La grêle de juin a haché vos vergers, ou le gel de printemps a anéanti la floraison, et la récolte est quasiment inexistante. Votre bailleur vous réclame pourtant un fermage calculé comme chaque année en part de récolte, par exemple un cinquième des fruits des parcelles louées, ou vous reproche de ne pas avoir assuré la récolte contre la grêle comme le bail l’exigeait, et menace de faire résilier le bail rural. Vous vous demandez si ce mode de calcul est régulier, si vous pouvez obtenir une remise après ce sinistre, et si le défaut d’assurance suffit à vous faire expulser. La réponse tient en trois temps : hors le cas étroit des cultures permanentes évaluées en denrées entre des bornes administratives, une clause qui fixe le fermage à une fraction de votre récolte est illicite, car les règles de fixation du fermage sont d’ordre public, et elle ouvre une action en nullité avec régularisation du prix ; ensuite, la perte de récolte par cas fortuit ouvre la remise du prix dans les conditions des articles 1769 et suivants du code civil, rappelées par l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime, avec en outre le reversement au fermier du dégrèvement de taxe foncière obtenu par le bailleur ; enfin, le bailleur ne peut faire résilier le bail que pour les motifs limitativement énumérés par l’article L. 411-31, et la Cour de cassation juge que le seul défaut d’assurance ou de filets anti-grêle, après un sinistre qui anéantit la récolte, ne caractérise pas à lui seul la compromission de la bonne exploitation du fonds. Ce guide décrit les vérifications à conduire, les délais à tenir et les actions à engager devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Un fermage fixé en part de récolte est illicite, sauf l’exception étroite des cultures permanentes
Le point de départ est impératif : le prix du bail rural ne se négocie pas librement. Il est encadré par des bornes administratives et des règles d’ordre public, et toute clause qui s’en écarte est sanctionnée par la nullité. La part de récolte n’y a sa place que dans un cadre très précis.
A. Le prix légal : monnaie, bornes préfectorales, ordre public
Aux termes de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, et « Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative ». Ces bornes sont actualisées chaque année selon l’indice national des fermages, constaté avant le 1er octobre par arrêté du ministre chargé de l’agriculture, et réexaminées au plus tard tous les six ans. La seule dérogation admise figure dans le même texte : « Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. » Hors ces cultures permanentes, et hors ces bornes, aucune évaluation en nature, aucune fraction de récolte, aucun partage des fruits ne peut tenir lieu de fermage.
Ces dispositions sont d’ordre public. L’article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ; celles du deuxième alinéa de l’article L. 411-13 ont un caractère interprétatif. » Ni le bail, ni un avenant, ni un accord verbal avec le bailleur ne peuvent donc valider un fermage fixé en part de récolte. Le preneur qui a signé une telle clause sans la discuter peut la contester ensuite, et le bailleur ne peut lui opposer ni son consentement initial, ni l’ancienneté de la pratique sur l’exploitation.
La Cour de cassation applique cette prohibition avec constance. Dans un arrêt du 29 février 2024 (troisième chambre civile, pourvois n° 22-17.362 et 22-21.127, cassation partielle), rendu dans un litige opposant le bailleur et le preneur de vergers après des épisodes de grêle et un gel important dans la nuit du 5 au 6 mai 2019, la Cour vise les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime et juge que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite. En l’espèce, le fermage était fixé au cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, et la Cour censure le refus de la cour d’appel d’annuler la clause. La Cour rappelle au passage une règle posée dès le 21 janvier 2009 (troisième chambre civile, pourvoi n° 07-20.233) : la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables étrangères aux bornes de l’article L. 411-11. Autrement dit, même pour des cultures permanentes, le bail ne peut pas indexer la quantité de denrées sur le rendement réel de l’année, sur le chiffre d’affaires de l’exploitation ou sur toute autre variable étrangère aux bornes administratives.
