Vous avez loué vos terres à un exploitant agricole et, au fil des mois, le paysage a changé : des véhicules immobilisés s’entassent près du hangar, un atelier de réparation tourne dans la cour de la ferme, des caravanes sont remisées pour l’hiver sur la parcelle du fond contre une redevance versée au fermier. L’activité agricole recule pendant que s’installe une activité de dépôt, d’artisanat ou de remisage qui ne figure nulle part dans le bail. La question se pose alors sans détour : le fermier a-t-il le droit de transformer ainsi l’usage des lieux loués, et que peut faire le bailleur qui veut faire cesser ce détournement, obtenir la résiliation du bail et empêcher que ce bail dévoyé soit transmis à un tiers ?

La réponse tient en deux temps. D’abord, le statut du fermage enferme le preneur dans la destination agricole du fonds : toute activité étrangère à cette destination, exercée sans l’accord du bailleur, expose le fermier à une action en résiliation, comme l’ont rappelé plusieurs décisions récentes des cours d’appel et de la Cour de cassation. Ensuite, la sanction ne se limite pas à la résiliation : le preneur en faute perd aussi la possibilité de céder son bail dans le cercle familial, et le bailleur dispose d’armes procédurales précises, du constat d’huissier à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux. Cet article présente d’abord comment caractériser l’usage illicite des terres louées, puis comment obtenir la résiliation et verrouiller la suite du bail.

I. Un usage des terres louées enfermé dans leur destination agricole

Le bail rural n’est pas un bail de locaux d’activité banal : il transfère au preneur la jouissance d’un fonds à charge de l’exploiter conformément à la destination que le bail lui a conférée. Dès que le fermier installe sur les lieux une activité sans rapport avec cette exploitation, le bailleur peut agir, à condition de prouver un véritable changement de destination et non une simple modalité d’exploitation.

A. La destination agricole, limite infranchissable sans l’accord du bailleur

Le point de départ est rappelé par l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime : « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. » Le texte civil de référence, l’article 1766 du code civil, vise directement notre situation : il sanctionne le preneur « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée », en prévoyant que « et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail » (art. 1766 c. civ.). Le second texte, l’article 1767 du code civil, ajoute une obligation concrète de bonne exploitation : « Tout preneur de bien rural est tenu d’engranger dans les lieux à ce destinés d’après le bail. » Autrement dit, le fermier doit cultiver le fonds loué pour ce qu’il est, et non le reconvertir en plateforme artisanale, commerciale ou de remisage.

La Cour de cassation applique cette grille avec fermeté. Par un arrêt du 30 juin 2021 (troisième chambre civile, n° 20-15.343), elle a jugé qu’un preneur qui développe sur une partie du domaine loué une activité commerciale de scierie, avec stockage et vente de bois, sans avoir sollicité l’accord du bailleur, manque à son obligation d’exploiter le bien conformément à la destination conférée par le bail. La cour d’appel de Dijon avait pourtant autorisé la cession du bail en retenant que cette activité forestière s’était développée au vu et au su du propriétaire, sur une partie très réduite du domaine, « sans qu’il y ait eu mise en péril de l’exploitation dans son ensemble » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-15.343). La Cour de cassation censure ce raisonnement : en constatant elle-même le manquement à la destination du bail, la cour d’appel ne pouvait pas autoriser la cession. L’enseignement est double : l’activité commerciale installée sans autorisation constitue un manquement caractérisé, et la tolérance du bailleur, même prolongée, ne vaut pas autorisation.

Le même raisonnement vaut pour l’hivernage de caravanes, le stationnement d’épaves ou le stockage de matériaux. La cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 6 mars 2025 (chambre des baux ruraux, n° 24/02517), a eu à connaître d’un litige où les bailleurs reprochaient notamment au preneur une modification de la destination agricole du fonds, un abandon de toute exploitation personnelle et un accord passé avec un tiers. Le preneur se défendait en soutenant que l’activité d’hivernage de caravanes préexistait au bail et restait accessoire, qu’il restait libre de faire appel à des entreprises de travaux agricoles et que le contrat passé avec un tiers, expiré, ne constituait pas une sous-location. La cour, après avoir rappelé les articles L. 411-27, 1766 du code civil, L. 411-31 et L. 411-35 du code rural, a infirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire du 29 mars 2024 et a prononcé la résiliation du bail écrit du 6 novembre 2013, portant sur plus de trente-six hectares, ainsi que celle du bail verbal complémentaire. La défense tirée du caractère accessoire ou préexistant de l’activité de remisage n’a donc pas sauvé le bail.

