Une femme de 86 ans, dans la région de Saint-Étienne, a failli perdre son logement parce qu’elle n’arrivait plus à payer son loyer : 6 000 euros d’impayés, une menace d’expulsion, et derrière ces impayés, sa propre fille qui avait siphonné ses comptes à hauteur d’environ 29 000 euros, au moyen notamment d’une fausse procuration, entre retraits d’espèces, locations de voitures, parfums achetés à l’étranger, péages d’autoroute et amendes pour excès de vitesse alors que la victime ne conduit plus depuis des années. C’est l’affaire que racontent L’Indépendant du 28 septembre 2026 et La Dépêche du 26 septembre 2026, d’après Capital et Le Progrès : la fille, sexagénaire au casier déjà chargé de quatorze mentions, a été condamnée en son absence par le tribunal de Saint-Étienne à dix mois d’emprisonnement avec sursis probatoire pour abus de confiance et escroquerie, avec l’obligation de rembourser l’intégralité de la somme. Cette histoire, qui fait aujourd’hui grimper les recherches « expulsion locataire », « expulsion logement » et « expulsion relogement obligatoire » sur Google, concentre en une seule situation tout ce que le droit de l’expulsion a de plus technique : le commandement de payer et la clause résolutoire, les délais que le juge peut accorder, la trêve hivernale, le relogement, et la riposte pénale contre celui qui a provoqué les impayés en dépouillant une personne âgée. Cet article explique, pas à pas, comment un locataire âgé menacé d’expulsion peut se défendre, quels délais et quels recours la loi lui ouvre, et comment faire payer le véritable responsable.

I. Expulsion du locataire âgé : le commandement de payer et la résiliation du bail

A. Expulsion locataire : commandement de payer, clause résolutoire et mentions à peine de nullité

En France, on n’expulse jamais un locataire pour impayés sans une procédure en plusieurs actes, et le premier de ces actes conditionne tous les autres : le commandement de payer. Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, mais cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pendant ces six semaines, le locataire peut encore payer et sauver son bail : c’est le moment le plus important de toute la procédure, celui où l’intervention d’un proche, d’une assistante sociale ou d’un avocat peut tout changer. Passé ce délai sans paiement ni demande de délais de grâce, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion.

Le contenu du commandement de payer est strictement encadré, et la moindre omission peut l’annuler. Le texte est sans appel : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité » six mentions obligatoires : le délai de six semaines pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l’avertissement qu’à défaut le locataire s’expose à une résiliation puis à une expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département, et la possibilité de demander à tout moment des délais de grâce au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Pour une personne âgée qui ouvre seule son courrier, chacune de ces mentions est une porte de sortie : l’adresse du FSL permet de demander une aide financière, et la mention des délais de grâce rappelle que le juge peut tout arrêter. Quand le bail est garanti par une caution, le commandement doit aussi lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle échappe aux pénalités et intérêts de retard.

Depuis les dernières réformes, le commandement de payer déclenche aussi une alerte sociale automatique. Lorsque le locataire reste en impayé depuis deux mois sans interruption, ou que sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, et que le bailleur est une personne physique, le commissaire de justice doit signaler le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), en précisant les coordonnées et la situation socio-économique des occupants. Le représentant de l’État saisit alors un organisme chargé de réaliser un diagnostic social et financier. Autrement dit, dans le cas de l’octogénaire de Saint-Étienne, avec 6 000 euros d’impayés, ce signalement aurait dû alerter les services sociaux bien avant que la menace d’expulsion devienne concrète. C’est un point que les familles doivent vérifier : si ce signalement n’a pas été fait, c’est une irrégularité à soulever devant le juge.

Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement, le bailleur assigne le locataire devant le juge, qui constate la résiliation acquise par la clause résolutoire et prononce l’expulsion. Mais même à ce stade, le juge dispose d’un pouvoir considérable. L’article 1343-5 du code civil prévoit : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Et d’ajouter : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Pour une locataire de 86 ans ruinée par les détournements de sa fille, avec une plainte pénale en cours et une perspective sérieuse de remboursement, ces délais de grâce de deux ans maximum sont souvent la solution qui permet de solder la dette sans perdre le logement.

