Dans la vie quotidienne des immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les difficultés financières et les retards de paiement de charges constituent une source récurrente de tensions entre les copropriétaires et le syndic représentant le syndicat des copropriétaires. Dès l’apparition d’un premier arriéré, la pratique syndicale recourt fréquemment à l’envoi automatisé de relances simples, d’avis amiables, de mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, voire de sommations de payer délivrées par commissaire de justice, avant d’engager une procédure judiciaire au fond ou en référé devant le tribunal judiciaire. Chacune de ces diligences s’accompagne systématiquement de facturations forfaitaires imputées directement sur le compte individuel du copropriétaire débiteur, sous l’appellation générique de frais de recouvrement ou d’honoraires de contentieux.

Cette imputation systématique suscite un contentieux abondant lorsque les copropriétaires découvrent que des sommes substantielles, pouvant atteindre plusieurs centaines voire plusieurs milliers d’euros, ont été débitées de leur compte personnel au titre de simples courriers types ou de transmissions de dossiers à un auxiliaire de justice. Le cadre juridique de ces débits individuels repose sur les dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui organise une dérogation au principe fondamental de la répartition des charges selon les quotes-parts de parties communes fixé à l’article 10 de la même loi. Alors que les charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble incombent à la collectivité des copropriétaires en proportion de leurs tantièmes, l’article 10-1 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée.

Cependant, la frontière entre les frais de recouvrement imputables à titre individuel et les frais de justice strictement procéduraux fait l’objet de confusions récurrentes chez les praticiens comme devant les juridictions de première instance. Lorsqu’une instance judiciaire engagée par le syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges s’enlise et que les parties n’accomplissent aucune diligence procédurale pendant plus de deux années consécutives, l’instance encourt la péremption régie par l’article 386 du Code de procédure civile. Aux termes de ce texte, l’instance est périmée lorsque aucune des parties n’accomplit d’actes de procédure pendant deux ans. La constatation de cette péremption emporte l’extinction de l’instance conformément à l’article 385 du Code de procédure civile et dessaisit le juge du fond de l’entier litige, lui interdisant de trancher la matérialité de la créance.

Le sort pécuniaire des frais engagés se trouve alors soumis à l’article 393 du Code de procédure civile, aux termes duquel les frais de l’instance périmée sont supportés par celui qui a introduit cette instance, c’est-à-dire en règle générale par le syndicat demandeur. Dès lors, une interrogation juridique majeure s’est posée : le copropriétaire assigné peut-il profiter du constat de la péremption pour solliciter du juge qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui rembourser ou à recréditer sur son compte individuel les frais de relance, les frais de mise en demeure, le coût d’une sommation de payer ou les honoraires de constitution du dossier d’assignation facturés par le syndic ? Les premiers juges ont parfois cédé à la tentation d’assimiler l’ensemble de ces débours aux frais de l’instance périmée, estimant équitable de décharger le copropriétaire poursuivi de tous les frais accessoires au litige dès lors que le syndicat avait laissé périmer la procédure.

C’est précisément cette assimilation erronée qu’est venue censurer avec netteté la Cour de cassation dans un arrêt de principe rendu par sa deuxième chambre civile le 11 juin 2026 (pourvoi n° 23-20.411, publié au Bulletin), dont l’analyse doctrinale approfondie a été publiée le 22 septembre 2026 dans la revue Dalloz Actualité par Madame la professeure Odélia Faugère (Dalloz Actualité, 22 septembre 2026). La Haute juridiction y pose une délimitation stricte entre les concepts procéduraux de dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile, les frais irrépétibles régis par l’article 700 du Code de procédure civile, et les frais de recouvrement matériellement prévus par le droit spécial de la copropriété.

Cette décision fondamentale rappelle aux acteurs du droit de la copropriété que les règles de procédure civile ne sauraient être détournées pour trancher prématurément le bien-fondé d’imputations comptables substantielles. Les copropriétaires comme les conseils syndicaux doivent ainsi maîtriser la distinction rigoureuse entre le traitement procédural des dépens de l’instance éteinte et les voies de recours substantielles permettant de contester utilement le caractère indu ou disproportionné des frais de recouvrement. Pour comprendre la portée pratique de cette jurisprudence, il convient d’analyser en premier lieu la qualification procédurale restrictive des frais de l’instance périmée (I), avant d’examiner les voies de droit spécifiques par lesquelles le copropriétaire peut obtenir la décharge des frais indûment portés à son débit au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (II).

