Votre fermier ne vient plus sur les parcelles, les ronces gagnent les pâtures, un tiers exploite à sa place ou le hangar loué sert à stocker des caravanes : le bailleur qui constate une telle situation se demande s’il peut reprendre ses terres avant la fin du bail, tandis que le preneur visé par une demande de résiliation cherche à sauver son exploitation. La réponse tient dans un texte central, l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, et dans la manière dont les tribunaux l’appliquent aux faits de chaque dossier. Deux décisions rendues en 2025, l’une par le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, l’autre par la cour d’appel de Rennes, montrent concrètement ce qui fait basculer un dossier vers la résiliation ou vers le maintien du bail, et un arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2021 rappelle qu’exploiter les terres louées à un autre usage que celui prévu par le bail prive le preneur de la faculté de céder son bail dans le cercle familial. Cet article expose les fautes qui permettent au bailleur d’agir, puis la procédure à suivre et les moyens de défense du fermier devant le tribunal paritaire, seul compétent pour trancher ce litige. Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, le lecteur peut se reporter à la synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption.

I. Les fautes du preneur qui ouvrent la résiliation du bail rural

Le statut du fermage protège fortement le preneur, titulaire d’un droit au renouvellement. Le bailleur ne peut pas résilier à sa convenance : il doit établir l’un des motifs limitativement énumérés par la loi. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que : « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34 , le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants ». Cette formule signifie que toute clause du bail qui élargirait les cas de résiliation est sans effet, et que le bailleur supporte la charge de prouver le motif qu’il invoque. Les articles L. 411-30 à L. 411-34 du même code encadrent cette matière. Trois familles de fautes intéressent ici la pratique : la mauvaise exploitation du fonds, le détournement de sa destination et les opérations interdites sur le bail, comme la sous-location déguisée.

A. La mauvaise exploitation : abandon, défaut d’entretien et mise en péril du fonds

Le deuxième motif prévu par l’article L. 411-31 vise : « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le texte exige donc deux éléments cumulatifs : des agissements identifiés du preneur, puis la démonstration que ces agissements compromettent la bonne exploitation du fonds. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois l’a rappelé le 22 mai 2025 dans un jugement qui prononce la résiliation d’un bail à ferme consenti le 1er novembre 1998 : la résiliation n’est possible sur ce fondement que s’il existe un péril pour l’exploitation du fonds et pour le fonds lui-même, et les juges du fond apprécient souverainement la gravité des manquements reprochés. Dans cette affaire, les constats de commissaire de justice établis en 2017, 2020 puis 2023 décrivaient des ronciers au centre des parcelles, des taillis qui gagnaient les prairies, un ruisseau couvert de bois non nettoyés, des pâtures envahies par les chardons grossièrement fauchés sans arrachage des pieds, et des parcelles en partie boisées et non entretenues, avec une aggravation constatée d’un constat à l’autre sur six ans. Le tribunal a retenu que ces éléments caractérisaient des agissements puis une atteinte à l’exploitation du fonds, et il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société preneuse sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2° du Code rural.

Ce fondement se combine avec le droit commun du bail rural. L’article L. 411-27 du Code rural renvoie aux articles 1766 et 1767 du Code civil, et l’article 1766 prévoit que : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». L’abandon de la culture, le défaut de matériel et l’absence d’entretien raisonnable figurent donc au coeur du dispositif, à condition qu’un dommage en résulte pour le bailleur. La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 6 mars 2025 rendu dans un dossier de 36 hectares 76 ares 12 centiares, formule l’exigence de fond en une phrase que tout preneur devrait garder à l’esprit : « Le preneur doit ainsi mettre en valeur et entretenir le fonds comme le ferait un propriétaire soucieux de son bien. » Le preneur conduit certes l’exploitation selon sa convenance et peut recourir à des prestataires extérieurs pour les travaux qu’il ne peut pas réaliser lui-même, sans conséquence sur le sort du bail ; mais lorsqu’il abandonne toute direction personnelle et effective de l’exploitation, comme l’a retenu la cour de Rennes face à un preneur qui n’effectuait plus ni travail du sol, ni semis, ni conduite des cultures, ni moisson, ni livraison en son nom, la résiliation devient encourue.

