Recevoir un congé pour reprise ou devoir en délivrer un : dans un marché locatif parisien saturé, cette lettre recommandée change la vie des deux côtés. Le bailleur veut récupérer son bien pour l’habiter ou y loger un proche ; le locataire risque de perdre son toit. La rentrée de septembre 2026 a remis le sujet au premier plan : le panorama de la presse immobilière du 22 septembre 2026 consacre un dossier aux règles à respecter pour récupérer son logement par congé, pendant que les juges appliquent une jurisprudence 2026 qui durcit le contrôle. Le 16 avril 2026, la Cour de cassation a ainsi privé d’effet un congé pour reprise dont la bénéficiaire était décédée avant la fin du préavis. De chaque côté, les erreurs coûtent cher : un congé mal rédigé est annulé et le bail reconduit ; un congé valable ignoré mène à l’expulsion et à une indemnité d’occupation. Ce guide explique, textes et décisions récentes à l’appui, comment le bailleur sécurise sa reprise et comment le locataire la conteste utilement, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Bailleur : délivrer un congé pour reprise qui tient devant le juge
A. Congé pour reprise : motif, bénéficiaire désigné et préavis de six mois
Le point de départ figure à l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » La reprise pour habiter n’est donc qu’un des trois fondements possibles, aux côtés du congé pour vendre et du motif légitime et sérieux. Chaque fondement obéit à ses propres conditions, et le bailleur qui mélange les régimes fragilise son congé (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
En cas de reprise, le texte impose des mentions précises : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. » La liste des bénéficiaires est fermée. Reprendre pour un ami, pour un associé de SCI sans lien familial ou pour un neveu ne rentre dans aucune case : le congé est alors annulable. De même, le partenaire de Pacs doit l’être à la date du congé, et le concubinage notoire doit durer depuis au moins un an à cette même date. Le bailleur indique les nom et adresse du bénéficiaire et la nature exacte du lien : une formule vague du type « pour un membre de ma famille » expose à la nullité (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le délai de préavis applicable au congé du bailleur est fixé par le même texte : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé notifié le 15 octobre ne peut donc prendre effet avant le 15 avril suivant, et seulement à l’échéance du bail : le congé doit être donné pour le terme du contrat (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La notification elle-même doit être régulière : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 16 décembre 2025, a validé un congé pour reprise « délivré et régulièrement notifié aux locataires le 17 janvier 2022 par acte délivré par commissaire de justice avec effet au 4 août 2022 », après avoir relevé que « Le congé mentionne le motif à savoir l’intention de la bailleresse de récupérer le logement pour y établir sa résidence principale ». L’acte de commissaire de justice reste la voie la plus sûre car elle prouve à la fois le contenu et la date de remise (CA Montpellier, 5e ch. civ., 16 décembre 2025, RG 23/03386).
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré pour reprise ou vente. Son absence n’entraîne pas automatiquement la nullité, mais le bailleur qui l’oublie offre au locataire un premier argument et se prive d’une preuve de loyauté procédurale. Cas particulier à vérifier avant tout envoi : l’acquisition d’un bien déjà occupé. Le texte prévoit que « lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition », et que le congé pour vendre est repoussé au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement quand le terme intervient moins de trois ans après l’achat. L’investisseur parisien qui achète un appartement loué pour l’habiter doit donc intégrer ce différé dans son calendrier, faute de quoi son congé tombe (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023).
À Paris et en Île-de-France, trois réflexes pratiques s’ajoutent. D’abord, saisir tôt la commission départementale de conciliation : à Paris, sa saisine est simple et une conciliation réussie évite des mois de procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Ensuite, faire établir par le commissaire de justice un procès-verbal précis quand le locataire refuse la remise en main propre : les litiges parisiens portent souvent sur la date exacte de notification, qui conditionne le calcul des six mois. Enfin, conserver dès l’envoi toutes les pièces qui prouveront plus tard la réalité du projet : c’est l’objet de la seconde étape, la plus décisive devant le juge.
B. Prouver que la reprise est réelle et sérieuse, même avec des preuves postérieures
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur ne se contente plus d’affirmer : il justifie. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 15 janvier 2026 : cette loi « a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant le bailleur n’avait pas à expliquer dans le congé les raisons pour lesquelles il avait besoin du logement ». Concrètement, le congé doit permettre au juge de vérifier que le bailleur a réellement besoin du logement et qu’il va vraiment l’habiter à titre de résidence principale, lui ou le bénéficiaire désigné. Un congé dont la motivation se limite à recopier le texte de loi, sans aucun élément sur la situation du bénéficiaire, est annulé, comme l’a fait la cour de Douai en infirmant le jugement et en jugeant : « Annule le congé pour reprise délivré par la SCI de l’Héritier à Mme [G] le 24 août 2022 », avec rejet des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 15 janvier 2026, RG 24/02922).