I. La qualification procédurale des frais de recouvrement après péremption d’instance

L’extinction incidente d’une instance judiciaire par l’effet de la péremption constitue une sanction procédurale rigoureuse destinée à purger les rôles des tribunaux de procès abandonnés par la négligence des plaideurs. Lorsque deux années s’écoulent sans qu’aucun acte manifestant la volonté de faire progresser le litige ne soit accompli par l’une quelconque des parties, la péremption s’impose de plein droit dès lors qu’elle est soulevée par un plaideur avant tout autre moyen. Le juge qui constate cette situation se trouve dans une posture juridictionnelle singulière : son office est borné à la liquidation des conséquences pécuniaires immédiates de la cessation de l’instance, sans pouvoir porter la moindre appréciation sur le fond du droit.

Dans ce contexte procédural restreint, l’application de l’article 393 du Code de procédure civile soulève la question fondamentale de l’assiette des frais que le demandeur négligent doit supporter. En copropriété, le syndicat des copropriétaires qui a fait assigner un membre de la collectivité pour des arriérés de charges a fréquemment exposé, antérieurement à la saisine de la juridiction ou parallèlement à celle-ci, des débours variés allant du timbre postal des relances jusqu’à la rémunération forfaitaire du syndic pour l’ouverture d’un dossier contentieux. L’analyse juridique rigoureuse impose de déterminer si ces montants peuvent être intégrés dans les dépens (A) ou s’ils sont susceptibles de recevoir la qualification de frais irrépétibles au sens de l’article 700 du Code de procédure civile (B).

A. Le périmètre d’application de l’article 393 du Code de procédure civile et l’exclusion des dépens

L’article 393 du Code de procédure civile dispose de manière limpide que les frais de l’instance périmée sont supportés par celui qui a introduit cette instance. La portée de ce texte ne peut se comprendre qu’en corrélation avec l’économie générale du livre premier du Code de procédure civile régissant la charge des frais de justice. La notion de frais de l’instance périmée ne constitue pas une catégorie juridique autonome ou indéterminée qui permettrait au juge de faire peser sur le demandeur l’intégralité des dépenses matérielles ou extrajudiciaires subies par le défendeur depuis l’origine de leur différend. Au contraire, la doctrine et la jurisprudence constante de la Cour de cassation retiennent que ces frais correspondent exclusivement aux dépens légalement définis et, le cas échéant, aux frais non compris dans les dépens lorsque des prétentions idoines sont formées.

Pour apprécier ce périmètre, il est nécessaire de se reporter à l’article 695 du Code de procédure civile, lequel énumère de façon limitative les composantes des dépens. Ce texte comprend notamment les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions, les frais de notification des actes judiciaires en France et à l’étranger, les rémunérations des techniciens commis par justice, les débours tarifés et émoluments des officiers publics ou ministériels tels que les commissaires de justice pour les actes prescrits par la loi ou autorisés par le juge, ainsi que certains débours spécifiques strictement encadrés. Dès lors, le caractère limitatif de cette énumération interdit toute interprétation extensive par laquelle une juridiction chercherait à y faire entrer des dépenses de gestion administrative ou des frais d’actes préalables non judiciaires.

Dans le litige tranché par l’arrêt du 11 juin 2026, le tribunal judiciaire de Lisieux avait pourtant retenu que les dépens de l’instance devaient être supportés par le syndicat des copropriétaires à l’origine de la procédure et avait inclus d’office dans cette charge les frais de relance, de dernier avis amiable, de sommation de payer et de constitution du dossier d’assignation. Les premiers juges avaient ainsi condamné le syndicat à créditer le compte des copropriétaires de la somme de 387,14 euros. Le tribunal considérait que ces débours, nés de l’initiative du syndic d’engager le recouvrement forcé, faisaient corps avec l’instance que le syndicat avait par la suite laissée périmer.

