Dans la pratique notariale et judiciaire des opérations patrimoniales, la mise à disposition gratuite d’un logement au profit d’un membre de la famille, d’un proche ou d’un dirigeant constitue une pratique courante, dictée par des considérations familiales, d’entraide ou de convenance personnelle. Toutefois, cette libéralité d’usage, fréquemment conclue verbalement ou formalisée par des actes sous seing privé sommaires, dissimule une rigueur contractuelle souvent insoupçonnée par les propriétaires. En droit civil français, cette convention n’est pas une simple tolérance de fait dépourvue d’effets de droit, mais s’analyse en un véritable contrat nommé : le prêt à usage, traditionnellement désigné sous l’appellation de commodat immobilier.
Régie par les dispositions des articles 1875 à 1891 du Code civil, cette figure contractuelle repose sur une définition légale limpide énoncée par l’article 1875 du Code civil : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » Si le commodat permet au propriétaire de concéder la jouissance de son bien sans aliéner son droit de propriété, son régime juridique s’avère particulièrement exigeant dès lors que surgissent des dissensions entre les parties, que survient le décès de l’un des contractants ou que le propriétaire entend reprendre possession de son patrimoine pour le vendre ou l’occuper.
Le contentieux du prêt à usage immobilier se déploie selon deux axes majeurs. D’une part, la frontière entre le commodat et le contrat de bail d’habitation s’avère poreuse : dès l’instant où l’emprunteur prend en charge certaines contreparties financières ou acquitte des sommes au profit du propriétaire, la tentation est grande de revendiquer le bénéfice protecteur et d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. D’autre part, la fin du prêt à usage soulève des difficultés pratiques aiguës : en l’absence de terme stipulé, le propriétaire dispose-t-il d’un droit discrétionnaire de reprise, et à quelles conditions de préavis ? En cas de résistance de l’emprunteur, comment faire constater l’extinction du titre pour engager une procédure d’expulsion devant le juge des contentieux de la protection ? Enfin, le sort de l’occupant en cas de cession de l’immeuble prêteur à un tiers acquéreur cristallise l’une des solutions les plus nettes de la jurisprudence civile.
Cette étude doctrinale propose une analyse approfondie des règles gouvernant le commodat immobilier, à la lumière des textes du Code civil et des décisions les plus récentes rendues par la Cour de cassation et les juridictions du fond, en examinant successivement la qualification juridique de la convention (I), puis le régime de sa résiliation et les voies de droit assurant la libération effective des lieux (II).
I. La qualification rigoureuse du commodat immobilier : gratuité essentielle et frontière avec les contrats voisins
La qualification de prêt à usage emporte des conséquences considérables pour le propriétaire comme pour l’occupant. Alors que le locataire bénéficie des prérogatives statutaires de la loi du 6 juillet 1989, l’emprunteur à commodat ne dispose d’aucun droit au maintien dans les lieux au-delà du terme convenu. Il importe donc de cerner avec précision les critères de cette qualification contractuelle, dominée par l’exigence impérative de gratuité (A), ainsi que la répartition corrélative des charges et des dépenses d’entretien entre les parties (B).
A. L’exigence fondamentale de gratuité et le risque de requalification en bail d’habitation
Aux termes de l’article 1876 du Code civil, le prêt à usage obéit à un principe cardinal qui structure l’ensemble de son économie : « Ce prêt est essentiellement gratuit. » Cette gratuité constitue l’élément substantiel et irréductible qui permet d’opérer la distinction entre le commodat et le louage de choses régi par l’article 1709 du même code. Tandis que le bail suppose le paiement d’un prix en contrepartie de la jouissance d’un bien, le commodat exclut par nature toute rémunération au profit du prêteur. En présence d’un contrat écrit ou d’une situation de fait, les juridictions judiciaires exercent un contrôle vigilant sur les flux financiers intervenus entre les parties, procédant à la requalification d’office de la convention lorsque la cause réelle de l’occupation réside dans le versement d’une contrepartie financière.
