Les avis de taxe foncière 2026 sont tous en ligne depuis le 19 septembre et les recherches des Français explosent : « taxe foncière payer », « taxe foncière 2026 », « taxe foncière exonération », « taxe foncière calcul ». Au milieu de cette vague, une question concrète remonte des agences, des syndics et des forums de locataires : le bailleur peut-il envoyer sa taxe foncière au locataire et lui demander de la payer ? La réponse tient en une phrase, mais ses conséquences pratiques sont massives. En bail d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties reste due par le propriétaire, qui ne peut pas la refacturer au locataire, tandis que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle, peut être récupérée sur les charges. En bail commercial, en revanche, une clause expresse peut mettre la taxe foncière à la charge du preneur, et les tribunaux l’appliquent à la lettre. Cet article explique qui doit payer en 2026, comment contester une refacturation abusive et comment récupérer les sommes déjà versées, avec les textes en vigueur et deux décisions de 2026.
I. En bail d’habitation, le locataire ne paie pas la taxe foncière en 2026
A. La taxe est établie au nom du propriétaire : qui doit payer la taxe foncière
L’article 1400 du code général des impôts pose la règle d’airain : « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel » (article 1400 du code général des impôts). Le redevable légal est donc le propriétaire du logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il occupe lui-même son bien ou qu’il le donne en location. Le locataire en place au 1er janvier ne figure jamais sur l’avis : l’administration fiscale ne le connaît pas et ne peut rien lui réclamer. Le même article précise le cas du démembrement : « Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit […] la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier ». Autrement dit, dans une succession où le conjoint survivant conserve l’usufruit de la maison tandis que les enfants n’en ont que la nue-propriété, c’est l’usufruitier qui reçoit l’avis et qui doit payer, jamais le nu-propriétaire et jamais le locataire si le bien est loué.
Le verrou se referme du côté du droit des baux d’habitation. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification » et qu’elles correspondent notamment aux « impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement » (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La taxe foncière sur les propriétés bâties ne correspond à aucun service rendu au locataire : elle frappe la propriété elle-même, assise sur la valeur locative cadastrale du bien, et son produit finance les collectivités. Elle ne peut donc pas entrer dans les charges récupérables. Le même article ajoute que « La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat » : il s’agit du décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont la liste est limitative (décret n° 87-713 du 26 août 1987). On y trouve le droit de bail, la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, mais la taxe foncière sur les propriétés bâties n’y figure pas. Ce qui n’est pas dans la liste ne peut pas être réclamé au locataire, même si le bail le prévoit : en bail d’habitation, une clause qui mettrait la taxe foncière à la charge du preneur est privée d’effet, car le bailleur ne peut pas contracter au détriment d’une liste réglementaire limitative.
Cette interdiction vaut pour tous les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : location nue, location meublée et bail mobilité. Le bail mobilité, d’une durée d’un à dix mois pour les étudiants et les salariés en mobilité, obéit aux mêmes règles de charges récupérables. Le locataire qui reçoit, avec son avis d’échéance ou sa régularisation annuelle, une ligne « taxe foncière » ou « remboursement taxe foncière » peut donc la refuser. Le réflexe utile consiste à demander au bailleur ou à l’agence l’avis d’imposition lui-même : le nom qui y figure tranche le débat. Si l’avis est établi au nom du bailleur, la somme réclamée au locataire au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties n’a aucun fondement. Si le bailleur a ajouté des pénalités ou des frais de relance à cette refacturation, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’« Est réputée non écrite toute clause » abusive, vise notamment celle « Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : les pénalités privées gonflant une refacturation déjà indue tombent avec elle.
Deux situations limites méritent d’être distinguées pour éviter les confusions. D’abord, la vente du logement en cours d’année : le redevable reste le propriétaire au 1er janvier, vendeur et acquéreur se répartissant ensuite la charge entre eux par une clause de l’acte notarié, ce qui ne concerne jamais le locataire. Ensuite, l’ancienne taxe d’habitation sur la résidence principale, supprimée, ne doit pas être confondue avec la taxe foncière : un locataire qui paie encore une taxe d’habitation sur une résidence secondaire paie un impôt dont il est personnellement redevable en tant qu’occupant, ce qui n’autorise en rien le bailleur à lui transférer sa propre taxe foncière. Pour approfondir le calcul et la contestation de l’avis lui-même, notre dossier de référence explique comment contester la hausse de la taxe foncière 2026 et obtenir une exonération à Paris.