La bonne nouvelle pour le bailleur de bonne foi, c’est que la preuve peut être rapportée après coup. Dans un arrêt du 12 octobre 2023 devenu la référence, la troisième chambre civile a jugé que « La cour d’appel, qui pouvait tenir compte d’éléments postérieurs dès lors qu’ils étaient de nature à établir cette intention, en a souverainement déduit le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, et a ainsi légalement justifié sa décision ». En l’espèce, le bailleur, devenu veuf, expliquait vouloir retourner vivre dans sa région d’origine auprès de ses proches, tout en conservant une résidence secondaire dans le sud : les juges ont retenu son inscription sur les listes électorales de la commune le 7 décembre 2020, d’importants travaux attestés par des factures postérieures à la libération des lieux le 25 juin 2021, des contrats de fourniture d’eau, de gaz et d’électricité souscrits en juillet 2021, un abonnement internet, une téléalarme et l’information adressée aux services fiscaux sur son lieu d’habitation en novembre 2021. Le pourvoi des locataires a été rejeté (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580).
Le mode d’emploi qui s’en déduit est concret. Dès la délivrance du congé, le bailleur constitue un dossier : état civil et situation familiale du bénéficiaire, motif personnel précis du retour dans les lieux, inscription électorale, démarches fiscales, devis et factures de travaux, contrats d’énergie et d’assurance, résiliation du bail précédent ou mise en vente de l’ancien domicile. Chaque pièce postérieure au congé reste utilisable si elle éclaire l’intention qui existait au jour de sa délivrance. À l’inverse, le bailleur qui, après le départ du locataire, reloue immédiatement le logement au prix du marché ou le met en vente apporte au locataire évincé la preuve de la fraude : outre l’amende pénale prévue par l’article 15, V, il s’expose à des dommages et intérêts sur le fondement du droit commun de la responsabilité.
Le texte donne au juge un pouvoir de contrôle large : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. » Le bailleur parisien doit donc s’attendre à un examen attentif du juge des contentieux de la protection, qui connaît par cœur les montages : congé pour un enfant mineur sans projet scolaire crédible, reprise par une SCI dont le bénéficiaire réel n’est pas identifié, enchaînement de congés pour vente puis pour reprise. Quand le dossier est cohérent, en revanche, le congé est validé, comme à Montpellier où la cour a confirmé la décision des premiers juges et condamné les locataires à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La validation ouvre alors la phase d’exécution : le locataire devenu occupant sans droit ni titre doit partir, et le juge fixe une indemnité d’occupation (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, contrôle du juge en cas de contestation).
II. Locataire : contester le congé pour reprise et rester dans les lieux
A. Faire annuler un congé pour reprise nul, non motivé ou privé d’effet
Le locataire qui reçoit un congé pour reprise dispose de plusieurs lignes de défense, par ordre d’efficacité décroissante : la nullité pour vice de forme, l’absence de caractère réel et sérieux, puis les protections liées à l’âge et aux ressources. La nullité sanctionne d’abord les mentions obligatoires : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ». Un congé qui ne désigne personne, qui désigne un bénéficiaire hors liste légale ou qui n’indique pas le lien de parenté est nul, et le bail se poursuit. Le locataire vérifie aussi le délai : tout congé du bailleur obéit à un préavis de six mois, et le congé notifié tardivement pour le terme du bail ne produit effet qu’au terme suivant (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Second levier, souvent décisif : discuter la réalité du projet. Le juge peut s’en saisir de sa propre initiative, « même d’office », et « peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». Le locataire demande au bailleur de produire ses pièces : pourquoi ce logement, pourquoi maintenant, où vit le bénéficiaire aujourd’hui, quelles démarches ont été engagées. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 janvier 2026 montre qu’une SCI qui se contente d’affirmations générales perd : congé annulé, expulsion refusée, dépens et 1 500 euros d’article 700 à la charge du bailleur. Le locataire parisien joint à sa contestation ses propres preuves : attestations du gardien ou des voisins sur l’inoccupation du logement repris, annonces de relocation ou de vente, absence d’inscription électorale ou fiscale du bénéficiaire dans la commune. Tout élément postérieur au congé peut être débattu des deux côtés depuis l’arrêt du 12 octobre 2023 (article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Troisième levier, spectaculaire en 2026 : la disparition du bénéficiaire avant la fin du préavis. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile a statué sur un congé notifié le 1er mars 2018 par une bailleresse pour habiter elle-même le logement, à effet au 30 septembre 2018, alors qu’elle était décédée le 3 juillet 2018 et que son fils prétendait reprendre le congé à son compte. La cour d’appel de Paris avait validé le congé au motif que le droit de reprise serait transmissible à l’héritier. Cassation partielle : « Il s’en déduit que les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise. » L’expulsion ordonnée et l’indemnité d’occupation ont été annulées, et le fils condamné aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700. Seules ont survécu les condamnations pour 4 000 euros d’impayés locatifs des années 2015 à 2017, avec un délai de 20 mois pour les régler (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-13.191, publié au Bulletin). Si le bénéficiaire désigné décède, déménage définitivement à l’étranger ou renonce au projet avant l’effet du congé, le locataire tient un moyen de nullité d’effet redoutable.
