Votre bailleur est mort au mois de janvier. Au printemps, sa fille vous réclame le fermage sur son compte personnel. En juin, son fils vous fait signifier un congé pour reprendre les parcelles et installer son propre fils. En septembre, le notaire vous écrit que les terres seront partagées et que votre lot pourrait changer de propriétaire. Vous ne savez plus à qui payer, si ce congé vaut quelque chose ni si votre bail survivra au partage. Cette situation est banale dans les campagnes françaises : le décès du bailleur fait entrer les terres louées dans une indivision successorale, et chaque héritier se comporte comme s’il était seul propriétaire. Le droit rural tranche ces conflits avec des règles précises : le bail continue, le fermage se paie à l’indivision et non à l’héritier le plus pressant, certains actes exigent l’accord de tous les coindivisaires tandis que d’autres se contentent d’une majorité des deux tiers, et le partage n’efface pas vos droits. Les cours d’appel ont appliqué ces règles à plusieurs reprises en 2025, dans des affaires où un congé délivré par un seul indivisaire a été annulé tandis qu’un congé délivré conjointement par les coindivisaires a été validé. Cet article expose la méthode complète : identifier le véritable bailleur après le décès, payer le fermage sans commettre de faute, contester un congé isolé, obtenir ou refuser une cession, puis traverser le partage sans perdre le bail.
I. Le bail survit au décès du bailleur : payer le bon créancier et mesurer les pouvoirs de chacun
Le premier réflexe consiste à comprendre que la mort du bailleur ne modifie ni la durée ni le contenu du bail. Le contrat continue avec ses héritiers, qui deviennent ensemble votre bailleur. Tant que la succession n’est pas partagée, aucun d’eux n’est propriétaire d’une parcelle déterminée : chacun détient seulement une quote-part de l’ensemble. Cette indivision obéit au droit commun des successions, combiné avec le statut du fermage qui protège le renouvellement du bail.
A. Verser le fermage à l’indivision et exiger une quittance qui vous libère
Le preneur a droit au renouvellement de son bail après le décès du bailleur, car la loi dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou reprise exercée dans les conditions légales (article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime). Le décès du bailleur ne figure pas parmi les causes qui mettent fin au bail : le contrat se poursuit avec l’indivision successorale, aux mêmes fermage et conditions, jusqu’au partage qui attribuera les parcelles à tel ou tel héritier. Celui qui reçoit les terres dans le partage devient alors seul bailleur pour l’avenir, avec effet rétroactif au jour de l’ouverture de la succession, mais il doit respecter le bail en cours.
Pendant l’indivision, le fermage appartient à tous les héritiers ensemble, au prorata de leurs droits. Payer la totalité entre les mains d’un seul héritier qui n’a reçu aucun mandat expose le fermier à une réclamation des autres : le paiement fait à une personne qui n’avait pas qualité pour recevoir ne libère pas le débiteur à l’égard du véritable créancier. Concrètement, le fermier doit demander par écrit au notaire chargé de la succession, ou à l’ensemble des héritiers, l’indication d’un compte indivis ou la désignation d’un mandataire commun pour encaisser les fermages et délivrer quittance. Les fruits des biens indivis, dont les fermages font partie, se répartissent entre les indivisaires, et chacun peut provoquer le partage ou demander des comptes : le Code civil organise cette répartition et permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser en cas d’urgence un indivisaire à percevoir des provisions pour les besoins urgents, ce qui montre que la perception individuelle des revenus n’est régulière que si elle est autorisée ou convenue (article 815-6 du Code civil).
Si les héritiers se disputent et qu’aucune instruction commune ne parvient au fermier, celui-ci ne doit ni cesser de payer ni choisir un camp. La cessation du paiement caractérise une faute susceptible de fonder une résiliation judiciaire du bail sur le fondement des motifs graves et légitimes, et le fait de payer un seul héritier contre l’avis des autres nourrit le conflit au lieu de l’éteindre. La conduite prudente consiste à mettre en demeure l’indivision, par l’intermédiaire du notaire, de désigner un destinataire commun des fermages, à proposer par écrit le versement sur le compte de la succession ou entre les mains d’un séquestre convenu, et à conserver la preuve de chaque règlement et de chaque relance. Le montant du fermage, lui, ne change pas avec le décès : la loi rappelle que « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire (article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime). Aucun héritier ne peut augmenter unilatéralement le prix en invoquant la succession : toute révision obéit aux minima et maxima de l’arrêté préfectoral et peut être portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le même raisonnement vaut pour les charges et accessoires : la taxe foncière refacturable, les primes d’assurance et les éventuels travaux incombent à qui le bail et la loi désignent, et non à l’héritier qui parle le plus fort. Un article récent de ce site consacré aux grands arrêts du bail rural en 2026 replace ces questions de fermage et de préemption dans leur cadre général et sert de point d’entrée utile vers l’ensemble du contentieux du statut du fermage (voir la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption). En retenant que le bail continue, que le créancier est l’indivision entière et que le prix reste encadré, le fermier traverse la période de deuil sans créer le grief qui servira plus tard contre lui.
