Votre bailleur vous annonce qu’il vend la nue-propriété de vos terres, ou qu’il cède l’usufruit qu’il s’était réservé lors de la donation à ses enfants. Le notaire vous notifie un prix qui ne porte ni sur la pleine propriété ni sur un bien ordinaire, mais sur un droit démembré. Beaucoup de fermiers referment alors le courrier en pensant que leur préemption ne joue pas pour une part d’immeuble. C’est une erreur qui coûte le domaine : les dispositions sur la préemption du preneur s’appliquent à toutes les ventes, et la loi vise expressément la vente isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit. Seule l’hypothèse où l’acquéreur est déjà l’autre titulaire du démembrement échappe à la purge. Le prix d’un droit démembré se discute devant le tribunal paritaire, et la vente conclue sans notification régulière s’annule. Deux arrêts de la troisième chambre civile, rendus le 31 mai 2018 et le 29 novembre 2018, encadrent ces montages avec sévérité, et les règles de la purge n’ont pas changé depuis. Pour situer ces solutions dans la jurisprudence récente du fermage, on se reportera utilement à notre analyse des arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.

I. Votre préemption de fermier s’applique-t-elle à la vente isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit ?

A. Le bailleur vend la nue-propriété seule : pouvez-vous l’acheter à la place du tiers ?

Oui, sauf un cas précis. L’article L. 412-2 du code rural et de la pêche maritime dispose que les règles de la préemption du preneur s’appliquent à toutes les ventes ou adjudications, même sur surenchère, puis ajoute : « Il en est de même en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit à moins que l’acquéreur ne soit, selon le cas, nu-propriétaire du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu en nue-propriété. » Autrement dit, la vente de la seule nue-propriété à un tiers ouvre votre droit de préemption exactement comme la vente de la pleine propriété. La seule vente qui vous échappe est celle consentie à celui qui détient déjà l’autre moitié du démembrement : la nue-propriété vendue à l’usufruitier en place, qui consolide ainsi la pleine propriété sur sa tête.

Cette solution se comprend quand on la rapproche de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 31 mai 2018 (pourvoi n° 16-25.829, décision publiée). Dans cette affaire, un propriétaire avait vendu simultanément l’usufruit de ses parcelles à une personne et la nue-propriété à un groupement foncier agricole. Les acquéreurs soutenaient que chaque cession, prise isolément, portait sur un droit démembré et échappait à la préemption de la SAFER. La Cour de cassation a rejeté l’argument, retenant « que l’acte du 17 septembre 2012 emportait la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens concernés, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il avait pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété ». La vente groupée des deux démembrements vaut vente de la pleine propriété et se purge comme telle. À l’inverse, la vente isolée de la nue-propriété reste un démembrement, mais l’article L. 412-2 la soumet à votre préemption : le montage ne fait pas sortir l’opération du champ de la purge, il en change seulement l’objet et le prix.

Encore faut-il remplir les conditions personnelles du bénéficiaire. L’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Le texte permet aussi d’exercer le droit pour le conjoint qui participe à l’exploitation ou pour un descendant, sous conditions d’expérience ou de diplôme, et il autorise la subrogation au profit de ces proches. Vérifiez donc votre ancienneté d’exploitation avant de répondre au notaire : trois années d’exercice professionnel constituent le seuil d’entrée, et le défaut de cette condition fait échec à la préemption quel que soit le démembrement vendu.

Si vous préemptez la nue-propriété, que devenez-vous ? Vous prenez la place de l’acquéreur évincé pour ce seul droit : nu-propriétaire des terres que vous exploitez en fermage, face à un usufruitier qui conserve la jouissance et perçoit les fermages. L’article 582 du code civil attribue en effet à l’usufruitier le droit de jouir de toute espèce de fruits : « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit. » Le fermage, fruit civil du fonds, continue donc d’être versé à l’usufruitier, et votre bail se poursuit sans modification. La situation n’est pas figée pour autant : à l’extinction de l’usufruit, par le décès de son titulaire ou par consolidation, les deux droits se rejoignent et vous devenez plein propriétaire des terres que vous exploitez. L’article 617 du code civil prévoit cette extinction « Par la mort de l’usufruitier » et « Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ». Acheter la nue-propriété, c’est donc acheter l’avenir du domaine : la jouissance immédiate reste à l’usufruitier, mais chaque année qui passe rapproche la réunion des droits.

