L’indivision immobilière est traditionnellement appréhendée par le droit civil français comme une situation précaire, instable et propice aux blocages patrimoniaux. Aux termes de l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Si le partage en nature demeure l’issue normale de cette situation juridique, la dispersion des biens ou la configuration physique des immeubles rend fréquemment impossible une division matérielle équitable. Historiquement, la gestion et la disposition des biens indivis demeuraient gouvernées par la règle de l’unanimité. Ce principe accordait à chaque indivisaire minoritaire un véritable droit de veto paralysant, contraignant les coïndivisaires à engager une longue procédure judiciaire de partage complexe et coûteuse.
Pour dénouer ces situations de crise et remédier au dépérissement des patrimoines immobiliers laissés à l’abandon, le législateur a profondément renouvelé la matière par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009. Cette réforme d’envergure a introduit dans notre corpus juridique l’article 815-5-1 du Code civil, créant un dispositif novateur d’autorisation judiciaire d’aliénation d’un bien indivis à la demande des titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. Ce mécanisme dérogatoire s’affranchit du carcan de l’unanimité sans exiger l’ouverture préalable d’une action globale en liquidation-partage de la succession ou de la communauté. L’objectif cardinal de cette disposition réside dans la célérité : permettre la vente rapide d’un immeuble indivis afin de purger les charges courantes, de désintéresser le passif et de préserver la substance financière du capital familial avant toute dégradation matérielle irréversible.
L’application dans le temps de cette innovation législative a immédiatement suscité d’importants débats doctrinaux relatifs au principe de non-rétroactivité des lois posé à l’article 2 du Code civil. La Première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de principe du 15 janvier 2014 (Cass. 1re civ., 15 janv. 2014, n° 12-28.378, publié au Bulletin), a fixé les contours de son champ d’application temporel. La Haute juridiction a jugé qu’« à défaut de dispositions contraires, l’article 815-5-1 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, était applicable aux effets à venir d’une indivision existante au jour de l’entrée en vigueur de cette loi ». Cette solution d’opportunité a conféré une efficacité pratique immédiate à la réforme, permettant de débloquer des indivisions successorales ouvertes de longue date sous l’empire de l’ancienne législation.
Dix-sept années après son entrée en vigueur, l’application pratique de l’article 815-5-1 du Code civil révèle un contentieux foisonnant devant les cours d’appel et les tribunaux judiciaires. Les praticiens du droit immobilier et du droit des successions doivent naviguer entre les exigences formelles d’une phase notariale précontentieuse rigoureusement encadrée et les critères d’appréciation souverains du juge du fond lors de la phase juridictionnelle. La protection du droit de propriété garanti par les normes constitutionnelles impose en effet d’assurer la sauvegarde des intérêts légitimes de l’indivisaire minoritaire dont le consentement fait défaut. L’étude approfondie de cette voie procédurale commande d’examiner successivement les conditions procédurales strictes de la demande d’aliénation par les titulaires des deux tiers (I), puis l’office du juge judiciaire dans l’autorisation de l’aliénation et ses effets liquidatifs (II).
I. Les conditions procédurales strictes de la demande d’aliénation par les titulaires des deux tiers
L’ouverture de la procédure de l’article 815-5-1 du Code civil déroge au principe du consentement unanime aux actes de disposition. La loi subordonne ainsi la recevabilité de l’action à un seuil quantitatif précis, à l’absence d’obstacles tenant à la nature des droits réels, et à une déclaration solennelle reçue par notaire.
A. Le recueil de l’intention d’aliéner devant notaire et l’exclusion du démembrement de propriété
La première exigence substantielle posée par le texte réside dans la détention d’une majorité qualifiée. L’aliénation ne peut être requise que par « l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ». Ce seuil des deux tiers s’apprécie exclusivement en valeur au regard de la masse totale indivise, et non par tête d’indivisaire. Ainsi, un indivisaire unique détenant à lui seul une quote-part égale ou supérieure aux deux tiers des droits (soit 66,66 %) dispose de la capacité juridique pour initier seul la procédure. Inversement, une coalition de plusieurs héritiers majoritaires en nombre mais minoritaires en parts de droits ne saurait valablement agir sur ce fondement. Le législateur consacre ainsi la prépondérance économique de la détention patrimoniale sur l’arithmétique des membres de la famille.