Une mise en garde s’impose enfin : suspendre de soi-même le paiement de ses loyers, même pour protester contre l’état du logement ou dans l’attente d’une aide, reste un défaut de paiement susceptible de faire jouer la clause résolutoire de l’article 24. Seul le juge peut reporter ou échelonner la dette sur le fondement de l’article 1343-5, et seule une consignation ordonnée en justice met le locataire à l’abri. Dans le cas de l’octogénaire de Saint-Étienne, la locataire n’avait pas choisi de ne plus payer : elle avait été mise dans l’impossibilité de payer par les détournements dont elle était victime. Cette circonstance, prouvée par la plainte et la condamnation pénale de l’auteur, est exactement le type de situation personnelle que le juge prend en compte, au titre de l’article 1343-5, pour accorder des délais plutôt que de laisser la résiliation produire ses effets.

B. Expulsion logement : quand les impayés viennent du détournement des économies d’une personne âgée

Quand les loyers impayés ont pour origine le pillage des comptes du locataire par un proche, la défense contre l’expulsion passe aussi par le procès pénal de l’auteur des détournements. Trois qualifications du code pénal entrent en jeu, et l’affaire de Saint-Étienne les illustre toutes. D’abord l’abus de confiance, défini ainsi : « L’abus de confiance est le fait par une personne de détourner, au préjudice d’autrui, des fonds, des valeurs ou un bien quelconque qui lui ont été remis et qu’elle a acceptés à charge de les rendre, de les représenter ou d’en faire un usage déterminé. » Ce délit est puni de cinq ans d’emprisonnement et 375 000 euros d’amende. Une procuration bancaire, même authentique au départ, ne donne jamais le droit de siphonner un compte pour des dépenses personnelles : dès que les fonds sont détournés de l’usage convenu, le délit est constitué. Ensuite l’escroquerie, définie ainsi : « L’escroquerie est le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d’un tiers, à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. » Elle est punie des mêmes peines. La fausse procuration utilisée pour les retraits, relevée par l’enquête dans l’affaire de Saint-Étienne, relève typiquement de ces manoeuvres frauduleuses.

La troisième qualification est la plus protectrice des personnes âgées : l’abus de faiblesse de l’article 223-15-2 du code pénal, dont voici le texte : « Est puni de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende l’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse soit d’un mineur, soit d’une personne dont la particulière vulnérabilité, due à son âge, à une maladie, à une infirmité, à une déficience physique ou psychique ou à un état de grossesse, est apparente ou connue de son auteur, pour conduire ce mineur ou cette personne à un acte ou à une abstention qui lui sont gravement préjudiciables ». Laisser ses comptes se vider sans réagir, ne plus payer son loyer, renoncer à se défendre : pour une personne de 86 ans isolée face à son propre enfant, chacune de ces abstentions gravement préjudiciables peut caractériser le délit, à condition de prouver que la vulnérabilité liée à l’âge était apparente ou connue de l’auteur.

Sur cette preuve de la vulnérabilité, la Cour de cassation vient de rappeler une exigence stricte. Le 17 décembre 2025, sa chambre criminelle a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait condamné un homme pour abus de faiblesse au préjudice de son beau-père (Cass. crim., 17 décembre 2025, n° 23-85.417). La Cour rappelle qu’« est punissable l’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse d’une personne dont la particulière vulnérabilité, due à son âge, à une maladie, à une infirmité, à une déficience physique ou psychique ou à un état de grossesse, est apparente ou connue de son auteur, pour conduire cette personne à un acte ou à une abstention qui lui sont gravement préjudiciables », puis juge que la cour d’appel, en se contentant de pertes de mémoire admises et d’une expertise postérieure concluant à une détérioration intellectuelle de type pré-démentiel, n’a pas établi « que la partie civile présentait, à la date des faits, objet de la poursuite, une particulière vulnérabilité, apparente ou connue de l’auteur du délit ». Concrètement, pour les familles : il faut faire constater la vulnérabilité au moment des faits, par certificats médicaux, témoignages de voisins, relevés bancaires montrant la rupture avec les habitudes de gestion, et signalements au procureur ou au conseil départemental. Une expertise tardive ne suffit pas toujours.

