. Cette solution fondamentale s’harmonise parfaitement avec les exigences protectrices du statut des baux commerciaux édictées en faveur de la pérennité des entreprises exploitées. En effet l’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrite toute stipulation portant atteinte aux droits légaux du preneur. Le texte légal dispose que sont réputés non écrits les clauses et arrangements ayant pour effet de faire échec aux prérogatives essentielles du statut commercial. Or toute stipulation privant le locataire des recours légaux sanctionnant le défaut de délivrance du local et de ses dépendances enfreint directement cette prohibition d’ordre public.

En conséquence les juridictions judiciaires neutralisent systématiquement les clauses de décharge de responsabilité insérées par les bailleurs de galeries marchandes à l’occasion des litiges. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a fait une application exemplaire de cette doctrine dans son jugement précité du 19 février 2026 sous le numéro 20/03998. Dans cette affaire consultable sur le jugement du 19 février 2026 le bailleur opposait une clause de renonciation à recours pour faire échec aux demandes. Le tribunal a écarté cette clause en retenant qu’elle « est totalement contraire à l’obligation essentielle de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil ». Les juges bordelais ont considéré que le bailleur ne saurait s’exonérer des conséquences néfastes de la fermeture prolongée des allées de circulation de sa propre galerie marchande. Dès lors la clause de non-recours doit être écartée des débats judiciaires sans que le preneur n’ait à solliciter préalablement son annulation dans le délai biennal.

Cette jurisprudence constante assure une sécurité juridique indispensable aux exploitants de surfaces commerciales confrontés à des défaillances graves d’entretien de leur bailleur. Le tribunal judiciaire de Paris a statué dans une perspective comparable le 6 juillet 2026 sous le numéro 21/15787 au sein de sa 18ème chambre 3ème section. Ce jugement rendu accessible sur le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 juillet 2026 confirme la stricte appréciation des devoirs d’entretien incombant aux propriétaires. Par ailleurs la cour d’appel de Toulouse a examiné la portée de ces obligations dans un arrêt du 30 juin 2026 sous le numéro 25/00458. Selon l’arrêt de Toulouse du 30 juin 2026 l’inexécution des charges d’entretien prive le bailleur du jeu des clauses résolutoires. À cet égard le recours préalable à la rédaction de contrats commerciaux permet d’anticiper ces écueils et d’éliminer les formules de renonciation illicites avant toute signature.

Or selon l’arrêt solennel du 10 avril 2025 l’éviction définitive de ces stipulations exonératoires laisse le bailleur entièrement exposé aux sanctions de droit commun. En conséquence le locataire dispose de l’entière liberté d’actionner son cocontractant pour obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire et la réparation intégrale de son préjudice. Dès lors l’analyse se porte sur l’évaluation de l’indemnisation due au titre de la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux.

B. Le prononcé de la résiliation aux torts du bailleur et la liquidation de l’indemnité d’éviction ou de perte du fonds

Lorsque le manquement à l’obligation de délivrance revêt un caractère de gravité suffisant, le locataire commercial est en droit de solliciter la résiliation judiciaire du bail. Cette action s’exerce sur le fondement de l’article 1224 du Code civil qui régit la résolution judiciaire en cas d’inexécution fautive. Le texte légal dispose que la résolution résulte soit d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision prononcée par l’autorité judiciaire. Or la désertification causée par la suppression de la locomotive marchande et l’abandon des circulations communes empêche définitivement l’exploitation normale de l’activité commerciale convenue. Par ailleurs la résiliation aux torts du bailleur éteint les créances locatives appelées postérieurement à la cessation d’activité du commerçant. Dès lors le commerçant qui a remis loyalement les clés de son local se trouve intégralement déchargé du paiement des loyers et des charges de galerie postérieurs.