Toutefois, la pratique démontre que l’emprunteur verse parfois des contributions financières ponctuelles, ce qui incite régulièrement les occupants assignés en expulsion à prétendre qu’un bail verbal s’est substitué au commodat initial. La jurisprudence contemporaine adopte une position pragmatique et constante : de simples versements irréguliers ou d’un montant modique ne suffisent pas à transformer le prêt à usage en contrat de louage à titre onéreux. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi rappelé avec clarté, dans un arrêt rendu le 29 janvier 2025, les limites de cette requalification en soulignant que « Le prêt à usage ou commodat, régi par les articles 1875 à 1891 du code civil, est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi » et en retenant que des versements financiers dont « la modicité et le caractère irrégulier ne permettent pas de considérer » qu’ils caractérisent un loyer « ne font pas perdre à la convention son caractère gratuit » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 29 janvier 2025, n° 21/07190).
Ce principe a été réaffirmé avec la même fermeté par la même juridiction dans un arrêt du 5 mars 2025, dans lequel des occupants prétendaient déduire de la prise en charge des charges courantes l’existence d’un bail d’habitation soumis à tacite reconduction triennale. Les magistrats aixois ont écarté cette prétention en jugeant que « En vertu de l’article 1876 du code civil, le prêt à usage (anciennement dénommé commodat) est un contrat essentiellement gratuit, ce qui le distingue du contrat de bail lorsqu’il porte sur un immeuble. Toutefois, le fait que le preneur assume les charges courantes liées à son occupation ne permet pas de requalifier la convention au motif qu’elle revêtirait un caractère onéreux, et ce quelqu’en soit le montant » (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 5 mars 2025, n° 22/09944).
De surcroît, les stratagèmes consistant à verser unilatéralement des sommes d’argent a posteriori, dans le dessein d’échapper à une demande de restitution des clés, sont systématiquement sanctionnés par les juges du fond. La Cour d’appel de Montpellier, statuant le 7 mai 2026 dans un litige intrafamilial opposant un père donateur usufruitier à sa fille occupante, a mis en échec une telle tentative en relevant que « ce n’est que suite à la demande de restitution de Monsieur [C] […] que Madame [Z] a tenté de procéder à un versement de loyers de manière rétroactive depuis cette date, ce qui tend à démontrer qu’elle souhaitait, par ces versements, pouvoir ultérieurement se prévaloir d’un contrat de bail » (CA Montpellier, 3e ch. civ., 7 mai 2026, n° 25/00135). La cour a conclu au maintien de la qualification de commodat et ordonné la libération des lieux.
L’enjeu de cette qualification est fondamental : l’emprunteur à commodat ne peut se prévaloir d’aucune des dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi que l’a jugé le Tribunal judiciaire de Lisieux le 12 mars 2026, « le bien immobilier objet du litige ayant été mis à la disposition de Madame [G] [H] selon un prêt à usage, il n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 » (TJ Lisieux, baux d’habitation, 12 mars 2026, n° 25/00277). Dès lors, les mécanismes protecteurs relatifs au congé pour vente ou pour habiter, à l’obligation de relogement des locataires âgés de plus de 65 ans sous condition de ressources ou à la tacite reconduction triennale demeurent inapplicables au commodat. Le régime juridique se démarque également de la convention d’occupation précaire, qui suppose l’existence de circonstances particulières et objectives indépendantes de la seule volonté des parties justifiant une précarité contractuelle, alors que le commodat repose exclusivement sur l’intention bienveillante et désintéressée du prêteur.
B. La répartition des charges et réparations entre prêteur et emprunteur : l’étanchéité avec les charges locatives
Si le commodat est un contrat à titre gratuit, l’occupation matérielle d’un immeuble engendre inévitablement des frais de consommation, d’entretien et de conservation. Le Code civil a instauré à cet égard un régime spécifique de répartition des charges, distinct des règles applicables au bail d’habitation, et articulé autour des articles 1880, 1886 et 1890.