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a censuré ce raisonnement avec une fermeté exemplaire au visa des articles 393, 695 et 700 du Code de procédure civile. La Cour pose avec autorité la règle selon laquelle :
« lorsqu’il constate la péremption de l’instance, le juge ne peut statuer que sur les dépens et les frais irrépétibles afférents à l’instance périmée » (Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 11 juin 2026, pourvoi n° 23-20.411).
En analysant la nature des prestations litigieuses, la Haute juridiction constate que les lettres de relance, les derniers avis avant poursuite et la constitution administrative d’un dossier par le syndic ne figurent en aucun cas dans l’énumération légale de l’article 695 du Code de procédure civile. Ces frais relèvent de la phase précontentieuse ou de la gestion interne de la copropriété et ne constituent aucunement des actes d’instruction ou de procédure judiciaire tarifés.

L’exclusion est tout aussi nette s’agissant de la sommation de payer délivrée par commissaire de justice avant l’introduction de l’instance. Même si cet acte est rédigé et signifié par un officier ministériel, il constitue un acte extrajudiciaire d’interpellation préalable ayant pour objet de mettre en demeure le débiteur et de faire courir les intérêts moratoires. À défaut d’être un acte accompli au cours de l’instance judiciaire elle-même ou expressément prescrit par le juge de la mise en état, le coût de cette sommation ne peut recevoir la qualification de dépens de l’instance périmée. Le juge qui constate la péremption n’a donc aucun pouvoir juridictionnel pour statuer sur le sort définitif de ces débours sous couvert de liquidation des dépens. En amalgamant débours matériels de recouvrement et dépens légaux, les juridictions du fond outrepassent les limites étroites de leur saisine résultant de l’article 386 du Code de procédure civile.

B. Le rejet de la qualification de frais irrépétibles au titre de l’article 700

Face à l’impossibilité manifeste de rattacher les frais de recouvrement amiable et précontentieux à la liste limitative des dépens, certains justiciables et juges du fond ont tenté d’explorer la voie subsidiaire de l’article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de cet article fondamental, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Cette disposition a vocation à indemniser les plaideurs des honoraires d’avocat, des frais de déplacement et des débours personnels rendus nécessaires par la conduite de la procédure judiciaire.

L’argumentation soutenue par les copropriétaires poursuivis consistait à soutenir que, si les frais de relance et de constitution de dossier ne constituent pas des dépens tarifés, ils représentent à tout le moins des frais non compris dans les dépens subis à l’occasion du litige. Selon cette thèse, l’article 393 du Code de procédure civile mettant les frais de l’instance périmée à la charge du demandeur, le juge aurait le pouvoir d’indemniser le copropriétaire de l’ensemble des frais induits en usant de son pouvoir discrétionnaire sur le fondement de l’article 700.

La Cour de cassation écarte catégoriquement cette construction juridique. Dans son arrêt du 11 juin 2026, elle énonce sans équivoque que :
« les frais de relance, de dernier avis, de sommation de payer et de constitution du « dossier assignation » ne constituent ni des dépens ni des frais irrépétibles » (Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 11 juin 2026, pourvoi n° 23-20.411).
Cette motivation lapidaire mais d’une grande rigueur dogmatique repose sur la définition même des frais irrépétibles. L’article 700 du Code de procédure civile ne vise que les sommes exposées au cours de l’instance pour assurer sa propre défense judiciaire. Or, les frais litigieux résultant de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne constituent pas des dépenses de défense engagées par le copropriétaire pour faire valoir ses droits en justice : ils correspondent à des frais de gestion et d’exécution que le syndicat a prétendu mettre à la charge du copropriétaire en sa qualité de débiteur prétendu.

Traiter une imputation de frais de recouvrement comme une créance de frais irrépétibles relève d’une inversion conceptuelle majeure. Si un copropriétaire estime qu’un débit porté sur son compte individuel est illégal ou injustifié, sa contestation constitue une prétention substantielle en nullité de débit, en répétition de l’indu ou en dommages et intérêts pour faute de gestion. Une telle demande touche directement au compte individuel du copropriétaire et à la relation de droit privé liant ce dernier au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. Elle ne peut être assimilée à une simple demande indemnitaire accessoire visant à compenser les frais engagés pour rémunérer un conseil juridique dans l’instance.

