Vous vendez vos terres, votre maison de campagne ou vos vignes, et la SAFER annonce qu’elle préempte. L’acquéreur que vous aviez choisi est évincé, le prix est parfois revu à la baisse, et la vente que vous croyiez acquise se fige. Pourtant, la loi soustrait toute une série d’opérations au droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, et la Cour de cassation vient, en 2024, 2025 et deux fois en 2026, de rappeler les nullités qui font tomber une préemption irrégulière. Encore faut-il invoquer la bonne exclusion, devant le bon juge et dans le bon délai, car chaque étape de la procédure est enfermée dans des délais courts qui ne pardonnent pas.
Cet article expose d’abord les ventes que la SAFER ne peut pas préempter, en distinguant les exclusions tenant aux parties et à l’acte de celles qui tiennent à la nature des biens, dans la version du code rural applicable au 28 septembre 2026. Il détaille ensuite les armes procédurales du vendeur et de l’acquéreur évincé lorsque la SAFER préempte malgré tout : purge de son droit par le notaire, motivation obligatoire, notification dans les quinze jours, recours dans les six mois, révision du prix et retrait de la vente. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte en vigueur ou à l’arrêt qui l’a jugée, afin que vous puissiez agir sur du droit vérifié et non sur des usages supposés.
I. Les ventes que la SAFER ne peut pas préempter
Le principe est posé par l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur depuis le 20 août 2026 : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ». Ce droit ne joue donc que pour une aliénation à titre onéreux, et seulement sur des biens à usage ou à vocation agricole. Tout ce qui sort de ce champ, ou que l’article L. 143-4 du même code en exclut expressément, échappe à la préemption. Les deux séries d’exclusions se cumulent dans la pratique : une vente en famille portant sur des bois, par exemple, peut relever de deux causes d’exclusion à la fois, et il est prudent de les invoquer ensemble devant le notaire puis, si besoin, devant le tribunal.
A. Les opérations exclues par la qualité des parties ou la nature de l’acte
La première famille d’exclusions protège les transmissions familiales et les opérations dont l’objet n’a rien d’agricole. Aux termes de l’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, « Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption », notamment, « Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires en application des articles 815-14 , 815-15 et 883 du code civil ». Concrètement, la vente de vos terres à votre enfant, à votre frère, à votre neveu ou à votre cousin germain, ou le partage qui attribue les parcelles à l’un des cohéritiers, n’a pas à être purgée du droit de préemption de la SAFER. La limite se joue sur le degré de parenté et sur la réalité de l’acte : une cession déguisée à un tiers sous couvert d’un lien familial éloigné, ou une vente à une société interposée, expose à la requalification et à l’annulation à la demande de la SAFER. Faites vérifier le lien de parenté et la structure exacte de l’acte avant de dispenser le notaire de toute notification, car une purge omise à tort fait courir le risque d’une substitution ultérieure.
Aux termes de l’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, sont exclus « Les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1 », c’est-à-dire les échanges d’immeubles ruraux réalisés dans le cadre de l’aménagement foncier, ainsi que « Les aliénations moyennant rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels ». Une vente en viager classique, dont la rente est servie en argent, n’entre pas dans cette exclusion : il faut que la contrepartie consiste pour l’essentiel en services rendus à la personne, comme l’entretien ou l’assistance du vendeur. Les « acquisitions réalisées » par les salariés agricoles, les aides familiaux et les associés d’exploitation majeurs, dès lors qu’ils justifient de l’expérience et de la capacité professionnelles requises, sont également exclues, à condition que l’exploitation définitivement constituée reste en deçà du seuil de surface prévu au I, 1° de l’article L. 331-2. De même, les fermiers ou métayers évincés de leur exploitation par l’exercice d’un droit de reprise, ainsi que les agriculteurs à titre principal expropriés, peuvent acquérir des terres de remplacement sans préemption possible, là encore sous condition de surface et de lien avec l’éviction ou l’expropriation subie.