Reste la question du prix. La nue-propriété d’un bien loué vaut moins que la pleine propriété, puisqu’elle est privée de tout revenu jusqu’à l’extinction de l’usufruit et qu’elle supporte l’aléa de la durée de vie de l’usufruitier. Si le prix notifié vous paraît excessif au regard de l’âge de l’usufruitier, de l’état des terres et du fermage capitalisé, vous pouvez le contester sans renoncer à préempter. L’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime dispose que le bénéficiaire qui estime le prix exagéré « peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. » Les frais d’expertise se partagent entre vendeur et acquéreur quand la vente se réalise. Et si le bailleur refuse le prix fixé par le tribunal, le même texte lui permet de renoncer à la vente : « Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. » Le droit peut aussi profiter à vos proches. Le même article L. 412-5 permet au preneur d’exercer personnellement son droit « soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l’exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole. » Il peut également subroger ces proches dans l’exercice du droit : « Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent. » Concrètement, le fermier proche de la retraite qui ne veut pas acheter lui-même la nue-propriété peut faire préempter son enfant installé, à condition que celui-ci justifie de l’expérience ou du diplôme requis. Celui qui acquiert devra ensuite exploiter personnellement, dans les conditions de l’article L. 411-59 : « Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. » et « Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. » La préemption familiale se prépare donc comme une installation : diplôme ou relevés d’activité, matériel ou financement, logement sur place ou à proximité.

La contestation du prix est donc une arme à double tranchant, utile quand la décote du démembrement est manifestement ignorée, mais à manier en sachant que le vendeur peut retirer son bien du marché.

B. Le bailleur vend l’usufruit seul : quel intérêt et quels risques pour le fermier ?

Le schéma inverse existe : le bailleur, plein propriétaire, vend l’usufruit de vos terres à un tiers et conserve la nue-propriété, ou l’usufruitier en place cède son usufruit. Là encore, l’article L. 412-2 soumet l’opération à votre préemption, sauf si l’acquéreur est déjà nu-propriétaire du bien. En pratique, cette vente isolée de l’usufruit intéresse surtout deux profils : le fermier qui veut sécuriser la jouissance des fruits et empêcher l’arrivée d’un usufruitier hostile, et l’investisseur qui cherche un rendement immédiat en percevant les fermages jusqu’à l’extinction de son droit.

Si vous préemptez l’usufruit, vous cumulez deux qualités : preneur du bail et usufruitier du fonds. Vous percevez alors les fermages de votre propre bail, ce qui éteint économiquement la charge locative, et vous exercez les droits de l’usufruitier, notamment celui de consentir avec le nu-propriétaire les actes qui exigent son concours. Mais ce cumul reste temporaire : à l’extinction de l’usufruit, votre droit s’éteint avec lui et le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété. Vérifiez donc soigneusement l’âge et l’état de santé de la personne sur la tête de laquelle l’usufruit est établi quand il s’agit d’un usufruit viager, ainsi que la durée convenue quand il s’agit d’un usufruit à temps fixe : payer plein prix un usufruit viager sur la tête d’un cédant âgé, c’est acheter un droit qui peut s’éteindre dans l’année.