La cour d’appel de Colmar a statué dans le même sens par un arrêt du 2 février 2026 (chambre 3 A, n° 25/01273). Saisie par une commune bailleresse qui reprochait à son preneur d’utiliser le terrain loué à des fins autres qu’agricoles, elle a infirmé le jugement qui avait rejeté la demande de résiliation, prononcé la résiliation du bail conclu le 18 juin 1998 et condamné le preneur à libérer la parcelle. Les faits constatés montraient un terrain jonché de détritus plastiques, métalliques, de cartons, de bois et de gravats, des pièces automobiles et des appareils électroménagers entassés dans un hangar, des traces d’anciens foyers et des auréoles évoquant des rejets d’hydrocarbures. L’écart entre l’usage agricole promis et l’usage de dépôt constaté justifiait la sanction la plus lourde.

Ces décisions dessinent une ligne claire, utile des deux côtés. Pour le bailleur, tout usage durable et étranger à l’exploitation agricole — dépôt de véhicules ou de matériaux, atelier de réparation, scierie commerciale, remisage de caravanes contre paiement — peut fonder une action en résiliation dès lors qu’il contrevient à la destination du bail. Pour le preneur, la prudence commande de solliciter l’accord écrit du bailleur avant toute diversification : une activité exercée au grand jour, pendant des années, sans protestation du propriétaire, ne crée aucun droit acquis, et la tolérance du bailleur ne vaudra jamais l’autorisation que le statut exige. La fiche officielle de Service-Public sur les droits et obligations des parties au bail à ferme rappelle d’ailleurs que le preneur doit exploiter le fonds conformément à sa destination et entretenir le bien loué, tandis que le bailleur doit lui en assurer la jouissance paisible : chaque partie reste tenue à son obligation, et le manquement de l’une ne dispense pas l’autre des formes légales.

Il faut toutefois distinguer le véritable changement de destination des simples modalités d’exploitation. Faire appel à une entreprise de travaux agricoles pour les récoltes, regrouper des parcelles, retourner une prairie temporaire ou modifier ses pratiques culturales ne constitue pas, en soi, un détournement du fonds : ce sont des actes d’exploitation, soumis à leurs propres règles d’autorisation. La cour d’appel de Grenoble l’a illustré par un arrêt du 10 mars 2026 (deuxième chambre civile, statuant en matière de baux ruraux, n° 24/04159) : des bailleurs demandaient la résiliation en reprochant au preneur des modifications culturales réalisées sans respecter la procédure de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime, des travaux de changement de destination des bâtiments sans autorisation et la plantation d’arbres fruitiers sans accord. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Valence, par un jugement du 4 novembre 2024, avait rejeté la demande de résiliation, et la cour d’appel a confirmé ce rejet. Des travaux ou des plantations réalisés sans autorisation ne suffisent donc pas, à eux seuls, à faire résilier le bail : encore faut-il démontrer un manquement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou un dommage pour le bailleur. Le dépôt durable de véhicules, l’atelier commercial et le remisage payant se situent nettement au-delà de cette limite, car ils substituent une autre activité à l’exploitation agricole elle-même.

B. Prouver l’usage illicite sans se faire justice soi-même

Un bailleur qui découvre un dépôt ou un atelier sur ses terres doit d’abord résister à la tentation d’intervenir lui-même : pénétrer sur les lieux loués, enlever les objets entreposés ou couper l’accès expose à une action en trouble de jouissance. La preuve doit être rapportée par des voies légales, et c’est là que se gagnent ou se perdent ces procès.

