Votre chaudière au fioul vient de lâcher en pleine remise en chauffe, le chauffagiste annonce qu’on ne peut plus la remplacer à l’identique, et le bailleur comme l’assureur se renvoient la facture. La réponse du droit tient en trois constats. Depuis 2022, aucune chaudière neuve au fioul ou au charbon ne peut plus être installée, même en remplacement d’un appareil existant, sauf exceptions étroites. En location, l’entretien annuel incombe au locataire, mais le remplacement d’un appareil hors d’usage incombe au bailleur, et le juge des référés peut l’y contraindre sous astreinte. Enfin, sans attestation d’entretien et sans déclaration rapide du sinistre, l’assureur dispose d’arguments pour réduire ou refuser l’indemnité. Cet article explique, à partir des textes en vigueur au 26 septembre 2026 et de décisions lues intégralement, ce que l’interdiction du fioul change concrètement pour un occupant, qui paie l’entretien et qui paie le remplacement, et comment prouver ses droits quand la panne survient. Il ne remplace pas l’examen d’un dossier : chaque installation, chaque bail et chaque contrat d’assurance a ses clauses propres.
I. La chaudière au fioul ne se remplace plus à l’identique
A. Depuis 2022, un seuil d’émissions interdit le fioul et le charbon neufs
Le tournant est réglementaire et il date du décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022, aujourd’hui codifié dans le code de la construction et de l’habitation. L’article R. 171-13 de ce code, en vigueur, dispose : « Pour pouvoir être installé dans un bâtiment existant, un équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire respecte le résultat minimal de performance environnementale suivant : le coefficient de transformation de chaque type d’énergie auquel l’équipement recourt, déterminé par application des dispositions de l’arrêté mentionné à l’article R. 172-6, est inférieur à 300 gCO2eq / kWh PCI. » Autrement dit, l’interdiction vise l’installation dans l’existant, pas seulement la construction neuve : remplacer une chaudière fioul hors service par une chaudière fioul neuve est interdit, car le fioul dépasse ce seuil. Les chaudières existantes peuvent continuer de fonctionner et être dépannées, mais le jour où le corps de chauffe est mort, il faut changer d’énergie ou de technologie : pompe à chaleur, chaudière biomasse, raccordement à un réseau de chaleur, ou gaz sous conditions de performance. Le texte prend soin d’ajouter : « Cette disposition ne s’applique pas aux équipements utilisés en secours. »
Le même article R. 171-13 prévoit des exceptions étroites, qu’il faut connaître avant d’affirmer qu’aucune solution n’existe : « Cette disposition n’est pas applicable aux bâtiments pour lesquels il est justifié : 1° Soit d’une impossibilité technique de remplacer l’équipement existant par un équipement de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire respectant le seuil d’émissions de gaz à effet de serre défini au I en cas de non-conformité à des servitudes ou aux dispositions législatives ou réglementaires relatives au droit des sols ou au droit de propriété ; 2° Soit d’une absence de solution de raccordement à des réseaux de chaleur ou de gaz naturel, et de ce que l’installation du nouvel équipement respectant les dispositions du I nécessite des travaux de renforcement du réseau de distribution publique d’électricité. » Et la preuve est organisée : « Pour les autres travaux, par une note réalisée par un professionnel de l’installation des dispositifs de chauffage », note qui « est conservée pendant toute la durée de vie de l’équipement concerné ». Ces cas se prouvent donc par écrit, étude ou note de professionnel à l’appui : ce sont des moyens de défense documentés, pas des présomptions. Pour le gaz, la situation est différente et source de bien des confusions : comme le rappelle la documentation des énergéticiens en 2026, le gaz reste autorisé dans les logements existants sous réserve de performance, seule l’installation dans les maisons individuelles neuves relevant de la réglementation environnementale RE 2020 étant fermée. Retenez donc la distinction qui compte pour votre portefeuille : fioul et charbon neufs interdits partout, gaz encadré mais possible en remplacement dans l’existant.