Le même arrêt du 29 février 2024 illustre le contentieux voisin du fermage payable en nature. L’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime pose que « Le prix du bail est payable en espèces », tout en admettant, « pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles et par accord entre les parties », un paiement « en nature ou partie en nature et partie en espèces ». Et il ajoute l’interdiction des suppléments : « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11 , aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit. » (article L. 411-12), sauf investissements du bailleur dépassant ses obligations légales, investissements imposés par une personne publique, ou indemnité du preneur sortant définitivement supportée par le bailleur. La Cour de cassation l’a rappelé le 2 juillet 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-12.681) à propos d’un dépôt de garantie exigé à l’entrée : aucun supplément ne peut s’ajouter au prix calculé selon l’article L. 411-11, et les sommes indûment perçues à l’occasion d’un changement d’exploitant « sont sujettes à répétition », majorées des intérêts depuis leur versement, en application de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. Vérifiez donc l’ensemble des sommes exigées au-delà du fermage lui-même : dépôt de garantie, pas-de-porte, reprise de matériel à un prix sans rapport avec sa valeur vénale, redevances annexes. Chacune peut ouvrir sa propre action en répétition, indépendamment de la clause de part de récolte.
Concrètement, commencez par relire votre bail et ses avenants, puis l’arrêté préfectoral qui fixe les minima et maxima pour la catégorie de vos terres dans votre département. Si votre bail stipule un cinquième, un quart ou toute autre fraction de la récolte, ou un fermage qui varie avec le rendement, vous tenez une clause illicite, même si elle est appliquée depuis des années. Si vos parcelles portent des cultures permanentes et que le bail prévoit une quantité de denrées, contrôlez que cette quantité reste entre les bornes de l’arrêté et qu’elle ne fluctue pas avec la récolte réelle : une quantité qui suit le rendement est une part de récolte déguisée. Rassemblez les quittances, les décomptes annuels et tout écrit qui établit le mode de calcul pratiqué, car c’est sur ces pièces que le tribunal paritaire constatera l’illicite et fixera le prix légal.
B. Faire annuler la clause et récupérer le trop-payé : nullité, révision, prescription
La sanction de la clause de part de récolte est la nullité, avec régularisation du prix pour l’avenir et répétition des sommes indûment versées pour le passé. L’action en nullité appartient au preneur comme au bailleur, et le tribunal paritaire substitue au prix illicite le prix normal du fermage, calculé selon les bornes de l’arrêté préfectoral applicable à la catégorie du bien loué. Ne laissez pas le bailleur vous objecter que vous avez accepté la clause pendant des années : l’ordre public protège le preneur contre sa propre signature, et le juge écarte la clause sans avoir à rechercher si elle vous a lésé concrètement. Préparez toutefois le chiffrage de substitution : catégorie culturale des parcelles, arrêté préfectoral de l’année en cause, indice national des fermages, état des bâtiments. Le tribunal statue sur pièces, et un décompte précis, année par année, entre le fermage versé et le fermage légal accélère la décision et limite les contestations.
Distinguez cette action en nullité de la simple révision du prix. L’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime ouvre une faculté distincte : « Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus. » Cette révision pour lésion d’un dixième n’est ouverte qu’en troisième année de chaque bail ou de chaque renouvellement, une seule fois, et ne vaut que pour l’avenir à compter de la demande. Dans l’arrêt du 29 février 2024 précité, la cour d’appel avait confondu les deux actions en jugeant qu’un fermage fixé par référence à la denrée visée par l’arrêté préfectoral, mais hors minima et maxima, ouvrait une simple action en révision ; la Cour de cassation la censure et tranche : un fermage fixé à une fraction de la récolte ouvre une action en nullité avec régularisation pour fermage illicite, et non la simple révision de troisième année. Si votre clause est une part de récolte, invoquez la nullité, avec effet rétroactif et répétition, et non la révision pour l’avenir seul. Si votre clause est licite dans son principe mais simplement trop élevée ou trop basse d’un dixième au moins, utilisez au contraire la révision de troisième année, dans son délai strict.