Le risque symétrique mérite la même vigilance. Si vous laissez un tiers acquérir l’usufruit sans préempter, ce tiers devient votre interlocuteur pour tout ce qui relève de la jouissance : perception des fermages, entretien courant, et surtout concours aux actes graves. L’article 595 du code civil dispose en effet : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. » La Cour de cassation a jugé le 29 novembre 2018 (pourvoi n° 17-17.442, décision publiée) que « la condition de concours du nu-propriétaire s’applique à tous les baux portant sur un fonds rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de la conclusion du contrat ». Un nouvel usufruitier qui voudrait consentir un bail rural sans le nu-propriétaire s’expose à la nullité, et le même article ouvre le recours du juge : « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » Pour le fermier en place, l’arrivée d’un usufruitier tiers ne remet pas en cause le bail en cours, régulièrement consenti, mais elle change durablement l’équilibre des relations : le renouvellement, les autorisations de travaux et l’indemnité de sortie se négocieront avec un bailleur dont l’horizon est borné par la durée de son usufruit.

Le bail consenti par l’usufruitier seul appelle une vérification symétrique quand vous achetez la nue-propriété. L’article 595 règle le sort de ces baux à la cessation de l’usufruit : « Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde ». Un bail de dix-huit ans consenti par l’usufruitier seul ne vous liera, devenu plein propriétaire, que jusqu’à la fin de la période de neuf ans en cours. Et les renouvellements anticipés sont neutralisés : « Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux » sont sans effet à votre égard, sauf exécution commencée avant la fin de l’usufruit. Avant d’acheter la nue-propriété, exigez donc la copie du bail en cours, sa date, sa durée et l’identité de ses signataires : un bail signé par l’usufruitier seul pour dix-huit ans ou renouvelé quatre ans avant l’échéance ne vous obligera pas au-delà de ce que prévoit l’article 595, mais il faudra le faire juger si le preneur conteste.

Un dernier point de méthode avant d’aborder la purge : l’usufruitier perçoit les fruits au jour le jour. L’article 586 du code civil dispose : « Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. » Et le texte précise : « Cette règle s’applique aux prix des baux à ferme comme aux loyers des maisons et autres fruits civils. » Si la vente du démembrement intervient en cours d’année culturale, le fermage de l’exercice se partage au prorata entre le cédant et l’acquéreur selon la date du transfert. Exigez que l’acte de vente ventile ce prorata par écrit : les conflits d’imputation entre ancien et nouvel usufruitier sont fréquents, et le fermier sommé deux fois du même terme doit pouvoir opposer l’acte à celui qui réclame indûment.

II. Comment purger la préemption, contester le prix et faire annuler la vente du démembrement ?

A. Qui doit notifier quoi, dans quels délais et à quel prix ?

La purge commence par une condition de fond : l’opération doit être une aliénation à titre onéreux. L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire bailleur qui décide ou est contraint d’aliéner à titre onéreux « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » La vente de la nue-propriété ou de l’usufruit à un tiers entre dans ce champ dès lors qu’elle est conclue à prix d’argent. En revanche, la donation de la nue-propriété aux enfants avec réserve d’usufruit, montage familial courant, n’est pas une aliénation à titre onéreux et n’ouvre pas votre préemption : le bail se poursuit avec l’usufruitier donateur comme bailleur, et les fermages lui restent dus en application de l’article 582. Ne confondez donc pas la donation familiale, qui ne se purge pas, et la vente déguisée en donation, qui se conteste devant le tribunal paritaire par tous moyens de preuve.

La notification obéit à un formalisme strict. L’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime impose au notaire, informé par le propriétaire de son intention de vendre, de faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée. Et le texte attache à cette communication un effet redoutable : « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. » Pour une vente de nue-propriété ou d’usufruit, la notification doit donc décrire précisément le droit vendu, sa nature viagère ou temporaire, l’identité et l’âge de l’usufruitier de référence, et le prix ventilé entre les droits quand l’opération combine plusieurs démembrements. Une notification qui mentionne un prix global sans ventilation, ou qui tait le caractère viager de l’usufruit, expose la vente à l’annulation.

Les délais sont impératifs des deux côtés. Le même article L. 412-8 accorde au preneur un délai de deux mois à compter de la réception pour répondre : « Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués ». Le texte ajoute la sanction : « à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » Ne pas répondre, c’est renoncer : le silence vaut refus définitif et purge le droit pour cette vente. En cas d’acceptation, l’acte authentique doit être réalisé dans les deux mois de la réponse, faute de quoi la déclaration de préemption devient nulle de plein droit après mise en demeure. Répondez donc dans les mêmes formes que la notification, par recommandé avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et conservez la preuve de l’envoi comme celle de la réception.