Cette règle de majorité a été rappelée avec rigueur par le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières dans un jugement du 19 décembre 2025 (TJ Charleville-Mézières, 1ère Ch., 19 déc. 2025, n° 25/00519). Dans ce litige successoral, deux frères sollicitaient la vente d’une maison d’habitation face à l’opposition de leur troisième frère. Le tribunal a scrupuleusement vérifié la quotité des droits avant d’accueillir la demande, rappelant textuellement que : « Selon l’article 815-5-1 du Code Civil, sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836 (présomption d’absence, impossibilité de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou régime de protection), l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis. Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis. »
Le texte pose deux exceptions dirimantes qui paralysent immédiatement le jeu de l’article 815-5-1 du Code civil. La première concerne la présence d’un indivisaire protégé ou hors d’état de manifester sa volonté au sens de l’article 836 du Code civil (présomption d’absence, tutelle, curatelle, habilitation familiale). Dans ces situations de vulnérabilité, le législateur refuse que la vente soit décidée par le mécanisme simplifié des deux tiers, imposant le respect des règles tutélaires ou du partage judiciaire classique sous le contrôle du juge des tutelles. La seconde exception, particulièrement fréquente en pratique successorale, tient au démembrement de propriété. Le premier alinéa de l’article 815-5-1 exclut expressément son application « en cas de démembrement de la propriété du bien ».
Cette exclusion du démembrement de propriété s’articule directement avec le principe fondamental consacré à l’article 815-5 du Code civil : « Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier ». La Première chambre civile de la Cour de cassation veille à l’application intangible de cette protection de l’usufruitier. Dans son arrêt de principe du 13 juin 2019 (Cass. 1re civ., 13 juin 2019, n° 18-17.347, publié au Bulletin), la Cour suprême a cassé une décision ayant ordonné la licitation de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit à la requête de créanciers, en énonçant avec fermeté que « le juge ne peut, à la demande du créancier personnel d’un indivisaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier ». Lorsque l’immeuble est grevé d’un usufruit au profit du conjoint survivant, la procédure de l’article 815-5-1 est fermée aux nus-propriétaires, même s’ils réunissent la quasi-totalité des droits indivis en nue-propriété.
Lorsque les conditions négatives sont levées et que le seuil des deux tiers est réuni en pleine propriété, les indivisaires demandeurs doivent formaliser leur volonté. L’alinéa 2 de l’article 815-5-1 impose que les titulaires des deux tiers expriment devant un notaire leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis. Cet acte notarié constitue le point de départ incontournable de la procédure. Il ne s’agit pas d’un avant-contrat de vente ni d’un compromis conclu avec un tiers acquéreur, mais d’une déclaration unilatérale solennelle constatant la volonté collective d’aliéner l’immeuble déterminé. Si un indivisaire avait conclu un engagement prématuré avec un acquéreur sans mandat des autres, il conviendrait de régulariser la situation ou d’annuler un compromis de vente irrégulièrement consenti avant de purger les formalités légales.
B. La signification aux indivisaires taisants et l’établissement du procès-verbal de difficultés
Le recueil de la volonté des indivisaires majoritaires devant notaire enclenche immédiatement une phase contradictoire extrajudiciaire d’une importance capitale. L’article 815-5-1, alinéa 3, dispose que dans le délai d’un mois suivant le recueil de l’acte notarié, le notaire fait signifier cette intention d’aliéner aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice. Cette signification garantit l’information de l’indivisaire minoritaire pour lui permettre d’apprécier l’opération projetée et de déterminer son positionnement juridique.
La question des conséquences attachées au non-respect du délai d’un mois par le notaire a constitué une vive source d’incertitude dans la pratique notariale. Certains plaideurs soutenaient que l’expiration du mois entraînait la caducité de l’acte de recueil et l’irrecevabilité irrémédiable de l’action en justice ultérieure. La Première chambre civile de la Cour de cassation a tranché définitivement ce débat dans son arrêt pivot du 20 novembre 2019 (Cass. 1re civ., 20 nov. 2019, n° 18-23.762, publié au Bulletin). La Cour régulatrice a posé en principe que « le dépassement du délai d’un mois prévu par l’article 815-5-1, alinéa 3, du code civil, pour signifier à M. S… T… l’acte par lequel les consorts T… avaient exprimé leur intention de vendre l’immeuble indivis, était indifférent, dès lors que ce délai n’est assorti d’aucune sanction, que la signification avait été effective et que l’intéressé avait disposé de trois mois pour manifester son opposition avant l’établissement du procès-verbal par le notaire, conformément aux prescriptions de l’alinéa 4 du même texte ».
