L’exclusion du droit de préférence du locataire commercial en cas de cession globale d’immeuble : délimitation prétorienne et portée de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce

I. L’exclusion du droit de préférence face à la globalité de l’assiette immobilière

A. La cession d’un immeuble comprenant un local commercial unique

Le premier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce subordonne la vente volontaire d’un local commercial à une offre préalable. Cette disposition impérative impose au bailleur de notifier au preneur le prix et les conditions exactes de la mutation projetée. Le locataire dispose alors d’un délai légal d’un mois pour faire connaître son acceptation et mobiliser éventuellement un financement bancaire. Néanmoins, le sixième alinéa du même texte écarte formellement ce formalisme en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux. La doctrine notariale s’est interrogée sur la portée de cette exception lorsque l’immeuble cédé n’héberge qu’un seul commerce en son sein.

Dans l’arrêt marquant Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, les magistrats ont apporté une clarification définitive. La Cour de cassation a affirmé que « cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique ». Les hauts magistrats ont énoncé que la dérogation statutaire « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ». Dès lors, la Haute juridiction a formulé un principe limpide qui s’impose désormais à l’ensemble des cours d’appel et des praticiens. Elle a expressément retenu qu’ « il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence ».

Cette exclusion joue « lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local ». La décision confirme que « le droit de préférence du locataire à bail commercial ne lui confère pas un droit d’acquérir en priorité ». Le preneur ne saurait en effet contraindre le bailleur à lui vendre la totalité de l’immeuble ou à diviser préalablement son bien. La solution consacre ainsi l’arrêt antérieur Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113, qui avait déjà posé les prémices du raisonnement. Dans cette affaire, la juridiction suprême avait jugé que le preneur n’était locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente.

Or, le droit statutaire ne permet pas au locataire d’exiger une scission cadastrale ou un lotissement pour exercer une préemption partielle. En conséquence, le propriétaire conserve la faculté d’aliéner globalement son patrimoine sans être paralysé par les prétentions du preneur en place. La règle garantit la fluidité des arbitrages d’actifs immobiliers tertiaires comportant des surfaces commerciales en rez-de-chaussée et des étages de logements. Par ailleurs, l’appui d’un avocats en droit immobilier à Paris s’avère précieux pour auditer la structure juridique des baux avant toute signature. Les juges du fond appliquent désormais avec fermeté cette jurisprudence protectrice des libertés d’arbitrage patrimonial des propriétaires et des bailleurs institutionnels.

Ainsi, la cour d’appel de Lyon, dans son arrêt CA Lyon, 31 mars 2026, n° 23/00741, a rappelé la portée de cette dérogation. Les conseillers lyonnais ont souligné que le législateur a entendu viser la catégorie générique des locaux commerciaux sans exiger une pluralité effective. À cet égard, l’emploi du pluriel dans le texte légal constitue une désignation catégorielle plutôt qu’une condition arithmétique cumulative et restrictive. Dès lors, la présence d’une seule boutique au sein d’un bâtiment mixte n’ouvre aucun droit de priorité sur l’ensemble du bien. Cette interprétation téléologique évite de conférer au locataire commercial une prérogative exorbitante sur des locaux d’habitation situés dans les étages.

La neutralisation du droit de préférence découle donc directement de l’hétérogénéité matérielle de l’immeuble cédé et du respect du droit de propriété. Le bailleur n’a dès lors aucune obligation d’adresser une notification d’offre de vente au sens de l’article L. 145-46-1 du code. Toute tentative du preneur pour bloquer la cession globale par une action judiciaire téméraire se heurte à une fin de non-recevoir. La jurisprudence constante refuse d’étendre le bénéfice d’un droit dérogatoire au détriment de l’intégrité fonctionnelle et financière de l’immeuble urbain. L’équilibre voulu par les textes est ainsi préservé au profit d’une sécurité contractuelle renforcée lors de chaque mutation d’immeuble mixte.

B. La délimitation stricte de la cession unique de locaux distincts

L’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit une autre cause d’exclusion relative à la cession unique de locaux commerciaux distincts. Cette hypothèse vise la vente simultanée de plusieurs boutiques ou cellules commerciales indépendantes situées dans un même ensemble ou des sites voisins. La Cour de cassation a précisé les contours de cette dispense dans son arrêt Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452. Les juges ont retenu que la vente portant sur des locaux commerciaux donnés à bail à des preneurs distincts exclut la préemption. La Haute juridiction a jugé que la présence accessoire d’un lot d’habitation et de caves ne remet pas en cause l’exclusion légale.

