Vous reprenez une exploitation et, au moment de signer, le bailleur ou le fermier sortant vous présente une facture d’arrière-fumures de plusieurs dizaines de milliers d’euros à régler en plus du fermage. Ou, situation inverse, vous quittez les terres après y avoir drainé, chaulé, planté ou construit, et le bailleur refuse de vous verser la moindre indemnité de sortie. Dans les deux cas, la même question se pose : qui doit payer les améliorations apportées au fonds loué, selon quelles règles de preuve et de calcul, et dans quels délais agir devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le contentieux est nourri parce que les sommes en jeu sont élevées et parce que les pratiques contraires au statut du fermage restent fréquentes lors des changements d’exploitant. La Cour de cassation a fixé des repères fermes : l’indemnisation des améliorations incombe au seul bailleur, les conventions qui en mettent le coût à la charge du preneur entrant sont illicites et ouvrent une action en répétition, et les délais pour agir sont stricts. Cet article décrit ces repères à partir des textes en vigueur et des décisions lues dans leur intégralité, pour le preneur entrant à qui l’on facture des fumures comme pour le preneur sortant qui réclame son dû ou le bailleur qui conteste une demande. Pour le calcul détaillé des différentes catégories d’améliorations, le lecteur pourra aussi se reporter à l’analyse générale du cabinet sur l’indemnité du preneur sortant, qui reste la page de référence du cluster sur la sortie de bail rural.

I. L’indemnité d’améliorations pèse sur le seul bailleur, jamais sur le preneur entrant

A. Le droit du preneur sortant et l’obligation du bailleur, y compris en cas de vente

Le principe est posé par le premier alinéa de l’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » (article L. 411-69, en vigueur). Trois éléments de cette phrase méritent l’attention du praticien. D’abord, l’indemnité récompense aussi bien le travail que les investissements : les arrière-fumures, qui correspondent à l’effet fertilisant résiduel des fumures et amendements épandus avant la sortie, entrent dans les améliorations culturales au même titre que le drainage, le chaulage ou l’assainissement. Ensuite, le débiteur de l’indemnité est désigné sans ambiguïté : le bailleur. Enfin, le droit existe « quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » : expiration du terme, congé pour reprise, résiliation judiciaire ou amiable, départ à la retraite du preneur. La seule limite substantielle tient au régime des travaux régulièrement autorisés, examiné plus bas, et au cas du bail annulé, qui n’ouvre pas droit à l’indemnité du statut mais relève de la remise en état de droit commun.

Le même article assimile aux améliorations deux catégories particulières : « Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. » (article L. 411-69, en vigueur). Et il ajoute : « Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. » (article L. 411-69, en vigueur). Concrètement, le fermier qui refait à ses frais la toiture d’un bâtiment d’exploitation indispensable, avec l’accord du bailleur, ou qui réalise les travaux imposés par l’administration pour la mise aux normes d’un élevage, peut prétendre à indemnité dans les mêmes conditions que pour une amélioration volontaire. La condition d’accord du bailleur pour les réparations conservatoires doit être prouvée par écrit : un échange de lettres recommandées, une clause du bail ou un procès-verbal de réunion valent mieux qu’un souvenir de conversation.

Lorsque le bien loué est vendu en cours de bail, la charge de l’indemnité suit le bien et pèse sur l’acquéreur devenu bailleur. L’article L. 411-69 organise l’information de l’acquéreur : « En cas de vente du bien loué, l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due à celui-ci. » (article L. 411-69, en vigueur). Si la vente a lieu par adjudication, « le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur » (article L. 411-69, en vigueur). Le candidat acquéreur de terres louées doit donc exiger du notaire cette information et, à défaut, interroger directement le preneur en place sur les travaux réalisés : c’est lui qui paiera à la sortie. Symétriquement, le preneur qui a amélioré le fonds a intérêt à déclarer ses travaux au bailleur vendeur avant la vente, pour que la mention figure au cahier des charges et que sa créance future soit documentée.

