Des taches noires dans les angles du plafond, une odeur de renfermé qui ne part plus, du papier peint qui gondole derrière l’armoire : à l’automne, quand le chauffage se rallume et que les fenêtres restent closes, beaucoup de locataires découvrent des moisissures. La réponse tient en quelques lignes. Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, protégé des eaux et correctement ventilé, et c’est à lui de faire les travaux quand l’humidité vient du bâti, d’une ventilation défaillante ou d’un équipement hors d’état. Le locataire doit de son côté aérer, chauffer raisonnablement et entretenir ce qui lui incombe, et surtout signaler le problème par écrit dès les premiers signes. Quand rien ne bouge, la loi organise une escalade précise : demande de mise en conformité, conciliation facultative, signalement à la mairie ou à l’agence régionale de santé, puis juge, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer et accorder des dommages et intérêts. Cinq décisions rendues en 2025 et 2026, lues pour cet article, montrent que les tribunaux appliquent cette mécanique sans hésiter, avec des condamnations de 2 000 à plus de 5 000 euros selon les cas, mais aussi qu’ils refusent d’indemniser ce qui n’est pas prouvé, à commencer par le préjudice de santé. Chaque logement reste un cas technique : sans diagnostic précis de la cause, personne ne peut dire sérieusement qui doit payer.

I. D’où vient l’humidité et comment établir les faits

A. Trois familles de causes que les juges distinguent soigneusement

La première cause tient au bâtiment lui-même : murs froids et ponts thermiques, défaut d’isolation, fissures de façade, colonne fuyarde des parties communes, toiture ou menuiseries qui laissent passer l’eau. Le décret du 30 janvier 2002 qui définit le logement décent l’exprime sans détour : « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. » Quand l’eau entre par le gros œuvre ou par des équipements collectifs, le locataire n’y est pour rien et le bailleur ne peut pas se retrancher derrière le mode de vie de l’occupant. Dans une espèce relevée par l’Institut national de la consommation, des dégâts des eaux à répétition avaient pour origine une fuite sur la colonne de l’immeuble, des fissures de façade et l’absence d’isolation thermique de certains murs, à l’origine de phénomènes de ponts thermiques sur parois froides : le bailleur, et non le locataire, supportait la remise en état. Autre exemple : un appartement dont l’humidité excessive venait d’un défaut d’isolation des murs, d’un défaut de ventilation et de huisseries inadaptées, avec un bailleur averti de longue date qui n’avait apporté aucune solution valable, a valu au locataire 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Le message est constant : quand le désordre préexistait à l’entrée dans les lieux ou procède de la construction, le mode de vie des locataires ne peut pas être tenu pour la cause des moisissures.

La deuxième cause, la plus fréquente dans les contentieux récents, est la ventilation défaillante. Un logement calfeutré, des grilles d’aération encrassées ou bouchées, une ventilation mécanique contrôlée à l’arrêt ou en panne, une salle de bains sans amenée d’air frais : l’humidité produite par la cuisine, la douche et la simple respiration des occupants ne s’évacue plus et condense sur les parois froides. Le même décret de 2002 impose à cet égard une exigence précise : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Le 28 mai 2026, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné un bailleur social à faire réaliser, dans le délai d’un mois, des travaux de ventilation basse dans la salle de bains d’un appartement loué depuis 2019, où les services de la ville avaient constaté des moisissures sur les murs de façade de trois chambres, du salon et de la cuisine, ainsi qu’une absence de ventilation efficace par manque d’amenée d’air frais. L’obligation était assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant six mois, et le bailleur a versé 4 170,38 euros au titre du préjudice de jouissance et 1 000 euros au titre du préjudice moral. Le 25 juin 2026, le tribunal judiciaire d’Amiens a ordonné dans un studio de 25 mètres carrés, entre autres travaux, le nettoyage de la grille de ventilation de la menuiserie, la reprise ou le changement du système de ventilation mécanique, un traitement contre les moisissures et le salpêtre, puis la réfection des murs, le tout sous astreinte provisoire de 30 euros par jour pendant quatre-vingt-dix jours, avec 2 240 euros de dommages et intérêts. À Paris, le 15 octobre 2025, un office public de l’habitat s’est vu ordonner non seulement des travaux sous trois mois, mais aussi la finalisation, sous douze mois et sous astreinte de 30 euros par jour dans la limite de cent jours, d’une étude sur l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements du patrimoine concerné, puis la mise en œuvre de ses résultats sous dix-huit mois, avec 3 600 euros alloués à la locataire. Ces décisions disent la même chose : la ventilation n’est pas un confort, c’est un élément de la décence du logement, et son absence ou sa panne engage le bailleur.