B. Distinguer les actes à la majorité des deux tiers des actes qui exigent l’unanimité
Tous les actes accomplis par les héritiers n’obéissent pas à la même règle de majorité, et cette distinction commande l’issue des procès. Le Code civil dispose que « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis », puis ajoute que « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis » (article 815-3 du Code civil). Le même article exclut expressément de la majorité des deux tiers la conclusion et le renouvellement des baux portant sur un immeuble à usage agricole : pour conclure un bail rural nouveau ou pour renouveler un bail rural, il faut donc l’accord de tous les indivisaires, car le législateur a considéré que l’engagement agricole de neuf ans ou plus dépasse la simple administration courante.
En revanche, la jurisprudence range la demande en résiliation judiciaire du bail parmi les actes d’administration. La cour d’appel d’Amiens l’a confirmé le 25 mars 2025 dans une affaire où quatre coindivisaires bailleurs, venant aux droits de leurs parents décédés alors que le partage successoral était toujours en cours, demandaient la résiliation du bail sur le fondement des règles applicables au décès du preneur : les preneurs soutenaient que cette action exigeait le consentement de tous les coindivisaires, faute de quoi la saisine du tribunal paritaire était nulle. La cour écarte l’exception de nullité et juge qu’à l’instar d’une demande en résiliation pour faute, la demande fondée sur les dispositions applicables au décès du preneur est un acte d’administration qui ne requiert que la majorité des deux tiers des droits indivis (arrêt de la cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, 25 mars 2025, n° RG 23/00372). La solution est logique : l’action en résiliation tend à faire respecter le contrat ou à constater sa fin dans les cas prévus par la loi, ce qui relève de la gestion normale du bien, alors que la conclusion d’un bail nouveau engage l’indivision pour une longue durée.
Le congé aux fins de reprise obéit à une logique plus stricte. Lorsqu’un héritier seul, ne détenant qu’un tiers des droits, délivre un congé-reprise sans l’accord des autres, les tribunaux l’annulent. La cour d’appel de Riom l’a jugé le 23 septembre 2025 : après le décès du bailleur, les biens appartenaient de manière indivise à ses trois enfants, chacun pour un tiers, et l’une des filles avait notifié seule, par acte de commissaire de justice du 24 juin 2022, un congé pour reprise des parcelles louées à effet du 31 janvier 2024. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Flour avait annulé ce congé, et la cour confirme l’annulation, retenant que la bailleresse agissait seule sur un bien indivis (arrêt de la cour d’appel de Riom, première chambre civile, 23 septembre 2025, n° RG 24/00858). À l’inverse, un congé délivré conjointement par les coindivisaires peut produire effet : le 20 novembre 2025, la cour d’appel de Douai valide un congé aux fins de reprise pour exploitation personnelle délivré par les coïndivisaires bailleresses à effet du 10 novembre 2022, rejette la demande d’annulation du preneur et constate que le bail a pris fin par l’effet de ce congé (arrêt de la cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, 20 novembre 2025, n° RG 23/04774). La leçon pratique est nette : le fermier qui reçoit un congé signé d’un seul héritier doit vérifier les droits de son auteur et les signatures manquantes avant de quitter les lieux, tandis que l’héritier qui veut reprendre doit obtenir l’adhésion de tous les coindivisaires ou une autorisation judiciaire, sous peine de voir son congé annulé des années plus tard avec des dommages et intérêts à la clef.
Cette grille de lecture s’applique aussi aux autorisations données au fermier : l’agrément d’une cession au profit d’un descendant, l’autorisation de travaux ou d’améliorations, l’accord pour une mise à disposition au profit d’une société. Un accord donné par un seul indivisaire minoritaire ne met pas le fermier à l’abri d’une contestation des autres après le partage. Le fermier avisé sollicite donc un écrit signé de tous les coindivisaires ou, à défaut, une autorisation du tribunal, et il conserve les courriers du notaire qui établissent la composition de l’indivision et la répartition des droits.