En premier lieu, l’emprunteur est tenu d’une obligation générale de conservation de la chose prêtée. Selon l’article 1880 du Code civil, l’emprunteur doit veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de l’immeuble et ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention. Corrélativement, l’article 1886 du Code civil pose une règle fondamentale qui exclut toute indemnisation de l’occupant pour ses dépenses ordinaires : « Si, pour user de la chose, l’emprunteur a fait quelque dépense, il ne peut pas la répéter. » Cette disposition signifie que les frais d’électricité, de chauffage, d’eau courante, de taxe d’habitation ou d’entretien courant nécessaires à l’utilisation normale de l’immeuble demeurent à la charge définitive de l’emprunteur. Comme l’a précisé la Cour d’appel de Montpellier dans sa décision précitée du 7 mai 2026, l’emprunteur qui réalise des travaux de confort ou des aménagements intérieurs pour sa propre jouissance ne saurait réclamer la moindre répétition au prêteur lors de son départ des lieux (CA Montpellier, 3e ch. civ., 7 mai 2026, n° 25/00135).
En second lieu, l’emprunteur engage sa responsabilité contractuelle en cas de détérioration de l’immeuble résultant d’un défaut d’entretien ou d’une utilisation anormale. Le Tribunal judiciaire de Lisieux, dans son jugement du 12 mars 2026, a mis en œuvre cette responsabilité à l’occasion de la restitution d’une maison d’habitation laissée dans un état d’abandon manifeste par l’emprunteuse. La juridiction a rappelé avec autorité que « en cas de dégradation ou de perte de la chose prêtée, l’emprunteur est tenu d’indemniser le prêteur, sauf s’il rapporte la preuve de l’absence de faute de sa part ou d’un cas fortuit » et a condamné l’occupante à payer la somme de 3 766,20 euros au titre des réparations locatives et du nettoyage, ainsi qu’à rembourser les factures d’assainissement d’eau (TJ Lisieux, baux d’habitation, 12 mars 2026, n° 25/00277). Cette décision illustre que la gratuité de la mise à disposition ne dispense aucunement l’emprunteur de restituer les lieux dans leur intégrité matérielle.
En troisième lieu, les dépenses exceptionnelles et structurelles incombent exclusivement au propriétaire prêteur, sous réserve des strictes conditions posées par l’article 1890 du Code civil : « Si, pendant la durée du prêt, l’emprunteur a été obligé, pour la conservation de la chose, à quelque dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu’il n’ait pas pu en prévenir le prêteur, celui-ci sera tenu de la lui rembourser. » Ce texte d’interprétation stricte réserve le remboursement aux seuls travaux indispensables pour éviter la ruine ou la perte de l’immeuble (réparation d’une toiture effondrée ou rupture majeure de canalisation d’eau), accomplis sous l’empire de l’urgence absolue.
Enfin, la gestion des charges de copropriété met en lumière l’étanchéité du commodat avec le droit locatif. En l’absence de contrat de bail, la liste réglementaire des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne s’applique pas de plein droit. C’est ce qu’a tranché la Cour d’appel de Lyon dans son arrêt du 11 février 2026 : le prêteur ne peut réclamer à l’occupant le remboursement des charges de copropriété que s’il prouve une convention expresse en ce sens ou s’il justifie de leur acquittement effectif pour des prestations profitant directement à l’emprunteur, à défaut de quoi sa demande de remboursement doit être rejetée (CA Lyon, 8ème chambre, 11 février 2026, n° 23/02348).
II. Le dénouement du prêt à usage et la restitution de l’immeuble : du terme du contrat à l’expulsion de l’occupant
L’obligation essentielle de l’emprunteur réside dans la restitution de l’immeuble au terme du prêt. Lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée ou que les parties se heurtent à l’absence de calendrier contractuel, la détermination du terme obéit à des règles jurisprudentielles très précises (A). Si l’occupant refuse de déférer aux sommations de libérer les lieux, le propriétaire dispose d’actions judiciaires efficaces pour vaincre sa résistance et faire exécuter la décision d’expulsion (B).
A. Le terme du commodat et le droit de résiliation unilatérale sous préavis raisonnable
Le régime de restitution de la chose prêtée est gouverné à titre principal par l’article 1888 du Code civil, qui prévoit que « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. » Lorsque les contractants ont stipulé une date fixe ou un événement certain marquant la fin de la mise à disposition (par exemple l’achèvement d’études universitaires ou la durée d’une mission professionnelle déterminée), le prêteur est tenu de respecter cette échéance. Toutefois, le législateur a prévu une dérogation exceptionnelle au profit du propriétaire : selon l’article 1889 du Code civil, « Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre. » Cette restitution anticipée nécessite la démonstration d’un événement imprévisible survenu après la formation du contrat, tel qu’une ruine financière ou la perte soudaine de son propre logement par le prêteur.