Le même article L. 411-31 apporte toutefois un tempérament essentiel, souvent décisif pour la défense du fermier : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Des difficultés de santé durables, un accident qui prive l’exploitation de sa main-d’oeuvre, ou des circonstances extérieures qui empêchent temporairement une exploitation normale peuvent donc faire échec à la demande de résiliation, à condition d’être établies par des pièces et non simplement alléguées. Le motif de la résiliation s’apprécie au jour de la demande en justice, de sorte qu’un preneur qui a redressé la situation avant l’audience, en reprenant l’entretien et en justifiant d’une exploitation effective, dispose d’arguments sérieux pour écarter la sanction. À l’inverse, un bailleur qui laisse la situation se dégrader pendant des années sans réagir prend le risque que le tribunal s’interroge sur la réalité du péril allégué ; dans le dossier de Blois, c’est au contraire la persistance documentée sur six ans, avec aggravation entre chaque constat, qui a emporté la conviction des juges.

B. Le détournement du fonds : changement de destination et activité étrangère au bail

Le second grand cas de faute concerne l’usage du bien loué à d’autres fins que celles prévues par le bail. La Cour de cassation veille strictement au respect de la destination agricole des terres affermées. Dans un arrêt du 30 juin 2021 (troisième chambre civile, pourvoi n° 20-15.343, lire l’arrêt de la Cour de cassation), elle a jugé à propos d’un preneur qui exploitait depuis son entrée dans les lieux une activité forestière de scierie avec stockage et vente de bois sur une partie du domaine loué, au vu et au su de la bailleresse mais sans autorisation expresse de sa part. La cour d’appel de Dijon avait autorisé la cession du bail au fils du preneur en retenant que l’activité ne portait que sur une partie très réduite du domaine, sans dégradation du reste ni mise en péril de l’exploitation dans son ensemble. La Cour de cassation a cassé cette décision au visa de l’article L. 411-35 du Code rural : « Il résulte de ce texte que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail. » Puis elle a ajouté : « En statuant ainsi, tout en constatant un manquement du preneur à l’obligation d’exploiter le bien mis à sa disposition conformément à la destination que lui avait conférée le bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. » L’enseignement est net : développer sans l’accord du bailleur une activité commerciale étrangère à l’usage agricole des terres, même sur une surface réduite et même sans dégrader le fonds, constitue un manquement à l’obligation d’exploiter conformément à la destination du bail, et ce manquement prive le preneur de la cession familiale. Le même raisonnement nourrit une demande de résiliation pour faute sur le fondement de l’article L. 411-31. Il faut distinguer cette résiliation-sanction du congé donné en vue d’un changement de destination, prévu par l’article L. 411-32 : dans ce second cas, le preneur est indemnisé de son préjudice comme il le serait en cas d’expropriation, et la Cour de cassation a jugé le 19 novembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-20.767, lire l’arrêt de la Cour de cassation) que cette indemnisation ne dépend pas de la coïncidence entre la date d’effet du congé et l’échéance contractuelle du bail.

L’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 mars 2025 illustre le même principe appliqué à un hangar agricole de 750 mètres carrés. Le preneur ne s’en servait plus que pour stocker des caravanes et des bateaux en hivernage, activité lucrative dont il ne produisait aucune comptabilité permettant d’en vérifier le caractère accessoire, alors qu’il n’éprouvait plus aucun besoin de ce hangar pour entreposer du matériel d’exploitation. La cour a jugé que ce dévoiement de l’utilisation du bâtiment causait un préjudice aux bailleresses, qui auraient pu louer ce hangar indépendamment des terres dans le cadre d’un contrat civil ou commercial, et elle en a fait un motif autonome de résiliation du bail. Le preneur qui envisage une activité annexe sur les biens loués, qu’il s’agisse de stockage pour des tiers, de production d’énergie, d’accueil du public ou de toute autre utilisation non agricole, doit donc solliciter l’accord écrit du bailleur avant de s’engager, et mesurer que l’ancienneté ou la notoriété de la pratique ne valent pas autorisation.