En conséquence, aucun des commerçants locataires ne peut exiger la scission de l’opération pour acquérir isolément sa propre cellule commerciale exploitée. Or, la qualification de cession unique de locaux commerciaux distincts est subordonnée à une condition essentielle relative à la titularité des biens. Dans l’arrêt d’importance Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, la troisième chambre civile a posé un garde-fou. La Cour a jugé que ne constitue pas une cession unique la vente conjointe de locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts. La Haute juridiction a relevé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par acte unique ».

Les juges ont affirmé que la réunion de biens de bailleurs différents dans un acte notarié ne suffit pas à paralyser le droit. La pluralité de vendeurs empêche donc d’opposer l’exception de cession unique lorsque chaque local commercial constitue une entité juridique strictement séparée. Toutefois, dans cette même affaire, le pourvoi du locataire a été rejeté par substitution d’un motif de pur droit très remarquable. Dans cet arrêt (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442), la Haute cour a relevé que la vente portait sur un lot non loué. Elle a réitéré son principe directeur selon lequel le locataire ne bénéficie d’aucun droit lorsque son local ne forme qu’une partie vendue.

Dès lors, l’adjonction d’un lot tiers dans l’acte d’aliénation suffit à neutraliser le droit de préférence sans fraude établie du bailleur. Par ailleurs, l’intervention d’un avocats en contentieux commercial à Paris permet de déjouer les manœuvres contractuelles destinées à priver artificiellement le commerçant. Les praticiens doivent s’assurer que l’acte unique procède d’une véritable unité économique et patrimoniale voulue par les parties à la transaction. La fraude aux droits du preneur demeure sanctionnée par les tribunaux sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. À cet égard, l’artifice consistant à adjoindre un bien minime pour éluder le statut peut être combattu par la preuve de l’intention frauduleuse.

En l’absence de fraude caractérisée, le périmètre contractuel défini par le vendeur s’impose souverainement aux preneurs prétendant à une acquisition parcellaire. La jurisprudence refuse d’imposer au vendeur la charge d’une négociation fractionnée préjudiciable à l’équilibre financier global de son arbitrage immobilier. De surcroît, le formalisme de l’offre de vente prévu au premier alinéa de l’article L. 145-46-1 ne saurait être scindé unilatéralement. L’acquéreur pressenti d’un portefeuille de locaux commerciaux bénéficie ainsi d’une garantie précieuse contre les préemptions partielles déstabilisant son modèle d’investissement. Les actes de vente et les promesses doivent expliciter la consistance exacte des lots cédés pour éviter toute contestation judiciaire ultérieure.

La détermination de la communauté d’intérêts des vendeurs et des acquéreurs constitue une étape préalable incontournable lors de la rédaction notariale. Chaque stipulation doit refléter la réalité matérielle des cellules commerciales données à bail et les liens unissant les différents corps d’état. La sécurité juridique des investissements en immobilier d’entreprise repose sur cette prévisibilité constante des exceptions consacrées par la Cour de cassation. Les dérogations textuelles de l’article L. 145-46-1 trouvent ainsi une application cohérente respectueuse de la volonté initiale des parties contractantes. L’articulation entre cession globale et cession unique assure la protection de l’investisseur tout en limitant les prérogatives d’éviction du preneur.

II. Les controverses de délimitation spatiale et le régime des sanctions

A. L’appréciation de l’unité foncière et la nature de l’exploitation

La définition spatiale de l’immeuble au sens de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce suscite d’âpres controverses juridictionnelles récentes. Les praticiens s’interrogent régulièrement sur la possibilité d’assimiler un tènement immobilier composé de plusieurs parcelles contiguës à un immeuble unique. Dans sa décision du trente-et-un mars deux mille vingt-six, la cour d’appel de Lyon a examiné la notion de parcelle cadastrale. Les juges rhodaniens ont rappelé qu’en vertu de l’article 517 du Code civil chaque parcelle cadastrale constitue juridiquement un immeuble par nature. En conséquence, un ensemble de parcelles distinctes ne saurait être automatiquement qualifié d’immeuble unique pour faire échec au droit du commerçant.