Deux exclusions de l’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime méritent une attention particulière parce qu’elles concernent des montages fréquents. D’une part, « Les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’une entreprise arrêté conformément aux articles L. 642-1 et suivants du code de commerce » échappent à la préemption : lorsqu’une exploitation est reprise dans le cadre d’une liquidation judiciaire avec plan de cession, la SAFER ne peut pas s’immiscer dans l’opération arrêtée par le tribunal. D’autre part, « Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires » sont exclues, ce qui sécurise les réunions d’usufruit et de nue-propriété entre membres d’une même famille ou entre associés. En revanche, le démembrement initial lui-même, s’il porte sur des terres agricoles cédées à titre onéreux à un tiers, reste soumis au droit de préemption : l’exclusion ne joue qu’au stade de la réunion des deux droits sur la même tête.
Le contentieux naît le plus souvent d’une qualification contestée. La SAFER soutient que l’acte n’est pas celui qu’il prétend être, par exemple qu’une prétendue cession familiale dissimule une vente à un tiers, ou que la rente viagère est pour l’essentiel monétaire. C’est alors au vendeur et à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’exclusion, acte de naissance, contrat d’échange, plan de cession arrêté par le tribunal ou stipulations de la rente à l’appui. La charge de cette preuve justifie de constituer le dossier dès la signature de l’avant-contrat, avec le notaire, plutôt qu’après la notification d’une décision de préemption, car les délais de contestation courent vite et le prix de l’inaction est la substitution de la SAFER à votre acquéreur.
B. Les biens exclus par leur nature et la version applicable depuis le 20 août 2026
La seconde famille d’exclusions tient à ce qui est vendu. Le champ même du droit de préemption est délimité par l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime : sont regardés comme terrains à vocation agricole ceux qui sont situés soit dans une zone agricole protégée, soit dans un périmètre délimité en application de l’article L. 113-16 du code de l’urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme, et, en l’absence de document d’urbanisme, ceux qui se trouvent dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, « à l’exclusion des bois et forêts ». Une parcelle située en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme et qui n’est plus exploitée n’a donc, en principe, pas de vocation agricole, sauf démonstration contraire. En Île-de-France, où les documents d’urbanisme sont denses et les zones agricoles protégées nombreuses, la classification de chaque parcelle au plan local d’urbanisme et l’éventuel classement en zone agricole protégée doivent être vérifiés parcelle par parcelle avant toute notification, car une erreur de zonage fait basculer toute la procédure.
Les bâtiments obéissent aux règles propres de l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur depuis le 20 août 2026. D’abord, « Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole. » La condition est double : il faut un bâtiment d’habitation, et il faut qu’il fasse partie d’une exploitation agricole au jour de l’aliénation. Ensuite, le texte vise les bâtiments situés dans les zones agricoles ou naturelles, ou dans les communes de montagne, « et qui ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des dix dernières années qui ont précédé l’aliénation, pour leur rendre un usage agricole ». Le délai est donc passé à dix ans dans la version applicable depuis le 20 août 2026, et il s’apprécie au jour de l’aliénation, non à une date antérieure figée par l’histoire de l’exploitation. Une maison dont les dépendances agricoles n’ont plus servi depuis douze ans, ou qui a perdu tout lien avec une exploitation existante, sort du champ de la préemption, tandis qu’un corps de ferme encore rattaché à des terres exploitées y reste soumis.
C’est exactement ce qu’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 septembre 2025, dans un arrêt rendu sur le pourvoi n° W 24-13.064 contre un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 24-13.064). La cour d’appel avait validé la préemption d’une maison d’habitation, de ses dépendances, de bois et de parcelles en zone urbaine, au motif que les bâtiments n’avaient perdu leur usage agricole qu’en raison de l’arrêt forcé de l’activité des vendeurs placés en liquidation, qu’ils n’avaient fait l’objet d’aucun changement de destination et qu’ils avaient « pleine vocation » à desservir une exploitation. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « En se déterminant ainsi, par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Autrement dit, ni l’histoire de l’exploitation ni l’absence de changement de destination ne suffisent : la SAFER doit établir, au jour de la vente, l’usage agricole effectif et le rattachement à une exploitation existante. Pour le vendeur d’un corps de ferme dont l’activité a cessé, cet arrêt est l’arme centrale, à condition de documenter l’état réel des lieux à la date de l’avant-contrat par constats, photographies datées et attestations.