À l’inverse, quand la preuve est complète, les condamnations sont lourdes et définitives. Le 18 septembre 2019, la chambre criminelle a rejeté le pourvoi d’un notaire, ancien curateur de la victime, condamné pour abus de faiblesse à un an d’emprisonnement avec sursis et 75 000 euros d’amende pour lui avoir fait souscrire un contrat d’assurance-vie de 75 000 euros puis en avoir fait modifier la clause bénéficiaire (Cass. crim., 18 septembre 2019, n° 18-85.038). La Cour approuve les juges d’appel d’avoir retenu que la victime, hospitalisée, en syndrome de glissement, dialysée, malvoyante et incapable de marcher, avait signé à la clinique malgré l’opposition du médecin gériatre, et que le placement, représentant le quart de ses actifs bancaires, la privait des liquidités nécessaires à son entretien en fin de vie. Surtout, l’arrêt fixe une règle précieuse pour les détournements étalés dans le temps comme ceux de Saint-Étienne : « en matière d’abus de faiblesse, la prescription ne commence à courir qu’à partir du dernier prélèvement effectué sur le patrimoine de la victime, lorsque l’abus frauduleux procède d’un mode opératoire unique ». Des ponctions répétées pendant des mois constituent une opération unique : le délai de prescription part du dernier retrait, ce qui laisse aux familles le temps de découvrir le pillage et de porter plainte.

Au civil, la victime peut se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel pour obtenir le remboursement, comme l’a ordonné le tribunal de Saint-Étienne, ou agir séparément sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dont voici le texte : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Les sommes détournées, les loyers impayés qu’elles ont provoqués, les frais de procédure d’expulsion, le préjudice moral : tout peut être chiffré et réclamé à l’auteur. Et devant le juge de l’expulsion, la plainte pénale, la condamnation et même le seul récépissé de plainte changent la donne : ils expliquent l’origine des impayés, démontrent la bonne foi du locataire et justifient les délais de grâce le temps que le remboursement intervienne. C’est l’articulation gagnante du dossier : le pénal paie la dette, le civil fige l’expulsion.

II. Relogement obligatoire, trêve hivernale et sortie de l’impasse

A. Expulsion relogement obligatoire : trêve hivernale, délais du juge et offres de relogement

Même quand la résiliation du bail est constatée par le juge, l’expulsion n’est jamais immédiate : la loi impose une série de sas qui, pour une personne âgée, peuvent représenter une année entière de répit. Premier sas : après le jugement, l’huissier devenu commissaire de justice doit délivrer un commandement de quitter les lieux, et « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce délai tombe seulement si le juge constate la mauvaise foi de l’occupant ou une entrée par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou s’il le réduit dans des cas particuliers comme l’échec d’une procédure de relogement du fait du locataire. Une locataire de 86 ans ruinée par des détournements, qui a déposé plainte et cherche à apurer sa dette, n’est pas de mauvaise foi : le délai de deux mois s’applique plein et entier.

Deuxième sas : le juge peut accorder des délais supplémentaires, et ici l’âge de l’occupant est un critère écrit dans la loi. L’article L. 412-3 du même code dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » L’article L. 412-4 encadre ces délais, d’un mois minimum à un an maximum, et impose au juge de tenir compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ». L’âge et l’état de santé figurent donc au premier rang des critères légaux : un dossier médical, même simple, une attestation du médecin traitant, la preuve des démarches de relogement et du dépôt d’un dossier de logement social transforment ces délais en véritable bouclier. Le texte ajoute que le juge tient compte aussi du droit à un logement décent et des recours DALO engagés : chaque démarche compte et doit être prouvée par écrit.

