Vous êtes propriétaire de parcelles louées sous statut du fermage et vous apprenez, par un voisin, par un relevé du parcellaire ou à l’occasion d’un contrôle, que votre fermier n’exploite plus lui-même vos terres : ce sont une EARL, une SCEA ou un GAEC qui les travaillent, qui y investissent et qui en récoltent les fruits. Aucune lettre recommandée ne vous a été adressée, aucun accord ne vous a été demandé, et le fermage continue d’arriver comme si de rien n’était. La question qui se pose alors est double : votre fermier avait-il le droit de mettre vos terres à la disposition de sa société sans vous prévenir, et pouvez-vous obtenir la résiliation du bail rural devant le tribunal ? La réponse tient en grande partie à une distinction que la Cour de cassation a précisée dans trois arrêts publiés entre 2023 et 2025 : l’abandon de la jouissance au profit de la société vaut cession prohibée et permet la résiliation sans prouver un préjudice, tandis que le simple manquement aux obligations d’information ou d’exploitation de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime n’autorise la résiliation que si ce manquement est de nature à porter préjudice au bailleur. Pour un panorama plus large des solutions récentes du bail rural, vous pouvez aussi consulter notre panorama des arrêts 2026 du bail rural sur le statut du fermage et la préemption.
Ce dossier expose d’abord ce que la loi autorise et ce qu’elle impose au fermier qui met vos terres à disposition d’une société, puis les deux voies de résiliation ouvertes au bailleur, leurs conditions et leurs preuves, afin de choisir le bon fondement avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. La mise à disposition au profit d’une société : ce que votre fermier peut faire et ce qu’il doit vous dire
La mise à disposition n’est ni une cession ni une sous-location : le fermier reste seul titulaire du bail et la société exploite les terres sans recevoir de parts en contrepartie. Mais cette faculté est strictement encadrée, et l’information du bailleur en est la clé.
A. Le régime ordinaire : un preneur associé qui vous informe dans les deux mois
Le cas le plus fréquent est celui du fermier associé d’une société à objet principalement agricole, typiquement une EARL, qui met tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime l’y autorise expressément, « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». Plusieurs conditions cumulatives encadrent cette faculté. La société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine, et son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. La mise à disposition ne peut excéder la durée pendant laquelle le preneur reste titulaire du bail, et elle ne peut donner lieu à l’attribution de parts, ce qui la distingue de l’apport du droit au bail. L’avis adressé au bailleur doit mentionner le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à disposition.
L’obligation d’information ne s’arrête pas à la mise à disposition initiale. Le preneur doit aviser le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments notifiés, et cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation. Si votre fermier a changé de société, modifié les parcelles concernées ou cessé la mise à disposition sans vous le dire, il manque déjà à ses obligations. La sanction du défaut d’information est toutefois aménagée : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », et « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur » (article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime). Concrètement, avant tout procès, vous devez mettre votre fermier en demeure de vous communiquer les informations manquantes, puis laisser courir un délai d’un an : si, à l’expiration de ce délai, les informations n’ont toujours pas été fournies, la résiliation devient envisageable, sauf si les irrégularités étaient trop mineures pour vous induire en erreur.
L’autre pilier du régime est l’exploitation personnelle maintenue. En cas de mise à disposition, « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », et les coassociés comme la société sont tenus indéfiniment et solidairement avec lui de l’exécution des clauses du bail (article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime). Votre fermier peut donc faire travailler vos terres par sa société, mais il doit rester sur l’exploitation, y travailler réellement et durablement, au regard des usages locaux et de la taille de l’exploitation. Un fermier qui se contente d’encaisser les résultats de la société, qui part à la retraite tout en restant associé non exploitant, ou qui confie l’intégralité des travaux à des tiers sans y participer, s’expose à la résiliation, comme l’ont jugé plusieurs arrêts récents examinés ci-après.
B. Les autres montages : accord préalable, fin de la mise à disposition et assolement en commun
Lorsque la société bénéficiaire ne relève pas du régime ordinaire, le fermier ne peut pas se contenter de vous informer : il doit obtenir votre accord avant toute mise à disposition. Tel est le cas du preneur qui met les biens loués à la disposition de toute personne morale autre que celles du paragraphe précédent, à vocation principalement agricole, dont il est membre. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime exige alors une demande d’accord préalable adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition, et précise qu’« A peine de nullité, la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition ». Si vous ne faites pas connaître votre opposition dans les deux mois, « l’accord est réputé acquis ». Ce silence vaut acceptation : passé deux mois sans réponse de votre part, votre fermier peut mettre la disposition en place, à charge pour lui de vous informer ensuite de la cessation et de tout changement dans les deux mois, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En pratique, ne laissez jamais une telle demande sans réponse écrite : même une opposition de principe, adressée en recommandé dans le délai, préserve vos droits, tandis que le silence vous lie.