Deux garanties complètent le dispositif. D’abord, l’article L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires. » Une clause du bail qui interdirait au fermier de préempter, ou qui organiserait par avance la vente du démembrement à un tiers désigné, ne lui est pas opposable. Ensuite, le même article ajoute : « Il ne peut en aucun cas être cédé. » Vous ne pouvez ni vendre votre droit de préemption à un voisin ni le monnayer contre le désistement du bailleur : toute cession est nulle, et le tiers qui aurait payé pour l’obtenir ne peut s’en prévaloir.

La SAFER, de son côté, exerce une préemption parallèle qui obéit à sa propre purge. L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime institue à son profit « un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole ». Quand elle décide de préempter, l’article R. 143-6 du même code exige une décision motivée, notifiée au notaire : « sa décision signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet. » La décision doit préciser « en quoi la préemption répond à l’un ou à plusieurs des objectifs prévus par les dispositions de l’article L. 143-2 ». Pour le fermier, l’articulation est la suivante : régulièrement purgé en premier, votre droit prime ; si vous renoncez expressément ou par silence, la SAFER peut alors exercer le sien sur l’opération, y compris sur une vente simultanée des deux démembrements requalifiée en pleine propriété. Et les cessions internes au démembrement lui échappent dans les deux régimes : côté SAFER, l’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime exclut « Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires. » ; côté preneur, l’article L. 412-2 retient la même exception. La symétrie est volontaire : consolider la pleine propriété sur la tête de celui qui détient déjà l’autre droit ne menace ni l’exploitation en place ni l’aménagement foncier.

Côté SAFER, la transparence est organisée jusqu’à l’affichage en mairie. La décision de préemption, une fois notifiée au notaire, doit l’être aussi à l’acquéreur évincé : « Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. » Dans le même délai, « Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours. » Fermier évincé d’une vente à laquelle vous aviez renoncé, surveillez cet affichage : il fait courir les délais de contestation de la décision de la SAFER, et son absence ou son irrégularité constitue un moyen de recours. Pour le prorata du fermage de l’année du transfert, procédez méthodiquement : relevez la date exacte du transfert de propriété du démembrement dans l’acte authentique, divisez le fermage annuel par trois cent soixante-cinq jours, multipliez par le nombre de jours de jouissance de chacun, et faites inscrire cette ventilation dans l’acte. Un fermage annuel de 12 000 euros transféré le 1er juillet laisse ainsi environ 6 000 euros à chacun, à ajuster au jour près : l’article 586 impose le calcul au jour le jour, de sorte que toute approximation forfaitaire au mois ou au trimestre reste contestable.

B. Vente conclue sans purge ou à des conditions détournées : l’annulation et la substitution devant le juge

Quand le bailleur vend la nue-propriété ou l’usufruit sans vous notifier, ou à un prix et des conditions différents de ceux qui vous ont été offerts, la sanction est l’annulation avec substitution. L’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime dispose que, dans ces hypothèses, « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées ». Le tribunal ne se contente pas d’indemniser : il vous déclare acquéreur du droit démembré, au prix notifié ou, si la vente occulte a été conclue à un prix inférieur, à ce prix inférieur dont vous bénéficiez. Le tiers évincé subit l’opération sans recours contre vous, ses comptes se réglant avec le vendeur.

