Vous avez déposé votre déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, la DAACT, puis plus rien. Trois mois ont passé sans courrier de la mairie. Vous rangez le dossier, vous préparez la vente ou de nouveaux travaux, et soudain le notaire réclame une attestation de non-contestation, un voisin brandit une prétendue non-conformité ou la mairie ressort un écart qu’elle n’avait jamais relevé. La question devient alors très concrète : le silence gardé par l’administration pendant le délai légal vaut-il conformité acquise, et que faire si quelqu’un rouvre le dossier après coup.
La réponse tient en un mécanisme simple mais strict. Le législateur a enfermé la contestation de la conformité dans un délai court, trois mois, cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, au terme duquel la mairie ne peut plus revenir sur la conformité des travaux, sauf fraude. Le bénéficiaire peut alors exiger une attestation qui fige cette situation, et cette attestation, qui ne fait pas grief, n’ouvre aucun recours au voisin. Encore faut-il prouver la date de dépôt, demander l’attestation dans les formes et savoir répondre à une mise en demeure tardive ou à un blocage de vente.
I. Le silence de la mairie après la DAACT fait naître une conformité incontestable
A. La DAACT déclenche un compte à rebours de trois mois, porté à cinq mois en cas de récolement obligatoire
Tout commence par la déclaration que le bénéficiaire de l’autorisation adresse à la mairie une fois le chantier terminé. Aux termes de l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme : « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » C’est le pétitionnaire qui s’engage : lui seul atteste que ce qui a été construit correspond à ce qui a été autorisé. La cour administrative d’appel de Marseille l’a rappelé le 17 septembre 2026 dans un arrêt remarqué, en jugeant qu’« il incombe au seul pétitionnaire de s’engager sur la conformité des travaux au regard de l’autorisation de construire dont il est titulaire ». Cette phrase mérite d’être retenue, car elle éclaire tout le régime : la mairie ne délivre pas un certificat de conformité, elle dispose seulement d’un délai pour contredire l’attestation du constructeur.
Ce délai est fixé par l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme, dont la formule couperet structure tout le contentieux : « L’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. » Et surtout : « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » Le décret d’application est l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » Puis : « Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire »
Le point de départ court donc de la réception en mairie, pas de l’envoi. En pratique, le récépissé de dépôt, l’accusé de la lettre recommandée ou le tampon du guichet valent preuve, et c’est cette date qui fera foi si la mairie prétend avoir contesté dans les temps. Le récolement, c’est-à-dire la vérification sur place par un agent, peut intervenir à tout moment à l’intérieur de ce délai, mais il n’est obligatoire que dans les cas énumérés par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme : immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, immeuble de grande hauteur ou établissement recevant du public avec l’intervention des services d’incendie et de secours, travaux en secteur à risques ou soumis à des prescriptions particulières. Hors ces cas, la mairie peut contrôler ou non ; si elle ne fait rien pendant trois mois, le verrou joue de la même manière. La déclaration doit au besoin être accompagnée des attestations techniques exigées, notamment l’attestation de respect des exigences énergétiques prévue par l’article R. 462-4-1 du code de l’urbanisme, car un dossier incomplet expose à des demandes de pièces qui compliquent la preuve de la date de départ.
Lorsque la mairie estime, dans le délai, que les travaux s’écartent de l’autorisation, elle ne se contente pas d’un courrier informel. L’article R. 462-9 du code de l’urbanisme dispose : « Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure », dans le délai prévu à l’article R. 462-6, le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. Le texte ajoute : « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. Elle rappelle les sanctions encourues. » Trois enseignements pratiques en découlent. D’abord, une contestation hors délai ou notifiée par simple lettre ne répond pas aux exigences du texte et pourra être discutée. Ensuite, la mise en demeure ouvre une alternative : déposer un permis modificatif qui régularise l’écart, ou remettre les lieux en conformité avec l’autorisation initiale. Enfin, la mention des sanctions n’est pas une clause de style : les travaux exécutés en méconnaissance des prescriptions du permis exposent aux peines prévues par l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, qui punit le fait d’exécuter des travaux « en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable » d’une amende pouvant atteindre, pour une construction, « une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite ». Répondre vite et par écrit à une mise en demeure reçue dans les temps n’est donc pas une option, c’est le seul moyen d’éviter que le dossier ne bascule vers le procès-verbal et le Parquet.