En conséquence, la Cour de cassation décide qu’en statuant comme il l’a fait sur les frais de l’article 10-1 à l’occasion du constat de la péremption, le tribunal judiciaire a commis un excès de pouvoir négatif et violé les textes régissant l’extinction de l’instance. Usant de sa faculté de statuer au fond sans renvoi en application des articles L. 411-3 du Code de l’organisation judiciaire et 627 du Code de procédure civile, la Cour énonce que l’intérêt d’une bonne administration de la justice justifie de vider le litige. Elle juge ainsi que :
« la demande tendant à ordonner au syndicat d’imputer une somme au crédit du compte des consorts [N] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être que rejetée » (Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 11 juin 2026, pourvoi n° 23-20.411).

Cette solution emporte des conséquences pratiques déterminantes. Le copropriétaire qui obtient la péremption de l’instance engagée contre lui échappe aux condamnations judiciaires sollicitées par le syndicat dans cette procédure éteinte, mais il ne peut pas utiliser la décision de péremption pour faire disparaître automatiquement les lignes débitrices figurant sur son relevé de compte de copropriété. La péremption éteint l’instance, elle n’éteint pas l’action substantielle et ne tranche aucune contestation de fond. Pour obtenir l’annulation ou le remboursement de ces frais de recouvrement, le copropriétaire doit respecter les voies de droit appropriées et invoquer les critères spécifiques issus du droit de la copropriété.

II. Les voies d’action et de contestation du copropriétaire face aux frais de l’article 10-1

Dès lors que la juridiction saisie d’un incident de péremption n’a pas le pouvoir d’ordonner la régularisation du compte de copropriété, le copropriétaire se trouve renvoyé aux mécanismes du droit substantiel de la copropriété des immeubles bâtis. La facturation des frais de recouvrement n’échappe nullement au contrôle du juge, mais ce contrôle obéit à des règles de fond strictes et à un régime probatoire rigoureux. Pour les copropriétaires comme pour les professionnels intervenant en droit immobilier et plus spécifiquement en droit de la copropriété, il importe d’identifier précisément les conditions légales auxquelles le syndicat peut valablement faire supporter ces frais au débiteur (A), afin de déterminer les voies procédurales adaptées pour faire rectifier le compte individuel et contraindre le syndicat à la restitution (B).

A. L’exigence de nécessité et la chronologie stricte de la mise en demeure

Le régime juridique des frais privatifs de recouvrement est régi par l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et modifié par les réformes successives de l’habitat. Aux termes du paragraphe a) de ce texte de portée d’ordre public, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
« sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire » (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.018).

De la lettre même de cette disposition et de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation découlent trois conditions cumulatives strictes, dont la méconnaissance entraîne l’irrégularité du débit porté sur le compte du copropriétaire.

La première condition réside dans l’existence préalable d’une créance justifiée. Si les charges réclamées par le syndicat ne sont pas établies dans leur quantum ou leur exigibilité, l’ensemble des frais engagés pour leur recouvrement est dépourvu de toute cause légitime. Conformément aux principes généraux du droit probatoire énoncés à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui réclame le paiement de charges de prouver l’existence de son obligation. Dans le contentieux de la copropriété, cette preuve requiert la production intégrale des procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice et votant le budget prévisionnel, des appels de fonds correspondants et des décomptes individuels de répartition certifiés. La troisième chambre civile a jugé avec constance que lorsque la créance de charges n’est pas rigoureusement démontrée par la production des justificatifs comptables pour chaque exercice, les frais de recouvrement accessoires ne peuvent en aucun cas être mis à la charge du copropriétaire.