Le statut organise aussi la transmission des droits à indemnité lors d’un changement d’exploitant autorisé. L’article L. 411-75 dispose qu’en cas de cession du bail, « les améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui lui ouvrent droit, au terme du bail, à l’indemnité prévue par l’ article L. 411-69 peuvent être cédées au preneur entrant », et que « le preneur entrant est subrogé dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur. » (article L. 411-75, en vigueur). De même, l’associé qui met ses terres louées à la disposition d’une société peut céder à celle-ci les améliorations qu’il justifie avoir faites. Ce mécanisme de cession-subrogation est la seule voie régulière pour qu’une somme circule entre sortant et entrant au titre des améliorations : elle suppose une cession autorisée du bail, une évaluation conforme au barème légal et une subrogation qui laisse le bailleur seul débiteur final. Toute facture d’arrière-fumures présentée à l’entrant en dehors de ce cadre doit être regardée avec méfiance.

Le financement des travaux par des aides publiques est neutralisé : « La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité. » (article L. 411-71, en vigueur). Le preneur qui a drainé avec une subvention couvrant la moitié du coût ne peut réclamer que la part restée à sa charge. De même, « Les travaux mentionnés au présent article, qui ont un caractère somptuaire ou qui n’ont pas été faits au juste prix, ne donnent lieu à indemnité que comme s’il s’agissait d’installations normales et réalisées au juste prix. » (article L. 411-71, en vigueur). Le choix de matériaux de luxe pour un hangar ou une facture de complaisance seront ramenés par l’expert au prix d’une installation normale.

B. Faire payer l’entrant est illicite : la répétition de l’indu et l’enseignement de l’arrêt du 8 juin 2023

La pratique consistant à mettre le coût des améliorations à la charge du preneur entrant, par acte notarié, facture du sortant ou clause du nouveau bail, est sanctionnée par l’article L. 411-74 du Code rural et de la pêche maritime. Ce texte punit d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 euros « tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » (article L. 411-74, en vigueur). Et il ouvre la voie civile : « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. » (article L. 411-74, en vigueur). Les sommes restituées sont « majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points. » (article L. 411-74, en vigueur). Pour les reprises de cheptel ou de matériel imposées au-dessus de la valeur vénale, « l’action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur de plus de 10 %. » (article L. 411-74, en vigueur).

L’arrêt de la troisième chambre civile du 8 juin 2023 (pourvoi n° 21-24.738) illustre l’application de ces principes à un montage associant vente notariée et facturation des arrière-fumures (arrêt du 8 juin 2023, n° 21-24.738). Des bailleurs avaient consenti un bail rural à long terme à deux preneurs, puis vendu le même jour, par acte authentique, un corps de ferme, le cheptel, les stocks et le matériel « incluant le coût des arrière-fumures » à la société des preneurs entrants. La société entrante avait réglé 77 000 euros hors taxes au titre des arrière-fumures, somme facturée et perçue par la société du preneur sortant, dont les bailleurs étaient les seuls associés. Douze ans plus tard, les preneurs entrants agissaient en répétition. La Cour de cassation rappelle d’abord la règle de fond à travers les visas : « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Puis elle juge que la convention mettant le coût des améliorations à la charge de l’entrant est illicite et que la restitution peut être demandée au bailleur lui-même, alors même que la somme a été matériellement perçue par le sortant : l’action en répétition de l’indu peut être engagée « non seulement contre celui qui a reçu le paiement mais aussi contre celui pour le compte duquel il a été reçu », en application de l’article 1376 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. En l’espèce, les bailleurs avaient, par l’acte authentique, mis le coût des améliorations à la charge de l’entrante ; ils étaient donc seuls créanciers de ces sommes et devaient les restituer, peu important que la facture ait été établie par la société du sortant.

Sur la prescription, le même arrêt distingue deux actions. Pour la répétition exercée contre le preneur sortant, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir jugé que « l’action en répétition prévue par l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime était, sauf lorsqu’elle est exercée à l’encontre du bailleur, soumise à la prescription de droit commun » et que, « par l’effet de l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, le délai de prescription avait été réduit de trente ans à cinq ans. » (arrêt du 8 juin 2023, n° 21-24.738). Le paiement du 1er août 2007 étant prescrit depuis le 20 juin 2013, l’action contre la société du sortant était irrecevable. En revanche, l’action contre le bailleur obéit au régime dérogatoire de l’article L. 411-74 : « L’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé. » (article L. 411-74, en vigueur). Le preneur entrant qui a payé des fumures indûment conserve donc, pendant tout son bail, une action contre son bailleur, même si l’action contre le sortant est prescrite. Le moyen tiré de la fraude, invoqué pour écarter la prescription contre le sortant, a été rejeté : sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur l’existence d’un montage frauduleux, la cour d’appel avait exactement déduit la prescription.