Troisième sas, le plus connu : la trêve hivernale. L’article L. 412-6 dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Ni la chose jugée ni l’expiration des délais du juge n’y font obstacle : du 1er novembre au 31 mars, on n’expulse pas, sauf relogement assuré. Seules exceptions : l’expulsion prononcée pour introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manoeuvres ou contrainte, et, pour les autres lieux occupés sans droit, la possibilité pour le juge de réduire ou supprimer le sursis. Le squat n’est donc pas le sort du locataire en titre, même en impayés : pour une personne âgée entrée régulièrement dans les lieux, la trêve s’applique pleinement. L’article L. 412-2 ajoute une protection : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques », le délai de deux mois peut être prorogé par le juge pour trois mois au plus. C’est une protection de plus qui s’ajoute à la trêve.

Quatrième sas, souvent ignoré : le préfet et la CCAPEX doivent être saisis dès le commandement de quitter les lieux. L’article L. 412-5 prévoit : « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. » et qu’il informe le ménage de la possibilité de saisir la commission de médiation DALO pour un relogement. La sanction est redoutable : « A défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. » Autrement dit, sans cette saisine, le compteur des deux mois ne tourne pas et l’expulsion ne peut pas avoir lieu. Pour la famille d’un locataire âgé, vérifier cette saisine auprès de la préfecture est un réflexe aussi important que vérifier le commandement de payer lui-même.

Cinquième protection, à ne pas confondre avec les précédentes : quand le bailleur veut donner congé à un locataire âgé, il doit lui proposer un relogement. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail « à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert ». La protection joue aussi quand une personne de plus de 65 ans est à la charge du locataire, avec un plafond cumulé pour le foyer. Elle connaît toutefois deux limites : elle ne s’applique pas si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans ou aux ressources modestes, et surtout elle vise le congé, pas la résiliation pour impayés. Un bailleur ne peut donc pas déguiser une expulsion pour impayés en congé pour reprise afin d’échapper à la procédure de la clause résolutoire, et inversement un locataire en impayés ne peut pas invoquer l’article 15 pour faire échec à une résiliation régulièrement acquise. Chaque contentieux a ses armes : les mélanger fait perdre les procès.

Enfin, quand la spirale des dettes dépasse les seuls loyers, le surendettement offre un gel général. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Le dossier se dépose auprès de la commission de surendettement de la Banque de France du département : dès la recevabilité, les expulsions et saisies sont suspendues pendant l’instruction, et le plan ou les mesures imposées peuvent étaler, voire effacer partiellement les dettes. Pour une personne âgée dont les économies ont fondu et qui rembourse déjà difficilement, c’est souvent le cadre qui permet de tenir jusqu’au remboursement par l’auteur des détournements. Dans le parc social, une offre de relogement peut en outre être adressée au locataire dans les cas prévus par l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation, et l’article L. 412-1 permet même au juge de réduire le délai de deux mois quand une telle procédure de relogement n’a pas abouti du fait du locataire : accepter les offres sérieuses de relogement reste donc une obligation tactique, refuser sans motif peut coûter le bénéfice des délais.

