Vous exploitez des terres louées en couple. Chaque matin, votre conjoint participe aux travaux, conduit les engins, suit les cultures ou s’occupe du troupeau. Puis le courrier du bailleur arrive, et il ne vise qu’un seul nom : le congé de reprise ou de non-renouvellement est notifié à votre mari seul, ou à votre épouse seule. Faut-il en conclure que l’autre n’a aucun droit ? Le congé peut-il chasser de la ferme celui qu’il ne vise pas ? Et si votre fils travaille déjà sur l’exploitation, pouvez-vous lui transmettre le bail malgré l’opposition du propriétaire ?
Ces questions reviennent sans cesse devant le tribunal paritaire des baux ruraux, parce que la vie des fermes s’organise en famille alors que le bail n’a souvent été signé que par une seule personne. Tout se joue sur un point de départ : qui est juridiquement preneur. Le conjoint qui travaille chaque jour sur les terres n’est pas automatiquement copreneur. La société d’exploitation qui paie le fermage ne devient pas titulaire du bail. Une simple mention dans un avenant ne crée pas de droit. Mais lorsque la qualité de copreneur existe vraiment, chacun tient son droit à titre personnel, et le bailleur doit en tenir compte.
Cet article répond à la question concrète du lecteur : comment établir qui est preneur quand on exploite à plusieurs, comment contester un congé notifié à un seul, que faire quand l’un des copreneurs cesse son activité ou décède, et comment céder le bail au conjoint ou à l’enfant malgré le refus du bailleur.
I. Établir qui est réellement preneur quand on exploite à plusieurs
A. La qualité de copreneur ne se présume pas : elle résulte de l’acte ou d’une association autorisée
Le premier réflexe consiste à relire le bail, et non à décrire la réalité de l’exploitation. Le preneur est celui que l’acte désigne. Le fait que le conjoint participe chaque jour aux travaux, que la société familiale paie le fermage depuis des années, ou que le conjoint soit nommé dans un avenant, ne suffit pas à en faire un copreneur. La cour d’appel de Rouen l’a jugé le 12 juin 2026 dans une espèce topique, RG n° 23/04304, à propos d’un bail rural à long terme consenti en 1987 au fils seul, puis prorogé par acte notarié en 2007. L’épouse du preneur avait constitué avec son mari une exploitation agricole à responsabilité limitée en 2004, dont elle était coassociée et gérante, et cette structure payait les fermages. L’acte de prorogation mentionnait le conjoint. La cour a néanmoins retenu que le seul preneur identifié à l’acte restait le mari, que la mention du conjoint servait seulement à consacrer la réalité connue de tous, à savoir l’exploitation des terres par le couple dans le cadre de la société, et que l’épouse n’était pas devenue partie au bail en qualité de copreneur. Le congé délivré au seul mari n’encourait donc pas la nullité de ce chef.
La leçon pratique est directe : pour savoir si le congé devait viser votre conjoint, ouvrez le bail initial et chaque avenant, et cherchez qui y est désigné comme preneur. Une mention incidente, une signature pour information, ou la qualité d’associé de la société qui exploite, ne valent pas titre. La mise à disposition des terres louées à une société reste, selon les articles L. 411-37 et L. 411-68 du code rural et de la pêche maritime, une convention par laquelle le preneur garde seul son titre : il met les biens à la disposition de la société tout en restant personnellement tenu de ses obligations. La Cour de cassation rappelle d’ailleurs, dans son arrêt du 23 janvier 2025, n° 23-18.984, que « le preneur, associé d’une société à objet principalement agricole qui met à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire, doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». Autrement dit, exploiter à travers une société ne transfère le bail à personne : le preneur initial reste seul titulaire, et il doit continuer à travailler la terre sous peine de résiliation.
Pour donner au conjoint ou à l’enfant une véritable qualité de copreneur, le code rural ouvre une voie précise. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que « De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité. » Trois conditions se cumulent donc : un bénéficiaire qualifié, soit le conjoint ou le partenaire de pacte civil de solidarité qui participe à l’exploitation, soit un descendant majeur ; un accord du bailleur ou, si celui-ci refuse, une autorisation du tribunal paritaire ; et un acte qui constate l’association. Sans agrément écrit ni jugement, il n’y a pas de copreneur, même après vingt ans de travail commun. Les praticiens ont intérêt à faire régulariser cette association par avenant exprès dès que le couple ou l’enfant s’installe durablement sur l’exploitation, plutôt que de découvrir le problème le jour où le congé arrive. Les dispositions de cet article sont d’ordre public, comme le rappelle son dernier alinéa : « Les dispositions du présent article sont d’ordre public. » Aucune clause du bail ne peut donc priver le preneur de ces facultés, ni les aménager au détriment du preneur.