Le troisième alinéa de l’article L. 411-27 ajoute une dimension que les baux récents intègrent de plus en plus souvent : des clauses environnementales, relatives à la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des sols ou des paysages, peuvent être insérées dans les baux dans les cas prévus par la loi, notamment pour les parcelles situées dans des espaces protégés dotés d’un document de gestion. Le non-respect de ces clauses constitue le troisième motif de résiliation de l’article L. 411-31. Dans l’affaire rennaise, le bail autorisait le preneur à utiliser l’eau d’un étang pour le nettoyage du matériel et le remplissage des appareils de traitement, en lui interdisant en revanche de l’utiliser pour l’irrigation des cultures ; les attestations produites établissaient un pompage régulier pour irriguer du maïs jusqu’à l’été 2022. Les preneurs soumis à de telles clauses, fréquentes autour des captages, des zones humides et des sites Natura 2000, doivent les lire attentivement et s’y conformer à la lettre, car leur violation fournit au bailleur un motif écrit, précis et facile à prouver. Relevons enfin que le preneur qui applique de sa propre initiative des pratiques vertueuses de préservation de l’eau, de la biodiversité ou des sols ne peut pas se voir reprocher ces pratiques à l’appui d’une demande de résiliation : la loi le protège expressément sur ce point, et un bailleur ne peut pas transformer un effort environnemental spontané en grief.

La sous-location et la mise à disposition déguisée forment le troisième foyer de litiges, et sans doute le plus piégeux pour les preneurs. L’article L. 411-35 du Code rural est lapidaire : « Toute sous-location est interdite. » Les seules exceptions, strictement encadrées, concernent les sous-locations de courte durée pour un usage de vacances ou de loisirs autorisées par le bailleur, ou autorisées par le tribunal paritaire en cas de refus jugé infondé, ainsi que les sous-locations de bâtiments d’habitation conclues par accord écrit qui en fixe le partage de produit. Hors de ces cas, faire exploiter les terres par un tiers contre rémunération expose directement à la résiliation. La cour d’appel de Rennes rappelle le critère retenu par les tribunaux : « La qualification de sous-location est habituellement retenue par les tribunaux lorsque le bien loué a été mis à la disposition d’un tiers moyennant paiement d’un prix constitué soit par des versements en numéraire, soit par toute autre contrepartie. » Dans le dossier jugé, un prétendu contrat de prestations de services, conclu pour cinq années culturales renouvelables par tacite reconduction, confiait au prestataire la préparation des terrains, la fourniture des semences et la récolte, avec vente sur pied de la récolte exclusivement au prestataire : la cour y a vu un transfert de jouissance durable assorti d’une contrepartie onéreuse, donc une véritable sous-location, et un deuxième motif autonome de résiliation. Le simple recours à une entreprise de travaux agricoles reste licite lorsque le preneur conserve la maîtrise totale du fonds et continue d’assurer effectivement et personnellement la direction et la surveillance de l’exploitation ; dès que le tiers décide des assolements, fournit les intrants et s’adjuge la récolte, la frontière est franchie.

Deux précisions complètent ce tableau pour éviter les confusions fréquentes. D’abord, la mise à disposition des terres louées à une société obéit à son propre régime, celui de l’article L. 411-37, avec avis au bailleur par lettre recommandée dans les deux mois et maintien de l’obligation pour le preneur de continuer à se consacrer personnellement à l’exploitation ; la Cour de cassation a jugé le 23 septembre 2014 (troisième chambre civile, pourvoi n° 13-20.364, lire l’arrêt de la Cour de cassation) que la résiliation pour contravention à ces obligations ne peut être prononcée que si la contravention est de nature à porter préjudice au bailleur, exigence reprise au 3° du II de l’article L. 411-31 pour les contraventions aux articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1 : toute contravention aux obligations du preneur au titre des articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1 « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». Ensuite, les échanges de jouissance de parcelles destinés à améliorer l’exploitation, prévus par l’article L. 411-39, ne constituent pas une sous-location lorsqu’ils respectent la procédure légale, dont le point de départ est une notification rigoureuse : « Le preneur les notifie au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Le bailleur qui veut s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire dans les deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté. Un preneur qui réorganise son parcellaire sans notifier, ou au-delà des surfaces autorisées par l’arrêté départemental, perd le bénéfice de cette protection et s’expose au grief de mise à disposition irrégulière.