B. Expulsion locative : comment contester pas à pas et obtenir des délais à Paris et en Île-de-France

Face à une menace d’expulsion contre un parent âgé, la méthode compte autant que le droit : chaque étape manquée est un délai perdu. Première étape, dès réception du commandement de payer : le faire relire par un avocat ou une association, car la nullité du commandement anéantit toute la procédure qui suit. On vérifie les six mentions obligatoires de l’article 24, le décompte exact de la dette mois par mois, la signification à la caution dans les quinze jours, et le signalement à la CCAPEX quand la dette atteint deux mois d’impayés ou deux fois le loyer mensuel. On saisit immédiatement le FSL du département pour une aide financière et on demande par écrit au bailleur des délais de paiement : ces démarches prouvent la bonne volonté que l’article L. 412-4 exige du juge. En parallèle, on dépose plainte contre l’auteur des détournements, avec constitution de partie civile, et on rassemble les relevés bancaires, la fausse procuration s’il y en a une, les certificats médicaux décrivant la vulnérabilité et les témoignages de l’entourage. La procédure d’expulsion du locataire obéit à un calendrier strict, et chaque irrégularité relevée à temps peut la faire repartir de zéro.

Deuxième étape, devant le juge : ne jamais rester sans défense ni s’abstenir de comparaître. Le juge peut constater la résiliation mais aussi accorder les délais de grâce de l’article 1343-5 jusqu’à deux ans, suspendre les poursuites et neutraliser pénalités et intérêts de retard. Il faut lui apporter un dossier chiffré : origine des impayés prouvée par la plainte, revenus et charges du locataire, aides FSL demandées ou obtenues, dossier de surendettement déposé, demande de logement social et recours DALO engagés, offre de paiement partiel immédiat. Plus le dossier montre que l’expulsion frapperait une personne vulnérable pour des impayés qu’elle n’a pas voulus, et que le remboursement par l’auteur des détournements est engagé, plus les délais sont longs. La Cour de cassation l’a encore illustré le 7 mai 2025 en censurant une cour d’appel qui avait fait courir un préavis de congé à partir d’une simple lettre suivie déposée dans une boîte aux lettres, au lieu d’exiger la notification régulière (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-13.151) : en matière locative, le formalisme protège le faible, et les juges du fond qui le négligent sont censurés.

Troisième étape, après le jugement : utiliser chaque sas. Vérifier que le commandement de quitter les lieux a bien été suivi de la saisine du préfet et de l’information de la CCAPEX, faute de quoi le délai de deux mois est suspendu. Demander au juge de l’exécution les délais des articles L. 412-3 et L. 412-4 en invoquant l’âge, l’état de santé et les diligences de relogement. Faire valoir la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Déposer si besoin un dossier de surendettement pour geler les exécutions. Et maintenir la pression pénale : le remboursement ordonné par le tribunal correctionnel peut être recouvré par tous moyens, y compris sur les biens de l’auteur, et chaque euro récupéré réduit la dette locative. En Île-de-France, ces démarches ont des guichets précis : le tribunal judiciaire de Paris pour le contentieux de l’expulsion et le juge de l’exécution, la CCAPEX et le FSL de chaque département francilien, la commission de surendettement de la Banque de France, et les points-justice pour une première orientation. Les délais pratiques parisiens sont tendus, avec des audiences d’expulsion qui s’enchaînent et des concours de la force publique filtrés par le préfet : arriver avec un dossier complet et chiffré change l’issue.

Conclusion

L’affaire de l’octogénaire de Saint-Étienne le montre crûment : derrière une menace d’expulsion pour 6 000 euros d’impayés peut se cacher un pillage de 29 000 euros, et derrière ce pillage une condamnation à dix mois de sursis probatoire avec obligation de rembourser. Le droit français ne laisse pas une personne âgée seule face à cette mécanique : six semaines pour payer après le commandement, mentions obligatoires à peine de nullité, signalement social automatique, délais de grâce jusqu’à deux ans, deux mois après le commandement de quitter, délais du juge d’un mois à un an calibrés sur l’âge et la santé, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, gel du surendettement, et triple riposte pénale par l’abus de confiance, l’escroquerie et l’abus de faiblesse, avec une prescription qui part du dernier prélèvement. Aucune de ces protections ne joue toute seule : il faut les invoquer, les prouver et les articuler, vite, par écrit, devant chaque juge. C’est ce travail d’articulation, entre le juge civil qui peut accorder des délais et le juge pénal qui fait payer le responsable, qui sauve le logement.