Un troisième montage mérite votre attention : l’assolement en commun. Pendant la durée du bail, le preneur, ou la société bénéficiaire de la mise à disposition, peut procéder à un assolement en commun dans le cadre d’une société en participation, y compris avec des finalités de préservation de la qualité de l’eau ou de protection de la biodiversité, à l’exclusion des bâtiments d’habitation. L’article L. 411-39-1 du code rural et de la pêche maritime impose au preneur ou à la société d’informer le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception deux mois au moins avant la mise à disposition, l’avis mentionnant le nom de la société et les parcelles et comprenant les statuts. Si vous entendez vous opposer au projet, vous devez saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai fixé par voie réglementaire, faute de quoi vous êtes réputé avoir accepté. Le texte ajoute que « Le défaut d’information du propriétaire peut être sanctionné par la résiliation du bail » et que « Le preneur, qui reste seul titulaire du bail, doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer effectivement à l’exploitation du bien loué mis à disposition ». Si vos terres sont intégrées à un assolement commun sans que vous ayez été informé, ou si votre fermier ne participe plus effectivement à l’exploitation des parcelles concernées, ces deux manquements ouvrent chacun la voie de la résiliation.
II. La résiliation devant le tribunal : cession prohibée ou simple manquement du fermier
Tout dépend de ce que votre fermier a réellement fait de vos terres. S’il a abandonné la jouissance des parcelles à la société, il a cédé son bail en violation de la loi et vous pouvez obtenir la résiliation sans démontrer un préjudice. S’il exploite toujours effectivement mais a manqué à ses obligations d’information ou aux conditions de la mise à disposition, la résiliation suppose un manquement de nature à vous porter préjudice. Choisir le bon fondement décide du sort du procès.
A. Quand l’abandon de la jouissance vaut cession prohibée, sans préjudice à prouver
Le principe est posé par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », et toute sous-location est interdite. Le pendant procédural figure à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime : le bailleur peut demander la résiliation s’il justifie « 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », sans condition de préjudice, ou « 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 » — texte qui ajoute, pour les articles L. 411-37, L. 411-39 et L. 411-39-1, la condition qu’elle soit « de nature à porter préjudice au bailleur », donc avec un préjudice à établir.
La Cour de cassation a tranché l’articulation de ces deux fondements dans un arrêt publié du 12 octobre 2023 (Civ. 3, 12 octobre 2023, pourvoi n° 21-20.212). Dans cette affaire, un fermier avait mis des parcelles à la disposition d’une EARL dont il était associé, puis avait pris sa retraite en 2012, devenant salarié à temps partiel de l’EARL tandis que seule sa fille y figurait comme associée exploitante. La cour d’appel avait constaté qu’il ne participait plus aux travaux de façon effective et permanente, mais avait refusé la résiliation pour cession prohibée. La troisième chambre civile casse : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit », de sorte que « le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice ». Autrement dit, lorsque votre fermier a cessé toute participation réelle aux travaux et laissé la société jouir seule des terres, le juge doit en tirer les conséquences : cession prohibée, résiliation sans préjudice à prouver.
Cette solution a été confirmée et précisée par un arrêt publié du 6 février 2025 (Civ. 3, 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274), rendu dans une affaire de copreneurs : des parcelles louées par bail à long terme à deux époux et à leur fils avaient été mises à la disposition d’une EARL dont seuls les deux hommes étaient associés depuis 2013. La cour d’appel avait prononcé la résiliation pour cession prohibée au seul motif que l’épouse copreneur n’était pas associée de l’EARL, sans exiger de préjudice. La Cour de cassation rappelle d’abord la règle issue de l’arrêt de 2023, puis juge qu’en cas de pluralité de preneurs, le manquement de l’un d’eux qui n’est pas associé mais continue d’exploiter ne vaut pas automatiquement cession. Surtout, elle fixe la méthode : le juge doit rechercher si les preneurs ont abandonné la jouissance à la société ; s’ils continuent de participer effectivement aux travaux, il n’y a pas cession prohibée et la résiliation ne peut être prononcée que sur le fondement du manquement à l’article L. 411-37, avec un préjudice à établir.
Pour vous, bailleur, l’enseignement est direct : constituez le dossier de l’abandon. Prouvez que votre fermier ne vient plus sur les parcelles, qu’il exerce une activité salariée sans rapport avec l’exploitation, qu’il a pris sa retraite sans maintenir une participation réelle, ou que seuls des tiers et des salariés de la société effectuent les travaux. Les attestations de témoins, les relevés d’affiliation à la mutualité sociale agricole, les bulletins de salaire extérieurs et les constats d’huissier sont ici déterminants. Dans l’affaire de 2023, les attestations produites par la famille du preneur retraité ont été jugées insuffisantes face aux constatations de cessation d’activité, et la résiliation a été admise. À l’inverse, ne vous contentez pas d’invoquer le seul défaut de qualité d’associé d’un copreneur : depuis l’arrêt du 6 février 2025, ce seul fait ne caractérise pas une cession illicite.