La deuxième condition, d’une importance pratique majeure, tient à la chronologie rigoureuse imposée par le texte s’agissant des frais de relance. L’article 10-1 n’autorise la facturation des frais de relance qu’à la condition expresse qu’ils aient été exposés à compter de la mise en demeure. En pratique, la majorité des cabinets de syndic appliquent une facturation dès la première lettre de relance simple adressée en courrier ordinaire, avant même tout envoi recommandé. Cette pratique commerciale est formellement prohibée par la loi. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé dans un attendu de principe :
la cour d’appel ne peut valablement accueillir une demande de frais de recouvrement
« sans rechercher si les frais de recouvrement avaient été exposés postérieurement à la mise en demeure et étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat » (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.018).
Tout courrier de relance simple, avis avant poursuite ou rappel de paiement émis antérieurement à la notification d’une mise en demeure régulière au sens de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 doit être intégralement supporté par le budget général de la copropriété et ne peut en aucun cas figurer sur le relevé de compte personnel du copropriétaire.

La troisième condition réside dans l’exigence de nécessité des dépenses exposées. Il ne suffit pas pour le syndicat d’établir qu’une lettre de relance a été envoyée après une mise en demeure ou qu’un auxiliaire de justice a été missionné ; encore faut-il démontrer que cette démarche était indispensable pour parvenir au recouvrement de la créance. La Cour de cassation sanctionne systématiquement les juridictions du fond qui omettent de caractériser cette nécessité concrète. Dès un arrêt de principe remarqué du 7 octobre 2009, la troisième chambre civile a censuré une décision de cour d’appel :
« sans rechercher si ces frais étaient nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » (Cour de cassation, Troisième chambre civile, 7 octobre 2009, pourvoi n° 08-19.631).

Cette exigence de nécessité permet aux copropriétaires de faire écarter des frais redondants ou excessifs. Sont ainsi régulièrement jugés abusifs : la multiplication de lettres de relance à quelques jours d’intervalle, la délivrance précipitée d’une sommation de payer par commissaire de justice alors qu’une mise en demeure par lettre recommandée venait d’être notifiée sans laisser au copropriétaire le temps d’y répondre, ou encore la facturation par le syndic d’honoraires de transmission de dossier au contentieux sans aucune prestation individualisée démontrée. Le contrat type de syndic issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 autorise certes la rémunération du syndic pour certaines diligences de recouvrement, mais ce contrat lie exclusivement le syndicat et le syndic ; il ne dispense en rien le syndicat de prouver à l’égard du copropriétaire que le déboursement présentait un caractère indispensable au regard de la situation de fait.

B. Les recours contentieux en restitution et en rectification du compte individuel

La portée de l’arrêt du 11 juin 2026 commande aux copropriétaires et à leurs conseils d’adopter une stratégie procédurale rigoureuse. Puisque le juge de la péremption ne peut statuer sur l’application de l’article 10-1, la contestation des frais de recouvrement doit être portée devant le juge compétent à travers des voies de droit spécifiques au contentieux des charges de copropriété.

La première étape, préalable à toute saisine juridictionnelle, consiste en une démarche précontentieuse formelle auprès du syndic de copropriété. Le copropriétaire doit, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique certifiée, notifier au syndic sa contestation détaillée des lignes de débits litigieuses. Cette réclamation doit ventiler précisément les frais non nécessaires, les relances antérieures à la mise en demeure et les forfaits administratifs injustifiés, en exigeant le recréditement immédiat du compte. Si le syndic refuse d’obtempérer, cette mise en demeure préalable constituera la preuve de la diligence du copropriétaire et permettra de caractériser la résistance abusive du syndicat.

Parallèlement, la question de l’approbation des comptes par l’assemblée générale annuelle des copropriétaires mérite une attention juridique particulière. Il est fréquent que les syndics soutiennent que l’approbation annuelle des comptes de la copropriété par l’assemblée générale, intervenant sur le fondement de l’assemblée générale de copropriété, rendrait irrévocables les imputations individuelles de frais. Cette affirmation est juridiquement erronée. La jurisprudence constante de la Cour de cassation affirme de longue date que l’approbation des comptes de gestion du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires. L’assemblée générale statue sur les dépenses communes et la régularité comptable globale de la gestion du syndic ; elle n’a aucun pouvoir pour valider des créances litigieuses à l’encontre d’un copropriétaire ou pour le priver de son droit fondamental de contester la régularité de son solde individuel. Le copropriétaire n’a donc pas besoin d’avoir préalablement contesté la résolution d’approbation des comptes dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour demeurer recevable à contester en justice les débits de l’article 10-1.