Quand le congé est validé, en revanche, la situation du locataire qui se maintient se dégrade vite : occupant sans droit ni titre, il doit une indemnité d’occupation souvent égale au loyer majoré des charges, et le juge ordonne l’expulsion. À ce stade, le locataire parisien encore dans les lieux doit traiter la mesure d’exécution comme une procédure d’expulsion à part entière : commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, délais, trêve hivernale et recours devant le juge de l’exécution, comme pour toute procédure visant à expulser un locataire à Paris. Les délais accordés pour solder un arriéré ou quitter les lieux, les aides du fonds de solidarité pour le logement et l’accompagnement de l’ADIL de Paris se préparent avant l’audience, pas après. Contester tôt et fort un congé fragile reste toujours moins coûteux que subir une expulsion consentie sur un congé qui aurait pu être annulé.
B. Locataire de plus de 65 ans, congé frauduleux et relogement obligatoire
La loi protège certains locataires même face à un congé formellement régulier. Le premier alinéa de l’article 15, III, dispose : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ». Dans ce cas, le bailleur doit proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. La protection profite aussi au locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, quand les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé (article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Deux arrêts récents verrouillent le mode de calcul des ressources, et le locataire comme le bailleur doivent les connaître. Le 24 octobre 2024, la Cour de cassation a jugé que « les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé ». Dans cette affaire, une SCI avait délivré le 7 décembre 2018 un congé à effet au 10 juin 2019 : les revenus déclarés de décembre 2017 à novembre 2018 étant inférieurs au plafond 2018 pour une personne seule, et aucune offre de relogement n’ayant été faite, le congé a été annulé (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Le 2 octobre 2025, elle a tranché le sort des revenus fonciers : « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction », de sorte que la cour d’appel « a, à bon droit, tenu compte des revenus fonciers bruts de la locataire ». Les charges foncières, intérêts d’emprunt et frais ne se déduisent pas pour passer sous le plafond (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308).
La protection a une contrepartie : elle ne joue pas quand le bailleur personne physique a lui-même plus de 65 ans ou des ressources sous le même plafond. Le petit propriétaire âgé qui reprend son unique logement pour l’habiter n’est donc pas bloqué par l’âge de son locataire. Hors ce cas, le bailleur doit offrir un relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les limites géographiques de l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 : une offre fantaisiste, trop petite, trop chère au regard des ressources ou trop éloignée ne satisfait pas l’exigence et le congé est annulé. Le locataire concerné rassemble dès réception du congé son avis d’imposition des douze derniers mois, ses justificatifs de ressources et la preuve de son âge ou de la personne à charge, puis exige par écrit l’offre de relogement.
Dernier rempart, la fraude. L’article 15, V, punit le bailleur qui détourne la reprise : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Le texte précise que « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » (article 15, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire évincé qui découvre que le logement a été reloué ou vendu dans la foulée dépose plainte, se constitue partie civile et réclame réparation sur le fondement du droit commun : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Surveillez le logement après votre départ : captures d’annonces, attestations de voisins, constats de commissaire de justice. Un congé frauduleux avéré se paie deux fois, au pénal et au civil.
Conclusion
Le congé pour reprise obéit à une mécanique simple et sans pardon : bénéficiaire nommément désigné dans une liste fermée, motif réel et sérieux prouvé pièces à l’appui, préavis de six mois notifié dans les formes. La jurisprudence 2023-2026 a fixé les points durs : le juge contrôle d’office, les preuves postérieures comptent des deux côtés, le décès du bénéficiaire avant l’effet du congé l’anéantit, et les ressources du locataire âgé se calculent en brut sur les douze mois précédant le congé. Bailleur, constituez votre dossier de reprise avant d’envoyer le congé. Locataire, faites vérifier chaque mention dès réception et exigez les justificatifs. À Paris comme en Île-de-France, le premier rendez-vous utile se joue dans les semaines qui suivent la notification : conciliation, calcul des délais et stratégie de preuve ne s’improvisent pas une fois l’assignation en validation délivrée.
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