Les leçons pratiques sont directes. Le candidat preneur à qui l’on demande de payer des arrière-fumures, un pas-de-porte déguisé ou une reprise de matériel surévaluée doit exiger que toute somme soit justifiée par une évaluation conforme à l’article L. 411-71 et, s’il paie sous contrainte pour ne pas perdre l’exploitation, conserver la preuve du paiement et de son lien avec l’accès au bail afin d’exercer ensuite la répétition contre le bailleur pendant toute la durée du bail. Le bailleur qui a laissé le sortant facturer l’entrant ne peut se retrancher derrière la facture du sortant : s’il a organisé ou profité du montage, il est le débiteur de la restitution, majorée des intérêts au taux légal majoré de trois points. Et le sortant qui a perçu doit savoir que l’action contre lui se prescrit par cinq ans : passé ce délai, seul le bailleur reste exposé.

II. Obtenir l’indemnité ou la contester : autorisation préalable, preuve, calcul et délais

A. Des travaux autorisés et prouvés, chiffrés selon le barème légal et compensés avec les dégradations

Le droit à indemnité suppose des travaux exécutés dans les formes du statut. L’article L. 411-73 distingue trois procédures selon la nature des travaux, pour ceux qui ne sont pas prévus par une clause du bail. Premièrement, certains travaux peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur : ceux dispensés d’autorisation par la loi du 12 juillet 1967, ceux figurant sur la liste administrative régionale, et « tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71 , ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. » (article L. 411-73, en vigueur). Deux mois avant l’exécution, « le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci », et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire en cas de désaccord pour des motifs sérieux et légitimes, dans le délai de deux mois à peine de forclusion. Deuxièmement, « Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol » et la méthanisation, « le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition », et en cas de refus ou de silence de deux mois, « les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais » (article L. 411-73, en vigueur). Le preneur ne peut construire un bâtiment d’habitation « que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. » Troisièmement, « Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur », avec notification au comité technique départemental et recours possible au tribunal paritaire en cas d’opposition. Le preneur qui réalise des travaux soumis à autorisation sans la demander s’expose non seulement au refus d’indemnité à la sortie, mais aussi à une action en résiliation et en remise en état en cours de bail.

L’arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-20.257) montre le pendant contentieux de ces règles d’autorisation (arrêt du 14 décembre 2023, n° 22-20.257). Des bailleurs reprochaient au preneur la suppression sans leur accord de haies implantées sur les parcelles, en invoquant l’article L. 411-28 qui subordonne à l’accord du bailleur la disparition des talus, haies, rigoles et arbres séparant des parcelles attenantes, avec un délai d’opposition de deux mois. Ils demandaient la résiliation du bail et la remise en état en cours de bail. La Cour de cassation rejette la demande de remise en état formée en cours de bail au seul motif que le bail est toujours en cours, tout en rappelant que le bailleur dispose à l’expiration du bail de l’indemnité pour dégradation de l’article L. 411-72. L’enseignement est double : le preneur doit respecter la procédure d’information et d’autorisation avant de transformer le fonds, y compris pour des opérations qui lui semblent purement culturales, et le bailleur qui constate des travaux non autorisés doit agir vite devant le tribunal paritaire pour faire interdire la poursuite des travaux ou constater la faute, sans attendre la sortie pour exiger une remise en état en nature qui pourra lui être refusée en cours de bail.