Sur le plan judiciaire, le copropriétaire dispose de deux configurations procédurales distinctes pour obtenir gain de cause :

Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires, malgré la péremption de l’instance initiale, réitère ses poursuites en assignant à nouveau le copropriétaire devant le tribunal judiciaire ou en sollicitant une ordonnance d’injonction de payer, le copropriétaire doit réagir sans délai. En cas d’injonction de payer, il lui appartient de former opposition devant le greffe du tribunal judiciaire dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance. Dans le cadre de l’instance au fond qui s’ouvre alors, ou en défense à une nouvelle assignation, le copropriétaire doit former une demande reconventionnelle expresse au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette demande aura pour objet de solliciter le rejet de l’ensemble des frais de recouvrement non justifiés et de voir ordonner sous astreinte la rectification de son compte individuel de copropriétaire par le syndicat, avec condamnation de ce dernier à lui restituer les sommes indûment perçues ou imputées.

Dans l’hypothèse inverse où le syndicat s’abstient de réengager des poursuites judiciaires tout en maintenant les débits litigieux sur le relevé de compte, bloquant ainsi la situation financière du copropriétaire, ce dernier a l’initiative de l’action. Il peut assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble dans le cadre d’une action autonome en rectification de compte individuel et en répétition de l’indu sur le fondement des articles 1302 et 1302-1 du Code civil combinés avec l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans cette instance au fond, le juge n’est plus limité par les entraves d’un incident de péremption : il exerce son plein pouvoir juridictionnel pour examiner pièce par pièce les justificatifs du syndic, vérifier la réalité des diligences accomplies, contrôler la chronologie des courriers recommandés et expurger du compte individuel toutes les sommes indues. En outre, si la négligence du syndic ou l’acharnement procédural du syndicat a causé un préjudice distinct au copropriétaire, ce dernier est fondé à solliciter des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile quasi-délictuelle.

Conclusion

L’arrêt rendu le 11 juin 2026 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, commenté par la doctrine le 22 septembre 2026, marque une étape décisive dans la clarification du contentieux des charges de copropriété et de ses dérives procédurales. En rappelant que les frais de l’instance périmée au sens de l’article 393 du Code de procédure civile se cantonnent strictement aux dépens tarifés et aux frais irrépétibles engagés pour la conduite de la défense judiciaire, la Haute juridiction empêche que des incidents procéduraux d’extinction d’instance ne se transforment en décisions prématurées sur le fond du compte de copropriété. Les frais de relance, les avis amiables, les sommations extrajudiciaires et les honoraires d’ouverture de dossier contentieux ne sauraient être liquidés au titre des dépens de l’instance éteinte.

Pour autant, cette rigueur procédurale ne laisse nullement les copropriétaires sans défense face aux pratiques de facturation abusive de certains syndics. Le droit substantiel de la copropriété offre un arsenal protecteur complet fondé sur l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence vigilante de la troisième chambre civile. En exigeant la preuve irréfragable d’une créance justifiée, une stricte antériorité de la mise en demeure par rapport à toute relance facturable et la démonstration concrète de la nécessité de chaque déboursement, la loi garantit qu’aucun copropriétaire ne peut être contraint d’assumer seul des frais de gestion injustifiés ou arbitraires.

Dès lors qu’une instance s’éteint par péremption, ou en dehors de tout litige juridictionnel préexistant, la contestation des imputations de frais de recouvrement suppose une action au fond rigoureuse tendant à la rectification du compte individuel et à la restitution des sommes indûment portées au débit. La maîtrise de ces subtilités techniques, à la frontière du droit de la procédure civile et du statut des immeubles bâtis, s’avère indispensable pour préserver l’équilibre financier des copropriétés et garantir le respect scrupuleux des droits fondamentaux de chaque copropriétaire.