Néanmoins, la quasi-totalité des prêts à usage d’immeubles consentis en pratique sont à durée indéterminée, les parties n’ayant fixé aucun terme calendaire et l’habitation constituant un usage permanent par nature. Face à cette situation, après des hésitations doctrinales historiques, la jurisprudence a fixé une solution constante et équilibrée : en l’absence de terme convenu et d’usage prévisible limité dans le temps, le prêteur est en droit de mettre fin au commodat à tout moment, sous la seule réserve de respecter un délai de préavis raisonnable.
Cette règle cardinale a été solennellement réitérée par la Première chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 14 mai 2025. Dans cette affaire où un appartement avait été mis à la disposition verbale d’une occupante pour des raisons médicales, la Haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir prononcé la résiliation du prêt et ordonné l’expulsion après avoir souverainement apprécié les faits et retenu que le besoin temporaire avait cessé (Cass. 1re civ., 14 mai 2025, n° 23-22.953).
La Cour d’appel de Paris applique rigoureusement cette doctrine prétorienne. Dans son arrêt rendu le 25 juin 2024, le Pôle 4 Chambre 4 a rappelé les fondements théoriques de cette faculté de résiliation unilatérale en jugeant : « Considérant que l’obligation pour l’emprunteur de rendre la chose prêtée est de l’essence du commodat ; que lorsqu’aucun terme n’a été convenu, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai raisonnable » (CA Paris, Pôle 4 – Ch. 4, 25 juin 2024, n° 22/01796). Dans cette espèce où deux petits-fils refusaient de libérer les appartements prêtés par leur grand-père, la cour a validé la sommation de quitter les lieux et condamné l’occupant au paiement d’une indemnité substantielle pour réparer le préjudice résultant de la restitution tardive.
De même, le Tribunal de proximité de Pantin (TJ de Bobigny), dans un jugement du 11 décembre 2025, a constaté l’arrivée du terme d’un commodat immobilier consenti entre frères après la délivrance d’un préavis de deux mois, affirmant que le prêteur n’était tenu à aucune reconduction indéfinie et que l’occupant devait vider les lieux sous peine d’expulsion (TJ Bobigny, ch. 26 Proxi fond, 11 décembre 2025, n° 25/03302). La Cour d’appel de Lyon a adopté la même analyse le 11 février 2026, retenant que la faculté de résiliation unilatérale ne souffre d’aucune brutalité dès lors qu’un préavis de plusieurs mois a été accordé à l’emprunteur (CA Lyon, 8ème chambre, 11 février 2026, n° 23/02348).
Enfin, la transmission du contrat de prêt à usage en cas de décès de l’une des parties obéit aux prévisions de l’article 1879 du Code civil : « Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l’on n’a prêté qu’en considération de l’emprunteur, et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée. » Ainsi, lorsque le commodat a été conclu intuitu personae, le décès de l’emprunteur éteint immédiatement le droit de jouissance, privant ses successeurs de tout titre d’occupation légitime.
B. Le refus de restitution de l’immeuble : caducité du titre, expulsion judiciaire et inopposabilité à l’acquéreur
Dès lors que le terme convenu est survenu ou que le préavis raisonnable notifié par le prêteur est expiré, le contrat de commodat prend fin de plein droit. L’emprunteur qui se maintient dans l’immeuble perd immédiatement la qualité d’occupant régulier pour devenir un occupant sans droit ni titre. Cette déchéance juridique ouvre la voie aux poursuites judiciaires d’éviction.
Le Tribunal judiciaire de Paris a souligné avec netteté, dans un jugement du 4 septembre 2025, que le refus de restitution caractérise une atteinte intolérable aux prérogatives du propriétaire protégées par l’article 544 du Code civil : « En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite » (TJ Paris, PCP JCP fond, 4 septembre 2025, n° 25/01868), devant cesser sans délai. Dans cette affaire, les héritiers du prêteur décédé ont obtenu l’expulsion de l’occupant et le rejet de sa demande de délais de grâce pour se reloger.