II. Contester, transmettre et traverser le partage : la défense du preneur pas à pas
Une fois le bail sécurisé dans son principe et le fermage payé au bon créancier, le conflit se déplace sur trois terrains : la validité du congé notifié par un ou plusieurs héritiers, la transmission du bail au sein de la famille du fermier, et le sort du bail lors du partage des terres entre les héritiers. Chacun de ces terrains possède sa procédure et ses délais, et l’erreur la plus fréquente consiste à les confondre.
A. Faire annuler le congé irrégulier et exiger une reprise sincère et complète
Tout congé délivré après le décès du bailleur doit d’abord satisfaire aux exigences ordinaires du statut du fermage. La loi impose que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », et elle frappe de nullité le congé qui ne mentionne pas expressément ses motifs, qui omet l’identité complète du bénéficiaire de la reprise ou qui ne reproduit pas les dispositions protectrices du preneur (article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime). Le fermier dispose d’un délai de quatre mois à compter de la signification pour saisir le tribunal paritaire afin de contester le congé, et ce délai court même lorsque le bailleur vient de décéder : le deuil ne suspend pas la procédure, et laisser passer le délai rend le congé définitif quelle que soit la qualité de son auteur.
Sur le fond, la reprise n’appartient qu’au cercle fermé des bénéficiaires légaux. La loi ouvre au bailleur « le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé » (article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime). Un héritier ne peut donc pas reprendre les terres louées pour les confier à son neveu, à son gendre ou à un acquéreur pressenti : le bénéficiaire doit appartenir à la liste légale, satisfaire aux conditions de capacité et d’aptitude professionnelle, et obtenir le cas échéant l’autorisation administrative d’exploiter. Le bénéficiaire doit ensuite exploiter personnellement pendant neuf ans au moins, car la loi prévoit que « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans » (article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime). Le fermier évincé qui découvre que le bénéficiaire n’exploite pas, sous-loue les terres ou les revend rapidement dispose d’une action en réintégration ou en dommages et intérêts.
L’affaire jugée à Riom illustre le contrôle formel du congé : la cour vérifie la date de délivrance, la qualité de l’auteur et le respect des mentions obligatoires, puis confirme l’annulation du congé délivré par une indivisaire agissant seule. L’affaire jugée à Douai illustre le contrôle au fond : le congé, délivré conjointement par les coïndivisaires au profit d’un fils désigné comme bénéficiaire, est examiné sur ses mentions, sa régularité et les conditions de reprise, puis validé avec constat de la fin du bail. Pour le fermier, la méthode de contestation suit cet ordre : d’abord la qualité de l’auteur du congé et le respect du délai de dix-huit mois, ensuite les mentions obligatoires et l’identité du bénéficiaire, enfin la réalité du projet d’exploitation et les autorisations administratives. Chaque moyen doit être soulevé devant le tribunal paritaire dans le délai de contestation, avec les pièces qui l’établissent : acte de congé, relevé de la composition successorale fourni par le notaire, décisions d’autorisation d’exploiter, preuves de l’activité réelle du bénéficiaire.
Les indivisaires qui envisagent une reprise doivent, de leur côté, préparer un dossier commun : désignation unanime du bénéficiaire, vérification de sa capacité, demande d’autorisation d’exploiter en temps utile, congé complet et signifié dans les délais. Un congé délivré dans la précipitation par l’héritier le plus impatient, sans l’accord des autres et sans bénéficiaire qualifié, coûte des années de procédure et se termine par une annulation assortie de frais irrépétibles, comme l’arrêt de Riom le montre avec la condamnation de la bailleresse à trois mille euros au titre des frais de procédure et aux dépens des deux instances.
B. Céder le bail à un descendant malgré l’indivision et conserver ses droits après le partage
La succession du bailleur ne prive pas le fermier du droit de transmettre son exploitation à sa famille. La loi pose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et qu’à défaut d’agrément la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire (article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime). Lorsque le bailleur est une indivision, l’agrément doit émaner de l’ensemble des coindivisaires : un agrément signé d’un seul héritier minoritaire ne suffit pas, et le cessionnaire qui s’installe sur cette seule signature s’expose à une action en nullité des autres après le partage. La cour d’appel de Rennes a statué le 6 novembre 2025 sur une cession de bail rural contestée au sein d’une famille d’exploitants, en appliquant précisément les conditions de l’article L. 411-35 et en confirmant le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Vannes : l’arrêt rappelle que le juge vérifie la qualité du cessionnaire, sa participation à l’exploitation et la régularité de l’agrément ou, à défaut, les motifs du refus du bailleur (arrêt de la cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, 6 novembre 2025, n° RG 24/00994). Le fermier qui prépare sa transmission pendant l’indivision adresse donc sa demande d’agrément à tous les coindivisaires, par lettre recommandée avec avis de réception, en joignant les justificatifs de la participation du descendant à l’exploitation, et il saisit le tribunal paritaire en cas de refus ou de silence équivoque.