Les bois et forêts font l’objet d’un régime détaillé au 6° de l’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime : « Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre » ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption, « sauf » quatre cas. Le premier, et de loin le plus plaidé, est celui où les parcelles boisées « sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole », avec une soupape protectrice pour l’acquéreur « ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou dans le cahier des charges de l’adjudication ». En pratique, si vous achetez un ensemble mixte de terres et de bois et que le prix des bois figure expressément dans la notification adressée à la SAFER, vous conservez les bois même si la SAFER préempte les terres. Si le prix des bois n’est pas individualisé, la SAFER peut tout prendre. Les trois autres exceptions tiennent aux semis ou plantations que la commission communale d’aménagement foncier a décidé de détruire ou qui violent l’article L. 126-1, aux parcelles ayant fait l’objet d’une autorisation de défrichement ou dispensées de déclaration, et à celles situées dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière. Avant de signer, exigez que l’avant-contrat et la notification individualisent le prix des parcelles boisées : cette mention expresse, qui coûte une ligne de rédaction, conditionne la conservation des bois.
Restent les terrains destinés à la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales, ainsi que les jardins familiaux situés à l’intérieur des agglomérations, dans la limite de 1 500 mètres carrés, ou situés dans une zone affectée à cette fin par un document d’urbanisme ou une décision d’une collectivité. Le vendeur d’un terrain devenu constructible, ou l’acquéreur d’un jardin ouvrier en ville, dispose là d’exclusions franches, sous réserve de rapporter la preuve de la destination : certificat d’urbanisme, zonage, délibération affectant le terrain aux jardins familiaux. Enfin, lorsque la vente porte à la fois sur des terres agricoles et sur des biens que la SAFER ne peut pas préempter, l’article L. 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime l’autorise à « n’exercer son droit de préemption que sur une partie des biens aliénés », mais il protège le vendeur en retour : « le propriétaire peut exiger qu’elle se porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés », et « S’il accepte la préemption partielle, il peut exiger que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural l’indemnise de la perte de valeur des biens non acquis », le montant étant fixé par le tribunal judiciaire à défaut d’accord amiable. Face à une préemption partielle qui découpe votre propriété et déprécie ce qu’il en reste, l’exigence d’acquisition totale et la demande d’indemnité de dépréciation sont vos deux leviers, à exercer dans les délais que la notification de la SAFER rappelle.
II. Quand la SAFER préempte malgré tout : délais, nullités et prix
Même lorsque l’exclusion vous paraît évidente, la SAFER peut notifier une décision de préemption, soit qu’elle ignore l’obstacle, soit qu’elle le conteste. La procédure qui suit est strictement encadrée, et les arrêts rendus en 2026 offrent au vendeur et à l’acquéreur évincé des moyens puissants, à condition d’agir vite. Le fil conducteur est simple : la SAFER doit purger, motiver et notifier dans les formes et délais légaux, et chaque manquement ouvre une nullité ; le vendeur, lui, garde la maîtrise du prix et peut toujours retirer son bien de la vente dans les conditions légales. Pour une vision d’ensemble du contentieux rural de l’année 2026, on pourra se reporter au panorama 2026 du statut du fermage et des préemptions avant d’entrer dans le détail procédural propre à votre vente.
A. Purger le droit, exiger une motivation et contester une notification irrégulière
Tout commence devant le notaire. En application de l’article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime, le notaire chargé d’instrumenter fait connaître à la SAFER territorialement compétente, « deux mois avant la date envisagée pour la cession, la nature et la consistance du bien », ainsi que « l’existence de l’un des obstacles à la préemption prévus aux articles L. 143-4 et L. 143-6 », le prix, les conditions et les modalités de l’aliénation, avec la désignation cadastrale des parcelles et « les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l’acte de cession ». Cette déclaration préalable est le socle de tout le contentieux ultérieur : c’est elle qui informe la SAFER de l’obstacle que vous invoquez, et c’est sur la base des coordonnées qu’elle contient que la SAFER notifiera sa décision à votre acquéreur. Une adresse inexacte ou incomplète à ce stade fragilise toute la chaîne des notifications, comme les arrêts de 2026 le démontrent. Vérifiez donc avec le notaire, avant l’envoi, l’exactitude matérielle de chaque mention, et exigez que l’obstacle à la préemption soit expressément signalé dans la déclaration, avec les pièces qui l’établissent.