Surveillez la prescription, car les deux volets de l’action obéissent à des délais différents. La Cour de cassation a jugé le 6 mars 2013 (troisième chambre civile, pourvoi n° 12-13.772) que la répétition des versements indus n’était que la conséquence de l’action en nullité de la clause fixant le fermage, dans une affaire où le preneur, après avoir obtenu la requalification d’un contrat de métayage en bail à ferme, sollicitait la régularisation des fermages illicites et la répétition des sommes versées. La cour d’appel avait déclaré recevable la régularisation pour les fermages dus à compter d’une certaine date tout en retenant que l’action en régularisation était prescrite, et la Cour casse cette contradiction : on ne peut accueillir la répétition des fermages tout en jugeant prescrite l’action dont elle découle. En pratique, la nullité de la clause se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et la répétition des versements indus suit le même sort, dans la limite des échéances non prescrites. N’attendez donc pas la fin du bail pour agir : chaque année qui passe prescrit une échéance de plus. Adressez au bailleur une mise en demeure qui identifie précisément la clause contestée et les sommes réclamées, puis saisissez le tribunal paritaire avant l’expiration du délai. La conciliation préalable devant le tribunal paritaire est obligatoire avant tout procès au fond, et son échec constaté ouvre la phase juridictionnelle.
Anticipez l’argument du métayage, que les bailleurs invoquent pour sauver la part de récolte. Le métayage est un contrat distinct du bail à ferme, avec partage des fruits et des frais d’exploitation, et il obéit à son propre statut. Dans l’affaire jugée le 6 mars 2013, le bail du 15 février 1969 ne prévoyait aucun partage des frais d’exploitation alors que le partage de la récolte constituait la base de la rétribution du bailleur, et les juges en ont déduit que la qualification de bail à métayage était nécessairement exclue, requalifiant le contrat en bail à ferme soumis au statut du fermage. Si votre contrat ne prévoit aucun partage des charges d’exploitation et se borne à attribuer au bailleur une part des fruits, il s’agit d’un bail à ferme déguisé, et la clause de partage est nulle comme fermage illicite. À l’inverse, si le bailleur participe réellement aux frais, aux décisions culturales et aux risques, la requalification en métayage redevient envisageable, avec un régime différent. Faites expertiser la réalité de l’exploitation : qui paie les intrants, qui décide des traitements, qui supporte les pertes. La qualification suit les faits, pas l’intitulé du contrat.
Pour situer votre situation dans l’ensemble du contentieux du fermage, vous pouvez utilement consulter la synthèse des arrêts de la troisième chambre civile rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui replace la fixation du prix dans son cadre général : bail rural, arrêts 2026, statut du fermage et préemption.
II. Après la grêle ou le gel : obtenir la remise, défendre l’assurance et sauver le bail
Le sinistre climatique ne fait pas seulement apparaître l’illicite de la clause : il ouvre au preneur des droits propres, remise du prix et dégrèvement reversé, et expose le bail à une tentative de résiliation qu’il faut savoir repousser. Chaque mécanisme a ses conditions, ses preuves et son juge.
A. La remise pour perte de récolte et le dégrèvement reversé au fermier
Lorsqu’un cas fortuit détruit tout ou partie de la récolte en cours de bail, le statut du fermage renvoie au code civil. L’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil. » La cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, l’a rappelé le 5 février 2026 (arrêt n° 4, RG 25/02033) en reproduisant ce texte au soutien de sa décision. La grêle, le gel, la sécheresse exceptionnelle, l’inondation sont des cas fortuits au sens de ces textes : des événements imprévisibles et irrésistibles, que le preneur ne pouvait ni prévoir ni empêcher par les soins d’un bon exploitant. La presse agricole spécialisée le confirme : les aléas climatiques tels que le gel ou la grêle sont considérés comme des cas fortuits permettant d’obtenir une remise de fermage (Réussir Vigne, Événements climatiques : du cas fortuit à la remise de fermage), et la remise, la résiliation ou le dégrèvement de taxe foncière compensent les intempéries en fonction de l’ampleur et de la nature des pertes (Terre-net, Dans quels cas l’aléa climatique peut-il modifier le montant du fermage, 10 mai 2024).