Le charbon suit le même sort que le fioul, et le texte prend soin d’exclure uniquement les équipements utilisés en secours : un groupe de secours ou un poêle d’appoint conservé pour les coupures ne rend pas l’installation principale conforme, et l’argument du secours ne permet pas de maintenir en service une chaudière fioul principale sous prétexte qu’elle ne servirait qu’en appoint. Pour le décideur, propriétaire ou bailleur, la question n’est donc pas de savoir si l’appareil existant peut encore tourner une saison de plus, mais d’anticiper un remplacement dont le coût et le délai se pilotent, avec devis comparés et aides mobilisées, plutôt que de le subir en urgence un soir de novembre.
Concrètement, pour un propriétaire occupant, la panne d’une chaudière fioul en 2026 déclenche un parcours plus coûteux qu’un simple changement à l’identique : devis d’un équipement d’une autre technologie, parfois adaptation du conduit, du stockage et de la distribution, et dossier d’aides à monter. Pour un locataire, la même panne déclenche une autre question, plus conflictuelle : qui commande et qui paie ce remplacement imposé par la réglementation, et dans quel délai le logement doit-il retrouver du chauffage.
B. En location, le remplacement d’un appareil hors d’usage est au bailleur
Le principe est posé par le code civil, applicable à tout bail. L’article 1719 du code civil, en vigueur, dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. […] ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Et l’article 1720 du même code ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Une chaudière qui ne fonctionne plus, et a fortiori une chaudière fioul qu’on ne peut légalement remplacer à l’identique, relève des grosses réparations et du renouvellement d’équipement : c’est au bailleur de commander et de payer le nouvel appareil, ainsi que les travaux d’adaptation qu’impose le changement d’énergie.
La loi du 6 juillet 1989 le confirme pour les logements d’habitation. Son article 6, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, énonce : « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». Un chauffage qui ne chauffe plus au début de l’automne prive le logement d’un équipement essentiel : le bailleur ne peut pas se retrancher derrière le coût du changement de technologie ni demander au locataire de financer l’appareil. La limite est symétrique et le locataire doit la connaître : l’entretien courant et les menues réparations restent à sa charge, comme on le verra, et un défaut d’entretien prouvé peut retourner contre lui une partie du litige.
Quand le bailleur ne répond pas, le juge des référés tranche vite. Le 7 août 2025, le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 835 du code de procédure civile, a ordonné à une bailleresse « de faire exécuter tous travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement ou au remplacement de la chaudière de l’appartement donné à bail », « dans un délai de 6 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de l’issue de ce délai et pendant 30 jours », avec 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (TJ Annecy, réf., 7 août 2025, RG 25/00357). La locataire demandait aussi la consignation des loyers et une provision : le juge les lui a refusées. La leçon est double : le remplacement s’obtient en quelques semaines avec une astreinte, mais il ne faut pas cesser de payer le loyer de sa propre initiative en attendant.
Le cas du fioul irréparable est illustré par un arrêt récent, rendu certes en bail commercial mais éclairant sur le raisonnement des juges face à un appareil condamné. En février 2023, la chaudière à fioul d’un local est tombée en panne sans possibilité de réparation, un ingénieur thermique concluant à un risque sérieux pour la sécurité des personnes. Le tribunal puis la cour d’appel de Bourges ont condamné le bailleur au remplacement de la chaudière, la cour précisant que l’astreinte courrait à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt (CA Bourges, 1re ch., 5 septembre 2025, RG 24/00924). En bail commercial, la répartition contractuelle des travaux peut différer, et cet arrêt ne se transpose pas tel quel à un bail d’habitation ; mais il confirme qu’un appareil à combustible dont l’ingénieur interdit la remise en service ne se discute plus : il se remplace, et le juge assortit l’obligation d’une astreinte. En habitation, où les articles 1719 et 1720 s’appliquent de plein droit, la position du locataire est plus forte encore.