L’outil décisif est le constat du commissaire de justice, ancien huissier. L’arrêt de Colmar du 2 février 2026 montre la méthode qui convainc les juges : un premier procès-verbal dressé depuis l’extérieur du terrain, puis un second constat dressé à l’intérieur, autorisé à cette fin par une ordonnance du président du tribunal judiciaire, en présence du preneur, de techniciens des services vétérinaires et d’agents de police. Ce second constat, contradictoire et détaillé, décrivait pièce par pièce le contenu du hangar et l’état du sol. Face à un tel procès-verbal, la contestation devient très difficile. Le bailleur avisé fait donc dresser au moins un constat circonstancié, daté, avec photographies, et sollicite si nécessaire l’autorisation judiciaire de pénétrer sur les lieux pour un constat complet. Les attestations de voisins, les factures ou publicités de l’activité exercée sur place, les photographies aériennes et les signalements administratifs complètent utilement ce socle, mais ne remplacent pas le constat.

Vient ensuite la mise en demeure. Avant de saisir le tribunal, le bailleur adresse au preneur une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les faits constatés, rappelant la destination agricole stipulée au bail et exigeant la cessation de l’activité étrangère au bail ainsi que la remise en état dans un délai déterminé. Cette lettre remplit trois fonctions : elle prouve que le preneur a été informé, elle fait courir un délai dont le non-respect démontrera la persistance du manquement, et elle établit le préjudice en chiffrant, dès ce stade, la dépréciation du fonds, le coût prévisible de dépollution ou la perte de valeur locative. Le préjudice mérite une attention particulière car la résiliation suppose, en principe, un dommage pour le bailleur : un sol souillé d’hydrocarbures, des déchets à évacuer aux frais du propriétaire, des terres rendues impropres à la culture ou une décote à la revente constituent des préjudices directs et chiffrables qu’un expert pourra évaluer.

La saisine du tribunal paritaire des baux ruraux intervient après cette phase. La demande tend à la résiliation du bail pour agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, fondement prévu par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, avec, à titre accessoire, l’expulsion et la remise en état ou l’indemnisation. Le bailleur joint à sa requête le bail, qui établit la destination agricole des lieux, les constats, la mise en demeure restée sans effet et les pièces chiffrant le préjudice. Le preneur, de son côté, tentera de démontrer que l’activité reste accessoire à l’exploitation, qu’elle a été autorisée même tacitement, ou qu’elle n’a causé aucun dommage : les arrêts de Rennes et de Colmar montrent que ces défenses échouent face à des constats précis et à un changement d’usage durable et rémunéré. Pour suivre l’évolution récente de la jurisprudence sur le statut du fermage, le lecteur peut aussi consulter le bilan des arrêts 2026 du statut du fermage et de la préemption, qui replace ces décisions dans leur contexte.

Enfin, le bailleur ne doit pas négliger les signalements administratifs parallèles : un dépôt de déchets, des rejets d’hydrocarbures ou une activité artisanale sans autorisation relèvent aussi de la police des déchets, de la police de l’eau ou de la réglementation des installations artisanales. Les contrôles qui s’ensuivent produisent des rapports officiels qui renforcent le dossier civil, sans toutefois dispenser de l’action devant le tribunal paritaire, seul juge de la résiliation du bail rural.

II. Obtenir la résiliation et verrouiller l’avenir du bail

Une fois le changement de destination établi, l’enjeu devient la sanction : faire prononcer la résiliation avec toutes ses conséquences, puis empêcher que le preneur fautif ne transmette à un proche un bail qu’il a lui-même dévoyé ou ne contourne l’interdiction par une sous-location ou une mise à disposition déguisée.

A. La résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation

Le fondement de droit commun est le paragraphe I de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui n’autorise le bailleur à demander la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés. Celui qui vise notre situation figure au deuxième point : « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La formule est large et la jurisprudence y range sans hésiter l’affectation durable des lieux à un usage non agricole : détourner la ferme en dépôt ou en atelier, c’est par définition cesser de l’exploiter conformément à sa destination et compromettre sa bonne exploitation future, notamment lorsque le sol est dégradé ou que les bâtiments agricoles sont accaparés par l’activité étrangère.