II. Agir ou se défendre devant le tribunal paritaire des baux ruraux

La résiliation pour faute ne se décrète pas par lettre : elle se demande en justice. L’article L. 491-1 du Code rural attribue la compétence exclusive de ce contentieux au tribunal paritaire : « Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. » Le tribunal du lieu de situation des terres est donc saisi par déclaration au greffe, et la procédure, orale et sans représentation obligatoire, n’en exige pas moins une préparation rigoureuse des preuves. La fiche du service public des entreprises consacrée à la résiliation du bail rural présente la même architecture, en distinguant la faute du locataire, le décès ou la retraite et la modification des lieux loués.

A. Côté bailleur : constituer la preuve avant de saisir

Le bailleur qui envisage une action en résiliation doit d’abord réunir des preuves recevables et datées, car les juges apprécient la gravité des manquements au jour de la demande et écartent les pièces irrégulières. Trois types de preuves ont fait leurs preuves dans les dossiers gagnés. Les constats de commissaire de justice, établis si possible à plusieurs années d’intervalle pour démontrer la persistance et l’aggravation des désordres, décrivent objectivement l’état des parcelles et des bâtiments ; ceux du dossier de Blois, répétés en 2017, 2020 et 2023, ont documenté la progression des ronciers, des taillis et des chardons jusqu’à l’envahissement des zones en herbage. L’expertise judiciaire, ordonnée avant tout procès ou en cours d’instance, chiffre les dégradations et éclaire le tribunal sur le caractère compromettant des manquements pour la bonne exploitation ; dans ce même dossier, l’expert a chiffré la remise en état à 5 040 euros hors taxes, et le tribunal a condamné la société preneuse à verser 6 048 euros toutes taxes comprises au titre des frais de remise en état. Les attestations de témoins, voisins, anciens salariés ou professionnels intervenus sur place, complètent utilement ces éléments à condition de respecter scrupuleusement les formes de l’article 202 du Code de procédure civile : « L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur », et « Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. » Le tribunal de Blois a expressément relevé que plusieurs attestations produites n’étaient pas datées pour certaines et dépourvues de pièce d’identité, ce qui les privait de force probante ; une attestation irrégulière est une preuve perdue, et parfois l’indice d’un dossier fragile.

Le bailleur doit également adresser au preneur les avertissements adaptés avant d’agir, même si la loi n’impose une mise en demeure à peine de nullité que pour le défaut de paiement du fermage. En pratique, une mise en demeure de remédier aux désordres, envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et décrivant précisément les parcelles et les manquements, démontre la bonne foi du bailleur et prive le preneur de l’argument de la surprise ; son absence n’annule pas la procédure hors impayés, mais elle affaiblit le dossier. Pour les impayés eux-mêmes, rappelons que le premier motif de l’article L. 411-31 exige deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance, laquelle doit rappeler les termes de la loi à peine de nullité, et que la Cour de cassation a jugé le 30 octobre 2013 (troisième chambre civile, pourvoi n° 12-22.310, lire l’arrêt de la Cour de cassation) que le défaut de paiement du loyer de la maison d’habitation incluse dans un bail unique soumis au statut du fermage peut fonder la résiliation, les règles du prix du fermage étant d’ordre public.

Les effets d’une résiliation obtenue sont substantiels et doivent être demandés avec précision. Le tribunal prononce la résiliation aux torts du preneur à compter du jugement, ordonne l’expulsion des lieux loués, bâtiments compris, ainsi que de tous occupants du chef du preneur, au besoin avec le concours de la force publique, et assortit fréquemment l’injonction de quitter les lieux d’une astreinte : 50 euros par jour de retard dans les deux décisions de 2025 citées, à compter de la signification à Blois, pendant six mois à Rennes. Le preneur maintenu dans les lieux après la résiliation devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation, fixée en pratique au montant du fermage qui aurait été dû jusqu’au départ effectif, sur le fondement de la responsabilité civile. Le tribunal peut en outre condamner le preneur aux frais de remise en état chiffrés par l’expert et à une indemnité pour les frais de procédure. Deux tempéraments protègent toutefois le preneur sortant : l’exécution provisoire de droit peut être écartée par le juge de première instance lorsque la nature de l’affaire l’exige, comme à Blois où le tribunal l’a écartée en raison de l’incidence de la résiliation sur l’activité du preneur, et il est de coutume de laisser au preneur le temps d’enlever la récolte déjà semée avant de quitter les lieux. À Paris et en Île-de-France, où le tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire de Paris connaît de ces litiges pour les terres situées dans son ressort, les mêmes règles s’appliquent, avec les spécificités pratiques du ressort : parcellaire souvent morcelé, pression de l’urbanisation qui nourrit les tentations de changement de destination, et expertises parfois plus longues en raison de l’éloignement des experts agricoles.