II. L’entretien annuel décide de qui paie après la panne
A. Une obligation annuelle du locataire, attestation à l’appui
Le second pilier du dossier est l’entretien, et il pèse sur l’occupant. La fiche officielle Entretien annuel de la chaudière : quelles règles pour le locataire, vérifiée le 19 mai 2025 par la Direction de l’information légale et administrative, est sans ambiguïté : En tant que locataire, vous devez faire réaliser un entretien annuel de la chaudière. Sont visées les chaudières au fioul, au gaz, au bois, au charbon ou multicombustible d’une puissance de 4 à 400 kW, ainsi que les pompes à chaleur et les appareils de chauffage avec ventilation. Le texte rappelle la finalité sanitaire : l’entretien de la chaudière vise à éviter les risques d’intoxication au monoxyde de carbone, un gaz invisible et inodore qui provoque maux de tête, nausées et vertiges et peut être mortel, en général à cause d’un équipement mal entretenu combiné à une mauvaise aération du logement. L’obligation découle du décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 : visite annuelle par un professionnel qualifié, vérification, réglage, nettoyage et mesure des émissions, avec remise d’une attestation d’entretien dans les quinze jours.
Qui paie cette visite ? Le locataire, en règle générale. L’entretien courant fait partie des réparations locatives et des charges d’occupation : le professionnel facture sa visite au locataire, qui conserve l’attestation et la présente au bailleur ou à l’assureur sur demande. Le bailleur, lui, paie le remplacement des pièces majeures et de l’appareil lui-même quand l’usure ou la vétusté l’exige, ainsi que les réparations qui excèdent l’entretien courant. La frontière se joue souvent sur une pièce : un joint, un gicleur ou un thermostat relèvent de l’entretien ; un corps de chauffe percé, une carte électronique grillée par vétusté ou une cuve condamnée relèvent du bailleur. En pratique, exigez un devis détaillé qui distingue main-d’oeuvre d’entretien, petites fournitures et pièces lourdes, et conservez chaque facture : c’est sur ces papiers que le juge départagera les 300 euros de visite des 8 000 euros de remplacement.
Reste la question du contrat d’entretien annuel, que les chauffagistes proposent systématiquement : il n’est pas obligatoire en tant que tel, seule la visite annuelle l’est, mais il présente un intérêt probatoire évident. Un contrat avec visites planifiées, déplacements inclus et remises sur pièces produit une traçabilité annuelle que le juge et l’assureur lisent d’un coup d’oeil, là où des interventions ponctuelles payées en espèces sans facture ne prouvent rien. Vérifiez toutefois les clauses de reconduction, de préavis de résiliation et d’exclusions, et conservez chaque attestation avec la facture correspondante, année par année : en cas de sinistre survenant en 2026, c’est l’attestation 2025-2026 qui compte, pas la promesse d’une visite prochaine. Et si vous venez d’emménager, faites réaliser l’entretien dès l’entrée dans les lieux même si le précédent occupant affirme l’avoir fait : l’obligation pèse sur l’occupant actuel, et le bailleur peut vous demander l’attestation à tout moment.
Le défaut d’entretien se paie deux fois. D’abord techniquement : un brûleur encrassé surconsomme, s’encrasse davantage et finit par lâcher en plein hiver, transformant 200 euros de visite annuelle en plusieurs milliers d’euros de dépannage d’urgence. Ensuite juridiquement : le bailleur auquel on demande le remplacement d’une chaudière morte à trois ans objectera le défaut d’entretien, et l’assureur auquel on demande l’indemnisation d’un dégât des eaux ou d’un incendie parti de la chaufferie demandera l’attestation. Sans ce papier, le locataire plaide désarmé, et le propriétaire occupant n’est guère mieux loti face à sa propre compagnie. Faites donc réaliser la visite à l’automne, avant la mise en chauffe intensive, par un professionnel qui remet l’attestation écrite : c’est le document le plus rentable de votre dossier chauffage.
B. Après le sinistre, prouver vite et déclarer dans les délais
Quand la panne tourne au sinistre, dégât des eaux issu du corps de chauffe, refoulement, incendie ou intoxication, le calendrier devient aussi important que le fond. Le code des assurances impose une déclaration rapide : l’article L. 113-2 du code des assurances, en vigueur, oblige l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. » Et il verrouille le minimum : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » En pratique, la plupart des contrats d’habitation retiennent cinq jours ouvrés à réception de la connaissance du sinistre. Déclarez donc par écrit, de préférence en recommandé ou via l’espace en ligne avec accusé, en décrivant les faits, les dommages et les mesures conservatoires, et joignez photos, attestation d’entretien et factures. Le même article tempère la sanction du retard : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive […] ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, un jour de retard ne fait pas tout perdre à lui seul, mais il offre à l’assureur un moyen de discussion dont il se privera si vous déclarez dans les délais.