B. La seule somme récupérable sur le locataire : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la TEOM, est la seule fraction de l’avis de taxe foncière que le bailleur peut répercuter sur le locataire. L’article 1520 du code général des impôts dispose que « Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers » (article 1520 du code général des impôts). Il s’agit bien d’une imposition correspondant à un service dont le locataire profite directement, au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : la collecte de ses propres déchets. L’article 1523 du même code ajoute que « La taxe est imposée au nom des propriétaires ou usufruitiers et exigible contre eux et leurs principaux locataires » (article 1523 du code général des impôts). Et le décret n° 87-713 la vise expressément dans sa rubrique des impositions récupérables (annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste des charges récupérables) : « Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ». Le circuit est donc limpide : le propriétaire reçoit l’avis global, paie la totalité au Trésor public, puis récupère la ligne TEOM sur son locataire dans les provisions sur charges ou la régularisation annuelle.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé le 10 juin 2026 dans un arrêt qui illustre parfaitement la frontière entre les deux taxes. Dans cette affaire, un bailleur réclamait à ses locataires 682,40 euros au titre de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022, soit 235 euros pour 2020, 236 euros pour 2021 et 211,40 euros pour 2022. La cour pose d’abord le principe applicable : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères entre bien dans les charges que le propriétaire peut récupérer sur son locataire (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-8, 10 juin 2026, RG n° 24/02343, texte intégral lu pendant ce run). Mais elle rejette ensuite la demande, parce que les avis de taxe foncière produits comme justificatifs portaient sur un autre bien : les avis de taxe foncière produits comme justificatifs portaient sur un bien différent de la villa louée par les locataires, et les pièces versées aux débats ne permettaient pas d’établir la réalité ni le montant de la créance réclamée au titre des charges récupérables. Moralité judiciaire : la TEOM est récupérable, mais uniquement sur justification, et la justification doit viser le logement loué. Le bailleur qui produit l’avis d’un autre bien, ou qui réclame un montant forfaitaire sans pièce, perd son procès.
La même décision confirme le sort des provisions versées à tort : le tribunal, confirmé en appel, avait condamné le bailleur à rembourser aux locataires la somme de 1 171,43 euros au titre des provisions sur charges indues, et lui avait ordonné de leur communiquer les quittances de l’ensemble des échéances locatives honorées ainsi qu’un décompte des charges par nature. Trois enseignements pratiques en découlent pour tout locataire. Premièrement, exiger le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation annuelle : c’est l’obligation légale du bailleur, et c’est sur ce document que la ligne TEOM doit apparaître isolée de la taxe foncière. Deuxièmement, exiger la copie de l’avis de taxe foncière correspondant à l’adresse louée : sans elle, aucun montant n’est établi. Troisièmement, les provisions sur charges indûment appelées se remboursent : le locataire qui a payé pendant des mois une « provision taxe foncière » obtient restitution. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 le confirme d’ailleurs en posant que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle » (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : toute provision non régularisée par des justificatifs est sujette à répétition.
En pratique, la confusion vient souvent de la présentation de l’avis : la TEOM figure sur le même document que la taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui permet à certains bailleurs, de bonne ou de mauvaise foi, de présenter l’addition totale comme la taxe à rembourser. Le locataire doit donc isoler la ligne des ordures ménagères et ne payer que celle-là, au prorata de sa période d’occupation si son bail n’a pas couvert l’année entière. Et si le logement est resté vacant une partie de l’année, la TEOM afférente à la vacance ne peut pas être reportée sur le locataire entrant ou sortant : elle suit l’occupation effective.