B. Côté fermier : contester la faute et sauver le bail

Le preneur assigné en résiliation n’est pas démuni, et les dossiers montrent que la défense gagne lorsqu’elle est documentée. Le premier axe consiste à discuter la réalité et la gravité des faits : produire les factures d’intrants, de location de matériel, de travaux réalisés, les déclarations de surfaces et les documents de la politique agricole commune, les plans de fumure, les bons de livraison des récoltes, afin d’établir une exploitation personnelle et effective au jour de la demande. Dans le dossier rennais, les attestations vagues et non datées du preneur, ses factures tardives et partielles et l’absence de toute comptabilité de l’activité de caravaning n’ont pas pesé face au faisceau d’indices des bailleresses ; un preneur qui tient une comptabilité rigoureuse, conserve ses factures pendant toute la durée du bail et photographie régulièrement l’état d’entretien de ses parcelles se donne les moyens de renverser la charge de la preuve. Le deuxième axe tient aux raisons sérieuses et légitimes : maladie, accident, perte temporaire de main-d’oeuvre, calamité qui a ravagé les cultures, difficultés financières ponctuelles liées à une crise de marché. Ces circonstances, prouvées par certificats médicaux, attestations d’assurance ou documents comptables, interdisent au bailleur d’invoquer les motifs de résiliation et appellent le juge à la mesure.

Le troisième axe concerne la qualification juridique des faits reprochés. Faire appel à une entreprise de travaux agricoles ou à un prestataire de services ne constitue pas une sous-location tant que le preneur conserve la direction et la surveillance effectives de l’exploitation et reste propriétaire de la récolte ; la défense doit donc démontrer qui décide des assolements, qui achète les intrants, qui perçoit le prix de vente. Un contrat qui transfère durablement la jouissance et réserve la récolte au prestataire sera requalifié, comme à Rennes, tandis qu’un contrat de prestation ponctuelle, facturé à l’heure ou à l’hectare, sans transfert de la récolte, relève d’une modalité normale d’exploitation. De même, la mise à disposition des terres à une société dont le preneur est associé, notifiée au bailleur dans les formes et délais de l’article L. 411-37, et les échanges de jouissance notifiés par lettre recommandée en application de l’article L. 411-39, sont des opérations licites que le bailleur ne peut pas présenter comme des sous-locations prohibées. Le quatrième axe, enfin, porte sur les délais et les conséquences humaines de l’expulsion : l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le preneur peut solliciter ces délais en justifiant de ses diligences de relogement, de sa situation familiale et financière et, pour les locaux professionnels agricoles, du temps nécessaire à la préparation de la nouvelle saison culturale et au transfert du cheptel et du matériel. La cour de Rennes a ainsi accordé au preneur évincé un délai pour quitter les lieux jusqu’au 31 juillet 2025 afin de lui permettre d’enlever sa récolte et de reloger son activité, tout en prononçant la résiliation.

Conclusion

La résiliation du bail rural pour faute obéit à une logique simple dans son principe et exigeante dans sa preuve : le bailleur doit établir des agissements précis du preneur, démontrer qu’ils compromettent la bonne exploitation du fonds, détournent sa destination ou violent une interdiction légale comme celle de la sous-location, et convaincre le tribunal paritaire que la gravité des manquements justifie la sanction la plus lourde du statut du fermage. Les décisions de Blois et de Rennes rendues en 2025 montrent que les juges sanctionnent l’abandon durable de l’entretien, les montages qui transfèrent la jouissance à un tiers contre rémunération et le détournement des bâtiments à des activités non agricoles, en prononçant l’expulsion sous astreinte avec indemnité d’occupation et remise en état. Elles montrent aussi que le preneur qui exploite effectivement, tient ses preuves, invoque à bon droit la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, et respecte les procédures de mise à disposition et d’échange, conserve de solides moyens de sauver son bail. Bailleur comme fermier ont donc intérêt à agir tôt : constater par écrit, notifier par lettre recommandée, conserver chaque facture et saisir le tribunal paritaire du lieu des terres avec un dossier complet plutôt qu’une accumulation de griefs tardifs.