Les notions de tènement immobilier ou d’ensemble immobilier relèvent davantage de pratiques fonctionnelles notariales que de catégories du Code civil. Or, le droit de préférence présentant un caractère d’ordre public statutaire, les exceptions qui y dérogent doivent être interprétées de manière stricte. Si un bailleur réunit des parcelles acquises à des dates différentes, la cour refuse d’y voir une cession globale d’immeuble unique. Dès lors, le locataire commercial conserve son droit de préférence sur la parcelle exacte où est exploitée son activité commerciale déclarée. Par ailleurs, l’exclusion du droit de préférence dépend également de la qualification matérielle et de la destination de l’activité exercée.

La troisième chambre civile a apporté une délimitation essentielle dans son arrêt Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034. La Haute juridiction a jugé que les locaux à usage industriel sont totalement exclus du champ d’application de l’article L. 145-46-1. Elle a défini le local industriel comme celui principalement affecté à la transformation de biens mobiliers avec un matériel technique prépondérant. Les juges ont souligné que cette exclusion s’applique même si le bail a été expressément soumis au statut des baux commerciaux. L’article L. 145-1 du Code de commerce régit l’application générale du statut mais n’étend pas le bénéfice du droit de préférence.

À cet égard, l’activité artisanale ou commerciale de détail doit être nettement distinguée de l’exploitation manufacturière ou de préfabrication lourde. Si les activités de fabrication mécanique sont prépondérantes, le commerçant ne bénéficie d’aucune priorité d’achat lors de l’aliénation des murs loués. De même, la jurisprudence rappelle que la soumission volontaire au statut des baux commerciaux ne confère pas de plein droit la préemption. Les parties à un bail peuvent adopter les règles du renouvellement sans pour autant incorporer les dérogations légales à la vente. Cette dissociation statutaire a été mise en lumière dans la décision CA Agen, 2 avril 2025, n° 24/00601.

La cour a rappelé que les clauses statutaires impératives régissent l’indemnité d’éviction mais n’élargissent pas le périmètre de la préemption. Le bailleur d’un local mixte ou d’un site de stockage industriel peut ainsi transférer son actif sans purger la préférence. La qualification du bien vendu suppose donc une vérification scrupuleuse de la destination stipulée et de la réalité matérielle des lieux. L’articulation dégagée autour de l’article L. 145-1 du Code de commerce permet d’anticiper les risques d’éviction pesant sur les mutations d’immeubles. Un audit approfondi de la matrice cadastrale et des flux de production s’avère indispensable avant la conclusion de la promesse unilatérale.

La sécurité d’un compromis de vente immobilière à Paris requiert la constatation formelle de ces éléments de fait et de droit opposables. L’investisseur immobilier s’assure ainsi que la mutation projetée ne sera pas paralysée ultérieurement par une revendication imprévue du locataire évincé. Les juridictions sanctionnent toute légèreté des parties dans la détermination de la consistance foncière et des critères de destination des locaux. La rigueur prétorienne protège la sincérité des transactions immobilières d’entreprise en définissant clairement le champ d’intervention de chaque prérogative légale. Les principes dégagés par la troisième chambre civile garantissent ainsi une parfaite prévisibilité pour les acquéreurs et les propriétaires bailleurs.

B. Le prononcé de la nullité et la prescription biennale de l’action

La méconnaissance des dispositions impératives de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce expose l’opération d’aliénation à des sanctions sévères. Dans l’arrêt de principe Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, la Haute juridiction a précisé la nature des sanctions. La Cour a jugé que la vente conclue au mépris du droit de préférence du locataire commercial est sanctionnée par la nullité. Les juges ont affirmé que la nullité constitue l’unique sanction adéquate assurant l’efficacité du droit de priorité institué par le législateur. Toutefois, la Cour de cassation a corrélativement jugé que l’action en nullité exercée par le preneur est soumise à un délai bref.

Cette action intentée en vertu du statut des baux commerciaux se prescrit par deux ans en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Le délai biennal statutaire évince ainsi la prescription quinquennale de droit commun régie par l’article 2224 du Code civil. La détermination du point de départ de ce délai de deux ans a été tranchée par un arrêt très récent de la Cour. Dans la décision remarquable Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650, la Haute cour a fixé le point de départ. Elle a jugé que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire court à compter de la connaissance ».

