En octobre 2026, des milliers de locataires parisiens reçoivent leur avis annuel d’indexation du loyer, calculé sur l’indice de référence des loyers, au moment même où les factures de chauffage repartent à la hausse. Quand le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, cette lettre d’augmentation n’a pas la même portée que dans un logement bien noté : depuis le 24 août 2022, toute hausse est gelée pour ces logements, et depuis le 1er janvier 2025 un logement classé G ne peut plus être regardé comme décent. Le contentieux se joue donc sur une question simple, la classe réelle du logement, et sur une pièce précise, un diagnostic de performance énergétique valable, exact et opposable. Or le calcul du diagnostic change au 1er janvier 2026 : le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, et environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent du statut de passoire énergétique sans le moindre travaux. Certains bailleurs s’appuient déjà sur un diagnostic ancien, parfois périmé, pour maintenir une indexation ; certains locataires refusent tout paiement sans vérifier la classe réelle et se retrouvent condamnés à des arriérés de plusieurs milliers d’euros. Cet article explique comment refuser une hausse illégale, comment exiger un diagnostic à jour, comment mettre le bailleur en demeure de rénover et comment saisir le juge à Paris et en Île-de-France, pièces à l’appui.

I. Faire échec à toute hausse de loyer d’un logement classé F ou G

A. Indexation annuelle, hausse au renouvellement et nouveau bail : refuser ce que le gel interdit depuis le 24 août 2022

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a gelé les loyers des passoires énergétiques du parc privé. Selon la foire aux questions officielle du ministère de la transition écologique, toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du diagnostic de performance énergétique est interdite à compter du 24 août 2022, et ces dispositions visent les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Concrètement, pour un logement classé F ou G, le bailleur ne peut plus augmenter le loyer entre deux locataires au moment d’établir un nouveau bail, ni proposer une hausse au locataire lors du renouvellement du contrat, ni pratiquer la révision annuelle du loyer en cours de bail sur le fondement d’une clause d’indexation. Les logements loués vides ou meublés sont visés, y compris via un bail mobilité, tandis que les meublés touristiques restent hors du dispositif.

Le juge des contentieux de la protection applique ce gel avec rigueur, comme le montre un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 21 octobre 2025 (RG 25/01885). Dans cette affaire, des locataires d’un appartement parisien loué depuis 2015 contestaient les indexations appliquées en 2022, 2023 et 2024 en se prévalant d’un diagnostic de 2015 devenu périmé. Le tribunal rappelle d’abord la règle applicable aux nouveaux baux : lorsqu’un logement de classe F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par le précédent locataire, en application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal rappelle ensuite que l’article 159 de la loi du 22 août 2021 a interdit toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication, et cite le texte central du contentieux, le III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui exclut toute révision et toute majoration de loyer dans les logements de classe F ou G. Dans ce dossier précis, le nouveau diagnostic établi en avril 2025 classait le logement en C, de sorte que le tribunal a validé les indexations appliquées depuis le 24 août 2022.

La leçon pratique tient en trois vérifications. D’abord, identifier la classe exacte du logement sur un diagnostic en cours de validité avant de refuser quoi que ce soit : un refus de payer fondé sur un simple soupçon expose à une condamnation pour arriérés, comme les 13 059,28 euros mis à la charge des locataires dans le jugement parisien pour la période du 30 avril 2022 au 5 septembre 2025. Ensuite, répondre par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant la classe F ou G du diagnostic et le III de l’article 17-1, et en demandant le retrait de l’indexation ainsi que le remboursement du trop-perçu. Enfin, saisir la commission départementale de conciliation avant tout procès : dans l’affaire parisienne, la commission avait rendu dès le 17 mai 2024 un avis rappelant que les locataires pouvaient exiger un diagnostic à jour et que, si le logement basculait en catégorie G, ils seraient fondés à refuser l’augmentation. La saisine de la commission est simple et rapide, et son avis pèse devant le juge.