B. Quand le bailleur doit prouver un préjudice et agir à temps
Si votre fermier exploite toujours vos terres de façon effective et permanente, même sans être associé de la société bénéficiaire, il n’y a pas cession prohibée et vous devez emprunter la seconde voie : le manquement aux obligations de l’article L. 411-37, sanctionné sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, à condition de démontrer que ce manquement est de nature à vous porter préjudice. C’est l’apport d’un arrêt publié du 26 septembre 2024 (Civ. 3, 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-12.967) : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail », de sorte que « le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice ». L’arrêt du 6 février 2025 applique la même logique à l’épouse copreneur non associée de l’EARL : « le seul fait que Mme [P], copreneuse, ne soit pas associée de l’EARL au profit de laquelle les terres louées étaient mises à disposition ne suffisait pas à caractériser une cession illicite », et le manquement relevé, tenant à la contravention à l’article L. 411-37, « nécessitait, pour prononcer la résiliation du bail, que soit établie l’existence d’un préjudice subi par le bailleur » (Civ. 3, 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274).
Le préjudice ne se présume pas : il doit être articulé et prouvé. Peuvent le constituer la perte de tout interlocuteur identifié pour l’exécution du bail, l’impossibilité de contrôler l’état des terres et des bâtiments, la modification des risques d’exploitation sans votre accord, ou la découverte tardive d’engagements pris par la société sur vos parcelles. À l’inverse, un fermier qui vous a informé avec un léger retard, ou dont l’omission ne vous a pas induit en erreur sur l’identité de l’exploitant et les parcelles concernées, échappera à la résiliation en application de la clause de sauvegarde de l’article L. 411-37. Rassemblez donc, avant d’agir, les lettres échangées, les statuts de la société, son extrait d’immatriculation, et tout élément montrant en quoi le défaut d’information ou d’autorisation vous a concrètement privé de vos droits de bailleur.
Le temps joue également en votre faveur comme contre vous. D’un côté, la mise en demeure préalable est incontournable pour le défaut d’information : adressez à votre fermier une lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui enjoignant de communiquer les informations prévues par l’article L. 411-37, et sachez que la résiliation ne pourra être prononcée qu’à défaut de communication dans le délai d’un an suivant cette mise en demeure. D’un autre côté, ne laissez pas la situation s’installer pendant des années sans réagir : dans un arrêt du 1er février 2018 (Civ. 3, 1er février 2018, pourvoi n° 16-18.724), la Cour de cassation a jugé, à propos d’une cession et d’une sous-location alléguées, que « la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur et tenant à la cession du bail ou à une sous-location ». Tant que la mise à disposition irrégulière se poursuit, le délai pour agir ne court pas, mais dès qu’elle cesse, le temps joue contre vous : faites constater la situation par huissier pendant qu’elle dure et saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux sans attendre la fin de l’irrégularité.
Devant le tribunal, présentez vos demandes dans le bon ordre : à titre principal, la résiliation pour cession prohibée sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, en démontrant l’abandon de la jouissance et la cessation de toute participation effective et permanente ; à titre subsidiaire, la résiliation pour manquement à l’article L. 411-37 sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, en démontrant le défaut d’information ou d’autorisation et le préjudice qu’il vous cause. Joignez le bail, les statuts et l’extrait d’immatriculation de la société, la preuve de l’absence d’avis ou d’accord, la mise en demeure et son accusé de réception, ainsi que les preuves de la (non-)participation du fermier aux travaux. Le tribunal pourra ordonner l’expulsion et condamner le preneur aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail, comme le prévoit l’article L. 411-31.
Conclusion
Votre fermier a le droit de faire exploiter vos terres par sa société, mais à trois conditions : vous informer par lettre recommandée dans les deux mois, ou obtenir votre accord préalable lorsque la loi l’exige, et continuer à participer sur place aux travaux de façon effective et permanente. S’il a abandonné vos parcelles à la société, demandez la résiliation pour cession prohibée sans avoir à prouver un préjudice. S’il exploite toujours mais vous a tenu à l’écart, mettez-le en demeure par recommandé, laissez courir le délai d’un an, puis demandez la résiliation en prouvant le préjudice que son silence vous cause. Dans les deux cas, faites constater les faits pendant qu’ils durent et saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux avec un dossier complet : c’est ce dossier, plus que l’indignation légitime du bailleur tenu à l’écart, qui emporte la résiliation.
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