La symétrie avec le décès du preneur éclaire la philosophie du statut. La loi prévoit que « En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès » (article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime). La Cour de cassation a précisé le 9 janvier 2025 que si le preneur décède sans laisser de proche remplissant ces conditions, le droit au bail passe à ses héritiers sauf résiliation exercée par le bailleur dans les six mois, et que le tribunal paritaire peut attribuer le bail à l’un des ayants droit en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des demandeurs à gérer l’exploitation (arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 janvier 2025, pourvoi n° 23-13.878). Ce que le statut accorde à la famille du preneur après son décès, il l’accorde au preneur lui-même après le décès du bailleur : la continuité de l’exploitation prime les recompositions successorales, d’un côté comme de l’autre.
Reste le partage, qui clôt l’indivision et fige les droits de chacun. Le partage attribue à chaque héritier des parcelles déterminées, avec effet rétroactif au jour du décès, et l’héritier attributaire devient seul bailleur des baux qui portent sur son lot. Ce mécanisme ne résilie pas les baux en cours : le nouvel attributaire reçoit les terres avec le fermier, le fermage et les procédures en cours. Il ne peut ni augmenter le prix hors arrêté préfectoral, ni délivrer un nouveau congé pour un motif déjà jugé, ni méconnaître les autorisations régulièrement données par l’indivision avant le partage. En revanche, il recouvre seul l’exercice des droits du bailleur pour l’avenir : perception du fermage, délivrance des congés, agrément des cessions, demande de résiliation pour faute. Le fermier doit donc, dès la publication du partage, mettre à jour ses règlements, notifier au nouvel attributaire l’état des procédures en cours et exiger de lui la confirmation écrite des accords conclus pendant l’indivision. L’héritier qui reçoit un lot loué et découvre un congé annulé, une cession autorisée ou une instance pendante ne peut pas faire table rase : il reprend la situation juridique telle que l’indivision l’a laissée.
En pratique, la sortie de crise suit un calendrier simple. Dans les semaines qui suivent le décès, le fermier écrit au notaire pour connaître la composition de l’indivision et propose un destinataire commun des fermages. S’il reçoit un congé, il vérifie sans délai les signatures, les droits de l’auteur, le délai de dix-huit mois et les mentions obligatoires, puis saisit le tribunal paritaire dans les quatre mois en soulevant chaque irrégularité avec ses preuves. S’il prépare une transmission familiale, il adresse sa demande d’agrément à tous les coindivisaires et saisit le juge en cas de refus. Et lorsque le partage intervient, il régularise par écrit avec chaque attributaire la poursuite des baux, la destination des fermages et le sort des instances en cours. Menée dans cet ordre, avec des écrits à chaque étape, la défense du bail rural traverse la succession sans faute de paiement, sans congé subi par défaut et sans transmission manquée.
La mort du bailleur ouvre une indivision, jamais un droit de dépouiller le fermier. Le bail continue avec l’ensemble des héritiers, le fermage se paie à l’indivision sur instruction commune, la résiliation judiciaire se décide à la majorité des deux tiers tandis que le congé-reprise et le bail nouveau exigent l’accord de tous, et le partage transmet les terres avec leurs baux. Les arrêts rendus en 2025 par les cours d’appel d’Amiens, de Riom, de Douai et de Rennes, éclairés par la Cour de cassation du 9 janvier 2025, donnent à ces principes des illustrations récentes et concordantes. Le fermier qui paie au bon créancier, qui conteste le congé isolé dans les délais et qui fait agréer sa cession par tous les coindivisaires conserve son exploitation ; l’héritier qui agit seul, qui augmente le prix hors arrêté ou qui notifie un congé incomplet perd son procès et paie les frais. Dans les deux camps, l’écrit, les délais et l’unanimité là où la loi l’exige font la différence entre une succession apaisée et un bail perdu.