Deux délais commandent la stratégie. Le bailleur qui réclame une indexation doit prouver son droit : le tribunal parisien rappelle qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en rapporter la preuve, y compris pour le principe et le calcul d’une indexation de loyer. Conservez donc chaque avis d’indexation, chaque décompte et chaque diagnostic communiqué. En sens inverse, l’action en paiement des loyers et charges se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Dans le jugement du 21 octobre 2025, une somme de 2 019,42 euros figurant au décompte du 29 avril 2022 a été déclarée prescrite, le tribunal relevant, à la suite de la Cour de cassation (3e chambre civile, 4 mars 2021, n° 20-11.106), que les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle au jeu de la prescription. Vérifiez donc systématiquement la date des sommes réclamées avant de payer un arriéré ancien.

Une seule issue permet au bailleur de sortir du gel : la rénovation. La foire aux questions officielle prévient qu’une nouvelle augmentation suppose des travaux de rénovation énergétique faisant sortir le logement du statut de passoire, c’est-à-dire l’atteinte au minimum de la classe E, démontrée par un nouveau diagnostic établi après les travaux. Autrement dit, aucun travaux partiel, aucun engagement verbal et aucun diagnostic antérieur aux travaux ne rouvre le droit d’augmenter : seule une nouvelle étiquette E au minimum, établie après travaux, débloque la situation. Le locataire qui reçoit une hausse justifiée par des travaux exige donc le nouveau diagnostic avant d’accepter quoi que ce soit.

B. Exiger un diagnostic valable, exact et opposable : validité de dix ans, nouveau calcul 2026 et responsabilité du diagnostiqueur

Tout le contentieux du gel repose sur la valeur du diagnostic, et cette valeur a changé deux fois : opposabilité depuis le 1er juillet 2021, puis nouveau calcul au 1er janvier 2026. Le ministère de la transition écologique explique que le diagnostic est devenu pleinement opposable à cette date et qu’il a désormais la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers, à l’exception des recommandations de travaux qui gardent une valeur seulement indicative. La portée pratique est considérable : un diagnostic erroné n’est plus une simple information trompeuse, c’est un document dont le locataire ou l’acquéreur peut se prévaloir en justice contre le vendeur, le bailleur ou le diagnostiqueur. Le contenu même du diagnostic est défini par la loi : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale », aux termes de l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, et « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire », selon l’article L. 126-28 du même code. En vente, le diagnostic figure parmi les pièces obligatoires du dossier de diagnostic technique, dont le 6° de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation vise « Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus aux articles L. 126-26 et L. 126-28-1 du présent code ». Les lecteurs qui envisagent d’acheter plutôt que de rester locataires d’une passoire trouveront l’analyse complète du côté acquéreur, diagnostic opposable et recours en cas de diagnostic faux, dans notre dossier consacré à l’achat d’une passoire thermique et aux recours quand le DPE est faux.

La durée de validité tranche de nombreux litiges. Le ministère rappelle qu’un diagnostic est valable dix ans, sauf exceptions. Surtout, tous les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ont perdu leur validité, les derniers le 1er janvier 2025. Un bailleur qui oppose en 2026 un diagnostic de 2015 ou de 2018 n’oppose donc rien : le locataire est fondé à exiger un diagnostic en cours de validité, comme l’ont fait les locataires parisiens de l’affaire jugée le 21 octobre 2025, dont le diagnostic du 12 février 2015 n’était plus valable depuis le 31 décembre 2022. La commission départementale de conciliation leur avait d’ailleurs donné raison sur ce point en mai 2024. La demande s’écrit simplement : mise en demeure de produire un diagnostic de moins de dix ans, établi après le 1er juillet 2021, sous un délai de quinze jours, en rappelant que le bailleur supporte la charge de la preuve de son droit d’indexer.