Le régime diffère selon la durée du bail. L’article 1769 du code civil vise le bail de plusieurs années : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. » Trois conditions se cumulent : un bail pluriannuel, ce qui est toujours le cas du bail rural de neuf ans ; une perte d’au moins la moitié d’une récolte annuelle ; l’absence d’indemnisation par les récoltes précédentes. Le texte ajoute une règle de procédure protectrice : « Et, cependant, le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte », tandis que « l’estimation de la remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ». Demandez donc dès le sinistre une dispense provisoire partielle, qui soulage la trésorerie, sachant que le compte définitif se fera en fin de bail par compensation entre années déficitaires et années abondantes. L’article 1770 du code civil vise le bail d’une seule année : « Si le bail n’est que d’une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d’une partie proportionnelle du prix de la location », et « Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de moitié. » Le seuil de moitié est donc commun aux deux cas, mais le bail annuel se solde immédiatement, sans compensation pluriannuelle.
Vérifiez ensuite le sort fiscal du sinistre, car il profite au fermier. Le second alinéa de l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, lorsque le bailleur obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers à la suite de dommages indemnisables au titre du régime des calamités agricoles, « la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier », de sorte que « le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur », et que « Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur. » (article L. 411-24). Demandez chaque année au bailleur s’il a sollicité et obtenu un dégrèvement, et pour quel montant : beaucoup de fermiers ignorent ce droit et paient le fermage plein alors que le bailleur a été soulagé de sa taxe foncière. Si le bailleur refuse de répondre, saisissez le tribunal paritaire d’une demande de communication puis de condamnation à ristourne, pièces fiscales à l’appui.
Articulez la remise avec votre assurance récolte et le régime des calamités agricoles, sans les confondre avec le fermage. L’indemnisation perçue au titre de l’assurance ou des calamités réduit ou supprime la remise, puisque l’article 1769 ne l’ouvre qu’à défaut d’indemnisation par les récoltes précédentes et que le juge tient compte des réparations déjà obtenues. Déclarez le sinistre à votre assureur dans les délais du contrat, conservez la déclaration, le contrat, les échanges avec l’expert et les relevés de versement. Si vous exploitez en société après mise à disposition, identifiez précisément le titulaire des droits : dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 30 janvier 2025 (chambre 1-5, RG 23/12250), après un gel ayant détruit une partie d’une récolte de butternuts en septembre 2020, la bailleresse contestait la qualité à agir du preneur personne physique au motif que l’EARL qu’il dirigeait exploitait les terres, payait le fermage et avait souscrit l’assurance Pacifica. La cour rappelle que le preneur qui exploite personnellement les terres dans le cadre de l’EARL demeure seul titulaire du bail et responsable direct devant le propriétaire, tout en déboutant le preneur personne physique de sa demande de dommages et intérêts pour la perte d’une partie de la récolte de butternuts de septembre 2020. La leçon est double : le preneur personne physique, même associé d’une EARL bénéficiaire d’une mise à disposition régulièrement notifiée en application de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, qui autorise la mise à disposition au profit d’une société à objet principalement agricole portant sur « tout ou partie des biens dont il est locataire », garde qualité pour défendre le bail, mais la réparation de la perte d’exploitation suppose de prouver un préjudice personnel distinct de celui de la société, avec des pièces comptables et des constats d’huissier dont le coût n’est pas automatiquement mis à la charge du bailleur. Faites établir les constats dans les jours qui suivent le sinistre, avant toute reprise de végétation ou nettoyage des parcelles, et ventilez dans vos écritures le préjudice du preneur et celui de la société d’exploitation.
B. Repousser la résiliation : motifs fermés, mise en demeure, force majeure
Le bailleur qui veut profiter du sinistre pour reprendre les terres doit passer par la résiliation judiciaire, dont les motifs sont fermés. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants » (article L. 411-31), sauf dispositions législatives particulières et nonobstant toute clause contraire. Le premier motif vise « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », avec une exigence de forme à peine de nullité : « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Le deuxième vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Et le texte ajoute une immunité décisive après un sinistre : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Aucune clause du bail ne peut élargir ces motifs ni alléger ces conditions : toute clause contraire est réputée non écrite.