Cette jurisprudence bienveillante envers la validité de la procédure a trouvé une illustration récente dans le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Lisieux le 26 juin 2026 (TJ Lisieux, MEE Civ. Contentieux, 26 juin 2026, n° 26/00033). Dans ce dossier relatif à des lots de copropriété (appartement, caves et parkings), la signification notariée avait été délivrée au-delà du mois suivant le recueil de l’intention des demanderesses majoritaires. Le tribunal judiciaire a écarté l’exception d’irrecevabilité soulevée en reproduisant fidèlement la doctrine de la Cour de cassation : « Le dépassement du délai d’un mois prévu par l’article 815-5-1, alinéa 3, du code civil, pour signifier à Mme [J] [Q] l’acte par lequel Mme [T] [Q] et Mme [K] [Q] ont exprimé leur intention de vendre l’immeuble indivis, est indifférent, dès lors que ce délai n’est assorti d’aucune sanction ».
À compter de la signification régulière de l’acte notarié par commissaire de justice, l’indivisaire minoritaire dispose d’un délai légal impératif de trois mois pour faire connaître sa position. L’indivisaire minoritaire peut consentir à l’aliénation amiable, faire part de son refus motivé, ou demeurer taisant. Si tous les indivisaires donnent leur accord, la vente se poursuit selon les règles ordinaires du droit commun de la vente immobilière.
En revanche, si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent formellement à l’aliénation, ou s’ils s’abstiennent de se manifester dans le délai imparti de trois mois, l’intervention du notaire redevient obligatoire. Aux termes de l’article 815-5-1, alinéa 4, le notaire est tenu de constater cette carence ou cette opposition dans un document spécifique intitulé « procès-verbal de difficultés » ou procès-verbal de constat d’absence d’accord. L’établissement préalable de ce procès-verbal constitue une véritable condition de recevabilité de l’assignation en justice, érigée en fin de non-recevoir d’ordre public.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu par son Pôle 3 – Chambre 1 le 27 septembre 2023 (CA Paris, Pôle 3 – Ch. 1, 27 sept. 2023, n° 21/10483), a souligné la rigueur de cette chronologie. Dans cette affaire, le premier juge avait déclaré la demande irrecevable au motif que le procès-verbal avait été dressé prématurément avant la signification à l’indivisaire opposant. Les appelants ayant régularisé la situation en produisant un second procès-verbal dressé après l’expiration du délai de trois mois suivant la signification effective, la cour d’appel a réformé le jugement et a retenu que « Les conditions prévues par l’article 815-5-1 du code civil étant remplies devant la cour, réformant le jugement entrepris, il y a lieu d’autoriser Mme [T] [W] et Mme [V] [Z] à aliéner les biens immobiliers indivis ».
La même rigueur probatoire a été consacrée par le Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc dans son jugement du 28 avril 2026 (TJ Saint-Brieuc, Ch. civ. 1, 28 avr. 2026, n° 25/01056). Les magistrats briochins ont validé la régularité de la procédure après avoir constaté la délivrance de la signification au domicile certain de la sœur opposante et la rédaction consécutive du procès-verbal notarié constatant son silence à l’expiration des trois mois. La production de ce procès-verbal devant le tribunal judiciaire ouvre la phase contentieuse proprement dite.
II. L’office du juge judiciaire dans l’autorisation de l’aliénation et ses effets liquidatifs
La saisine du tribunal judiciaire ne conduit pas à une homologation automatique de la volonté des indivisaires majoritaires. Le législateur a confié au juge un pouvoir d’appréciation souverain destiné à concilier l’efficacité économique de la gestion de l’indivision avec le respect des prérogatives patrimoniales fondamentales de la minorité.
A. Le contrôle juridictionnel de l’absence d’atteinte excessive aux droits des minoritaires
L’article 815-5-1, alinéa 5, du Code civil énonce le critère unique fondant la décision du magistrat : « Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». Cette notion d’atteinte excessive constitue une clause générale dont le contenu a été patiemment forgé par la jurisprudence judiciaire contemporaine.