Le deuxième bouleversement vient du nouveau calcul applicable aux diagnostics édités à partir du 1er janvier 2026. L’arrêté du 26 août 2025, publié au Journal officiel, fait évoluer la méthode : le coefficient de conversion de l’électricité, fixé à 2,3, est abaissé à 1,9. Le ministère de l’économie annonce que cette évolution sort environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique, sur la base des chiffres au 1er janvier 2023, parmi les 4,8 millions de passoires que comptait alors le parc de résidences principales, et précise qu’aucun logement ne verra son étiquette baisser. Les diagnostics et audits édités à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Les diagnostics antérieurs restent valables et peuvent être mis à jour sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Pour le locataire parisien, souvent chauffé à l’électricité dans un immeuble ancien, l’enjeu est direct : un logement classé F en 2024 peut être reclassé E en 2026 sans travaux, ce qui lève le gel mais aussi l’argument d’indécence, tandis qu’un logement qui reste F ou G malgré le nouveau calcul voit la position du locataire renforcée, puisque le bailleur ne pourra plus imputer la mauvaise note à l’ancien mode de calcul.

Quand le diagnostic est faux, le diagnostiqueur répond de sa faute, mais le régime de la réparation dépend de la date du diagnostic. Sous l’empire du droit antérieur au 1er juillet 2021, la Cour de cassation jugeait que « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » (3e chambre civile, 21 novembre 2019, n° 18-23.251, décision publiée au Bulletin). Dans cette affaire, des acquéreurs trompés par un diagnostic erroné demandaient le coût des travaux d’isolation nécessaires pour atteindre la performance annoncée ; la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir limité la réparation à une perte de chance de négocier une réduction du prix, au motif que le diagnostiqueur avait « commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien ». Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic est pleinement opposable et la faute du diagnostiqueur s’apprécie dans ce cadre renforcé : conservez le diagnostic litigieux, faites établir un contre-diagnostic par un autre professionnel certifié et chiffrez précisément le surcoût de charges et la décote du bien, car le juge indemnise un préjudice démontré, jamais un préjudice supposé. Un diagnostic vierge, sans classe, ne protège pas le bailleur : l’administration considère que le propriétaire d’un tel logement ne peut pas attester du respect du critère de décence, de sorte que le logement est regardé comme indécent jusqu’à production d’un nouveau diagnostic non vierge.

II. Contraindre le bailleur à rénover et faire réparer le préjudice

A. Décence énergétique et mise en demeure : le calendrier applicable à votre bail en octobre 2026

Au-delà du gel des loyers, la performance énergétique conditionne désormais la décence même du logement, et donc le droit de le louer. L’administration résume le calendrier métropolitain en quatre seuils : à compter du 1er janvier 2023, une consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par mètre carré et par an ; à compter du 1er janvier 2025, au moins la classe F du diagnostic ; à compter du 1er janvier 2028, au moins la classe E ; à compter du 1er janvier 2034, au moins la classe D. En octobre 2026, le seuil exigible est donc la classe F au minimum : un logement classé G ne satisfait plus au critère de décence, et un logement classé F le satisfait encore, mais pour seize mois seulement. L’échelle des classes est fixée par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui distingue les logements « Peu performants Classe E Très peu performants Classe F Extrêmement peu performants Classe G », et l’article L. 173-2 du même code dispose qu’« A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. »

Le fondement de l’action du locataire reste l’obligation de délivrance d’un logement décent. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » L’article 1720 du code civil ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Le manquement à la décence énergétique ouvre donc les remèdes classiques du droit du bail : mise en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, demande judiciaire de travaux sous astreinte, réduction de loyer pour la période de non-décence, indemnisation du préjudice de jouissance et du surcoût de charges énergétiques. Dans l’affaire parisienne du 21 octobre 2025, les locataires avaient précisément demandé au tribunal d’ordonner les travaux de mise en conformité sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; la demande est devenue sans objet parce que le diagnostic de 2025 classait le logement en C, ce qui confirme, en creux, que la demande aurait prospéré avec un classement F ou G.

