Votre bailleur vient de vous faire signifier un congé avec refus de renouvellement de votre bail commercial : six mois pour partir, sauf à réclamer une indemnité d’éviction dont le montant se fera attendre des années. Avant de chercher un nouveau local ou de provisionner un déménagement, une vérification s’impose, car beaucoup de congés sont annulables : acte non remis par commissaire de justice, motifs absents ou équivoques, mention du délai de recours de deux ans oubliée, motif grave invoqué sans la mise en demeure préalable d’un mois. Chacun de ces vices peut faire tomber le congé et sauver le bail. Et même lorsque le congé est régulier, tout n’est pas perdu : le bailleur peut encore se repentir dans les quinze jours du jugement qui fixe l’indemnité, vous pouvez rester dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité en versant une simple indemnité d’occupation souvent minorée, et la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a assoupli les délais de paiement et la restitution du dépôt de garantie. Cet article expose la méthode complète, textes et décisions récentes à l’appui, dont deux jugements de 2026 des tribunaux judiciaires de Paris et de Bordeaux et l’arrêt de la troisième chambre civile qui fixe le sort du congé mal motivé.
I. Faire annuler le congé avec refus de renouvellement : les nullités qui sauvent le bail commercial
A. Congé nul pour vice de forme : acte extrajudiciaire, délai de six mois, motifs et mention du recours de deux ans
Le congé du bailleur obéit à un formalisme strict, et chaque manquement ouvre une action en nullité. Le texte qui gouverne la matière dispose que les baux commerciaux « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement », et il ajoute une phrase décisive : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Trois exigences cumulent donc leurs effets : un acte de commissaire de justice, anciennement huissier, puisque la signification par lettre simple, par lettre recommandée ou par courrier électronique ne vaut pas congé et rend l’acte nul ; un délai minimal de six mois avant la date d’effet, qu’aucune clause ne peut raccourcir ; et deux mentions obligatoires à peine de nullité, les motifs du congé et l’avertissement sur le délai de deux ans pour saisir le tribunal.
La pratique des contentieux parisiens montre que l’omission de la mention du délai de deux ans reste l’une des causes les plus fréquentes d’annulation : un congé qui ne reproduit pas l’avertissement légal, même s’il est parfaitement motivé sur le fond, encourt la nullité, et seule la victime de l’irrégularité peut s’en prévaloir, car la nullité est relative et appartient au seul locataire. Le bailleur ne peut jamais invoquer lui-même la nullité de son propre congé pour se dégager. Concrètement, dès réception de l’acte, le locataire et son conseil doivent contrôler quatre points dans l’ordre : la qualité de l’officier ministériel signataire, la date de signification rapportée à la date d’effet pour vérifier les six mois pleins, la présence des motifs écrits noir sur blanc, et la reproduction de l’avertissement sur le délai de deux ans. Si l’un de ces éléments manque, l’assignation en nullité du congé doit être envisagée sans tarder, car le délai de prescription biennale court parallèlement et sanctionne l’inaction des deux côtés.
L’effet d’une nullité constatée mérite une attention particulière, car il réserve une surprise au locataire mal conseillé. Dans un arrêt de rejet du 28 juin 2018 qui fait toujours référence, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé « qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction », avant de préciser « que la nullité de ce congé prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur » et « que celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du même code, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756, publié au Bulletin). Le preneur dispose donc d’une option stratégique, et non d’un résultat automatique : exiger la poursuite du bail en faisant prononcer la nullité, ou renoncer à cette nullité pour toucher l’indemnité d’éviction tout en restant dans les lieux jusqu’à son paiement. Choisir la nullité sans vouloir réellement rester expose à se retrouver sans bail ni indemnité, puisque le bailleur, une fois le congé annulé, peut délivrer un nouveau congé régulier assorti de l’indemnité.