La troisième cause est l’usage du logement, et c’est elle qui sépare les promesses commerciales des faits. Un vendeur d’isolation ou de fenêtres promet des économies d’énergie, jamais que le logement deviendra étanche à l’air au point de condenser ; un locataire qui coupe la ventilation pour faire des économies ou qui ne chauffe plus une pièce croit bien faire et fabrique de la moisissure. L’Agence nationale de sécurité sanitaire indique, dans son expertise publiée le 1er août 2016, qu’une part importante des logements est concernée par l’exposition aux moisissures intérieures, de l’ordre de quatorze à vingt pour cent de logements présentant des moisissures visibles en France, avec des effets établis sur la santé respiratoire, notamment le développement et l’exacerbation de l’asthme ainsi que la rhinite allergique. Autrement dit, l’enjeu dépasse la peinture tachée : enfants, asthmatiques, personnes atopiques ou immunodéprimées et occupants en situation de précarité énergétique sont les plus exposés. Mais attention à ne pas en déduire qu’un problème de santé sera automatiquement indemnisé : à Marseille comme on le verra, la demande au titre du préjudice de santé a été rejetée faute de preuve du lien avec les désordres. Promesse du vendeur, humidité mesurée, responsabilité juridique : trois plans à ne pas confondre.

B. La preuve qui fait gagner : écrire vite, faire constater, garder les rapports

Tout se joue dans les premières semaines. Le locataire qui découvre des moisissures doit prévenir le bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée ou par un message conservé, en décrivant précisément les pièces, les surfaces et l’évolution, avec des photographies datées. Ce signalement écrit n’est pas une formalité de politesse : il fait courir les délais, il établit que le bailleur était informé, et il conditionne la suite. Dans l’affaire marseillaise, les locataires avaient signalé les désordres aux services de la ville dès le 16 décembre 2022, et la visite qui avait suivi avait constaté les moisissures et l’absence de ventilation efficace : cette antériorité a fondé la condamnation. À l’inverse, des locataires qui n’avaient émis aucune doléance pendant le bail au sujet de l’installation électrique ou de moisissures, et dont le rapport d’expertise n’avait été établi qu’après la résiliation, ont vu leurs demandes fragilisées. L’Institut national de la consommation le confirme à travers un autre cas : un tribunal a retenu que le logement était grevé de désordres multiples le rendant indécent, notamment à raison de la moisissure infestant plusieurs pièces, que la propriétaire avait tardé à y porter remède, et que le mode de vie des locataires n’était pas à l’origine de ces désordres qui préexistaient à l’entrée dans les lieux. Écrire tôt, c’est empêcher le bailleur de soutenir qu’il n’a rien su ou que le désordre est né d’une négligence récente.