La mise en demeure est la pièce maîtresse du dossier : elle fait courir les délais, elle conditionne l’exécution aux frais du bailleur et elle démontre l’inaction en cas d’échec. L’article 1222 du code civil permet en effet au créancier, « Après mise en demeure, » de « aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et de « demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin », voire de « demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ». Rédigez une mise en demeure précise : référence du bail, classe du diagnostic et sa date, seuil de décence applicable, travaux exigés avec un délai raisonnable de deux à trois mois, rappel du gel des loyers et de l’interdiction de toute hausse, envoi en recommandé avec accusé de réception. Joignez le diagnostic, les factures d’énergie des douze derniers mois, les relevés de température pièce par pièce en période de chauffe et, si possible, un constat de commissaire de justice documentant l’humidité, les moisissures ou l’absence de chauffage efficace. Si le bailleur n’agit pas, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer et allouer des dommages et intérêts ; l’exécution provisoire étant de droit, ces mesures s’appliquent même en cas d’appel.

Anticipez l’argument du nouveau calcul 2026. Un bailleur dont le logement était classé G en 2024 peut produire en 2026 un diagnostic reclassé E grâce au nouveau coefficient électricité, et soutenir que le logement est redevenu décent et que le gel est levé. Vérifiez alors trois points : la date d’édition du nouveau diagnostic, postérieure au 1er janvier 2026 ; l’absence de travaux déguisés, car toute hausse suppose une sortie de passoire démontrée par un diagnostic postérieur aux travaux ; et la cohérence entre les deux diagnostics, un saut de deux classes sans travaux justifiant un contre-diagnostic. À l’inverse, si le logement reste F ou G après application du nouveau calcul, la position du locataire est plus solide qu’avant : le bailleur ne peut plus attribuer la mauvaise note à l’ancien coefficient, et le juge constatera un manquement persistant malgré un mode de calcul devenu plus favorable aux chauffages électriques. Dans les deux cas, exigez la communication du diagnostic complet, pas seulement de l’étiquette : les consommations estimées, les émissions et les recommandations chiffrées fondent le calcul du surcoût de charges que vous demanderez en réparation.

B. Saisir le juge à Paris et en Île-de-France : demandes utiles, preuves et erreurs qui coûtent cher

À Paris et en petite couronne, le contentieux des passoires énergétiques suit un circuit balisé qu’il faut respecter dans l’ordre. La première étape est la commission départementale de conciliation des baux, saisie par lettre simple exposant le différend et joignant le bail, le diagnostic et les avis d’indexation. L’avis rendu, même non contraignant, structure tout le procès ultérieur : dans l’affaire jugée à Paris en octobre 2025, l’avis du 17 mai 2024 avait rappelé que les diagnostics 2013-2017 n’étaient plus valables et que les locataires pouvaient exiger un diagnostic à jour, posant ainsi le cadre retenu ensuite par le tribunal. La deuxième étape est la mise en demeure par acte de commissaire de justice ou par recommandé, qui seule ouvre les remèdes de l’article 1222 du code civil. La troisième étape est l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, ou du tribunal du lieu de situation de l’immeuble en Île-de-France, territorialement compétent pour les baux d’habitation.

Les demandes à formuler devant le juge suivent une hiérarchie précise. À titre principal, demandez la production d’un diagnostic en cours de validité sous astreinte, le retrait des indexations et majorations appliquées en violation du gel, et la restitution du trop-perçu avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Pour un logement classé G, ajoutez l’injonction de réaliser les travaux de mise en conformité sous astreinte, la réduction du loyer pour la période d’indécence et l’indemnisation du préjudice de jouissance et du surcoût énergétique, chiffré à partir des factures et des consommations théoriques du diagnostic. Joignez systématiquement le budget prévisionnel et les décomptes de charges : le tribunal parisien montre que le juge contrôle aussi la régularisation annuelle des charges, l’exactitude des clés de répartition et la prescription triennale, et qu’il n’hésite pas à ordonner une expertise des comptes, avec une provision de 3 000 euros mise à la charge des demandeurs dans l’affaire de 2025. Chiffrez chaque demande au euro près : les demandes globales et forfaitaires sont rejetées ou réduites, comme les 15 000 euros de dommages et intérêts sur lesquels le tribunal a sursis à statuer dans l’attente de l’expertise, et les 2 488,22 euros réclamés pour un préjudice de trésorerie qui ont été purement et simplement rejetés.