Un jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 31 mars 2026 illustre le maniement contentieux de cette exception et le prix de l’inaction. Dans cette affaire, un bailleur avait signifié le 19 juillet 2021 un congé pour la fin d’une période triennale sur le fondement du refus de renouvellement, le preneur n’avait saisi le tribunal ni pour contester le congé ni pour faire fixer l’indemnité dans le délai de deux ans, et le tribunal, après avoir déclaré recevable l’exception de nullité soulevée tardivement par le locataire, l’a rejetée au fond avant de constater la fin du droit d’occupation : le tribunal judiciaire de Bordeaux a, le 31 mars 2026 (RG 24/02992), déclaré valable le congé signifié le 19 juillet 2021 avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction délivré pour des locaux de la zone d’activité Achard à Bordeaux, avec effet au 31 janvier 2022. La leçon est directe : soulever la nullité ne suffit pas, il faut la gagner sur un vice caractérisé, et laisser passer le délai de deux ans sans saisir le juge transforme un congé même discutable en titre d’expulsion.
B. Motif grave et légitime sans mise en demeure préalable d’un mois : le congé sans indemnité qui s’effondre
Lorsque le congé refuse le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction, le contrôle se déplace sur le motif grave et légitime, et c’est là que les congés les plus agressifs se révèlent souvent les plus fragiles. La loi autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité « S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », mais elle verrouille aussitôt ce droit pour les deux cas les plus invoqués, l’inexécution d’une obligation du bail et la cessation de l’exploitation du fonds : « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ». Autrement dit, un bailleur qui reproche des loyers impayés, des charges non réglées, des travaux interdits ou une fermeture prolongée sans avoir adressé au préalable une mise en demeure par acte de commissaire de justice, restée infructueuse pendant plus d’un mois et reproduisant le texte légal, se prive lui-même du motif grave : le congé sans indemnité tombe, et le locataire retrouve son droit à l’indemnité d’éviction ou à la poursuite du bail.
Le contrôle de la mise en demeure porte sur chaque mot. L’acte doit viser précisément l’infraction reprochée, un grief vague ou générique ne suffit pas, et il doit reproduire les termes de l’alinéa légal, faute de quoi la nullité frappe la mise en demeure puis rejaillit sur le congé. Le délai d’un mois se compte à partir de la signification, et l’infraction doit s’être poursuivie ou renouvelée après son expiration : un locataire qui a régularisé dans le mois, payé l’arriéré, rouvert le commerce ou cessé les travaux litigieux, prive le motif de son support. Les juges vérifient ensuite la gravité et la légitimité du motif au jour du congé, sans exiger que le manquement ait causé un préjudice au bailleur, ce qui laisse une marge d’appréciation réelle au tribunal. Sur l’articulation entre le motif grave, l’interruption de la prescription biennale et le paiement de l’indemnité, le lecteur consultera utilement l’analyse du cabinet consacrée à la contestation du congé pour motif grave par le locataire, qui détaille les moyens de défense au fond.
Un second verrou protège le locataire dont le fonds n’est plus exploité de manière continue : le droit au renouvellement suppose un fonds vivant. Le code dispose que « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » et que ce fonds doit, sauf motifs légitimes, « avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ». Le bailleur qui invoque la fermeture du commerce doit donc prouver trois ans d’inexploitation sans motif légitime, tandis que le locataire peut retourner l’arme en démontrant des travaux imposés, une maladie, une décision administrative de fermeture ou toute autre cause légitime d’interruption. Les relevés de chiffre d’affaires, les attestations de fournisseurs, les constats d’ouverture et les déclarations sociales constituent ici les pièces décisives, à réunir dès la réception du congé plutôt qu’à la veille de l’audience. Enfin, lorsque le congé vise la démolition pour insalubrité ou danger, l’état de l’immeuble doit être établi par l’autorité administrative ou par une expertise, et le locataire conserve un droit de priorité dans l’immeuble reconstruit : un congé de reprise pour démolir qui ne débouche sur aucun chantier ouvre un contentieux en indemnisation.
II. Quand le congé est régulier : repentir du bailleur, maintien dans les lieux et chiffrage de l’occupation
A. Droit de repentir dans les quinze jours : faire revenir le bailleur sur son refus et lui faire payer les frais
Un congé valable n’éteint pas toute espérance de garder les murs, car le bailleur peut revenir sur son refus jusqu’au dernier moment, et le locataire avisé sait provoquer ce retournement. La loi organise ce repentir avec une précision d’horloger : « Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. » Le mécanisme joue après le jugement définitif qui fixe l’indemnité d’éviction : confronté au montant, souvent supérieur à ses prévisions une fois l’expertise judiciaire passée, le bailleur peut préférer renouveler le bail plutôt que payer, à condition de le décider dans les quinze jours et d’assumer l’intégralité des frais. Le droit devient toutefois indisponible si le locataire a déjà quitté les lieux ou s’il a loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller : partir trop vite ou signer un nouveau bail pendant l’instance fait perdre le bénéfice d’un éventuel repentir.
Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 juillet 2026 donne la mesure concrète du dispositif et de son coût pour le bailleur qui se ravise. Après une expertise ayant évalué l’indemnité d’éviction à 155 000 euros en cas de perte du fonds et 160 000 euros en cas de transfert, la bailleresse parisienne avait exercé son repentir, et le tribunal en a tiré les conséquences financières en rappelant que que seuls les frais exposés avant l’exercice du repentir restent à la charge du bailleur qui se ravise, en visant la jurisprudence de la troisième chambre civile sur ce point, et il a condamné la bailleresse aux dépens ainsi qu’à 2 500 euros de frais irrépétibles au profit de la locataire, en retenant que ces frais couvrent aussi bien les dépens que les frais d’expertise et les honoraires d’avocat exposés par le preneur (TJ Paris, 18e ch., 3e sect., 22 juillet 2026, RG 23/10200). La tactique du locataire s’en déduit : faire chiffrer l’indemnité au plus juste par l’expertise, documenter chaque frais engagé depuis le congé, conserver tout local de réinstallation en simple option sans signer, et laisser le montant de l’indemnité convaincre le bailleur que le renouvellement coûte moins cher que l’éviction.
En pratique parisienne, le repentir se notifie par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et le bail renouvelé prend effet aux conditions fixées par le jugement ou par accord, le loyer du bail renouvelé correspondant en principe à la valeur locative. Si le désaccord persiste sur le prix, le juge des loyers commerciaux tranche en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage, puisque « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Le locataire qui redoute un loyer renouvelé sensiblement supérieur à l’ancien peut simultanément préparer la contestation du déplafonnement, en rassemblant les références de loyers voisins et en faisant constater l’état des locaux : le repentir sauve le bail, mais c’est la bataille du loyer qui décide ensuite de la rentabilité des murs conservés.
B. Rester dans les lieux, payer l’indemnité d’occupation et respecter le délai de deux ans pour agir
Le congé valable ne signifie pas un départ immédiat, car la loi interdit au bailleur de reprendre les murs avant d’avoir payé. Le principe est posé sans détour : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » Pendant cette période, le locataire ne paie plus un loyer mais une indemnité d’occupation, dont le montant correspond en principe à la valeur locative, souvent minorée d’un abattement de précarité compris entre dix et cinquante pour cent que le juge apprécie souverainement. L’écart avec l’ancien loyer peut être considérable dans les deux sens : le commerçant parisien dont le loyer plafonné était devenu très inférieur au marché verra l’occupation chiffrée au-dessus de son ancien loyer, tandis que celui dont le bail portait un loyer surévalué obtiendra une occupation minorée. Dans les deux cas, l’expertise judiciaire d’évaluation constitue le moment décisif, et le locataire doit y défendre chaque facteur de minoration, précarité du maintien, travaux à sa charge, état des locaux, baisse du passage, fermeture d’une locomotive commerciale voisine.
Le jugement bordelais du 31 mars 2026 montre comment le juge chiffre concrètement cette occupation et sanctionne l’occupant resté sans droit : après avoir validé le congé, le tribunal a condamné la société restée dans un entrepôt de quatre cents mètres carrés à une indemnité d’occupation égale au loyer et charges pour la première période, puis à une indemnité d’occupation de 1 307 euros mensuels, TVA et charges en sus, à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés, avant d’ordonner l’expulsion à défaut de restitution volontaire dans le mois de la signification (TJ Bordeaux, 5e ch. civ., 31 mars 2026, RG 24/02992). Le même jugement rappelle que le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation peut entraîner la résiliation et la perte du droit à l’indemnité d’éviction : rester dans les lieux est un droit, mais cesser de payer l’occupation le fait perdre. Le locataire maintenu doit donc payer l’occupation avec la régularité d’un loyer, conserver les lieux en bon état, rester immatriculé et exploiter ou à tout le moins ne pas dégrader le fonds, faute de quoi le bailleur retournera l’argument du défaut d’exploitation contre lui.