Le préjudice du bailleur conditionne toutefois le succès de l’action. L’article 1766 du code civil ne permet la résiliation que « suivant les circonstances » (art. 1766 c. civ.) et lorsqu’« il en résulte un dommage pour le bailleur » (art. 1766 c. civ.). La Cour de cassation veille à cette exigence : par un arrêt du 23 septembre 2014 (troisième chambre civile, n° 13-20.364), elle a approuvé une cour d’appel d’avoir refusé la résiliation demandée pour contravention aux obligations de mise à disposition d’une société, au motif que « la résiliation du bail pour contravention aux obligations dont le preneur était tenu en application de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ne pouvait être prononcée que si celle-ci était de nature à porter préjudice au bailleur » (Cass. 3e civ., 23 sept. 2014, n° 13-20.364), et qu’en l’absence de préjudice établi ou même allégué, la résiliation n’était pas encourue. Le bailleur doit donc alléguer et prouver un préjudice concret : coût d’enlèvement des dépôts et de remise en état, dépollution des sols, perte de récoltes, décote du fonds, trouble de voisinage engageant sa responsabilité de propriétaire. Un dossier qui se borne à dénoncer l’activité sans chiffrer ses conséquences prend le risque du rejet.

Lorsque le préjudice est établi, les tribunaux n’hésitent pas. La cour d’appel de Rennes a prononcé la résiliation du bail écrit de 2013 et du bail verbal complémentaire, malgré les efforts du preneur pour présenter l’hivernage de caravanes comme accessoire et préexistant et pour justifier le recours à des prestataires. La cour d’appel de Colmar a prononcé la résiliation du bail de 1998 et condamné le preneur à libérer la parcelle et l’ensemble des lieux, mettant fin à des années d’occupation dévoyée. Dans les deux cas, la résiliation judiciaire emporte l’obligation de quitter les lieux, et le jugement peut assortir cette obligation d’une astreinte et condamner le preneur à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Deux nuances protègent le preneur de bonne foi et doivent être connues du bailleur pour calibrer son action. D’abord, comme l’a confirmé la cour d’appel de Grenoble le 10 mars 2026, des travaux ou des plantations réalisés sans l’autorisation du bailleur ne suffisent pas à eux seuls à faire prononcer la résiliation : le tribunal paritaire avait rejeté la demande et la cour a confirmé, faute de démonstration que la bonne exploitation du fonds était compromise. Le bailleur qui se plaint uniquement de plantations ou d’aménagements non autorisés, sans dégradation ni détournement d’usage, s’expose au rejet. Ensuite, la remise en état des lieux obéit à un régime particulier lorsque les travaux relèvent de l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime, qui permet au preneur, « sous réserve de l’accord du bailleur » (art. L. 411-28), de « faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation » (art. L. 411-28), le bailleur disposant d’« un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux » (art. L. 411-28). Par un arrêt du 14 décembre 2023 (troisième chambre civile, n° 22-20.257), la Cour de cassation a jugé que « si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux ». Elle précise : « Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité ». Or l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Concrètement, si le bail se poursuit malgré des travaux non autorisés, la remise en état attendra la sortie des lieux et se réglera en argent ; si le bail est résilié pour changement de destination, le jugement de résiliation peut en revanche ordonner la libération et la remise en état des lieux, avec astreinte, comme l’a fait la cour d’appel de Colmar.

Le régime voisin de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime mérite un mot car les preneurs l’invoquent souvent pour justifier leurs initiatives : « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail », et « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. » Ce texte couvre les pratiques culturales, pas l’installation d’un dépôt ou d’un atelier : un fermier ne saurait s’en prévaloir pour justifier une activité étrangère à l’exploitation, et le bailleur qui reçoit un avis de travaux doit saisir le tribunal paritaire dans le délai de quinze jours s’il veut s’y opposer utilement.

B. Bloquer la cession, la sous-location et la mise à disposition déguisée

Le preneur menacé de résiliation cherche souvent une issue en transmettant son bail à un proche ou en présentant l’occupant des lieux comme un partenaire. Le statut du fermage verrouille ces manoeuvres, à condition que le bailleur agisse.