Cette analyse des qualités en présence commande toute la suite du litige, qu’il s’agisse de contester un congé, d’organiser un départ ou de transmettre le bail. La synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du statut du fermage et de la préemption replace d’ailleurs ces questions de qualité et de procédure dans l’ensemble du contentieux récent des baux ruraux.
B. Le copreneur resté seul après le décès ou le départ de l’autre : continuation, droit propre et formalités
Lorsque le bail a bien été consenti à deux copreneurs, ou que l’association a été régulièrement autorisée, le départ de l’un d’eux obéit à des règles distinctes selon que ce départ résulte d’un décès ou d’une simple cessation d’activité. Confondre les deux régimes fait perdre des procès.
En cas de décès du preneur, l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime organise la continuation du bail : « En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. » Le tribunal paritaire peut attribuer le droit au bail entre plusieurs demandeurs en fonction des intérêts en présence et de l’aptitude de chacun à gérer l’exploitation. Symétriquement, « Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa. » Les ayants droit disposent eux-mêmes de six mois à compter du décès pour demander la résiliation, avec un effet calé sur l’année culturale. Deux points méritent l’attention. D’abord, le conjoint qui n’était pas copreneur ne continue le bail que s’il participait à l’exploitation, ou s’il y a participé effectivement pendant les cinq années précédentes : la veuve ou le veuf qui n’a jamais mis les pieds sur les terres ne remplit pas la condition. Ensuite, et c’est l’apport de la Cour de cassation du 14 novembre 2019, n° 18-20.862, lorsque le bail avait été consenti dès l’origine à deux copreneurs, le survivant n’a besoin d’aucune continuation : « le bail ayant été consenti à deux copreneurs, le décès de H… T… ne saurait entraîner la résiliation du bail sur le fondement de l’article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime à l’encontre de M. L…S…, lequel dispose à titre personnel du droit au bail indépendamment de la dévolution du droit au bail de H… T… ». Le copreneur survivant tient son droit de l’acte initial, à titre personnel, et non de la succession du défunt. Le bailleur ne peut donc pas utiliser l’article L. 411-34 contre lui. La Cour ajoute que les manquements reprochés au preneur décédé sont indifférents au transfert : la résiliation ne peut se fonder que sur le non-respect des conditions de l’article L. 411-34 et des règles du contrôle des structures. Dans cette espèce, le bénéficiaire de la continuation, associé du groupement agricole depuis sa constitution en 1993 avec mise à disposition des terres depuis cette date, remplissait la condition de participation effective pendant les cinq années précédant le décès. La preuve de la participation se joue donc sur des pièces concrètes et anciennes : qualité d’associé exploitant, mise à disposition effective, ancienneté.
Quand l’un des copreneurs cesse simplement son activité, sans décéder, c’est le troisième alinéa de l’article L. 411-35 qui s’applique : « Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. » Le bailleur ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire dans un délai fixé par décret. Ce dispositif ne vaut que pour les baux conclus depuis plus de trois ans, sauf force majeure. Et la lettre recommandée obéit à un formalisme rigoureux : « A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. » Une lettre qui oublie de recopier l’alinéa, qui tait la date de cessation ou qui reste vague sur les motifs, encourt la nullité, et le copreneur resté seul perd le bénéfice de la régularisation.
Faut-il pour autant craindre la résiliation si l’on omet cette formalité ? Non, depuis un revirement important. La Cour de cassation avait d’abord admis que le défaut d’information du bailleur justifiait la résiliation. Par son arrêt du 30 novembre 2023, n° 21-22.539, elle a jugé l’inverse : « Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°. » La formalité des trois mois sert à régulariser la poursuite du bail au seul nom de celui qui reste et à préserver sa faculté de céder ensuite ; elle ne crée aucune obligation dont la violation entraînerait la résiliation. L’arrêt du 23 janvier 2025, n° 23-18.984, confirme cette lecture en rappelant que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur. Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. » Conséquence pratique : le copreneur resté seul qui n’a rien envoyé au bailleur garde son bail, mais il s’expose à un obstacle sérieux le jour où il voudra le céder, car la cessation non régularisée de l’autre copreneur, qui reste tenu du bail, peut faire échec à la cession. Mieux vaut donc accomplir la formalité dans les trois mois, même si son omission ne fait pas résilier.