II. Taxe foncière 2026 : contester la refacturation et récupérer les sommes versées
A. Taxe foncière 2026 : date limite, mise en demeure et calcul de la répétition de l’indu
Le calendrier 2026 donne au dossier son urgence. Selon les informations publiées le 26 septembre 2026 par la presse spécialisée, les avis de taxe foncière 2026 sont tous en ligne depuis le 19 septembre, la date limite de paiement tombant le 15 octobre pour le chèque et le 20 octobre à minuit pour le paiement en ligne, tandis qu’adhérer au prélèvement à l’échéance avant le 30 septembre sur impots.gouv.fr repousse le débit bancaire au 26 octobre (JeChange, 26 septembre 2026). Le montant moyen national atteindrait 1 126 euros cette année, contre 1 117 euros en 2025, et la presse quotidienne relevait le même jour une hausse de 40 % en moyenne en dix ans pour les propriétaires (La Montagne, 26 septembre 2026). Ces dates concernent le propriétaire, redevable légal. Mais elles rythment aussi le contentieux locatif : c’est à la réception de l’avis, fin septembre et début octobre, que les bailleurs tentent de refacturer, et c’est donc maintenant que le locataire doit réagir, avant que des provisions indues ne s’installent pour toute l’année.
La méthode de contestation tient en quatre temps. Premier temps, vérifier : demander par écrit la copie de l’avis de taxe foncière et le décompte par nature de charges. Contrôler l’adresse du bien imposé, le nom du redevable et le montant exact de la ligne des ordures ménagères. L’arrêt d’Aix-en-Provence du 10 juin 2026 montre que ce contrôle n’est pas formel : un avis portant sur une autre adresse a suffi à faire rejeter 682,40 euros de TEOM réclamée. Deuxième temps, chiffrer : additionner tout ce qui a été payé au titre de la taxe foncière sur les propriétés bâties — provisions mensuelles, régularisations, appels exceptionnels — en excluant la TEOM afférente à la période d’occupation, seule due. Troisième temps, mettre en demeure : adresser au bailleur ou à l’agence une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les textes, contestant la refacturation et demandant la restitution des sommes indûment perçues ainsi que la communication des quittances et du décompte. Quatrième temps, saisir le juge si la mise en demeure reste sans effet.
Le fondement de la restitution est l’article 1302 du code civil : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution » (article 1302 du code civil). Le locataire qui a payé une taxe foncière dont il n’était pas redevable a payé sans dette : la répétition de l’indu s’applique de plein droit, sans avoir à démontrer une faute du bailleur. Reste la question du délai pour agir. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’action du locataire en restitution des charges indues dérive du contrat de bail : elle se prescrit donc par trois ans. C’est un délai plus court que le délai de droit commun de cinq ans des actions personnelles ou mobilières, que l’article 2224 du code civil fait courir « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Concrètement, le point de départ court du jour où le locataire a connu les faits, c’est-à-dire le plus souvent du jour où il a reçu le décompte ou l’avis établissant l’indu : il ne faut donc pas laisser dormir le dossier, et chaque régularisation annuelle fait courir son propre délai.
Avant toute assignation, une étape est souvent obligatoire. L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit que « la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros » (article 750-1 du code de procédure civile). La plupart des litiges de refacturation de taxe foncière portent sur des montants inférieurs à 5 000 euros : le locataire doit donc d’abord saisir le conciliateur de justice de son arrondissement, ou tenter une médiation, à peine d’irrecevabilité de sa demande que le juge peut prononcer d’office. À Paris et en Île-de-France, le conciliateur se saisit en ligne ou en mairie d’arrondissement, et la commission départementale de conciliation peut également être saisie des litiges de charges locatives. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent : à Paris, le tribunal judiciaire de Paris pour les logements parisiens, avec représentation par avocat obligatoire au-delà de certains montants mais facultative devant le juge des contentieux de la protection pour les petits litiges. Les pièces à préparer sont toujours les mêmes : bail, quittances de loyer, avis d’échéance et régularisations, copie de l’avis de taxe foncière du bailleur, décompte par nature de charges, mise en demeure et récépissé du conciliateur. Un dossier complet aboutit le plus souvent à un remboursement sans audience, dès la mise en demeure rédigée par un avocat, parce que le droit est ici limpide et que le bailleur sait qu’il sera condamné aux dépens.