Sur le terrain probatoire, la question de la charge de la preuve divisait les juridictions du fond : incombait-il aux demandeurs de prouver l’absence de préjudice, ou appartenait-il au défendeur d’établir son atteinte ? La Cour d’appel de Paris a apporté une clarification d’une netteté remarquable dans son arrêt rendu le 1er juillet 2026 (CA Paris, Pôle 3 – Ch. 1, 1er juill. 2026, n° 25/04061). Infirmant un jugement du juge aux affaires familiales de Bobigny qui avait débouté les demanderesses faute de fixer un prix net vendeur plancher, la juridiction d’appel parisienne a censuré tout renversement de la charge probatoire : « Reprocher à Mmes [M] [I], [N] et [Z] [H] de ne pas justifier que la vente sollicitée ne porterait pas une atteinte «’quelconque’» aux droits de M. [F] [H] , revient à renverser la charge de la preuve et méconnaître le texte ».
La Cour d’appel de Paris a poursuivi sa démonstration en fixant de manière péremptoire le régime de la preuve de l’atteinte excessive : « C’est en effet à l’indivisaire récalcitrant qu’il appartient de démontrer premièrement que l’aliénation du bien indivis porterait atteinte à ses droits (cette atteinte pouvant être d’ordre matériel ou d’ordre moral), et que cette atteinte à ses droits est «’excessive’» ». L’indivisaire qui s’oppose à l’aliénation ne peut se contenter d’une posture passive, devant administrer la preuve positive d’un préjudice disproportionné.
Que recouvre concrètement cette atteinte excessive ? La jurisprudence en écarte fermement les arguments purement affectifs ou sentimentaux. Le fait que l’immeuble constitue la maison familiale où les enfants ont grandi ou qu’un héritier nourrisse l’espoir d’y résider ultérieurement ne constitue pas une atteinte excessive justifiant le maintien forcé de l’indivision. La Cour de cassation, dans son arrêt du 20 novembre 2019 précité (Cass. 1re civ., 20 nov. 2019, n° 18-23.762), a approuvé les juges du fond qui avaient « souverainement estimé, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante relative à l’état de l’immeuble, que M. S… T… ne démontrait pas que l’aliénation de ce bien portait une atteinte excessive à ses droits ».
Le Tribunal judiciaire de Rennes, dans une décision du 24 juin 2025 (TJ Rennes, 2ème Ch. civ., 24 juin 2025, n° 25/02117), a retenu une solution similaire à l’encontre d’un indivisaire taisant en relevant que « Rien n’établit que cette vente porterait une atteinte excessive aux droits de Monsieur [X] [T] qui ne s’est pas manifesté devant le tribunal et n’a pas réclamé l’attribution du bien litigieux, ni offert d’indemniser les demandeurs ». Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc (TJ Saint-Brieuc, 28 avr. 2026, n° 25/01056) a ordonné l’aliénation en relevant qu’« aucun élément ne permet de démontrer que l’aliénation de ce bien porterait une atteinte excessive à ses droits ».
L’atteinte excessive ne peut être caractérisée que par des circonstances matérielles ou économiques graves : maintien d’une activité professionnelle sans alternative, conditions de marché manifestement dépréciées, ou capacité financière établie de racheter les parts indivises. En l’absence d’offre concrète de rachat, le maintien forcé dans l’indivision est jugé contraire à l’intérêt des parties.
Ce contrôle se rapproche de celui exercé sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil en cas de péril commun. Le Tribunal judiciaire de Compiègne (TJ Compiègne, 2 sept. 2025, n° 24/00723) a ainsi rappelé qu’« un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ». La Cour d’appel de Paris (CA Paris, 8 avr. 2026, n° 25/10699) a jugé en ce sens que « le silence et l’inertie de Mme [V] [A] constituent un refus abusif de vendre qui met en péril l’intérêt commun en raison de la dangerosité de la propriété, liée à la fragilité et à la dégradation de certaines de ses bâtiments ».
Le refus de l’indivisaire minoritaire ne saurait être érigé en droit de nuisance lorsque l’immeuble génère des charges sans revenus, ainsi que l’a jugé le Tribunal judiciaire du Mans (TJ Le Mans, 23 mai 2025, n° 25/00161), en retenant « qu’il est de l’intérêt commun de tous les coindivisaires, vu l’urgence, de voir vendre le bien immobilier inclus dans la succession ».