Le défaut d’assurance récolte ou de filets anti-grêle, même imposé par le bail, ne suffit pas à lui seul à faire résilier. Dans l’arrêt du 29 février 2024 précité, la cour d’appel avait prononcé la résiliation en retenant que le preneur n’avait pas assuré sa récolte contre la grêle malgré une clause du bail l’y obligeant, qu’il n’avait installé des filets anti-grêle qu’en 2012 et que la grêle avait endommagé les vergers plusieurs années, puis qu’après le gel de mai 2019 le preneur avait mis en marche la protection antigel sans surveiller son bon fonctionnement, de sorte que la récolte avait été quasiment inexistante, le fermage dépendant de la récolte faisant subir un préjudice au bailleur. La Cour de cassation censure cette motivation, jugée impropre à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds, et prive ainsi la décision de base légale sur ce chef. Ni la méconnaissance de la clause d’assurance, ni l’installation tardive des filets, ni même la perte quasi totale de la récolte ne caractérisent à eux seuls des agissements compromettant la bonne exploitation. Le bailleur doit prouver un comportement fautif du preneur dans la conduite de l’exploitation, et non le seul résultat calamiteux d’un aléa climatique. Si vous recevez une mise en demeure ou une assignation en résiliation fondée sur le défaut d’assurance, opposez cet arrêt, démontrez les soins apportés aux cultures et aux dispositifs de protection, et rappelez que le sinistre relève de la force majeure qui paralyse les motifs de résiliation.
Le défaut de paiement du fermage après le sinistre obéit à des conditions tout aussi strictes. Il faut deux échéances impayées, une mise en demeure postérieure à l’échéance qui reproduit le texte de l’article L. 411-31 à peine de nullité, et la persistance de l’impayé trois mois après cette mise en demeure. Une seule échéance manquée, une mise en demeure antérieure à l’échéance ou muette sur le texte, un paiement intervenu dans le délai de trois mois font échec à la résiliation. De plus, si vous avez demandé en justice la remise pour cas fortuit ou la nullité de la clause de part de récolte, le non-paiement de la fraction contestée repose sur une raison sérieuse et légitime qui paralyse le motif. Ne cessez jamais tout paiement sans consignation ni demande judiciaire : payez le montant non contesté, consignez ou provisionnez le surplus litigieux, et saisissez le tribunal paritaire d’une demande de remise ou de régularisation. Le preneur qui paie le prix légal et poursuit la régularisation de la clause se place à l’abri de la résiliation pour impayé, tandis que celui qui suspend tout versement sans agir en justice s’expose.
Procédez avec méthode dès le sinistre : faites constater la perte par huissier, déclarez-la à l’assureur, demandez au bailleur par écrit le sort du dégrèvement de taxe foncière, relisez la clause de prix et comparez-la aux bornes préfectorales, adressez une mise en demeure de régularisation du fermage illicite, sollicitez du juge une dispense provisoire partielle de paiement, et répondez à toute mise en demeure en résiliation par un courrier qui invoque la force majeure et les arrêts applicables. Devant le tribunal paritaire, présentez dans un ordre logique la nullité de la clause, la fixation du prix légal, la remise pour cas fortuit, la ristourne du dégrèvement et le rejet de la résiliation : chaque demande renforce les autres, et l’ensemble dessine le comportement d’un preneur diligent que le juge hésitera à évincer.
Conclusion
Après la grêle ou le gel, le fermier n’est ni prisonnier d’une clause de part de récolte, ni exposé sans défense à la résiliation. Hors les cultures permanentes évaluées en denrées entre des bornes administratives, la clause qui indexe le fermage sur la récolte est illicite et d’ordre public nul, et elle ouvre la nullité avec régularisation du prix et répétition du trop-payé, dans les délais de prescription et devant le tribunal paritaire après conciliation. Le sinistre lui-même ouvre la remise du prix dès lors que la moitié au moins d’une récolte a été enlevée par cas fortuit, avec dispense provisoire possible et compensation pluriannuelle en fin de bail, ainsi que la déduction du dégrèvement de taxe foncière obtenu par le bailleur. Le défaut d’assurance ou de filets, pas plus que l’ampleur de la perte, ne caractérise à lui seul la compromission de la bonne exploitation, et la force majeure paralyse les motifs de résiliation. Constituez le dossier sans attendre, chiffrez chaque demande année par année, et saisissez le tribunal paritaire avant que la prescription n’efface une échéance de plus.