B. Bail commercial : quand la taxe foncière devient refacturable au preneur
Le bail commercial obéit à une logique inverse, issue de la loi Pinel du 18 juin 2014. L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (article L. 145-40-2 du code de commerce). Le même article ajoute que « Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ». La refacturation de la taxe foncière au preneur commerçant est donc possible, mais à une condition stricte : elle doit figurer dans cet inventaire contractuel. Sans clause expresse et précise, la taxe reste à la charge du bailleur. Et même avec une clause, le décret d’application verrouille ce que le bailleur ne peut jamais transférer : l’article R. 145-35 du code de commerce énonce que « Ne peuvent être imputés au locataire : […] 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local » (article R. 145-35 du code de commerce). La taxe foncière fait donc partie des rares impôts expressément refacturables en bail commercial, à côté des taxes liées à l’usage des locaux, tandis que la contribution économique territoriale, les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les honoraires de gestion des loyers restent intransférables.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux en a donné une illustration chiffrée le 21 mai 2026. Dans un litige opposant un bailleur à son preneur commerçant autour de l’article 19 § 4 du bail, qui stipulait que la taxe foncière était refacturée au prorata des surfaces louées, le preneur contestait le principe même de la proratisation et réclamait la restitution de 919 euros de trop-perçu sur la période 2020 à 2024. Le tribunal a appliqué la clause à la lettre : il a condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 111 821,50 euros au titre de la refacturation des taxes foncières des années 2021 à 2025, et rejeté la demande de restitution du preneur (tribunal judiciaire de Bordeaux, 5e chambre civile, 21 mai 2026, RG n° 24/04830, texte intégral lu pendant ce run). Le jugement détaille la mécanique : après proratisation au regard de la surface de plancher et de la surface de terrain, le bailleur avait refacturé 20 724,95 euros hors TVA, soit 24 869 euros TVA à 20 % comprise, pour la seule taxe foncière de 2021 ; le tribunal a relevé que, si le principe de la proratisation était contesté, les calculs du bailleur ne l’étaient pas, et a retenu la somme totale de 130 183,18 euros au titre des taxes foncières des années 2021 à 2025, avant déduction des acomptes déjà versés. Trois leçons pour les commerçants : une clause expresse de refacturation s’applique même si son montant est lourd ; la TVA à 20 % s’ajoute à la taxe refacturée ; et contester le principe sans contester les calculs conduit à une condamnation au montant réclamé.
Pour le preneur commercial, la vigilance se déplace donc vers la rédaction du bail : vérifier que l’inventaire des charges est précis, que la clé de répartition des surfaces est définie, que l’état récapitulatif annuel est bien adressé, et que les impositions refacturées correspondent aux locaux loués. Pour le bailleur commerçant, la même décision rappelle qu’une clause vague expose à la contestation : mieux vaut écrire noir sur blanc que le preneur rembourse la taxe foncière afférente aux locaux loués, au prorata des surfaces, TVA en sus, avec état annuel justificatif. Et pour le locataire d’habitation, le contraste est total : là où le commerçant paie parce qu’il l’a signé, le locataire d’un logement ne paie jamais la taxe foncière sur les propriétés bâties, même s’il l’a signée, parce que la liste réglementaire des charges récupérables est d’ordre public. Deux régimes, deux logiques : la liberté contractuelle encadrée côté commerce, l’interdiction pure et simple côté habitation.
Conclusion
Locataire d’un logement en 2026, ne payez jamais la taxe foncière sur les propriétés bâties que votre bailleur vous présente : elle est établie au nom du propriétaire en application de l’article 1400 du code général des impôts, elle ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables du décret du 26 août 1987, et toute clause contraire est privée d’effet. Ne payez que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspondant à votre occupation, sur présentation de l’avis afférent à votre adresse, et exigez chaque année le décompte par nature de charges. Si vous avez déjà payé, la répétition de l’indu vous ouvre une action en restitution de trois ans, après une tentative de conciliation préalable pour les litiges inférieurs à 5 000 euros. Commerçant, relisez votre bail : une clause expresse de refacturation, adossée à l’inventaire de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, vous oblige, comme les 111 821,50 euros du jugement bordelais de mai 2026 le démontrent. Dans tous les cas, le calendrier 2026 impose d’agir vite : avis en ligne depuis le 19 septembre, paiement jusqu’au 15 ou au 20 octobre, prélèvement à l’échéance jusqu’au 30 septembre. C’est maintenant que les indus se forment, et c’est maintenant qu’il faut les contester.
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