La cession du bail rural obéit à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » Et « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » (art. L. 411-35) La cession n’est donc possible que dans le cercle familial, avec l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge, et surtout au profit d’un preneur qui respecte ses obligations. La Cour de cassation l’a énoncé sans ambiguïté dans son arrêt du 30 juin 2021 : « la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail. » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-15.343) Le fermier qui exploite une scierie commerciale sans autorisation, qui entasse des dépôts ou qui remplit ses parcelles de caravanes ne remplit pas cette condition : sa demande de cession au profit d’un descendant peut et doit être rejetée. La cour d’appel de Metz l’a appliqué par un arrêt du 23 janvier 2025 (3ème chambre, n° 22/00607), en déboutant les demandeurs de leur demande de cession du bail rural après avoir rappelé que cette cession dérogatoire est réservée au preneur en règle avec ses obligations. En pratique, le bailleur qui reçoit une demande d’agrément pour la cession d’un bail dévoyé refuse par écrit en motivant son refus par les manquements constatés, puis s’oppose devant le tribunal paritaire à la demande d’autorisation judiciaire en produisant les constats et la mise en demeure.

La sous-location est verrouillée plus strictement encore : « Toute sous-location est interdite. » (art. L. 411-35) Le texte ménage une seule soupape, étroite et contrôlée : « le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs. » (art. L. 411-35) L’hivernage de caravanes à l’année contre redevance n’entre pas dans cette exception : il dépasse la durée maximale, il n’a pas été autorisé et il procure au preneur un revenu étranger au bail. Présenter le remisage comme une simple entraide entre agriculteurs ou comme une occupation précaire ne change pas la qualification dès lors que le preneur tire un profit durable de la mise à disposition des lieux loués. Le bailleur qui découvre une telle sous-location déguisée la fait constater, met en demeure et demande au tribunal d’en tirer les conséquences, y compris la résiliation.

Reste la mise à disposition au profit d’une société, souvent invoquée pour couvrir l’activité litigieuse. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur associé d’une société « à objet principalement agricole » (art. L. 411-37) à mettre tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société, mais « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée », et pour une durée qui ne peut excéder celle du bail. Trois conditions cumulatives se dégagent : une société à objet principalement agricole, une notification au bailleur dans les deux mois par lettre recommandée, et l’absence de transfert de parts en contrepartie. Une société de dépannage automobile, de gardiennage de caravanes ou de négoce de bois qui occuperait les lieux ne remplit pas la première condition ; une mise à disposition non notifiée dans les formes et délais viole la deuxième. Et même en cas de contravention avérée, la Cour de cassation rappelle, par son arrêt du 23 septembre 2014, que la résiliation suppose un préjudice pour le bailleur. Le bailleur vérifie donc l’objet social de la société occupante au registre du commerce, réclame la lettre recommandée de notification, et, à défaut, conteste la régularité de la mise à disposition devant le tribunal paritaire tout en chiffrant son préjudice.

Au terme de ce parcours, la stratégie du bailleur se résume en quatre gestes : faire constater l’usage illicite par commissaire de justice, mettre en demeure par lettre recommandée, saisir le tribunal paritaire en demandant la résiliation, l’expulsion et l’indemnisation, et verrouiller toute transmission en refusant l’agrément à la cession et en contestant les sous-locations et mises à disposition irrégulières. Symétriquement, le fermier qui envisage une diversification — accueil à la ferme, atelier de transformation de ses propres produits, production d’énergie liée à l’exploitation — a tout intérêt à solliciter l’accord écrit et préalable du bailleur, à vérifier que l’activité reste l’accessoire de l’exploitation agricole et à conserver la preuve de cet accord : c’est cet écrit qui le protégera, le jour où le bailleur contestera l’usage des lieux ou refusera la cession à ses enfants.

La découverte d’un dépôt, d’un atelier ou d’un parc de caravanes sur des terres louées n’est donc pas une fatalité pour le bailleur, ni une simple brouille de voisinage : c’est un changement de destination du fonds loué, que le statut du fermage sanctionne par la résiliation lorsque le préjudice est établi, et qui prive le preneur fautif du droit de transmettre son bail. Constats précis, mise en demeure chiffrée et saisine rapide du tribunal paritaire des baux ruraux forment la chaîne qui conduit de la découverte des faits à la libération des terres et à leur retour à l’agriculture.