B. L’attestation de non-contestation fige le dossier, et le voisin ne peut pas l’attaquer
Quand le délai expire sans contestation, le bénéficiaire n’est pas condamné à vivre avec un doute : il peut exiger un écrit qui constate le silence de l’administration. L’article R. 462-10 du code de l’urbanisme prévoit : « En cas de silence gardé par l’autorité compétente », puis, dans le délai prévu à l’article R. 462-6, « celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. » L’expression « de plein droit » compte : dès lors que la demande est présentée après l’expiration du délai et qu’aucune contestation n’est intervenue dans les temps, le maire doit délivrer l’attestation sous quinzaine. Un refus ou un silence à ce stade peut être contesté devant le tribunal administratif, car c’est bien une décision qui fait grief au demandeur, à la différence de l’attestation elle-même.
Car l’attestation, elle, ne tranche rien et n’ajoute rien au droit : elle photographie une situation. C’est exactement ce qu’a jugé la cour administrative d’appel de Marseille le 17 septembre 2026 à propos d’une attestation délivrée à Ramatuelle après deux visites de récolement et un permis modificatif de régularisation (CAA Marseille, 17 septembre 2026, n° 25MA02835). Un voisin demandait l’annulation de cette attestation et même une expertise pour mesurer les cotes du projet réalisé. La cour confirme l’irrecevabilité : le maire « délivre alors, en application de l’article R. 462-10, une simple attestation de non contestation de la conformité aux travaux, qui se borne à constater l’absence de contestation de la conformité par la commune et comme telle ne modifie pas l’ordonnancement juridique et ne constitue donc pas une décision faisant grief susceptible de recours pour excès de pouvoir ». Autrement dit, le voisin immédiat, même s’il invoque des irrégularités, n’a pas de recours pour excès de pouvoir contre ce papier. La cour ajoute qu’« il ne résulte pas des dispositions précitées que l’administration ait l’obligation de se prononcer, par une décision administrative, sur la conformité des travaux ». Le pétitionnaire reste seul garant de son attestation initiale, et c’est cette attestation initiale, contrôlable par le juge pénal ou par le juge civil en cas de litige ultérieur, qui porte la vérité des travaux, pas le silence de la mairie.
Ce verrou posé par l’expiration du délai produit un effet puissant que le Conseil d’État a scellé le 26 novembre 2018 (CE, 26 novembre 2018, n° 411991). Dans cette affaire, une cour d’appel avait annulé un second permis au motif que la construction existante ne respectait pas le premier permis de 2005, alors même que la commune n’avait pas relevé cette non-conformité lors du récolement de 2008. Le Conseil d’État censure ce raisonnement et pose la règle applicable à tous les dossiers comparables : « lorsque le bénéficiaire d’un permis ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de cette autorisation, l’autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l’a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ». Et le Conseil d’État en tire la conséquence qui intéresse chaque propriétaire : « ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée ». Deux précisions encadrent cette protection. D’abord, elle ne couvre que ce que la DAACT décrivait : des travaux réalisés sans aucune autorisation, jamais déclarés, ne sont pas purgés par le silence de la mairie sur un autre permis. Ensuite, la fraude rouvre tout : une DAACT mensongère, qui dissimule des écarts substantiels pour endormir le contrôle, permet à l’administration de retirer ou de contester la conformité à tout moment, et expose aux sanctions pénales. Hors fraude, en revanche, la mairie qui a laissé passer le délai ne peut ni sanctionner l’écart ancien ni le ressusciter comme motif de refus d’un nouveau permis.
Le pendant contentieux de cette protection mérite un mot, car il illustre l’asymétrie du régime. Quand la mise en demeure de mise en conformité est notifiée dans les temps, elle se conteste au fond devant le tribunal administratif, et le juge examine réellement la régularité du récolement, la compétence du signataire et la réalité des écarts. La cour administrative d’appel de Marseille l’a montré le 24 novembre 2020 en jugeant au fond un recours dirigé contre une mise en demeure de régulariser des travaux d’aménagement, après avoir écarté le non-lieu invoqué par la commune (CAA Marseille, 24 novembre 2020, n° 18MA01097). Le requérant y discutait pied à pied la procédure, le procès-verbal de récolement et le caractère mineur des non-conformités. À l’inverse, quand aucun acte ne fait grief, comme l’attestation de non-contestation, le juge refuse d’entrer dans le débat, ainsi que l’a confirmé l’arrêt de Ramatuelle. Retenir cette asymétrie évite deux erreurs symétriques : attaquer un papier inattaquable, ou laisser passer le délai de recours contre une mise en demeure qui, elle, est bien une décision.