II. Contester le congé et transmettre le bail quand on exploite à plusieurs
A. Le congé notifié à un seul : vérifier la qualité de preneur, les délais et les mentions avant de saisir le tribunal
Face à un congé qui ne vise qu’un seul nom, la contestation commence par la vérification de la qualité de chacun. Si l’examen du bail initial et des avenants montre que le conjoint n’a jamais été associé au bail en qualité de copreneur, le congé notifié au seul titulaire est valable, comme l’a retenu la cour d’appel de Rouen le 12 juin 2025 : ni la constitution d’une société commune, ni le paiement des fermages par cette société, ni la mention du conjoint dans l’acte de prorogation n’avaient fait de l’épouse une partie au bail, de sorte que le congé n’avait pas à lui être délivré. En revanche, si le bail a été consenti aux deux époux ou si l’association de l’article L. 411-35, deuxième alinéa, a été régularisée, chacun dispose de son droit à titre personnel, selon la solution de la Cour de cassation du 14 novembre 2019 : le copreneur omis par le congé conserve son titre et peut agir en justice pour le faire reconnaître. Le juge tranche cette question préalable à la lecture de l’acte, sans se laisser impressionner par la réalité économique de l’exploitation commune. D’où l’importance, pour le bailleur comme pour le preneur, de faire qualifier la situation avant d’engager le contentieux du congé lui-même.
Vient ensuite le contrôle du congé sur le fond. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose au propriétaire qui s’oppose au renouvellement de « notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Un congé signifié tardivement, ou par simple lettre, encourt la nullité. En outre, l’article dispose que « A peine de nullité, le congé doit » notamment « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur » et « reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 ». En cas de congé pour reprise, il doit aussi indiquer les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire qui exploitera le bien repris, avec l’habitation qu’il occupera, et prévoir le cas d’empêchement par un bénéficiaire subsidiaire. Le preneur qui reçoit un congé pour reprise doit donc vérifier ligne par ligne : le motif est-il exprimé ; l’identité du bénéficiaire est-elle complète, avec son âge, son domicile, sa profession et son habitation future ; la reproduction de l’article L. 411-54, premier alinéa, figure-t-elle dans l’acte. La loi tempère toutefois la sanction : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Une coquille sans conséquence sur la compréhension du preneur ne fait pas annuler le congé, et le juge apprécie concrètement si l’erreur a pu égarer son destinataire.
Les baux à long terme ajoutent une particularité. Lorsque le bail initial dure au moins vingt-cinq ans et prévoit son renouvellement par tacite reconduction, chaque partie peut y mettre fin chaque année, et le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Dans l’affaire jugée à Rouen, le congé délivré le 29 août 2022 pour un bail prorogé jusqu’au 1er janvier 2021 a été déclaré valide avec effet au 31 décembre 2026, la cour retenant que la prorogation de neuf ans convenue en 2007 n’avait pas changé le régime du bail à long terme mais seulement reporté son terme. Le preneur d’un bail à long terme doit donc calculer l’effet du congé autrement que pour un bail de neuf ans : un congé régulier ne libère pas les terres à l’échéance annuelle, mais quatre ans plus tard.
Sur le plan procédural, la contestation relève du tribunal paritaire des baux ruraux, qui statue après une tentative de conciliation : dans le jugement du tribunal paritaire d’Amiens du 10 septembre 2026, RG n° 26/00006, un procès-verbal de non-conciliation avait été dressé avant le renvoi à l’audience de jugement. Le preneur a intérêt à saisir le tribunal rapidement, en articulant ses moyens dans l’ordre : qualité de copreneur du conjoint omis, puis nullité du congé au regard de l’article L. 411-47, puis, subsidiairement, contestation du motif de reprise lui-même. Les délais courent vite : dix-huit mois pour le congé, six mois pour les actions liées au décès, trois mois pour la régularisation du copreneur resté seul. Laisser passer un congé sans réagir, c’est accepter que le débat se déplace ensuite sur la seule indemnité ou sur l’expulsion.
B. Céder au conjoint ou à l’enfant malgré le refus du bailleur : agrément, autorisation du tribunal et bonne foi
La cession du bail rural reste en principe interdite, mais la famille du preneur constitue l’exception. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime pose que « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » Et d’ajouter : « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Le schéma est donc binaire : demander l’agrément du bailleur, puis, en cas de refus, saisir le tribunal paritaire qui autorise ou non la cession au conjoint participant ou au descendant majeur. Les baux à long terme comportent souvent une clause de transmission conforme à l’article L. 416-2, qui organise la cession aux enfants ou petits-enfants majeurs avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, du tribunal : le cessionnaire est alors subrogé dans tous les droits et obligations du cédant, y compris la durée et le renouvellement.