Le calendrier procédural verrouille l’ensemble, et la date à ne jamais manquer est celle du délai de deux ans. Toutes les actions nées du statut des baux commerciaux, contestation du congé, demande d’indemnité d’éviction, fixation de l’indemnité d’occupation, se prescrivent par deux ans, car « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Pour le locataire, le point de départ court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, et la mention de ce délai doit figurer dans le congé lui-même : son absence annule l’acte, comme vu plus haut. Pour le bailleur, l’inaction du locataire pendant deux ans consolide le congé et ouvre la voie à l’expulsion, ainsi que l’illustre l’affaire bordelaise où l’assignation en expulsion de 2024 prospérait sur un congé de 2021 jamais contesté à temps. Chaque partie doit donc dater ses actes au jour près : le locataire assigne avant l’expiration des deux ans même si la négociation amiable semble bien engagée, le bailleur attend l’expiration du délai avant de réclamer l’expulsion sur un congé non contesté.
Deux apports de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, applicable aux situations en cours, complètent l’arsenal du locataire menacé. D’une part, le juge peut désormais accorder des délais de paiement et suspendre la clause résolutoire même après un commandement, puisque « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que l’octroi de délais reste possible tant que la résiliation n’est pas passée en force de chose jugée, à condition que le preneur démontre sa capacité à régler la dette et reprenne le paiement du loyer courant : le texte de la loi est consultable dans sa version officielle au Journal officiel du 27 mai 2026. D’autre part, le dépôt de garantie versé par le locataire commercial doit désormais être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, et les garanties ne peuvent excéder un trimestre de loyer, car « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ». Le commerçant qui libère les lieux après un congé valable dispose ainsi d’un calendrier légal pour récupérer sa trésorerie et financer sa réinstallation.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux se joue devant des chambres spécialisées qui en connaissent chaque semaine : le tribunal judiciaire de Paris, dont la dix-huitième chambre a rendu le jugement de repentir du 22 juillet 2026 cité plus haut, la cour d’appel de Paris et la cour d’appel de Versailles pour les litiges franciliens, avec des expertises judiciaires confiées à des experts inscrits près ces cours et des valeurs locatives tirées des prix pratiqués dans le voisinage immédiat de la rue ou du centre commercial concerné. Les délais parisiens d’audiencement et d’expertise allongent mécaniquement la période de maintien dans les lieux, ce qui renforce l’intérêt du locataire à saisir le tribunal tôt : chaque mois d’instance est un mois d’exploitation conservée contre une simple indemnité d’occupation, et chaque rapport d’expertise déposé fait monter la pression du montant sur un bailleur tenté par le repentir. Les pièces à réunir pour un dossier francilien comprennent le bail et ses avenants, le congé et l’acte de signification, la mise en demeure préalable s’il y en a une, les trois dernières années de comptes et de chiffre d’affaires, les références de loyers voisins et tout constat d’huissier sur l’état des locaux.
Conclusion
Recevoir un congé avec refus de renouvellement n’est jamais une fin de partie, mais l’ouverture d’un délai précieux qu’il faut employer dans l’ordre. Première vérification, la régularité de l’acte : acte extrajudiciaire, six mois pleins, motifs écrits et mention du recours de deux ans, sans lesquels le congé encourt une nullité que seul le locataire peut invoquer pour obtenir la poursuite du bail. Deuxième vérification, la mise en demeure préalable d’un mois dès que le bailleur prétend à un motif grave sans offrir d’indemnité : sans cet acte, le congé sans indemnité s’effondre et le droit à l’éviction renaît. Troisième réflexe, le calendrier : saisir le tribunal avant l’expiration des deux ans, payer l’indemnité d’occupation avec régularité, ne signer aucun nouveau bail pendant l’instance pour préserver le repentir, et laisser l’expertise chiffrer une indemnité qui rendra le renouvellement moins coûteux que l’éviction. Menée avec méthode, cette séquence transforme un congé subi en négociation : nullité qui sauve les murs, repentir qui les rend, ou occupation minorée qui finance le départ.