Vient ensuite le constat indépendant. Le rapport d’un expert d’assurance après déclaration de sinistre, comme à Amiens où un compte rendu de recherche de fuite du 6 février 2025 a suivi la déclaration du 30 janvier, le passage des services communaux d’hygiène et de santé ou de l’inspection sanitaire de la ville, un diagnostic de performance énergétique annexé au bail, un rapport d’expertise amiable ou judiciaire : chaque pièce compte, et les juges les croisent. Dans un dossier francilien, l’inspection sanitaire avait constaté des moisissures autour de la fenêtre de la salle de bains, des infiltrations au plafond d’une chambre et de la pièce principale, une ventilation haute hors service, en contrariété avec les articles 33 et 40-1 du règlement sanitaire départemental, et avait demandé au propriétaire d’y remédier. Le tribunal a chiffré le préjudice à 25 % du loyer, soit 200 euros par mois pendant 45 mois, pour un total de 9 000 euros. Dans un autre dossier, deux rapports se complétaient : l’un relevait condensation et pont thermique aux plafonds faute de toute ventilation dans les pièces de vie, l’autre des moisissures noirâtres discrètes en angles de plafond dans la cuisine et le séjour, avec inefficacité de la ventilation et ponts thermiques. À l’inverse, un diagnostic énergétique classant le logement en E sans aucune pièce recouverte de moisissures ni tache d’humidité notable a servi la défense du bailleur. Concrètement : photographier à dates régulières, conserver les échanges avec le bailleur et le syndic, demander le passage des services d’hygiène de la mairie, déclarer à son assureur quand il y a un dégât des eaux, et faire établir si besoin un constat par commissaire de justice. Un point mérite d’être isolé tant il fait perdre du temps aux occupants : l’assurance habitation n’est pas le remède de l’humidité chronique. Quand une fuite soudaine survient, la déclaration à l’assureur déclenche la recherche de fuite et la prise en charge des dommages, comme l’illustre le dossier rennais où l’assureur du locataire avait missionné une entreprise de recherche de fuite après la déclaration de novembre 2022, tandis que le bailleur faisait traiter les causes en mars 2023. Mais quand les moisissures procèdent d’une ventilation absente, de murs froids ou d’un défaut d’étanchéité durable, l’assureur n’a rien à garantir : c’est l’obligation de délivrance du bailleur qui s’applique, et c’est au bailleur, le cas échéant avec le syndic pour les parties communes comme une colonne d’immeuble ou une façade, de commander et de payer les travaux. Déclarer quand même le sinistre quand il y a un événement soudain reste utile, ne serait-ce que pour dater les désordres et obtenir un rapport technique ; en revanche, adresser à l’assureur ce qui relève du bail ne fait que retarder la mise en demeure du véritable débiteur des travaux. Le bon réflexe consiste donc à qualifier d’abord l’événement : soudain et accidentel, vers l’assurance ; durable et structurel, vers le bailleur par écrit, avec copie au syndic si les parties communes sont en cause. Le juge des contentieux de la protection tranche sur pièces, et les pièces manquantes se paient comptant.

II. Qui paie les travaux et comment contraindre le bailleur

A. L’obligation du bailleur, les devoirs du locataire et la ligne de partage

Le principe est posé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur remet au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », et cette exigence vaut pendant tout le bail, pas seulement le jour de la remise des clés. Le tribunal de Marseille l’a rappelé avec une formule que tout locataire devrait connaître : l’obligation de délivrance du bailleur, qui comprend la décence, le bon état d’usage et de réparation et le bon fonctionnement des équipements mentionnés au contrat, est une obligation de résultat, qui ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. Autrement dit, le locataire n’a pas à démontrer que le bailleur a mal agi ; il lui suffit d’établir que le logement n’est pas décent. Et quand le logement ne l’est pas, l’article 20-1 de la même loi ouvre deux sanctions : le locataire peut exiger la mise en conformité des locaux, et à défaut obtenir du juge une réduction du loyer.

Le bailleur dispose toutefois d’une défense légitime quand le désordre vient réellement de l’occupant. L’article 7 de la loi met à la charge du locataire « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Ne pas aérer, boucher les grilles de ventilation, laisser le joint de douche se dégrader sans rien dire, ne jamais détartrer ni nettoyer ce qui s’entretient simplement : tout cela relève du locataire. Mais la jurisprudence récente trace la frontière avec netteté. À Rennes, le 3 août 2026, le juge a constaté que le bailleur social avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent envers deux locataires, alors même que l’un d’eux avait déclaré un dégât des eaux dès novembre 2022 et que le bailleur avait fait des travaux sur les causes en mars 2023 sans refaire les embellissements : le tribunal a ordonné la mise en conformité sous trois mois avec astreinte de 100 euros par jour de retard et par appartement pendant trois mois, réduit chaque loyer de 50 euros par mois jusqu’à la mise en conformité, et alloué à chacun 2 200 euros de réduction rétroactive de loyers et 1 500 euros de préjudice moral, tout en rejetant les demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice matériel qui n’étaient pas établies. La ligne de partage est donc claire : au bailleur la structure, l’étanchéité, la ventilation et les équipements en état de fonctionner ; au locataire l’aération quotidienne, le chauffage raisonnable des pièces, le nettoyage des grilles et l’entretien courant. Quand le bailleur invoque le mode de vie, c’est à lui d’apporter la preuve d’une négligence ou d’un manque d’entretien à l’origine des moisissures, et les juges écartent ce moyen dès que les désordres préexistaient ou procèdent du bâti.