Selon la jurisprudence bordelaise l’anéantissement du bail consécutif à la faute exclusive du propriétaire ouvre droit à la réparation intégrale du dommage économique éprouvé. À cet égard la jurisprudence assimile la ruine du fonds consécutive à l’abandon des lieux à un refus illégitime de renouvellement ouvrant droit à une indemnité compensatrice. Cette indemnisation est évaluée sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce régissant les suites de l’éviction statutaire. La loi impose au bailleur de « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » du bail. Or ce préjudice comprend à titre principal la valeur marchande du fonds de commerce détruit lorsque la clientèle de passage a été irrémédiablement dissipée par la désertification. En conséquence l’évaluation judiciaire s’opère selon les usages de la profession en croisant la rentabilité antérieure et le chiffre d’affaires moyen réalisé avant la dégradation.

Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 février 2026 sous le numéro 20/03998 illustre avec éclat l’application concrète de ces principes indemnitaires. Dans cette décision accessible sur le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux le tribunal a condamné le bailleur à payer la somme de 160 000 euros. Les magistrats bordelais ont expressément retenu que le préjudice consécutif à la cessation forcée d’activité se trouvait « nécessairement en lien causal avec le manquement du bailleur ». Par ailleurs la juridiction a fait droit aux indemnités accessoires en allouant 1 900 euros au titre de la perte sur stock consécutive à la fermeture. Le tribunal a également accordé une indemnité de 1 150 euros pour frais de déménagement tout en réservant l’indemnisation intégrale des indemnités de licenciement du personnel salarié. Dès lors la condamnation indemnitaire globale prononcée à l’encontre du bailleur défaillant répare fidèlement l’ensemble des postes de préjudice matériel et financier éprouvés par l’entreprise.

La fixation de telles indemnités exige l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à un professionnel qualifié de l’évaluation des fonds. L’expert désigné procède à l’examen minutieux des bilans comptables des trois derniers exercices pour déterminer la perte de valeur vénale imputable à l’absence de délivrance. À cet égard l’assistance d’un avocat en résiliation de bail commercial à Paris est indispensable pour diriger l’expertise et préserver les droits du preneur. Par ailleurs la représentation par des avocats en contentieux commercial à Paris permet de contester efficacement les décomptes erronés de charges présentés par les gestionnaires d’immeubles. Selon le jugement précité du 19 février 2026 les tribunaux judiciaires rejettent fermement les demandes reconventionnelles du bailleur tendant au paiement de loyers. Or en application de l’article 1224 du Code civil la jurisprudence contemporaine affirme une rigueur salutaire en refusant de pénaliser le commerçant évincé.

En conséquence les propriétaires de centres commerciaux doivent mesurer l’ampleur du risque financier encouru lors du départ non maîtrisé d’une grande enseigne alimentaire motrice. Dès lors l’inaction du bailleur et la fermeture des allées de circulation transforment une crise commerciale en une condamnation pécuniaire lourde et irrémédiable.

Conclusion

L’analyse de l’obligation de délivrance du bailleur en centre commercial met en lumière une frontière prétorienne fondamentale entre aléa de commercialité et inexécution matérielle. Si le bailleur n’est tenu à aucune garantie de commercialité, il ne peut en aucun cas tolérer le dépérissement de l’ensemble immobilier. Or selon l’article 1719 du Code civil l’obstruction des allées prive le preneur de l’usage paisible de la chose louée. Par ailleurs les clauses de non-recours insérées par les bailleurs institutionnels sont privées d’effet par les dispositions impératives du statut commercial. La Cour de cassation a confirmé dans sa décision du 10 avril 2025 la nullité de ces exonérations pour faire respecter l’obligation de délivrance.

À cet égard les juges accordent une indemnité intégrale sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce pour compenser la perte du fonds. Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 février 2026 consacre ainsi la protection financière effective du commerçant évincé. Dès lors la vigilance contractuelle s’impose dès la conclusion du bail par la négociation de clauses spécifiques d’exploitation collective et d’entretien régulier des parties communes. En conséquence bailleurs et locataires doivent articuler avec rigueur leurs prérogatives respectives pour garantir la pérennité économique et juridique des galeries marchandes contemporaines.