Si la SAFER décide de préempter, sa décision doit être motivée, et cette motivation est une condition de validité. L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime dispose : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » Les objectifs en question sont ceux de l’article L. 143-2 du même code : « L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs », la consolidation d’exploitations viables, « La lutte contre la spéculation foncière », « La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation », la protection de l’environnement ou des espaces périurbains, entre autres. Une décision qui se borne à viser l’article sans expliquer en quoi l’opération sert concrètement l’objectif invoqué, ou qui invoque un objectif sans rapport avec les parcelles, encourt l’annulation. Demandez systematically la copie de la décision motivée dès que vous apprenez la préemption, et faites-en contrôler la motivation au regard des objectifs légaux et des caractéristiques réelles du bien.
La notification de la décision obéit à un double délai que la Cour de cassation vient de préciser à deux reprises en 2026. L’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire », et qu’une analyse de la décision est adressée dans le même délai au maire pour affichage en mairie pendant quinze jours. Le 19 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé, sur le pourvoi n° M 24-22.301 dirigé contre un arrêt de la cour d’appel de Paris (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-22.301), que « La notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit », et que « le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé ». En l’espèce, le notaire avait transmis une adresse erronée, le pli était revenu avec la mention de défaut d’adressage, et la SAFER avait notifié à nouveau dans les quinze jours de la réception de l’adresse exacte : la Cour de cassation lui donne raison et casse l’arrêt qui avait annulé la préemption. La leçon est double. Pour la SAFER, une adresse erronée transmise par le notaire ne lui est pas imputable et fait courir un nouveau délai. Pour l’acquéreur évincé, toute notification reçue hors délai, ou jamais reçue, reste une cause de nullité de plein droit qu’il faut soulever devant le tribunal.
Le 9 juillet 2026, la même chambre a complété l’édifice du côté du délai de recours, sur le pourvoi n° F 25-15.423 contre un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-15.423). L’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime déclare « sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques ». La cour d’appel avait déclaré les acquéreurs évincés irrecevables parce qu’ils avaient eu connaissance de la préemption par un courrier de novembre 2020, alors même que les lettres recommandées envoyées à une adresse incomplète n’avaient jamais été présentées. Cassation : « La lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen. » En clair, tant que vous n’avez pas reçu une notification régulière à votre adresse exacte, le délai de six mois ne court pas contre vous, même si vous savez par ailleurs que la SAFER a préempté. Conservez les enveloppes, les avis de passage et toute preuve de l’adresse réelle à la date d’envoi : c’est sur ces pièces que se gagne l’exception de nullité et que se sauve un recours que l’adversaire prétend prescrit.
B. Défendre le prix, retirer la vente et déjouer la forclusion
Le vendeur n’est pas désarmé face à une offre de la SAFER à prix réduit. L’article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime organise la séquence : « Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu’elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions. » Puis : « Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire ». Trois issues, donc : accepter l’offre, retirer le bien, ou saisir le tribunal pour faire fixer le prix. L’inertie est en revanche fatale : « Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre », et la SAFER acquiert au prix qu’elle avait proposé. Ce délai de six mois court à compter de la notification de l’offre au notaire, et il ne se suspend pas : inscrivez-le au dossier dès réception et ne laissez jamais passer l’échéance sans acte positif.
Le 28 novembre 2024, la troisième chambre civile a apporté une précision décisive sur le retrait en cours de procédure, dans l’arrêt n° 630 FS-B rendu sur le pourvoi n° B 23-18.746 contre un arrêt de la cour d’appel d’Angers (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.746). La venderesse avait saisi le tribunal en révision du prix, puis s’était désistée et avait déclaré retirer le bien de la vente par ses conclusions, sans passer par le notaire. La cour d’appel avait jugé le retrait tardif et irrégulier et constaté la vente au profit de la SAFER. Cassation partielle : « Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter. » Le vendeur qui a choisi la voie judiciaire garde donc jusqu’au bout la maîtrise de son bien : il peut retirer à tout moment, même avant que le tribunal ait fixé le prix, et il peut le faire savoir par ses conclusions, sans formalisme notarié. Une fois le prix fixé par un jugement devenu définitif, « l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération », et si le vendeur demande dans les trois ans l’acquisition au prix fixé, la SAFER ne peut la refuser. Le calendrier pratique s’en déduit : saisissez le tribunal dans les six mois de l’offre si le prix proposé ne vous convient pas, conservez la faculté de retirer à tout moment de l’instance, et n’acceptez le prix judiciaire que si vous êtes prêt à vendre à ce prix, puisque la SAFER peut ensuite exiger la vente pendant trois ans.