Les spécificités parisiennes renforcent le dossier du locataire attentif. Dans les immeubles haussmanniens et les copropriétés anciennes chauffées à l’électricité, le nouveau calcul 2026 rebat les cartes : faites vérifier si le reclassement allégué par le bailleur repose sur le nouveau coefficient ou sur des travaux réels, et exigez la fiche technique du diagnostic. En zone d’encadrement des loyers, le gel des passoires se cumule avec les plafonds parisiens : un loyer déjà supérieur au plafond peut être contesté sur les deux fondements, et l’action en réévaluation du bailleur au renouvellement est elle-même bloquée pour les classes F et G. Pour les charges de chauffage collectif, très lourdes dans les copropriétés parisiennes, contestez les provisions calculées sur des budgets prévisionnels déconnectés du réel et exigez le décompte par nature de charges avec le mode de répartition, un mois avant la régularisation, ainsi que la communication des pièces justificatives pendant six mois. Le tribunal parisien a écarté les demandes de remboursement massif et indifférencié, 28 251,78 euros pour quatre années de charges, faute de démonstration ligne à ligne : reprenez chaque poste, chaque tantième et chaque clé, avec l’aide de l’ADIL de Paris pour décrypter les décomptes avant d’assigner.

Deux erreurs coûtent particulièrement cher et doivent être évitées. La première consiste à suspendre unilatéralement tout paiement de loyer en croyant le logement indécent : seule une décision de justice peut suspendre ou réduire le loyer, et les locataires qui cessent de payer s’exposent à une condamnation pour arriérés avec intérêts, comme les 13 059,28 euros du jugement parisien, sans obtenir de délais de paiement, le tribunal ayant rappelé que des délais supposent de justifier de ses ressources et de ses difficultés. La deuxième erreur consiste à assigner sans diagnostic à jour : quand le bailleur produit en cours d’instance un diagnostic classant le logement en C, toutes les demandes fondées sur la passoire deviennent sans objet et le demandeur supporte les frais d’une procédure perdue d’avance. Faites donc établir ou exiger le diagnostic avant d’assigner, et si le classement F ou G se confirme, avancez avec un dossier complet : bail et avenants, diagnostics successifs, avis de la commission de conciliation, mise en demeure, factures d’énergie, constats et décomptes de charges. Le juge parisien statue alors sur un dossier documenté, ordonne l’expertise utile, réserve les dépens et rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Conclusion

En octobre 2026, le locataire d’un logement classé F ou G à Paris dispose d’un arsenal complet : gel de toute hausse depuis le 24 août 2022, interdiction de louer un logement G indécent depuis le 1er janvier 2025, diagnostic opposable depuis 2021 et nouveau calcul 2026 qui clarifie la classe réelle des chauffages électriques. La méthode gagnante tient en quatre gestes : vérifier la classe sur un diagnostic de moins de dix ans, refuser par écrit toute indexation illégale, mettre en demeure de produire un diagnostic à jour puis de rénover, et saisir la conciliation puis le juge des contentieux de la protection avec des demandes chiffrées. Le jugement parisien du 21 octobre 2025 rappelle l’exigence symétrique : le juge sanctionne le bailleur qui indexe sans preuve, mais condamne aussi le locataire qui conteste sans diagnostic et cesse de payer sans décision. Dans un marché parisien où chaque étiquette énergétique vaut désormais des euros de loyer et des droits, la pièce qui décide de tout reste le diagnostic : exigez-le, vérifiez-le et faites-le parler devant le juge.