La jurisprudence sur la SAFER illustre l’exigence de loyauté de la purge, transposable à la vôtre. Dans l’arrêt du 31 mai 2018 déjà cité, la cour d’appel avait annulé la vente simultanée pour méconnaissance de la préemption, puis déclaré la SAFER substituée aux acquéreurs. La Cour de cassation a censuré la substitution : « le notaire avait envoyé une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente ». Autrement dit, on ne substitue le préempteur aux acquéreurs qu’au terme d’une purge régulière, avec une offre de vente qui en contenait le prix et les conditions ; une simple déclaration d’exemption adressée à la SAFER ne vaut pas offre et ne permet pas de la déclarer acquéreuse. Pour le fermier, la leçon est double. D’une part, exigez du notaire une notification qui vaille véritablement offre, avec prix ventilé et description exacte du droit vendu : c’est elle qui fondera votre substitution en cas de détournement. D’autre part, si vous agissez en nullité, produisez la notification reçue, l’acte de vente occulte et la preuve de la différence de prix ou de conditions : le tribunal paritaire statue sur pièces, et la vente à prix minoré consentie au tiers après votre refus au prix fort constitue le cas d’école de l’article L. 412-10.

La cour d’appel d’Amiens a montré le 2 juillet 2026 (chambre des baux ruraux, RG n° 25/03499) comment les juges traitent un congé délivré sur un bien démembré quand les qualités sont établies. Un bail rural de dix-neuf ans avait été consenti en 2006 conjointement par une mère usufruitière et ses enfants nus-propriétaires ; en mars 2023, le fils devenu usufruitier au décès de sa mère et sa fille devenue nue-propriétaire par donation ont délivré ensemble un congé-reprise à effet de novembre 2024. La cour a validé le congé et débouté le preneur de sa demande d’annulation, en vérifiant les conditions de fond de la reprise à la date d’effet : exploitation effective pendant neuf ans, matériel et moyens, occupation de l’habitation et contrôle des structures. L’enseignement vaut pour l’acquéreur d’un démembrement : quand l’usufruitier et le nu-propriétaire agissent ensemble, avec des qualités établies par actes authentiques et donation publiée, le congé tient ; quand le bail initial a été consenti conjointement, le preneur ne peut pas espérer l’annulation sur le seul terrain du démembrement. Acheteur de la nue-propriété, conservez donc avec l’acte de vente la chaîne complète des titres — acte constitutif de l’usufruit, donation de la nue-propriété, bail initial et ses avenants — car c’est elle que le tribunal paritaire examinera si vous donnez congé après l’acquisition.

Agissez vite et devant la bonne juridiction. L’action en nullité et substitution du preneur relève du tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel du statut du fermage, tandis que le contentieux de la préemption SAFER relève du tribunal judiciaire, comme le montre l’arrêt du 31 mai 2018 où la SAFER avait saisi le tribunal de grande instance. Ne saisissez pas le tribunal paritaire d’une contestation qui vise la décision de préemption de la SAFER elle-même : son contrôle suit d’autres voies, et l’erreur de juridiction fait perdre des mois. Rassemblez dès la découverte de la vente l’acte authentique ou la promesse, la notification qui vous a été adressée s’il y en a une, les relevés de votre exploitation prouvant vos trois années d’exercice, et, si vous contestez le prix d’un démembrement, tout élément sur l’âge de l’usufruitier et la valeur locative des terres. Plus le dossier démontre tôt que la vente portait bien, en une ou plusieurs opérations liées, sur vos terres louées, plus la substitution a des chances d’aboutir avant que le tiers n’ait revendu ou grevé le droit acquis.

En définitive, la vente isolée de la nue-propriété ou de l’usufruit de vos terres ne vous désarme pas : l’article L. 412-2 vous ouvre la préemption, l’article L. 412-7 vous permet d’en discuter le prix devant le tribunal paritaire, et l’article L. 412-10 vous fait déclarer acquéreur quand la purge a été éludée ou détournée. Seule la cession à celui qui détient déjà l’autre moitié du démembrement échappe à vos droits, dans les deux préemptions. Devant toute notification du notaire, vérifiez vos trois années d’exploitation, répondez dans les deux mois dans les mêmes formes, faites ventiler le prix du démembrement et conservez chaque pièce : c’est ce dossier, constitué à temps, qui transforme une vente subie en acquisition maîtrisée.