La forclusion guette aussi le vendeur qui tarde à purger et l’acquéreur qui tarde à contester. Le décret propre à chaque SAFER, pris en application de l’article L. 143-7 du code rural et de la pêche maritime, fixe les zones d’intervention et « la superficie minimale des terrains auxquels il devrait s’appliquer » : une vente en deçà du seuil fixé pour votre département peut échapper à toute préemption, mais le seuil varie selon les SAFER et leurs décrets. L’article R. 143-4 du même code rappelle en outre les délais propres à la préemption partielle, avec des délais de deux mois puis d’un mois qui s’enchaînent et une saisine du tribunal judiciaire sous quinze jours en cas de désaccord sur l’indemnité. Additionnez ces délais aux six mois de l’article L. 143-13 et aux six mois de l’article L. 143-10 : la matière est un calendrier, et chaque date manquée se paie soit par une vente imposée au prix de la SAFER, soit par un recours déclaré irrecevable. Tenez un décompte écrit, pièce par pièce, à compter de chaque notification, et faites vérifier chaque échéance avant son expiration.
Reste la question du juge compétent et de la preuve. L’action en annulation de la décision de préemption, l’action en révision du prix et la demande d’indemnité pour préemption partielle relèvent du tribunal judiciaire, qui statue en matière de préemption dans les conditions de l’article L. 412-7 pour la fixation du prix. La SAFER, elle, doit établir que son intervention répond à l’un des objectifs de l’article L. 143-2 et que le bien entre dans le champ de l’article L. 143-1 sans relever d’une exclusion de l’article L. 143-4. Le vendeur et l’acquéreur évincé doivent établir l’exclusion invoquée, l’irrégularité de la notification ou le caractère injustifié du prix. Les constats d’huissier sur l’état et l’usage des bâtiments au jour de l’aliénation, les documents d’urbanisme opposables, les actes de famille, les mentions de prix individualisées et les preuves d’envoi et de réception des notifications forment le dossier qui emporte la décision. C’est ce dossier, constitué dès l’avant-contrat et complété à chaque notification, qui permet de transformer une exclusion théorique en annulation effective.
Conclusion
La SAFER ne peut pas tout préempter. Les cessions en famille jusqu’au quatrième degré, les échanges, les réunions d’usufruit et de nue-propriété, les plans de cession arrêtés par le tribunal, les bois vendus seuls ou individualisés dans leur prix, les jardins familiaux, les terrains à construire et les biens sortis de toute exploitation agricole au jour de la vente échappent à son droit, en vertu des articles L. 143-1 et L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime. Quand elle préempte néanmoins, sa décision doit être motivée par référence explicite aux objectifs légaux et notifiée à l’acquéreur évincé dans les quinze jours d’une information complète et exacte du notaire, faute de quoi la nullité de plein droit est encourue. Le délai de six mois pour contester ne court que d’une notification régulière, le vendeur peut toujours retirer son bien même en cours d’instance en révision du prix, et le tribunal fixe le prix ou l’indemnité lorsque les parties ne s’accordent pas.
Agissez dans cet ordre : faites qualifier l’obstacle par le notaire dès la déclaration préalable, exigez la décision motivée et contrôlez chaque notification et chaque délai, puis choisissez en connaissance de cause entre l’acceptation, le retrait et la saisine du tribunal. Les arrêts de 2024, 2025 et 2026 donnent au vendeur et à l’acquéreur évincé des moyens éprouvés, mais aucun ne relève une forclusion consommée. En matière de préemption SAFER, la rigueur procédurale n’est pas un formalisme : c’est elle qui décide du sort de la vente.