B. L’escalade qui fonctionne : amiable, conciliation, mairie, puis juge

Premier échelon, la mise en demeure. Le locataire demande par écrit au bailleur la mise en conformité du logement, en listant les désordres et en fixant un délai raisonnable, en rappelant que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 l’y autorise « sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Cette lettre n’est pas obligatoire avant d’aller en justice, mais elle est décisive : elle prouve la carence du bailleur et elle ouvre les recours suivants. Joindre les photographies, le constat s’il existe, et une copie du diagnostic énergétique du bail si celui-ci contredit l’état réel. Quand le bailleur est un professionnel ou un bailleur social, adresser en parallèle une réclamation au service dédié et au syndic pour les désordres venant des parties communes, comme la colonne fuyarde ou la façade fissurée, permet d’éviter le renvoi de responsabilité entre bailleur et copropriété.

Deuxième échelon, la conciliation et le signalement administratif, deux voies cumulables. La commission départementale de conciliation peut être saisie à défaut d’accord ou de réponse du bailleur dans les deux mois. « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » C’est une chance de régler vite, jamais une obligation qui retarderait le juge. En parallèle, le locataire peut signaler le logement à la mairie ou à l’agence régionale de santé, notamment quand l’humidité met en cause la salubrité : les services d’hygiène se déplacent, constatent, mettent en demeure le propriétaire, et leur rapport pèse lourd devant le tribunal, comme les 9 000 euros obtenus sur le fondement d’un rapport sanitaire l’ont montré. Les organismes de conseil rappellent également que le tribunal peut être saisi pour faire condamner le bailleur à réaliser les travaux sous astreinte financière et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. À ce stade, le dossier doit contenir la chronologie complète : bail et état des lieux d’entrée, lettres au bailleur, rapports, factures de nettoyage ou de relogement temporaire, attestations sur l’usage normal du logement.

Troisième échelon, le juge des contentieux de la protection, et c’est là que les chiffres parlent. Le juge « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » et « peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». La pratique des cinq décisions lues est remarquablement cohérente : injonction de travaux avec délai d’un à huit mois selon l’ampleur, astreinte de 30 à 100 euros par jour de retard, réduction ou réfaction de loyer, dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le préjudice moral, article 700 pour les frais d’avocat. La cour d’appel de Caen, le 2 mai 2025, a même alloué 2 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance à une locataire qui devait par ailleurs 4 803 euros de loyers impayés, en ordonnant la compensation entre les créances : devoir des loyers n’efface pas le droit à un logement décent. Deux limites doivent être dites honnêtement. D’abord, le préjudice de santé n’est indemnisé que s’il est médicalement établi et relié aux désordres : à Marseille, cette demande a été rejetée. Ensuite, le juge n’accorde que ce qui est prouvé : à Rennes, le préjudice de jouissance et le préjudice matériel ont été rejetés faute d’éléments, alors même que le manquement du bailleur était constaté. Quand le litige mêle humidité chronique et interrogations sur les charges, les travaux ou la décence, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de cadrer la mise en demeure, de choisir les constats utiles et de chiffrer les demandes au plus près de ce que les tribunaux accordent.

Conclusion

Les moisissures d’une location ne sont ni une fatalité ni automatiquement la faute du bailleur : elles sont le symptôme d’une cause qu’il faut identifier avant de réclamer. Eau qui entre par le gros œuvre, ventilation absente ou en panne, usage qui condense : à chaque cause sa preuve et son responsable. Le droit applicable est limpide. Le bailleur doit un logement décent et des équipements qui fonctionnent, et son obligation est de résultat ; le locataire doit aérer, entretenir et signaler par écrit sans attendre. À défaut d’accord, la conciliation et le signalement à la mairie ou à l’agence régionale de santé préparent le terrain, puis le juge ordonne les travaux sous astreinte, ajuste le loyer et indemnise les préjudices établis, comme l’ont fait cinq juridictions en 2025 et 2026 avec des condamnations allant de 2 000 à plus de 9 000 euros selon les dossiers. Deux erreurs font perdre les procès : attendre des mois avant d’écrire, et réclamer sans pièces, notamment sur la santé. Photographier, écrire, faire constater, conserver chaque rapport : ce dossier-là vaut mieux qu’une colère. Et lorsque le bailleur renvoie la faute à l’aération alors que les murs sont froids et la ventilation hors service, faire vérifier la situation par un professionnel du droit évite de payer, au sens propre, les désordres d’un autre.

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