Le tribunal apprécie concrètement la bonne foi du cédant et l’aptitude du cessionnaire, sans exiger une perfection comptable. La cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 12 juin 2025, a infirmé le jugement qui refusait la cession d’un père à son fils : le fils, titulaire d’un brevet de technicien supérieur agricole, associé exploitant et gérant de la société familiale qui cultivait près de 108 hectares, domicilié à proximité des terres, présentait toutes les qualités professionnelles requises, et les seuls griefs du bailleur tenaient à trois paiements de fermage intervenus avec un léger retard par rapport aux échéances semestrielles du bail, sans aucune dette de fermage. La cour a estimé que ces retards limités en nombre et en durée ne constituaient pas des manquements suffisants à l’obligation essentielle de payer le fermage pour priver le preneur de la faculté de céder un bail dont il restait titulaire jusqu’en 2026. Des retards ponctuels et soldés ne valent donc pas mauvaise foi. Le tribunal paritaire d’Amiens, le 10 septembre 2026, RG n° 26/00006, a de même autorisé un preneur atteignant l’âge de la retraite à céder son bail rural à long terme à son fils, le bailleur, régulièrement convoqué mais non comparant, étant condamné aux dépens et à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de droit. Partir à la retraite et transmettre à l’enfant qui remplit les conditions, face à un bailleur qui refuse sans motif sérieux ou qui ne comparaît pas, conduit à l’autorisation.
Il existe toutefois une limite à connaître : la cession peut être refusée lorsque le bail est sur le point de s’éteindre et que le cessionnaire n’aurait aucun droit propre au renouvellement. La Cour de cassation, le 9 juin 2015, n° 14-12.728, a rejeté le pourvoi de preneurs qui demandaient l’autorisation de céder leur bail à leur fille majeure alors qu’un congé pour reprise au profit de la fille du bailleur, jugé valable, devait prendre effet à une date proche : la cession, hors le cas du congé pour âge de l’article L. 411-64, ne confère aucun droit propre au renouvellement et ne fait pas obstacle au droit de reprise du propriétaire, de sorte que la proximité de l’échéance ne laissait pas à la candidate le temps utile pour mettre en place une exploitation personnelle. Demander la cession la veille de l’effet d’un congé valable, sans moyen sérieux contre ce congé, expose au rejet. La bonne chronologie consiste à contester le congé d’abord, et à solliciter la cession pendant que le bail est encore défendu.
Enfin, deux pièges guettent les familles. Le premier tient au copreneur sorti sans régularisation : tant que l’ancien copreneur reste tenu du bail, sa présence fait obstacle à la cession, comme la Cour de cassation l’a jugé le 3 février 2010, solution reprise par l’arrêt du 30 novembre 2023. Régulariser la poursuite au seul nom de celui qui reste, par la lettre recommandée de l’article L. 411-35 dans les trois mois, conditionne donc la cession future. Le second tient à la mise à disposition de la société : le preneur qui ne participe plus effectivement aux travaux, après avoir mis les terres à la disposition d’une société, s’expose à la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, pour contravention à l’article L. 411-37, comme le rappelle l’arrêt du 23 janvier 2025 qui censure une cour d’appel pour ne pas avoir tiré les conséquences de la cessation de toute participation. Transmettre le bail suppose une exploitation réelle et défendable, pas seulement des parts sociales.
Conclusion
Exploiter en couple ou en famille ne suffit pas à partager le titre du bail rural : seul l’acte, complété au besoin par l’association autorisée de l’article L. 411-35, fait le copreneur. Quand le congé n’est notifié qu’à l’un, commencez par établir les qualités à la lecture du bail et des avenants, puis contrôlez le délai de dix-huit mois, la forme extrajudiciaire et les mentions de l’article L. 411-47. Quand l’un des copreneurs s’en va, envoyez dans les trois mois la lettre recommandée qui régularise la poursuite à votre seul nom, même si son omission ne fait plus résilier depuis le revirement du 30 novembre 2023 confirmé en 2025 : sans elle, la cession future restera bloquée. Quand le bailleur refuse la transmission au conjoint ou à l’enfant majeur, demandez son agrément puis saisissez le tribunal paritaire, qui autorise la cession si la bonne foi et l’aptitude sont établies, sauf congé valable à effet imminent. Gardez enfin les délais en tête : dix-huit mois pour le congé, six mois après un décès, trois mois après un départ, quatre ans pour sortir d’un bail à long terme.