L’autre versant est la preuve de l’origine et de l’entretien. Face à un refus de garantie motivé par un prétendu défaut d’entretien, l’assuré doit produire l’attestation annuelle, les factures de ramonage du conduit le cas échéant, et le rapport du dépanneur qui a constaté la panne. Face à un bailleur qui impute la mort de la chaudière au locataire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », le locataire produit les mêmes pièces, plus la mise en demeure adressée au bailleur dès les premiers dysfonctionnements. La chronologie fait foi : un courrier recommandé signalant en octobre des arrêts à répétition, resté sans réponse, pèse lourd en février quand l’appareil lâche définitivement. Inversement, un locataire qui n’a jamais signalé ni entretenu s’expose à supporter une part du dommage, voire à répondre d’une résiliation pour manquement à ses obligations d’entretien.
Pour obtenir rapidement une décision quand l’hiver est là, la voie du référé existe aussi pour l’occupant. L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Un logement sans chauffage en novembre caractérise le trouble manifeste, et l’ordonnance d’Annecy citée plus haut en est l’application directe. Si le litige porte aussi sur l’indemnisation, pensez à la mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du même code avant que l’appareil litigieux ne soit ferraillé : une fois la chaudière remplacée et l’ancienne évacuée, il devient très difficile de prouver que la panne venait de la vétusté plutôt que du défaut d’entretien. Quand le montant ou la responsabilité se discute avec l’assureur, faire examiner votre dossier par un avocat en droit immobilier à Paris permet de cadrer la mise en demeure, la demande d’expertise et, si besoin, l’assignation en paiement et en garantie.
Un mot des chaufferies collectives au fioul, nombreuses dans les copropriétés parisiennes et franciliennes : l’interdiction de 2022 frappe aussi le remplacement des grosses chaudières communes, et le changement d’énergie se vote en assemblée générale avec devis, plan de financement et appels de fonds. Pour le copropriétaire, la conséquence est double : une quote-part de travaux bien plus lourde qu’un simple entretien, et un calendrier contraint par la fin de vie de l’appareil existant. Pour le locataire d’un lot chauffé collectivement, la panne de chaufferie relève du même régime probatoire : signaler par écrit au bailleur, qui se retourne vers le syndic, conserver les relevés de température et les attestations d’intervention, et saisir le juge des contentieux de la protection si le chauffage n’est pas rétabli. A Paris et en petite couronne, où les immeubles anciens cumulent conduits vétustes et chaufferies au sous-sol, l’expertise préalable vaut son coût : elle distingue la panne d’exploitation, qui relève de la maintenance courante, de la mort programmée d’un équipement qu’aucun entretien ne ressuscitera.
Enfin, ne signez ni devis de remplacement ni protocole avec l’assureur dans la précipitation sans avoir comparé les technologies éligibles et les aides mobilisables : primes énergie, aides à la rénovation et prêts dédiés se cumulent selon des conditions qui évoluent chaque année, et un devis fioul déguisé en réparation lourde peut coûter deux fois, à l’installation puis au remplacement forcé quelques années plus tard. Exigez que chaque devis précise l’énergie, la puissance, le niveau d’émissions et la conformité au seuil réglementaire, et faites dater par écrit tout engagement de délai de remise en service : en cas de litige, ces mentions feront foi.
En résumé : depuis 2022, une chaudière fioul morte ne renaît pas à l’identique, et le nouvel équipement incombe en location au bailleur au titre des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, sous le contrôle rapide du juge des référés. L’entretien annuel, lui, incombe au locataire pour les appareils de 4 à 400 kW, attestation à l’appui, et son absence fragilise toute demande d’indemnisation. Après un sinistre, déclarez dans les cinq jours ouvrés, conservez l’appareil litigieux jusqu’à l’expertise, agissez dans les délais car l’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », et mettez en demeure par écrit chaque responsable identifié. Avec ces quatre réflexes, une panne de chaudière reste un désagrément technique au lieu de devenir un contentieux de plusieurs milliers d’euros.
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