La compétence juridictionnelle appartient au juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La juridiction peut être saisie au fond ou selon la procédure accélérée au fond en référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi ordonné l’expulsion immédiate d’un emprunteur maintenu dans les lieux après expiration du préavis, relevant « Que ce contrat a donc bien été résilié […] et que, depuis cette date, M. [N] [L] occupe les lieux, mis à sa disposition, sans droit ni titre ; Attendu qu’il convient donc d’ordonner l’expulsion » (TJ Bordeaux, PPP Référés, 3 avril 2026, n° 25/01679).
Face à un occupant qui refuse de quitter les lieux, le propriétaire doit engager une procédure d’expulsion du locataire ou de l’occupant sans titre afin d’obtenir un titre exécutoire autorisant le recours au commissaire de justice. La décision ordonnant l’expulsion est obligatoirement assortie de la condamnation de l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, calculée jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés. Comme l’a exposé le Tribunal judiciaire de Compiègne dans son jugement du 7 mai 2026, « l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue la contrepartie de la jouissance des lieux et a pour objet de réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre » (TJ Compiègne, JCP, 7 mai 2026, n° 25/00227). Cette indemnité est généralement fixée à la valeur locative de marché du bien, majorée le cas échéant d’une pénalité dissuasive.
Sur le plan de l’exécution forcée, l’expulsion est encadrée par les dispositions protectrices des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Dès la signification de la décision de justice, un commandement d’avoir à libérer les locaux doit être délivré par commissaire de justice, ouvrant un délai légal de deux mois avant toute intervention matérielle avec le concours de la force publique. Bien que l’occupant sans titre puisse solliciter des délais auprès du juge de l’exécution en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du même code, ces délais ne sont accordés qu’en présence de démarches de relogement réelles et de bonne foi.
Enfin, une question doctrinale capitale concerne l’opposabilité du commodat en cas d’aliénation de l’immeuble. Contrairement au bail d’habitation, pour lequel l’article 1743 du Code civil dispose expressément que le bail ayant date certaine s’impose à l’acquéreur, aucun texte similaire n’existe en matière de prêt à usage. La jurisprudence refuse catégoriquement d’étendre la protection de l’article 1743 au commodat. Le Tribunal judiciaire de Paris a tranché ce point de manière limpide dans son jugement du 3 juin 2025 : le prêt à usage ne confère à l’emprunteur qu’un droit personnel de créance et aucun droit réel sur le bien. Par suite, faute de disposition légale prévoyant son opposabilité à l’acquéreur, le nouvel acheteur de l’immeuble est en droit de considérer l’emprunteur comme un occupant sans droit ni titre dès le transfert de propriété, et d’obtenir son expulsion sans avoir à respecter les clauses du commodat antérieur (TJ Paris, PCP JCP fond, 3 juin 2025, n° 24/10627).
Conclusion
Le commodat immobilier constitue un outil juridique particulièrement souple et précieux pour organiser l’occupation temporaire et désintéressée d’un patrimoine bâti. En échappant au carcan impératif du droit des baux d’habitation, il offre au propriétaire une liberté contractuelle considérable pour loger un proche ou préserver un bien vacant des dégradations de l’inoccupation. Cependant, cette souplesse n’est exempte d’aucun danger si les parties négligent la précision rédactionnelle de leur engagement.
Pour prémunir le prêteur contre tout risque de requalification en bail d’habitation, la gratuité doit demeurer absolue et transparente. Aucune somme d’argent ne doit être exigée au-delà du remboursement des stricts fluides et charges de consommation personnelle de l’occupant. De surcroît, la rédaction d’un écrit constatant expressément la qualification de prêt à usage au sens des articles 1875 et suivants du Code civil, fixant un terme déterminé ou précisant les modalités du préavis de résiliation unilatérale, s’avère indispensable pour éviter que la générosité initiale ne dégénère en un contentieux judiciaire complexe.
En cas de conflit ou de refus de restitution au terme du contrat, la réactivité du propriétaire est essentielle pour délivrer sommation de quitter les lieux dans les formes légales et saisir le juge des contentieux de la protection, seul à même de constater la caducité du titre et d’ordonner l’expulsion avec le concours éventuel de la force publique.