B. Les modalités de l’aliénation par licitation et le sort des deniers indivis
Dès lors que le tribunal judiciaire fait droit à la demande, les modalités matérielles de l’aliénation autorisée sont strictement dictées par la loi. Aux termes impératifs de l’article 815-5-1, alinéa 6, du Code civil : « Cette aliénation s’effectue par licitation ». Le législateur de 2009 n’a pas permis au juge d’autoriser les majoritaires à signer seuls une vente amiable de gré à gré à un acquéreur de leur choix, de crainte que le minoritaire ne soit victime d’une sous-évaluation occulte ou d’une collusion.
La vente intervient obligatoirement par licitation, sous la forme d’une vente aux enchères immobilières à la barre du tribunal ou devant notaire commis. Le tribunal fixe la mise à prix selon les estimations produites, sous l’empire de l’article 1377 du Code de procédure civile énonçant que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ».
Ce renvoi aux règles de l’adjudication a été illustré par le Tribunal judiciaire de Rennes dans un jugement du 3 janvier 2025 (TJ Rennes, 2ème Ch. civ., 3 janv. 2025, n° 24/07365), ordonnant la licitation devant notaire après avoir constaté que « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». Dans son jugement du 24 juin 2025 précité (TJ Rennes, 24 juin 2025, n° 25/02117), la juridiction rennaise a explicité la finalité protectrice de la vente publique, destinée à « faire monter les enchères dans l’intérêt même des indivisaires. Le notaire proposé par les demandeurs sera chargé de l’établissement du cahier de conditions de la vente ».
L’aliénation judiciaire emporte des conséquences considérables sur la structure des droits des indivisaires. L’article 815-5-1, dernier alinéa, dispose que : « L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa ». L’acquéreur adjudicataire bénéficie d’un titre de propriété inattaquable et purgeant tout risque d’éviction.
Pour autant, l’aliénation du bien ne doit en aucun cas être confondue avec l’opération finale de partage de la succession ou de l’indivision. Comme l’a formulé avec une remarquable précision la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 1er juillet 2026 (CA Paris, Pôle 3 – Ch. 1, 1er juill. 2026, n° 25/04061) : « Dans l’hypothèse où le tribunal judiciaire fait droit à la demande et prononce un jugement d’autorisation, l’aliénation s’effectue par licitation selon les termes de l’article 815-5-1, al. 6 du code civil. Cette licitation ne constitue pas un partage, car le prix de vente se substitue dans l’indivision aux biens vendus et en l’absence de consentement de l’indivisaire récalcitrant, il faut demander au tribunal de procéder au «’partage’» du prix de vente ».
Par l’effet du mécanisme classique de la subrogation réelle, le prix d’adjudication perçu se substitue juridiquement à l’immeuble aliéné au sein de la masse indivise. L’article 815-5-1, alinéa 6, in fine, encadre strictement la destination de ces fonds en précisant que « Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision ». Les fonds demeurent ainsi consignés entre les mains du notaire liquidateur ou à la Caisse des dépôts et consignations dans l’attente du règlement définitif des comptes d’indivision, des créances de conservation et de l’acte notarié de partage. L’indivision sur l’immeuble est transformée en une indivision sur une somme d’argent liquide, préservant l’égalité des copartageants tout en ayant mis un terme définitif au dépérissement physique du patrimoine immobilier.
Conclusion
L’aliénation d’un bien immobilier indivis autorisée par le tribunal judiciaire en vertu de l’article 815-5-1 du Code civil constitue l’un des instruments les plus vigoureux du droit patrimonial français moderne. En brisant la règle séculaire de l’unanimité au profit d’une majorité qualifiée des deux tiers des droits indivis, le législateur a doté les coïndivisaires d’un remède efficace contre l’enlisement successoral et le blocage abusif des indivisions immobilières.
L’efficacité de cette procédure demeure toutefois indissociable d’une discipline méthodologique sans faille lors de la phase notariale préparatoire. Le respect du recueil notarié, de la signification par commissaire de justice et de l’établissement du procès-verbal de difficultés conditionne l’accès au prétoire. Devant le tribunal judiciaire, l’indivisaire minoritaire ne saurait faire échec à l’aliénation par une simple inertie, la charge de prouver une atteinte excessive à ses droits pesant exclusivement sur ses épaules, ainsi que l’a réaffirmé avec éclat la jurisprudence de 2026.
En ordonnant l’adjudication publique de l’immeuble, le juge concilie le déblocage du bien avec la transparence du marché, substituant un capital monétaire liquide à un bien immobilier improductif et dispendieux. Cet équilibre institutionnel permet aux familles de sortir des impasses successorales dans le respect des droits fondamentaux de chacun.