Le délai commence à courir « à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente » conclue avec le tiers. La notification de l’acte notarié ou une lettre recommandée informant le locataire fait courir immédiatement le délai pour agir en nullité. Dès lors que le délai biennal est expiré, la vente devient inattaquable et le preneur ne peut plus solliciter l’annulation du transfert. Or, lorsque l’opération bénéficie de l’exclusion relative à la cession globale d’immeuble, aucune notification n’est légalement requise à peine d’irrégularité. Dans l’arrêt CA Paris, 12 février 2026, n° 24/01527, la cour a analysé la clause suspensive de purge dans une promesse unilatérale.

Les juges ont rappelé que tant que le droit de préférence n’est pas purgé, le promettant ne peut conférer d’exclusivité d’achat. En conséquence, si la vente ne relève d’aucune exception, le défaut de purge empêche l’acquisition définitive de l’indemnité d’immobilisation par le promettant. À l’inverse, dès lors que l’immeuble est cédé globalement au sens de la jurisprudence de deux mille vingt-cinq, la purge est inutile. Le notaire instrumentaire peut alors régulariser l’acte authentique sans insérer de condition suspensive de purge liée au statut des baux commerciaux. Cette dispense évite tout risque de caducité de la promesse de vente ou de contestation sur la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, l’article L. 145-15 du Code de commerce ne sanctionne pas les conventions qui se conforment strictement aux dérogations légales prévues par la loi. La liberté contractuelle des parties s’exerce pleinement pour négocier la cession d’actifs immobiliers d’envergure sans entrave procédurale injustifiée du commerçant. De plus, la jurisprudence sanctionne les offres notifiées qui contiendraient des montants indus ou des honoraires de négociation à la charge du preneur. La décision Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 avait rappelé que l’offre ne peut inclure de frais d’intermédiation. Dans le cadre d’une cession globale d’immeuble, le bailleur échappe totalement à ce contentieux formel délicat lié à la ventilation des honoraires.

L’acquéreur de l’immeuble entier est subrogé dans les droits et obligations du bailleur commercial sans encourir de risque d’éviction rétroactive. Le preneur conserve l’intégralité de ses droits statutaires à l’indemnité d’éviction garantie par l’article L. 145-14 du Code de commerce. La mutation de propriété des murs n’affecte en rien la pérennité du fonds de commerce exploité dans les lieux loués protégés. Le droit des baux commerciaux concilie ainsi harmonieusement la sauvegarde du commerce de proximité et la libre circulation des capitaux immobiliers. Les acteurs du marché immobilier disposent désormais d’un cadre jurisprudentiel consolidé pour sécuriser leurs cessions d’immeubles mixtes ou d’ensembles complexes.

Conclusion

L’exclusion du droit de préférence en cas de cession globale d’un immeuble répond à un impératif économique d’évidente sécurité juridique. La Haute juridiction a opportunément clarifié (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604) que la dérogation s’applique pour un local commercial unique. Cette jurisprudence réaliste interdit au preneur de revendiquer une priorité d’acquisition sur une assiette immobilière excédant l’objet de son bail. Elle protège corrélativement les bailleurs et les investisseurs contre les contestations dilatoires et les tentatives de blocage des transactions immobilières d’envergure.

Néanmoins, les praticiens doivent veiller à caractériser scrupuleusement l’unité foncière et la consistance juridique des biens composant l’immeuble aliéné au contrat. L’adjonction artificielle de parcelles distinctes ou l’existence de plusieurs propriétaires vendeurs ne permet pas d’échapper à l’ordre public statutaire protecteur. De surcroît, la nature industrielle de l’exploitation exclut d’emblée l’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce aux mutations envisagées. Lorsque le droit de préférence s’applique, sa violation est sanctionnée par une action en nullité soumise à la prescription biennale stricte.

Le délai biennal court (Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650) dès la connaissance effective de la vente par le locataire. L’audit rigoureux des contrats de location et des découpages cadastraux demeure donc la clé de voûte de toute transaction patrimoniale réussie. L’accompagnement par des praticiens avisés permet aux opérateurs de sécuriser leurs investissements tout en respectant l’équilibre statutaire voulu par la loi. La stabilité des transactions et la protection des fonds commerciaux trouvent ainsi leur juste point d’équilibre dans la jurisprudence contemporaine.