II. Vendre, construire à nouveau et répondre à ceux qui rouvrent le dossier
A. Vendre le bien et déposer un nouveau permis sur la foi d’une conformité non contestée
Le premier usage pratique de la conformité non contestée se joue devant le notaire. Aucun texte n’oblige le vendeur à produire l’attestation de l’article R. 462-10 pour vendre, mais la pratique notariale parisienne la réclame presque systématiquement dès que le bien a fait l’objet de travaux autorisés, parce qu’elle sécurise l’acquéreur et son prêteur. Un dossier complet comprend alors la copie du permis initial et de ses éventuels modificatifs, la DAACT avec la preuve de sa réception en mairie, l’attestation de non-contestation délivrée sous quinzaine, les plans conformes à l’exécution et, le cas échéant, les attestations techniques jointes. Si l’attestation n’a jamais été demandée, il n’est jamais trop tard : la demande peut être formée des mois ou des années après l’expiration du délai, et le maire doit la délivrer dès lors qu’aucune contestation n’était intervenue en temps utile. En cas de refus ou de silence de plus de quinze jours, un recours gracieux puis un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif du lieu de situation de l’immeuble permettent de la faire reconnaître. Le délai de recours contentieux est le délai de droit commun de deux mois à compter de la notification ou de la publication de la décision attaquée, rappelé par l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » L’acquéreur qui découvre après la vente un écart substantiel entre les travaux et l’autorisation, dissimulé lors de la DAACT, conserve pour sa part les recours du droit commun de la vente, mais c’est un autre terrain, où la preuve de la connaissance du vendeur et de l’antériorité de l’écart décide de tout.
Le second usage concerne les nouveaux travaux. Le propriétaire d’une maison dont la conformité n’a plus été contestée depuis des années dépose une surélévation ou une extension, et le service instructeur ressort un écart ancien, un dépassement de hauteur ou une implantation décalée, pour exiger que la nouvelle demande porte aussi sur l’existant. Depuis l’arrêt du 26 novembre 2018, cette exigence est illégale, sauf fraude : l’administration doit statuer sur la nouvelle demande au regard des règles d’urbanisme en vigueur à la date de sa décision, sans transformer l’instruction en audit rétrospectif de tout le bâtiment. Concrètement, le dossier du nouveau permis décrit les travaux projetés et leur insertion, sans réintégrer les parties anciennes dont la conformité est purgée ; si le refus se fonde sur l’écart prescrit, le recours pour excès de pouvoir s’appuie sur le considérant précité du Conseil d’État. Pour les lecteurs qui préparent un tel dossier après un refus, le raisonnement à tenir devant le juge administratif et les pièces à réunir sont détaillés dans notre page consacrée aux recours contre un refus de permis de construire à Paris, qui sert de hub à l’ensemble de nos analyses sur les autorisations d’urbanisme. Reste une hypothèse à traiter avec prudence : si l’écart ancien est tel que la construction existante méconnaît gravement le plan local d’urbanisme et qu’aucune DAACT ne l’a jamais couverte, la nouvelle demande peut révéler une construction sans autorisation sur la partie concernée, et la stratégie change du tout au tout, car le verrou du délai ne protège que ce qui a été déclaré.
Reste enfin le cas des travaux réalisés par tranches ou des constructions dont une partie seulement est achevée. La DAACT peut être partielle quand l’autorisation le permet et que les travaux achevés forment un ensemble cohérent, mais chaque déclaration fait courir son propre délai pour la tranche qu’elle décrit. Mélanger dans une seule DAACT des ouvrages achevés et des ouvrages encore en cours expose à une contestation fondée, puisque l’attestation de conformité serait inexacte pour la partie inachevée. Mieux vaut déposer une DAACT par tranche réellement terminée, conserver pour chacune la preuve de réception, puis demander l’attestation correspondante. Cette discipline parcellaire paie le jour où le bien est vendu par lots ou transmis, car chaque cession s’appuie alors sur son propre jeu de preuves.
B. Répondre à une contestation tardive de la mairie ou à l’offensive d’un voisin
La situation la plus anxiogène est celle du réveil tardif : plus d’un an, parfois plusieurs années après la DAACT, un courrier de la mairie affirme que les travaux ne sont pas conformes et met en demeure de régulariser, ou un voisin assigne en démolition en invoquant l’écart. La première vérification porte sur le calendrier. Si la mise en demeure est intervenue après l’expiration du délai de trois ou cinq mois et qu’aucune fraude n’est alléguée avec précision, elle est inopposable pour ce qu’elle a de rétrospectif : l’autorité ne peut plus contester la conformité, et le juge administratif annulera une décision qui ressuscite un écart purgé. La réponse écrite doit donc dater les faits avec exactitude, joindre la preuve de réception de la DAACT, rappeler l’absence de contestation dans le délai et demander le retrait de la mise en demeure, tout en proposant, à titre subsidiaire et sans reconnaissance, l’examen d’un modificatif si un doute technique subsiste. Cette réponse n’interrompt pas les délais de recours : en parallèle, le recours gracieux puis, si nécessaire, le recours pour excès de pouvoir dans les deux mois protègent les droits. Quand la mise en demeure s’accompagne d’un procès-verbal d’infraction ou d’une menace d’interruption de travaux sur un chantier encore actif, l’urgence peut justifier un référé-suspension. L’article L. 521-1 du code de justice administrative permet au juge des référés de suspendre la décision attaquée : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation », car le juge « peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ». Le caractère tardif de la contestation, documenté par le calendrier, constitue typiquement un tel moyen, à condition de le soulever dès la requête au fond.