La preuve de l’état initial et de l’état final conditionne tout le litige. L’article L. 411-4 impose un état des lieux : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » (article L. 411-4, en vigueur). Passé ce délai, la partie la plus diligente établit un projet notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et « son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement » après deux mois sans observations. L’article L. 411-71 prévoit d’ailleurs que « Le montant de l’indemnité peut être fixé par comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d’une expertise. » (article L. 411-71, en vigueur). Sans état des lieux d’entrée, le sortant peine à démontrer la plus-value apportée ; sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur peine à démontrer les dégradations. En pratique, le fermier qui engage des travaux importants doit conserver les devis, factures, dates d’exécution, autorisations du bailleur ou décisions du tribunal paritaire, photographies avant et après, et analyses de sol pour les améliorations culturales. Le bailleur doit conserver les états des lieux, les échanges sur les travaux et les constats d’huissier en cas de dégradation.

Le calcul suit le barème de l’article L. 411-71, qui distingue les catégories. « En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », et elle n’est due « que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation » (article L. 411-71, en vigueur). « En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations » (article L. 411-71, en vigueur). « En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l’article L. 411-28 , l’indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans » (article L. 411-71, en vigueur). Pour les arrière-fumures, c’est cette troisième branche qui s’applique : l’expert évalue ce que coûteraient à la sortie les fumures dont l’effet se prolonge après le départ, déduction faite de l’amortissement sur une durée qui ne peut excéder dix-huit ans. L’expert désigné par le tribunal « peut utiliser toute méthode lui permettant d’évaluer, avec précision, le montant de l’indemnité due au preneur sortant » Enfin, « En cas de reprise effectuée en application des articles L. 411-6 , L. 411-58 et L. 411-60 du présent code, et en ce qui concerne les travaux régulièrement exécutés », l’indemnité est égale « à la valeur au jour de l’expiration du bail des améliorations apportées compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d’utilisation », régime plus favorable au sortant repris. Et « En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, l’indemnité est fixée comme au 1°, sauf accord écrit et préalable des parties. »

Face à la demande du sortant, le bailleur peut opposer les dégradations. L’article L. 411-72 dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » (article L. 411-72, en vigueur). L’expertise de sortie établit alors un compte de sortie, par compensation entre l’indemnité d’améliorations due au sortant et l’indemnité de dégradations due au bailleur. Les haies arasées sans autorisation, les bornes déplacées, les bâtiments laissés à l’abandon, les terres laissées en friche ou les drains bouchés relèvent de ce second poste. Le preneur sortant doit anticiper cette compensation : remettre les lieux en état d’entretien normal avant la sortie réduit le poste dégradations et sécurise le solde du compte.

Un cas limite doit être signalé, tranché par l’arrêt de la troisième chambre civile du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 23-11.688) (arrêt du 11 juillet 2024, n° 23-11.688). Des baux avaient été consentis par un usufruitier agissant seul, puis annulés à la demande des nus-propriétaires. Les preneurs demandaient néanmoins une expertise pour évaluer l’indemnité de sortie de l’article L. 411-69. La Cour casse : « Il résulte du premier de ces textes que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale », et « Il s’en déduit que le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime. » L’occupant dont le bail est annulé ne peut donc invoquer le statut du fermage pour obtenir l’indemnité de sortie ; il relève, le cas échéant, des règles de droit commun de l’enrichissement injustifié ou des constructions sur le terrain d’autrui, appréciées autrement. Vérifier la validité du bail avant de chiffrer une indemnité de sortie est un préalable indispensable, en particulier lorsque le bail a été consenti par un indivisaire seul, un usufruitier seul ou un mandataire aux pouvoirs incertains.

B. Les délais couperets, le tribunal compétent et la conduite du litige

Trois délais enferment le contentieux de la sortie, et leur confusion est la première cause d’échec. D’abord, la demande du preneur sortant en indemnisation de ses améliorations « se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » (article L. 411-69, en vigueur). Ce délai d’un an court à compter de la sortie effective, quelle qu’en soit la cause, et la forclusion est relevée d’office par le juge : le sortant qui attend plus d’un an perd son droit, même si ses travaux sont établis. Ensuite, l’action en répétition des sommes indûment perçues à l’occasion d’un changement d’exploitant, exercée contre le bailleur, « demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé. » (article L. 411-74, en vigueur). C’est le fondement du preneur entrant qui a payé des fumures indûment : il peut agir pendant tout son bail. Enfin, la même action en répétition, exercée contre le preneur sortant ou un intermédiaire, est soumise à la prescription de droit commun, qui est de cinq ans : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du Code civil, en vigueur). Depuis la loi du 17 juin 2008, le délai antérieur de trente ans est réduit à cinq ans, comme l’a rappelé l’arrêt du 8 juin 2023. Le preneur entrant doit donc diriger son action contre le bailleur pour bénéficier du délai long, et n’assigner le sortant que dans le délai de cinq ans du paiement.

Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens, y compris pour les demandes d’autorisation de travaux en cours de bail, les contestations d’opposition du bailleur et les demandes d’indemnité ou de répétition à la sortie. La procédure suppose une tentative de conciliation préalable devant le tribunal, puis, à défaut d’accord, un jugement après expertise le plus souvent. La demande d’expertise aux fins de compte de sortie doit être formée dans les délais rappelés ci-dessus : une demande d’expertise interrompt-elle la prescription ? En matière de forclusion de douze mois, la saisine du tribunal dans le délai, même aux seules fins d’expertise, conserve le droit, à condition que la demande d’indemnité soit ensuite formée dans l’instance. Pour éviter toute discussion, le sortant doit saisir le tribunal paritaire d’une demande en fixation de l’indemnité dans les douze mois de la sortie, en sollicitant l’expertise dans le même acte. Le bailleur qui conteste doit conclure sur l’absence d’autorisation, sur la valeur effective d’utilisation restante et sur les dégradations, pièces à l’appui.

La conduite de l’expertise mérite une préparation soigneuse des deux côtés. Le sortant produit un mémoire chiffré poste par poste, avec dates, factures et autorisations, en distinguant bâtiments, plantations, améliorations culturales et travaux imposés, et en appliquant le barème de l’article L. 411-71 avant même la réunion d’expertise. Le bailleur produit les états des lieux d’entrée et de sortie, les échanges sur les travaux, les constats de dégradations et, le cas échéant, la preuve du financement subventionné ou du caractère somptuaire. L’expert compare l’état d’entrée et l’état de sortie, vérifie la réalité et la date des travaux, applique l’amortissement propre à chaque catégorie et chiffre les dégradations. Le tribunal homologue ensuite le compte de sortie, en compensant les deux indemnités. Lorsque le montant excède les capacités immédiates du bailleur, l’article L. 411-70 prévoit que des prêts spéciaux à long terme peuvent être accordés aux bailleurs et organise la subrogation du bailleur dans l’emprunt du sortant : « Lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n’est pas entièrement remboursé, le bailleur est, s’il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l’indemnité due est réduite en conséquence. » (article L. 411-70, en vigueur). Cette disposition intéresse directement le bailleur personne physique qui reprend des terres améliorées et doit à la fois payer l’indemnité et financer la reprise de l’exploitation.

À Paris et en Île-de-France, le contentieux suit les mêmes règles de fond, avec des particularités pratiques. Les baux ruraux y sont moins nombreux mais portent souvent sur des terres à la frange de l’urbanisation, où la reprise pour urbanisme et la contestation des améliorations se cumulent. Le tribunal paritaire compétent est celui du lieu des parcelles, et les arrêtés préfectoraux fixant les seuils d’améliorations ou les listes de travaux dispensés d’autorisation sont ceux du département de situation. Les délais de douze mois, dix-huit mois et cinq ans s’appliquent sans aménagement local : un sortant francilien qui tarde à saisir le tribunal perd son droit comme tout autre.

En synthèse, le preneur entrant à qui l’on facture des arrière-fumures doit refuser tout paiement non justifié par le barème légal, payer s’il y est contraint en conservant la preuve, puis agir en répétition contre le bailleur pendant tout son bail. Le preneur sortant doit vérifier qu’il a respecté les procédures d’autorisation, constituer son dossier de preuves dès l’entrée, chiffrer selon le barème et saisir le tribunal paritaire dans les douze mois de la sortie. Le bailleur doit informer l’acquéreur en cas de vente, opposer à temps son refus motivé aux travaux projetés, établir des états des lieux contradictoires et chiffrer les dégradations pour la compensation. À chaque étape, l’écrit et le délai font le droit : la meilleure amélioration ne vaut que par l’autorisation qui l’a permise et la demande formée à temps.