Face au voisin, la ligne de défense dépend de la voie qu’il emprunte. S’il demande au tribunal administratif d’annuler l’attestation de non-contestation, l’arrêt de Ramatuelle du 17 septembre 2026 lui ferme la porte : l’acte ne fait pas grief et sa demande sera rejetée comme irrecevable, même s’il se présente comme voisin immédiat et invoque des infractions au code de l’urbanisme. S’il agit au civil, en invoquant un trouble anormal de voisinage ou une violation des règles de distance et de vue, le débat quitte le terrain de l’autorisation administrative pour celui des droits privés, et la conformité administrative non contestée ne prive pas le juge judiciaire de son pouvoir d’appréciation sur le trouble. Il faut alors défendre le dossier sur son vrai terrain, avec constats, mesures et expertise, sans brandir l’attestation comme un bouclier absolu. S’il signale les faits au procureur ou à la mairie, le risque se déplace vers le pénal et l’administratif répressif : garde-fou essentiel, le verrou des trois ou cinq mois n’éteint ni l’action publique pour les délits constitués ni le droit de visite des agents. L’article L. 461-1 du code de l’urbanisme permet au maire, au préfet et aux agents habilités de « visiter les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions » et de « se faire communiquer tous documents se rapportant à la réalisation de ces opérations », et précise : « Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. » Une DAACT purgée n’interdit donc pas une visite dans les six ans, pas plus qu’elle n’efface une fraude : si le procès-verbal révèle une dissimulation intentionnelle, les poursuites sur le fondement de l’article L. 480-4 restent envisageables dans leurs délais propres, et la mise en conformité peut être ordonnée par le juge pénal.
À Paris et en Île-de-France, ce schéma appelle trois précisions pratiques. D’abord, la compétence suit le lieu de l’immeuble : tribunal administratif de Paris pour un bien parisien, tribunaux de Montreuil, Cergy-Pontoise, Versailles ou Melun selon le département, ce qui commande aussi le choix des constats et des expertises de proximité. Ensuite, les secteurs protégés y sont denses, périmètres de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables, abords multipliés par la densité du bâti ancien, de sorte que le récolement obligatoire à cinq mois y est plus fréquent qu’ailleurs et que l’avis de l’architecte des Bâtiments de France pèse souvent dans la contestation initiale. Enfin, les notaires parisiens, confrontés à des chaînes de permis et de modificatifs sur plusieurs décennies, exigent des dossiers DAACT complets avant de purger les conditions suspensives liées à l’urbanisme : anticiper la demande d’attestation dès la signature de la promesse évite les reports de signature. Pour le contentieux, l’enjeu financier justifie une instruction rigoureuse : devis de mise en conformité, chiffrage d’un modificatif, coût d’un retard de chantier en cas de suspension, autant d’éléments qui nourrissent à la fois la négociation avec l’administration et, le cas échéant, la démonstration de l’urgence devant le juge des référés.
Conclusion
Le régime de la conformité non contestée récompense les propriétaires méthodiques. Déposer une DAACT exacte, en conserver la preuve de réception, laisser courir le délai de trois mois, cinq mois en cas de récolement obligatoire, puis demander l’attestation de non-contestation : cette chaîne simple rend la mairie irrecevable à rouvrir le passé, sauf fraude, et prive le voisin de tout recours contre l’attestation. Elle sécurise la vente devant le notaire et protège les futurs permis contre l’exigence illégale de régulariser l’existant. À l’inverse, une DAACT approximative ou mensongère, une date de dépôt improuvable ou une mise en demeure reçue dans les temps et laissée sans réponse renversent la situation et exposent aux sanctions. Devant une contestation tardive, dater, prouver, écrire et recourir dans les délais : c’est ce réflexe qui transforme le silence passé de l’administration en droit acquis.